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Zwischenvermietung beim Bauherrenmodell:
Vorsteuerabzug problematisch
uamen®forte
Wirkstoff: BetahistinBei vestibulärem Schwindel
Zusammensetzung: 1 Tablette enthält 12 mg Betahistindimesilat. Anwendungsgebiete: Vestibuläre Störungen mit dem Leitsymptom Schwindel und den häufig begleitenden Symptomen Ohrgeräusche, Ohrenschmerzen, Kopfschmerzen, Übelkeit, Erbrechen, Hörminde- rung: Meniere'scher Symptomenkomplex. Gegenanzeigen: Nebennierentumor, Magen- und Darmgeschwüre, Bronchialasthma, Schwangerschaft. Nebenwirkungen: Gelegentlich: Magenunverträglichkeit, Hitzegefühl im Kopfbereich, Herzklopfen, Durchfall, Nessel- ausschlag. Durch Einnahme der unzerkauten Tabletten während oder nach den Mahlzeiten können Magenunverträglichkeiten in der Regel vermieden werden.
Wechselwirkungen: Antihistaminikaverm indern die Wirkung von Aequamen . forte und sollten vor Beginn der Behandlung langsam aus- schleichend über etwa 1 Woche abgesetzt werden, um Entzugserscheinungen, wie Schlafstörungen oder Unruhe, zu verhindern. Bei erfor- derlichem raschen Übergang aufAequamen . fortesollte in den ersten Behandlungstagen ggf. zusätzlich ein Tranquilizerverordnetwerden.
Handelsformen: 20 Tabl. (N1) DM 11,10; 50 Tabl. (N2) DM 23,95; 100 Tabl. DM 41,05; AP mit 500 Tabl. (8/87) Promonta • Hamburg
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DEUTSCHES ÄRZTEBLATT
A
llein der Klang des Wortes „B auherren.- modell" löst bei vie- len Anlegern schmerzhafte Assoziationen aus. In vielen Fällen haben sich nicht nur die wohlklingenden Verspre- chungen der Initiatoren nicht verwirklicht, sondern die An- leger sind auch selbst in ernsthafte wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.Auslöser hierfür waren häu- fig gerichtliche Entscheidun- gen, die von den Beteiligten in dieser Weise nicht vorher- gesehen wurden.
Den vermutlich letzten Akt in diesem Schauspiel lie- fert eine Reihe von Entschei- dungen des höchsten deut- schen Steuergerichts, des Bundesfinanzhofs (BFH), aus dem zweiten Halbjahr 1987. Das Gericht richtete in diesen Entscheidungen für den Vorsteuerabzug hohe, nahezu unüberwindlich schei- nende Hürden auf.
Man erinnert sich: Die An- bieter von Bauherrenmodel- len warben häufig damit, daß der Bauherr bei ihrem Ver- tragsmodell die beim Bau an- fallenden Umsatzsteuern vom Finanzamt erstattet erhält.
Voraussetzung für diese Er- stattung war allerdings ein steuerlicher Kunstgriff: In den Vermietungsvorgang wurde ein gewerblicher Zwischen- mieter eingeschaltet, der das Objekt dann seinerseits an den privaten Endmieter wei- tervermietete. Der Anleger selbst hatte mit dem Endmie- ter gar nichts zu tun, sondern stand nur mit dem gewerbli- chen Zwischenmieter in ver- traglicher Beziehung.
Wenn der Anleger dann noch für die Umsatzbesteue- rung seiner Vermietungs- umsätze optierte, stand der Erstattung der Vorsteuern (immerhin deutlich mehr als 10 Prozent der Baukosten) nichts mehr im Wege — so je- denfalls die Modellvorstel- lung. Und für eine entspre- chende Vertragsgestaltung zahlte der willige Anleger dem Initiativunternehmen häufig noch eine saftige Ge- bühr — als Werbungskosten absetzbar, versteht sich.
Das Erwachen folgte meist erst, als das Finanzamt das betreffende Bauherren- modell überprüfte und dabei zu dem Ergebnis kam, die Einschaltung des gewerbli- chen Zwischenmieters sei rechtsmißbräuchlich, weil sie ohne einleuchtenden wirt- schaftlichen Grund erfolgte.
Seither schwebt zu dieser Frage eine Fülle von Prozes- sen vor den Finanzgerichten.
Im Mittelpunkt steht die Fra- ge, ob vernünftige wirtschaft- liche Gründe für die gewerb- liche Zwischenvermietung vorlagen.
Hierfür tragen die Anle- ger im wesentlichen folgende Argumente vor:
• Die Einschaltung des Zwischenmieters schaltet das Vermietungsrisiko aus, weil als Mieter ein finanziell po- tenter Vertragspartner zur Verfügung steht.
• Die Einschaltung des Zwischenmieters dient der Arbeitserleichterung; dies insbesondere, wenn das Ob- jekt weit vom Wohnort des Anlegers entfernt ist.
• Durch die Einschal- tung des gewerblichen Zwi- schenmieters kann der ge-
setzliche Mieter-Kündigungs- schutz umgangen werden.
• Der Gesetzgeber hat (jedenfalls bis zum Jahr 1985) die Möglichkeit der gewerbli- chen Zwischenvermietung ausdrücklich anerkannt.
Der BFH hat alle diese Argumente in einer Serie neuerer Entscheidungen in einer Art und Weise zer- pflückt, daß in den jetzt noch bei Gericht anhängigen Pro- zessen die Erfolgsaussichten nicht allzu rosig sind — sofern die Anleger bei ihrer bisheri- gen Argumentation bleiben.
Das
Vermietungsrisiko Der BFH hat nicht grund- sätzlich in Frage gestellt, daß das Interesse des Anlegers an der Sicherung des Mieter- trags durchaus für die Ein- schaltung eines gewerblichen Zwischenmieters sprechen kann. Der Teufel liegt hier aber im Detail: Der BFH ver- langt, daß der Anleger im Einzelfall überzeugend dar- legt, daß er ernsthaft mit ei- nem Mietausfallrisiko rech- nen mußte (1). Wenn, wie
dies häufig geschah, ein an- deres Unternehmen bereits eine Vermietungsgarantie ab- gegeben hatte, so lag nach der Meinung des BFH von Anfang an kein Mietausfallri- siko vor (2).
Die mit der Vermietung eines Objektes verbundene Arbeitsbelastung rechtfertigt
— so der BFH — in aller Regel nicht die Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmie- ters.
Anders verhalte es sich nur, wenn bei vernünftiger Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse ernsthaft mit Belastungen durch die Ver- waltung der Mietsache infol- ge des Abschlusses eines Mietvertrages mit dem End- mieter zu rechnen sei, die der Eigentümer bei Anlegung normaler, im Wirtschaftsle- ben üblicher Maßstäbe sinn- vollerweise durch Überlas- sung der Mietsache an eine Mittelsperson als Mieter und nicht durch Beauftragung ei- ner fachkundigen Person (Hausverwalter) von sich ab- wälze (1). Hierzu führte das Gericht wörtlich aus:
„Verhandlungen mit den Mietern, Verwaltung, Ab-
Dt. Ärztebl. 85, Heft 33, 18. August 1988 (63) A-2303
Börsebius:
Das Pulver trocken halten
nahme und Zuweisung der Wohnung bei Mieterwechsel, Mietinkasso, Behandlung rechtlicher Auseinanderset- zungen sind Aufgaben, die üblicherweise durch Haus- verwalter übernommen wer- den. Sie werden . . . nicht durch Abschluß eines Miet- vertrages, sondern durch ei- nen Geschäftsbesorgungsver- trag auf Dritte übertragen.
Dies gilt auch für die Füh- rung von Prozessen. Die Be- hauptung . . . , daß mit recht- lichen Auseinandersetzungen im Rahmen der Vermietung an die Endmieter zu rechnen gewesen sei und daß das Pro- zeß- und Kostenrisiko in der- artigen Fällen den Zwischen- mieter getroffen hätte, än- dert daran nichts."
Im übrigen meinte der BFH, daß die Einschaltung eines Zwischenmieters bei Vermietung eines einzigen Objekts kaum zu einer Entla- stung des Eigentümers füh- ren könne. Denn dieser un- ternehme mit Abschluß des Zwischenmietvertrages ge- nau das, was er auch bei un- mittelbarer Vermietung an den privaten Endmieter täte:
er gehe nämlich so oder so ein Mietverhältnis ein (2).
Die beabsichtigte Umge- hung des Mieterschutzes er- kannte der BFH nicht als ge- wichtiges Argument für die Zwischenvermietung an. Er stützte sich hierbei auf eine Entscheidung des Bundesge- richtshofs (BGH) zum Miet- recht. Der BGH hatte ein Räumungsverlangen des Zwischenmieter gegenüber dem Endmieter für rechts- mißbräuchlich gehalten, wenn von vorneherein Hauptmietvertrag und Un- termietvertrag über eine Wohnung deshalb hinterein- andergeschaltet wurden, um dem Endmieter den für Wohnraum geltenden gesetz- lichen Kündigungsschutz ab- zuschneiden (3). Nach Auf- fassung des BFH reicht es da- her steuerlich nicht aus, wenn der Anleger lediglich vor- trägt, er habe mit dieser Ver- tragsgestaltung den Mieter- schutz umgehen wollen (2).
Durch gesetzliche Neurege-
lungen hat sich ergeben, daß steuerliche Gestaltungen der hier diskutierten Art späte- stens ab 1. Januar 1985 gene- rell nicht mehr möglich sind.
Daraus aber zu folgern, daß der Gesetzgeber zumindest bis zum 31. Dezember 1984 derartige Gestaltungen gene- rell gebilligt habe, sei - so der BFH - unzulässig. Denn bei allen Gesetzesberatungen sei man davon ausgegangen, daß eine Zwischenvermie- tung für steuerliche Zwecke nicht anzuerkennen sei, wenn sie sich im Einzelfall als rechtsmißbräuchlich er- weist (4).
Was ist zu tun?
Wer als Anleger in eige- ner Sache von der Zwischen- vermietungs-Problematik be- troffen ist - Ärzte sind hier besonders stark repräsentiert - muß dennoch die Hoffnung auf einen Prozeßerfolg noch nicht endgültig begraben. In vielen Fällen wird es aber nö- tig sein, die Argumentation im Prozeß zu verbessern und zu erweitern. Die Beweislast für das Vorliegen einer wirt- schaftlich sinnvollen Gestal- tung liegt nämlich laut BFH beim Anleger (1). Bei einer notwendigen „Nachbesse- rung" der Argumentation sind die Anwälte und sonsti- gen Prozeßberater der Anle- ger gefordert. Es kommt ins- besondere darauf an, das Vorliegen eines konkreten Mietausfallrisikos eingehend darzulegen. Wenn der Anle- ger im Rahmen eines Bau- herrenmodells mehrere Ob- jekte erworben hat, gewinnt auch der Aspekt der Verwal- tungsvereinfachung ein stär- keres Gewicht. Bei einer überzeugenden Argumenta- tion ist ein Prozeßerfolg letzt- lich doch noch denkbar.
Rechtsprechungsnachweise: (1) BFH, Beschluß vom 29. 10. 1987 — V B 109/86 —; BFH, Beschluß vom 29. 10. 1987 — V B 61/87 — (2) BFH, Beschluß vom 4. 8. 1987 — V B 16/87 — (3) BGH, Beschluß vom 21. 4. 1982 — VIII AZR 16/81 — (4) BFH, Urteil vom 29. 10. 1987 — V R 154/83 -
Dr. Winfried Eggers
„Das Beste ist, erstmal flüssig bleiben und Kasse hal- ten!". Diesen Rat erhalten in diesen Tagen manche Geld- anleger von ihren Bankbera- tern - und das auch aus gu- tem Grund: An den Aktien- märkten ist trotz guter Nach- richten von der Konjunktur- front eher Zurückhaltung ge- boten. Schließlich steigen die Zinsen langsam, aber stetig, und anziehende Kosten fürs Geld sind seit jeher Gift für die Aktienbörsen.
Das Problem dabei ist nur, daß sich die Kassenhal- tung nicht rentiert. Die von den deutschen Geldinstituten angebotenen Sätze für Ter- mingeldeinlagen sind ja ebenfalls nicht geeignet, beim Anleger große Freude aufkommen zu lassen. Für Gelder in Mark, die den Ban- ken zwischen einem Monat und einem Jahr fest zur Ver- fügung gestellt werden, gibt es eben mal 3,5 Prozent - aufs Jahr gerechnet, versteht sich. Bei Summen ab einhun- derttausend Deutsche Mark und etwas Sitzfleisch läßt sich aber durchaus noch ein Vier- telprozent heraushandeln.
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Wer sein Geld auf dem Euromarkt in ausländischen Währungen anlegt, kann auch bei kurzfristigen Ter- mineinlagen ordentliche Zin- sen verbuchen, Vorausset- zung ist aber, daß der Kunde ein hübsches Sümmchen mit-
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bringt. In der Regel verlan- gen die Geldinstitute einen Betrag um 100 000 Mark, nur wenige, wie zum Beispiel die Volksbanken, geben sich mit weniger zufrieden. Ihre Hausbank am Ort erledigt das Ganze für Sie, sie gibt den Auftrag einfach an ihr Tochterinstitut im Ausland weiter.
Bei Termineinlagen auf drei Monate erhalten Sie zum Beispiel in den folgenden Währungen diese Zinsen:
• in britischen Pfunden 10,0 Prozent
• in irischen Pfunden 7,0 Prozent
• in französischen Francs 6,5 Prozent
• in ECU 6,5 Prozent Die Zinsangaben beziehen sich auf ein Jahr, müssen also bei einer kürzeren Laufzeit entsprechend umgerechnet werden. In diesen Währun- gen ist das Währungsrisiko einigermaßen gering. Der Renditevorteil gegenüber Festgeldeinlagen in Deut- scher Mark ist also enorm und sollte wohl auch ausge- nutzt werden.
Leider kommt es immer wieder vor, daß deutsche Geldinstitute zwar Festgelder in ausländischer Währung ak- zeptieren, aber bei weitem nicht die möglichen Renditen zahlen. Als schlechtes Exem- pel mag hier das größte deut- sche Geldinstitut dienen. Für Festgelder in ECU bietet die Deutsche Bank auch bei hart- näckigem Nachfragen etwa 4,5 Prozent bei drei Monaten Laufzeit. Erst der Hinweis auf den drohenden Abzug des Geldes brachte dann tat- sächlich ein Zinsangebot von sechs Prozent. Meiden Sie aber Festgelder im austra- lischen Dollar und der italie- nischen Lira, die Währungs- risiken dürften deutlich hö- her sein als die vermeintlich attraktiven Zinsen.
Börsebius
A-2304 (64) Dt. Ärztebl. 85 , Heft 33, 18. August 1988
