Hemmnisse

in der Wohnbaulandversorgung Bestehende Bestehende Engpässe in der Wohnbaulandversorgung beruhen in den al-ten Ländern überwiegend (53 %) auf objektiv fehlenden Baugrundstücken, d.h. auf einer im Verhältnis zum Bedarf bisher nicht hinreichenden quantitativen Baulandbereit-stellung. Eine fehlende Marktverfügbarkeit vorhandener Baugrundstücke, also deren Nichtbebauung trotz gesicherter Baureife bzw. deren Nichtverkauf an bauwillige Inter-essenten, trägt mit rd. 42 % zu den Engpässen bei.

In den neuen Ländern sind objektiv fehlende Baugrundstücke und fehlende Marktverfüg-barkeit weithin nur von nachgeordneter Bedeutung bei etwaigen Wohnbaulandver-sorgungslücken. Maßgeblich sind hier diver-se andere Einzelgründe, darunter oft fehlen-de Bau- und Erschließungsträger.

Ursachen aktueller Engpässe

Die aktuell im Jahr 2003 bestehenden Eng-pässe in der Wohnbaulandversorgung bei 22 % aller umfragebeteiligten Städte und Gemeinden beruhen in den alten Ländern zumeist, dabei auch der Bedeutung nach überwiegend, auf objektiv fehlenden Bau-grundstücken, d.h. einer im Verhältnis zum Bedarf bisher nicht hinreichenden quanti-tativen Baulandbereitstellung. Im Mittel wird dieser Hemmfaktor zu über 53 %, in den betroffenen kleinen Großstädten mit 100 000 bis unter 200 000 Einwohnern sogar zu über 75 % als maßgebliche Ursa-che der bestehenden Versorgungslücken genannt (s. Tab. II 4).

Von ebenfalls hoher, wenn auch ver-gleichsweise meist nachrangiger Bedeu-tung erweist sich daneben eine fehlende Marktverfügbarkeit vorhandener Bau-grundstücke, also deren Nichtbebauung

trotz bestehender Baureife bzw. deren Nichtverkauf an bauwillige Interessenten.

In den einwohnerreicheren Großstädten ab 200 000 Einwohnern, z.T. auch in den Mittelstädten mit 50 000 bis unter 100 000 Einwohnern, trägt die fehlende Markt-verfügbarkeit an sich uneingeschränkt bebauungsfähiger Grundstücke allerdings dominant zur mangelhaften Wohnbau-landversorgung bei. Andere Gründe bilden zumeist rein lokale Hemmfaktoren mit minderem Gewicht.

In den neuen Ländern bietet sich eine deutlich abweichende Situation. Die hier bestehenden Engpässe in der aktuellen Wohnbaulandversorgung beruhen nur in Einzelfällen auf objektiv fehlenden Bau-grundstücken. Auch einer fehlenden Markt-verfügbarkeit kommt im Allgemeinen nur eine eher nachrangige Bedeutung zu. Ver-gleichsweise überproportional werden dem-gegenüber „andere Gründe” für die lokalen Versorgungslücken genannt. In vielen Fäl-len handelt es sich dabei um fehFäl-lende Bau-bzw. Erschließungsträger.

Ursachen mittelfristig erwarteter Engpässe Bei der erwarteten mittelfristigen Wohn-baulandversorgung nimmt in den alten Ländern der Hemmfaktor „objektiv fehlen-de Baugrundstücke aufgrund nicht hinrei-chender Baulandausweisung” in seiner Be-deutung meist deutlich ab (s. Tab. II 5). Vor allem die kleineren Großstädte mit 100 000 bis unter 200 000 Einwohnern sehen sich offensichtlich vermehrt in der Lage, aktuell noch bestehende objektive Engpässe in der Wohnbaulandversorgung durch eine nach-fragegerechte Baulandbereitstellung zu ver-ringern.

Zusehends problematischer stellt sich demgegenüber die Situation bei der Markt-verfügbarkeit der mittelfristig an sich dis-poniblen Baugrundstücke dar. Insbeson-dere in den kleineren Städten und Gemeinden mit bis zu 20 000 Einwohnern, daneben in den Großstädten mit 200 000 bis unter 500 000 Einwohnern, werden wartete Versorgungslücken mit sich er-höhender Wirkung dieses Hemmfaktors begründet. Der Faktor „fehlende Marktver-fügbarkeit” an sich nutzbarer Baugrunds-tücke wird damit im Mittel nahezu gleich-gewichtig wie der Faktor „objektiv fehlende Baugrundstücke” die Wohnbaulandver-sorgungslage in den Städten und Gemein-den der alten Länder mit erwarteten Bauland-Fehlbeständen beeinflussen (je-weils rd. 45 %).

Tabelle II 4

Ursachen aktueller Wohnbaulandversorgungslücken 2003 Gemeindegröße Ursachen für bestehende Versorgungslücken in 1000 Einwohner in % des Fehlbestandes

Objektiv fehlende Fehlende Markt- Andere Gründe Baugrundstücke verfügbarkeit vorh.

Baugrundstücke

AL NL Insg. AL NL Insg. AL NL Insg.

bis unter 10 57,1 32,8 49,4 33,2 23,9 30,3 9,8 43,3 20,5 10 bis unter 20 69,0 9,6 59,6 26,5 22,8 25,9 4,5 67,6 14,5 20 bis unter 50 53,2 11,2 47,9 35,1 49,0 36,9 11,7 37,8 15,3

50 bis unter 100 55,2 0 49,9 44,8 0 40,5 0 100,0 9,6

100 bis unter 200 75,6 0 75,6 13,2 0 13,2 11,2 0 11,2

200 bis unter 500 36,4 0 36,4 61,9 0 61,9 1,8 0 1,8

500 und mehr 44,7 0 44,7 54,7 0 54,7 ,6 0 ,6

Insgesamt 53,4 11,3 51,2 42,3 28,9 41,5 4,4 59,9 7,3 Datenbasis: Angaben von 124 (AL: 98; NL: 26) Kommunen

In den neuen Ländern werden die Hemm-faktoren in der erwarteten mittelfristigen Wohnbauland-Versorgung wiederum gänz-lich anders gewertet. Der Faktor „objektiv fehlende Baugrundstücke aufgrund nicht hinreichender Baulandausweisung” ge-winnt deutlich an Gewicht, bleibt aber den-noch mit einem Anteil von knapp 25 % als Ursache für aktuelle Versorgungslücken letztlich nachrangig. Der Hemmfaktor

„fehlende Marktverfügbarkeit” verliert demgegenüber (eine Ausnahme bilden al-lein die Städte und Gemeinden mit 10 000 bis unter 20 000 Einwohnern) weiter an Bedeutung. Auch „andere Gründe” verlie-ren als Hemmfaktor an Bedeutung, so insbesondere in den Städten und Gemein-den mit 10 000 bis unter 20 000 Einwoh-nern, während sie in den Kommunen mit 20 000 bis unter 50 000 Einwohnern um über 18 %-Punkte ansteigen. Mit einem Ur-sachenanteil von durchschnittlich fast 54 %

– dieser Wert ist allerdings primär auf die Situation in den Mittelstädten mit 50 000 bis unter 100 000 Einwohnern zurückzu-führen, in denen ausschließlich „andere Gründe” als Hemmfaktoren genannt wer-den – stellen sie aber immer noch wer-den Hauptursachenkomplex einer lokal nicht nachfragegerechten Wohnbaulandversor-gung in den neuen Ländern dar.

Hemmnisse einer nicht hinreichenden Wohnbaulandbereitstellung

Haupthindernisse einer nicht hinreichen-den Wohnbaulandbereitstellung (als Ur-sache für aktuell objektiv fehlende Bau-grundstücke) sind eine kommunal un-zulängliche Finanzausstattung für den Grunderwerb der bauleitplanerisch zu be-arbeitenden Baugebiete und für deren Er-schließung. Von allen Städten und Gemein-den, die aktuell und/oder mittelfristig mit einer nicht nachfragegerechten Wohnbau-landversorgung aufgrund unzureichender Flächenbereitstellung rechnen, nennen rd.

die Hälfte diese Hemmfaktoren. Besondere Bedeutung kommt diesen Faktoren in den neuen Ländern zu, in denen rd. 70 bzw. fast 90 % der betroffenen Städte und Gemein-den unzulängliche Grunderwerbs- bzw. Er-schließungsmöglichkeiten mit fehlenden Etatmitteln begründen (s. Abb. II 2).

Diese Werte relativieren sich allerdings erheblich, wenn die erfolgten Hemmnis-nennungen⁶ auf die Gesamtzahl der umfra-gebeteiligten Städte und Gemeinden bezo-gen werden. In diesem Fall zeibezo-gen sich

Abbildung II 2

Hemmnisse für aktuell fehlende Baugrundstücke bzw.

nicht hinreichende Baulandbereitstellung Tabelle II 5

Ursachen mittelfristig erwarteter Wohnbaulandversorgungslücken Gemeindegröße Ursachen für bestehende Versorgungslücken in 1000 Einwohner in % des Fehlbestandes

Objektiv fehlende Fehlende Markt- Andere Gründe Baugrundstücke verfügbarkeit vorh.

Baugrundstücke

AL NL Insg. AL NL Insg. AL NL Insg.

bis unter 10 46,2 45,6 46,0 53,8 21,1 41,0 0 33,6 13,1 10 bis unter 20 53,0 28,9 49,9 39,4 36,5 39,0 7,7 34,6 11,1 20 bis unter 50 45,5 22,2 41,3 39,1 21,6 36,0 15,4 56,2 22,7

50 bis unter 100 46,5 0 44,3 47,4 0 45,2 6,1 100,0 10,5

100 bis unter 200 45,6 0 45,6 28,2 0 28,2 26,3 k.A. 26,3

200 bis unter 500 36,9 0 36,9 62,5 k.A. 62,5 0,6 k.A. 0,6

500 und mehr 46,2 0 46,2 52,9 0 52,9 0,9 0 0,9

Insgesamt 45,1 24,2 43,9 45,5 22,2 44,1 9,4 53,6 12,0 Datenbasis: Angaben von 124 (AL: 98; NL: 26) Kommunen

lediglich zwischen 12 und 20 % der Kom-munen etatmäßig nicht in der Lage, den für erforderlich gehaltenen Grunderwerb zu finanzieren bzw. die erforderlichen Er-schließungsleistungen zu gewährleisten (s.

Tab. II 6).

„Durchführungsprobleme bei der Boden-ordnung (speziell Umlegung)” und „Auf-lagen/Forderungen aus der Umwelt- und Naturschutzplanung” werden von rd. jeder vierten Kommune in den alten wie neuen Ländern mit explizit bestehenden und/

oder erwarteten Versorgungslücken als mitwirkendes Hemmnis einer

nachfragege-0 20 40 60 80 100

Neue Länder Alte Länder

Insgesamt

Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003

% Finanzausstattung

Grunderwerb Finanzausstattung Erschließung Bodenordnung Auflagen Umwelt-/

Naturschutz fehlende Planungskapazität Bürgerbeteiligung Auflagen Genehmigungs-behörde Träger öffentlicher Belange fehlende kommunale Enscheidungen

Betroffene Gemeinden

© BBR Bonn 2004 Datenbasis: Angaben von 191 (AL: 147; NL: 44) Kommunen, nur Gemeinden mit Bedarf

rechten Wohnbaulandbereitstellung ge-nannt. Diesen Hemmfaktoren kommt da-mit eine nur da-mittlere Bedeutung zu. Noch weniger wurde oder wird die Wohnbau-landbereitstellung beeinträchtigt durch die Hemmfaktoren „fehlende Planungssicher-heit”, „Beteiligung der Bürger und der Trä-ger öffentlicher Belange”, „Auflagen/For-derungen der Genehmigungsbehörden”

und „fehlende kommunale Entscheidun-gen”. Bei den Städten und Gemeinden mit explizit bestehenden und/oder mittelfristig erwarteten Wohnbaulandversorgungslü-cken zeigt sich von diesen Hemmfaktoren im Mittel nur jede fünfte bis achte Kommu-Abbildung II 3

Hemmnisse für fehlende Marktverfügbarkeit an sich nutzbarer Grundstücke

ne betroffen, bei Einbezug aller umfragebe-teiligten Städte und Gemeinden sogar nur jede 17. bis 25. Kommune.

Die von rd. 20 % aller umfragebeteiligten Städte und Gemeinden konstatierten aktu-ellen oder mittelfristig erwarteten Lücken in der Wohnbaulandversorgung beruhen neben der unzureichenden Baulandbereit-stellung auch auf einer fehlenden Markt-verfügbarkeit⁷ an sich nutzbarer Bau-grundstücke (s. Tab. II 4 und II 5). Im Detail kommt dabei nach Einschätzung der be-troffenen Kommunen der fehlenden Ver-kaufsbereitschaft der (meist privaten) Grundeigentümer die ausschlaggebende Bedeutung zu. Dieser Hemmfaktor wird von rd. 70 % aller betroffenen Städte und Gemeinden benannt (s. Abb. II 3). Bezogen auf alle umfragebeteiligten Kommunen zei-gen sich im Mittel immerhin noch gut 20 % betroffen.

Von nur unwesentlich geringerer Bedeu-tung (im Mittel wird dieser Hemmfaktor von rd. 60 % aller betroffenen Kommunen benannt) erweist sich der Hemmfaktor „zu hohe Preisforderungen der (ebenfalls meist privaten) Grundeigentümer”. Als eindeutig nachrangig wird dagegen der Hemmfaktor

„spekulative Marktenthaltung/Hortung”

eingestuft. Er wird nur von rd. 30 % aller betroffenen Städte und Gemeinden aufge-führt. Insbesondere in den neuen Ländern spielt dieses Hemmnis eine deutlich unter-geordnete Rolle.

Tabelle II 6

Hemmnisse für aktuell fehlende Baugrundstücke bzw. nicht hinreichende Baulandbereitstellung Betroffene Gemeinden in % ...

Alte Länder Neue Länder Insgesamt

Hemmfaktoren der Gemeinden aller der Gemeinden aller der Gemeinden aller

mit Bedarf Gemeinden mit Bedarf Gemeinden mit Bedarf Gemeinden

Unzulängliche Finanzausstattung für den 48,3 16,6 70,5 16,0 53,4 16,4

Grunderwerb

Unzulängliche Finanzausstattung für die 34,7 11,9 86,4 19,6 46,6 14,3

Erschließung

Durchführungsprobleme bei der Bodenordnung 29,9 10,3 25,0 5,7 28,8 8,8

Auflagen / Forderungen der Umwelt- 27,9 9,6 22,7 5,2 26,7 8,2

und Naturschutzplanung

Fehlende Planungskapazitäten 19,0 6,5 20,5 4,6 19,4 5,9

Bürgerbeteiligung 21,8 7,5 9,1 2,1 18,8 5,8

Auflagen / Forderungen der Genehmigungs- 17,7 6,1 15,9 3,6 17,3 5,3

behörden

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 17,0 5,8 6,8 1,5 14,7 4,5

Fehlende kommunale Entscheidungen 15,6 5,4 2,3 0,5 12,6 3,9

Fehlende Verkaufsbereitschaft der 79,6 27,3 40,9 9,3 70,7 21,7

Grundeigentümer

Zu hohe Preisforderungen der Grundeigentümer 60,5 20,7 56,8 12,9 59,7 18,3

Spekulative Marktenthaltung / Hortung 35,4 12,1 11,4 2,6 29,8 9,1

Datenbasis: Angaben von 191 (AL: 147; NL: 44) Kommunen

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Neue Länder Alte Länder

Insgesamt

Quelle: BBR-Baulandumfrage 2003

%*

fehlende Verkaufs-bereitschaft

zu hohe Preis-forderungen

spekulative Marktent-haltung, Hortung

Betroffene Gemeinden

© BBR Bonn 2004

* Mehrfachnennungen möglich

Datenbasis: Angaben von 191 (AL: 147; NL: 44) Kommunen

1.3 Wohnbaulandbestände und

Im Dokument Bauland- und Immobilienmärkte 2004 (Seite 47-50)