Ziele, Inhalte und Aussagekraft der BBR-Baulandumfrage 2003
1.5 Bilanzierung der Wohnbauland- Wohnbauland-bedarfe und Wohnbaulandpotenziale
lich nutzbaren Wiedernutzungspotenzia-len bildet deren Einstufung als unattrakti-ve Wohnlage. Darunter dürften sich zu-meist (wie aus ergänzenden Anmerkungen mehrerer Kommunen zu schließen ist) all-gemeine Imageprobleme dieser Flächen, weniger tatsächlich ungenügende Raumla-gequalitäten verbergen. Größere Probleme in dieser Hinsicht deuten sich insbe-sondere in den kleinen Landgemeinden der alten Länder an.
Die Verwertung von an sich wohnwirt-schaftlich nutzbaren Brach-, Konversions-und sonstigen Wiedernutzungsflächen wird schließlich in summarischer Wirkung durchaus von größerem, beachtenswerten Gewicht behindert durch so genannte
andere Gründe. Diese treten z.T. nur ört-lich auf und haben insofern singulären, zuweilen auch nur temporären Charakter (z.B. denkmalschützerische Festsetzungen oder Folgewirkungen von Hochwasser-schäden). Vielfach sind sie aber auch wei-ter verbreitet und insofern von genereller Bedeutung. Die entsprechenden Begrün-dungen (absteigend sortiert nach absoluter Anzahl der abgegebenen Nennungen) las-sen sich wie folgt zusammenfaslas-sen:
Die fraglichen Flächen befinden sich in Privatbesitz. Es bestehen seitens der Grundeigentümer keine Verkaufs- oder Nutzungsabsichten. In etlichen Fällen (betroffen sind speziell Liegenschaften des Bundes und der Deutsche Bahn AG) fehlen oder verzögern sich die Freigabe-entscheidungen.
Es fehlen grundlegende kommunale Pla-nungs- bzw. Nutzungskonzepte, die z.T.
auf unzulängliche Planungskapazitäten
zurückzuführen sind.
Vorbereitende Arbeiten wie erforder-liche Gebäudeabrisse, Rückbauten und Grundstückssanierungen oder städte-bauliche Gestaltungswettbewerbe sind noch nicht eingeleitet worden oder aber noch nicht zum Abschluss gekommen.
Die Eigentumsverhältnisse sind unge-klärt (speziell in den neuen Ländern) bzw. es gibt widerstreitende Verwer-tungsinteressen der Eigentümer (insbe-sondere bei Erbengemeinschaften).
Auf den fraglichen Flächen ist nur Ge-schosswohnungsbau möglich, für den die Nachfrage fehlt. Es mangelt an fi-nanzkräftigen Investoren (speziell bei Verwertung größerer Areale).
Es bestehen ungelöste Lärmschutz-, all-gemein Immissionsschutzprobleme (spe-ziell bei ehemaligen Bahnflächen), ver-einzelt auch Erschließungsdefizite.
Forderungen der Umweltplanung in Be-zug auf die Bereitstellung von Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind nicht zu erfüllen.
1.5 Bilanzierung der
In 125 oder 88 % der Kommunen mit aktu-ellen und/oder mittelfristigen Lücken in der Wohnbaulandversorgung entspricht die Wohnbauleistung, die auf die Bestands-flächen, Wiedernutzungspotenzialen und zur Neuausweisung vorgesehenen Bauflä-chen möglich ist, dem aktuell bestehenden und bis zum Jahr 2008 erwarteten Bedarf bzw. übertrifft ihn zumeist. Diese Städte und Gemeinden werden mittelfristig eine vollständige Mobilisierung und baupla-nungsrechtlich zulässige Ausnutzung der zu bebauenden Grundstücke vorausgesetzt
keine Lücken in der Wohnbaulandversor-gung mehr aufweisen. In 23 Kommunen ergibt sich hierbei der rechnerische Bedarfsausgleich allein aufgrund der Mobilisierung wohnbaulich verwendbarer Wiedernutzungspotenziale. In 65 Städten und Gemeinden kann der Bedarfsausgleich durch parallele Mobilisierung von Wieder-nutzungspotenzialen und Bestandsflächen erfolgen, in weiteren 37 durch Kombi-nation der Baumöglichkeiten auf Wie-dernutzungspotenzialen, Bestandsflächen und neubereitzustellenden Bauflächen. In 17 Städten und Gemeinden werden aller-dings auch bei vollständiger Mobilisierung der bestehenden Potenziale und Baureif-machung der planerisch zur Neuaus-weisung vorgesehenen Bauflächen Ver-sorgungslücken von im Mittel 58 Wohn-einheiten p.a. bestehen bleiben.
Im interkommunalen Vergleich besonders günstig stellen sich die Versorgungsbilan-zen bei sämtlichen Großstädten in den al-ten wie neuen Ländern dar. In allen 15 bewertbaren Kommunen dieser Größen-ordnung können jedenfalls rechnerisch die bestehenden und mittelfristig
erwarte-ten Baulandbedarfe vollständig auf dem Wohnungsbau gewidmeten Wiedernut-zungspotenzialen und Bestandsflächen in Verbindung mit zur Ausweisung vorgese-henen Neubauflächen befriedigt werden.
Vergleichsweise ungünstig stellt sich andererseits die mittelfristig zu erwartende Versorgungslage in den Kleinstädten mit 10 000 bis unter 20 000 Einwohnern und in den Mittelstädten mit 50 000 bis unter 100 000 Einwohnern dar. Von den hier zu bewertenden, weit überwiegend in den alten Ländern gelegenen 42 bzw. 16 Kom-munen können nur jeweils gut 80 % eine rechnerisch ausgeglichene Versorgungsbi-lanz erzielen.
429 Städte und Gemeinden verneinten die Frage nach eventuell bestehenden Engpäs-sen in der Wohnbaulandversorgung für das Jahr 2003 wie auch für die nächsten fünf Jahre, d.h. den Zeitraum 2004 bis 2008. Sie meldeten vielmehr durchgängig Bedarfs-deckung (s. Kap. II 1.1). In diesen Kom-munen ist offensichtlich die Bedarfs-Potenzial-Bilanzierung bereits vorab bei der Fragebogenbeantwortung kommunal-intern mit positivem Ergebnis durchge-führt worden. Die bestehenden und mittel-fristig bauleitplanerisch vorgesehenen Baumöglichkeiten entsprechen den loka-len Bedarfen oder übertreffen diese. Es herrscht eine zumindest ausgeglichene Versorgungsbilanz. Insgesamt weisen da-mit 571 Städte und Gemeinden (142 Kom-munen mit detailliert quantifizierten Bedarfs- und Potenzialangaben, 429 Kom-munen mit vorab geklärter ausgeglichener oder positiver Versorgungsbilanz, s.o.) positive Gesamtversorgungsbilanzen auf.
Anmerkungen
(1)Siehe z.B. Wohnungsmarktanalyse 2003 der Landesbau-sparkassen (IZ aktuell, Infodienst der Immobilienzeitung vom 10. Juni 2003) oder Frühjahrsgutachten Immobilien-wirtschaft 2003 (Immobilienzeitung vom 13.2.2003). Der u.a. für den Wohnungsbau zuständige Landesminister von Nordrhein-Westfalen Michael Vesper soll zu diesem Problemkomplex im Zusammenhang mit einer drohenden Wohnungsnot für einkommensschwache Haushalte geäu-ßert haben: Das mangelnde Engagement vieler Kommu-nen in der Baulandfrage ist zur Zeit das größte Investitions-hemmnis für eine aktive Wohnungspolitik. In:
General-Anzeiger (Bonn) vom 4.2.2004 (2)Vgl.
Wohn- und Gewerbebaulandreserven Ergebnisse der BfLR-Baulandumfrage 1995. Bonn 1996. = Materia-lien zur Raumentwicklung, Heft 77
Baulandumfrage 1997/1998 des Bundesamtes für Bau-wesen und Raumordnung. Bonn 1999. = Arbeitspa-piere, Heft 7/1999
Kommunale Baulandbereitstellung (2000). In: Bauland-und Immobilienmärkte. Ausgabe 2001. Bonn 2001.
= Berichte, Band 9 (3)Siehe aber Anm. 7
(4)Vgl. Kommunale Baulandbereitstellung (2000), a.a.O.
(5)Im Zeitraum 19972002 ist die Einwohnerzahl in den Kern-städten der neuen Länder um 2,1 % gesunken. Im Ver-gleich dazu nahm die Bevölkerung in den Kernstädten der alten Länder nur um 0,2 % ab.
(6)Hemmnisfaktoren wurden allein von Städten und Gemein-den mit aktuell und/oder mittelfristig erwarteten Lücken in der Wohnbaulandversorgung benannt. Die weit überwie-gende Anzahl der Kommunen ohne entsprechende Ver-sorgungslücken (s. Kap. II 2.1) äußerte sich zu den Hemmnissen, da irrelevant, nicht.
(7)Der Problemkomplex Mangel an Baugrundstücken mit nachfragegerechter Lagequalität betrifft nicht allein die Städte und Gemeinden mit explizit bestehenden oder er-warteten Versorgungslücken, sondern auch Kommunen mit gemeindeweit ausgeglichenen Versorgungsbilanzen.
Im Rahmen von ergänzenden Bemerkungen wurde darauf hingewiesen, dass die jeweilige Wohnbaulandversor-gungslage letztendlich nur kleinräumig auf Quartiersebene unter Beachtung der nachgefragten Bau- und Wohnquali-täten verlässlich zu beurteilen ist.
(8)Bei den Wohnbaulandbeständen mit Baurecht nach § 34 BauGB ist mit einer höheren Untererfassungsquote zu rechnen. Etliche Gemeinden sahen sich nicht in der Lage, die entsprechenden Grundstückspotenziale zu quantifizie-ren.
(9)Siehe Wohn- und Gewerbebaulandreserven Ergebnisse der BfLR-Baulandumfrage 1995,a.a.O.
(10)Eine wesentliche Kenngröße stellt in diesem Zusammen-hang der erreichte Aufsiedelungsgrad dar. Im Jahr 2000 (letzte bundesweite Flächenerhebung) wiesen z.B. die kleineren Gemeinden der alten Länder mit bis zu 10 000 Einwohnern einen durchschnittlichen Siedlungs- und Ver-kehrsflächenanteil von 8,5 % auf. In den Metropolstädten (500 000 und mehr Einwohner) und in den größeren Groß-städten (200 000 bis unter 500 000 Einwohner) umfass-ten diese Anteile dagegen 61,6 bzw. 42,2 %.
(11)Im Einzelfall, so insbesondere in etlichen Großstädten der neuen Länder, tragen zu diesem Ergebnis aber auch an-haltende Bevölkerungsverluste, also eine Nachfragemin-derung, bei.
(12)Vgl. aktuelle und mittelfristig vorgesehene Wohnbauland-bereitstellung in den Jahren 1998/99 und für die Jahre 2001 2005 in: Kommunale Baulandbereitstellung (2000), a.a.O.
(13)Siehe Kommunale Baulandbereitstellung (2000), a.a.O.
(14)Im Einzelfall so z.B. in zwei Metropolstädten und in zwei Großstädten mit 200 000 bis unter 500 000 Einwohnern in den alten Ländern entspricht oder übersteigt sogar die auf den konkret beplanten Wiedernutzungspotenzialen möglich Wohnbauleistung den in diesen Städten für die nächsten fünf Jahre erwarteten Bedarf an Wohneinheiten.
In zwei weiteren Großstädten mit 200 000 bis unter 500 000 Einwohnern (je eine in den alten und neuen Län-dern) kann der entsprechende Bedarf zu knapp 100 bzw.
knapp 80 % auf in konkreter Bearbeitung befindlichen Wiedernutzungspotenzialen erfolgen.
Anhang
(1)