Was passiert, wenn ein Bauherrenmodell platzt?
„Das Bauherrenmodell ist inzwischen von den Finanzämtern in jeder Hinsicht akzeptiert und bietet Ihnen eine optimale Steuerersparnis! Un- ter Umständen können Sie sogar mit einem Liquiditätsüberschuß rech- nen, so daß Sie kein Eigenkapital einzusetzen brauchen! Eine bessere Anlage gibt es nicht!" Es gibt immer noch gutverdienende Anleger, die solchen Werbesprüchen trauen und kritiklos Verträge unterschreiben.
Dabei soll gar nicht bestritten werden, daß derartige Werbeverspre- chungen zutreffend sein können, soweit es sich um ein seriöses Bau- herrenmodell handelt, welches ordnungsgemäß und den Planungen entsprechend durchgeführt wird. Gerade in der Durchführung aber liegt eine gar nicht ernst genug zu nehmende Gefahr, die den Anleger viel Geld kosten kann.
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Leserdienst
E
in typisches Beispiel aus der Praxis: Für ein Bauherren-Steuerspar- Projekt in B. warb seit dem Jahr 1981 der in der Bran- che bekannte Herr K. aus D. als Promoter und Treu- händer Mitglieder einer 12köpfigen Bauherrenge- meinschaft. Herr K. han- delte dabei natürlich nicht im eigenen Namen, son- dern als Geschäftsführer der Firma F. GmbH & Co KG, diese vertreten durch die Firma F. GmbH. Inzwi- schen sind beide Firmen in Konkursverfahren verwik- kelt.Die ersten Anleger und Mitglieder Bauherrenge- meinschaft wurden im Jah- re 1981 geworben und ver- traglich festgelegt. Der mit Herrn K. abzuschließende Treuhandvertrag beinhal- tete unter anderem das Recht des Treuhänders, für die einzelnen Bauher- ren die notwendigen Fi- nanzierungsverträge mit einer Bank zu vermitteln und abzuschließen. Die ge- worbenen Bauherren lei- steten teilweise bereits da- mals erhebliche Zahlun- gen an den Treuhänder.
Bis zum Jahre 1983 gelang es Herrn K. jedoch nicht, die notwendige Anzahl von Anlegern zusammenzu- bringen und damit die Bau- herrengemeinschaft zu komplettieren.
Die finanzierende Bank wurde daher unruhig und beschloß schließlich im Jahre 1983, sich aus dem Projekt zurückzuziehen.
Sie kündigte gegenüber den Bauherren alle vom Treuhänder vermittelten Kreditverträge „aus wichti- gem Grunde" und forderte die Bauherren zudem auf,
einen Betrag zwischen DM 80 000 und DM 130 000 an die Bank zu zahlen. Dieser Betrag, so argumentierte die Bank, setze sich zu- sammen aus dem teilweise an den Treuhänder ausge- zahlten Darlehen sowie im übrigen aus Zinsen, Bereit- stellungszinsen, Verzugs- zinsen und Kosten der Bank. Die in dieser Weise zur Kasse gebetenen Bau- herren waren ob dieser plötzlichen Forderung der Bank nicht schlecht über- rascht, war doch bisher mit der Ausführung des Bau- vorhabens noch nicht ein- mal begonnen worden;
gleichwohl sollten schon Kosten in sechsstelliger Höhe entstanden — und in den Sand gesetzt sein!
Denn die Bank machte ihre Rechnung ja gerade des- halb auf, weil aus ihrer Sicht mit einer Durchfüh- rung des Bauvorhabens nicht mehr zu rechnen war. Dies erfuhren die Bau- herren übrigens jetzt von der Bank zum ersten Mal.
Der Treuhänder hatte nichts dergleicher verlau- ten lassen.
Vorsicht bei Grundstücks- kaufverträgen!
Ein Unglück kommt selten allein. Der Schreck durch die Forderung der Bank war noch nicht verwunden, als der Hiobs-Post-Bote ein Schreiben des Eigentü- mers des Grundstücks, auf welcher das Bauvorhaben durchgeführt werden soll- te, brachte. Der Grundei- gentümer hatte von der Ak- tion der Bank Wind bekom- men und forderte von den Bauherren die sofortige Zahlung des Grundstücks- kaufpreises, pro Bauherr rund 120 000 DM. Dieser Anspruch war sogar recht- lich begründet, denn der Treuhänder hatte namens der einzelnen Bauherrn verbindliche Grundstücks- kaufverträge mit dem Grundeigentümer abge- schlossen. Auch wenn dies
den Bauherren nicht be- wußt geworden war, hatte der Treuhänder sie auf- grund seiner Vollmachten zu anteiligen Grundstücks- eigentümern gemacht!
Verlust von DM 200 000?
Damit sahen sich die Bau- herren innerhalb kurzer Zeit zwei Zahlungsforde- rungen von mehr als DM 200 000 pro Kopf ausge- setzt. Sofort eingeleitete Versuche, den Treuhänder einzuschalten und auf die- sem Wege dafür zu sor- gen, daß die Bank und der Grundstücksverkäufer still- hielten, bis die Bauherren- gemeinschaft geschlossen war, blieben ergebnislos.
Herr K., der Treuhänder, hielt zwar noch ein oder zwei Bauherrenversamm- lungen ab und versprach hoch und heilig, selbstver- ständlich werde die Bau- herrengemeinschaft noch geschlossen werden. Bei Ausgabe A 81. Jahrgang Heft 25/26 vom 25. Juni 1984 (107) 2039
Bauherrenmodell
diesen Beteuerungen blieb es aber. Herr K. zog sich mehr und mehr aus der Sache zurück und war eines Tages auch telefo- nisch nicht mehr zu errei- chen.
Objekt geplatzt!
Es wird an dieser Stelle nicht mehr verwundern, daß das Bauvorhaben na- türlich nicht durchgeführt wurde. Die Bauherrenge- meinschaft war führerlos, die einzelnen Bauherren waren auf sich gestellt und konnten sehen, wie sie sich mit der Bank und dem Grundstücksverkäufer aus- einandersetzten. Mit der Bank waren langwierige Verhandlungen notwen- dig, bis es gelang, die an- fangs enorme Zahlungsfor- derung herabzudrücken.
Die Bank hatte zunächst im Vertrauen auf die Gutgläu- bigkeit und die Zahlungs- potenz der gutverdienen- den Bauherren keine Hem- mungen gehabt, erheblich überzogene Forderungen aller Art zu stellen. Die Bauherren hätten ohne rechtlichen Beistand ge- genüber den Juristen der Bank den kürzeren gezo- gen, schon allein deshalb, weil ein juristischer Laie in der Regel dazu neigt, die schriftlichen Ausführun- gen der Rechtsabteilung einer Bank als korrekt und unumstößlich hinzuneh- men. Hier hatte die Bank zudem gerichtliche Schrit- te angedroht.
Auch der Grundstücksver- käufer fuhr zunächst gro- bes Geschütz auf. Die Bau- herren waren dank der Tä- tigkeit des Treuhänders Ei- gentümer einer ganzen Reihe von Splittergrund- stücken, die sie zwar alle gemeinsam für die vorge- sehene Durchführung des Bauvorhabens hätten ve~
wenden können, mit de- nen sie aber jetzt nach Scheitern des Projektes je- der für sich nicht das Ge- ringste anfangen konnten.
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Es gelang schließlich, die
Teilgrundstücke wieder
vollzählig an den Eigentü- mer zurückzugeben, so daß den Bauherren als Schaden nur die Kosten des Notars und des Grund- buchamtes sowie die schon gezahlte Grundsteu- er blieben.
Wie kann man sich vor der- artigen teueren Fehlern schützen? Hier kann zu- nächst nicht eindringlich genug darauf hingewiesen werden, vor Abschluß ir- gendeines Vertrages über ein Steuersparprojekt ein- gehende Erkundigungen über alle (!) vorgesehenen Vertragspartner einzuho- len, mindestens jeweils ei- ne Bankauskunft (dazu Heft 21/1982, Seite 101 und Heft 22/1982, Seite 82). Ei- ne Kette ist bekanntlich nur so stark- oder so we- nig stark wie ihr schwächstes Glied. Wenn deshalb auch nur einer der wesentlichen Vertrags- partner nicht durchhält, bis das Objekt vollständig ab-
gewickelt ist, so kann das
ganze Vorhaben wie ein Kartenhaus einstürzen.
Vorherige
Schutzmaßnahmen Der nächste wichtige Schritt ist die gewissenhaf- te Prüfung aller vertrag- lichen Unterlagen. Manch einer wird hier sagen, da- von verstehe er nichts, ihm komme es allein auf die Er- zielung der beabsichtigten Steuervorteile an. Diese Einstellung ist relativ un- schädlich, wenn und solan- ge alles planmäßig läuft.
Denn solange interessiert sich kaum ein Vertrags- partner für den geschrie- benen Vertragstext Aber Verträge sind nun einmal für den Fall gemacht, daß nicht alles ordnungsgemäß vonstatten geht. Dann be- ruft sich plötzlich der eine oder andere "Partner" auf Vertragsbedingungen, die der Bauherr vorher nie ge- lesen hat, die aber gleich-
wohl für ihn verbindlich vereinbart sind. Dann frei- lich ist es in der Regel zu spät.
~ Deshalb der eindring- liche Rat: alles selbst lesen oder mindestens lesen las- sen, das heißt rechtlich überprüfen lassen (Eine Checkliste findet sich in den angeführten DÄ-Arti- keln).
Vorsicht bei Zahlungen vor Baubeginn!
Bricht das Projekt trotz al- ler Vorsicht zusammen, ist aber mit der Bauausfüh- rung noch nicht begonnen worden, so kann der Bau- herr mit einem blauen Au- ge davonkommen, wenn er sofort die richtigen rechtli- chen Schritte unternimmt.
Oftmals sind die rechtli- chen Verpflichtungen des Bauherrn aber schon so weit gediehen, daß ver-
schiedene Vertragspartner
mit nicht unerheblichen Zahlungsforderungen auf- warten. Es sei hier nur an die Bank und den Grund- stücksverkäufer im Falle des Herrn K. erinnert.
Aber auch der Treuhänder selbst hat möglicherweise schon einen großen Teil seiner Gebühren, wie Ver- mittlungsgebühr, Bearbei- tungsgebühr, Garantiege- bühr, Finanzierungsge- bühr und Treuhandgebühr vereinnahmt, indem er die- se Gelder vom Konto des Bauherrn auf sein eigenes Konto hat abfließen lassen.
Dies dient oft dem Zweck, die für den angestrebten Steuervorteil notwendigen Werbungskosten teilweise schon anfallen zu lassen.
Gerät aber ausgerechnet der Treuhänder in Vermö- gensverfall, so wird es für den Bauherren schwer werden, diesen Teil seiner Gelder zurückzuerhalten.
~ Deshalb der eindring- liche Rat: Gelder vom Bau- herrenkonto dürfen jeweils nur mit ausdrücklicher Zu-
2040 (108) Heft 25/26 vom 25. Juni 1984 81. Jahrgang Ausgabe A
stimmung des Bauherrn abgezogen werden.
Auch Kreditverträge sind Verhandlungssache Erfahrungsgemäß sind es gerade die Kreditverträge mit den Banken, die der Bauherr am wenigsten be- achtet. Manche werden denken, mit der Bank kön- ne man ohnehin nicht handeln; aber das ist völlig falsch. Andere werden sich darauf verlassen, daß der Treuhänder den Kredit- vertrag mit der Bank ja aushandelt und schon da- für sorgen wird, daß die In- teressen des Bauherren gewahrt werden. Aber es gibt immer wieder Treu- händer, die mehr an ihr ei- genes Portemonnaie den-
ken, als an das anvertraute
Geld ihrer Bauherren.
Wirklich sicher ist nur das, was man selbst kontrol- liert.
~ Deshalb der dringende Rat: den Kreditvertrag ge- nau ansehen und Beden- ken mit Treuhänder oder der Bank unmittelbar klä- ren.
Grundstücksverträge nicht zu früh abschließen!
Aus einem zu frühen Ab- schluß des Grundstücks- kaufvertrages drohen dem Bauherrn entweder eine Forderung auf Übernahme des Grundstückes Zug um Zug gegen Bezahlung oder, wenn das Grund- stück schon auf den Bau- herrn im Grundbuch um- geschrieben worden ist, ei- ne plötzliche Forderung auf sofortige Entrichtung des vollen Kaufpreises.
Sieht der Grundstücks- kaufvertrag in diesem Fall nicht eine Regelung vor, wonach bei Scheitern des Projektes der Grund- stückspreis nicht bezahlt zu werden braucht und das Grundstück an den Ver- käufer zurückgegeben werden kann, so ist der
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Bauherrenmodell
Bauherr grundsätzlich dem Kaufpreisanspruch des Grundstücksverkäu- fers ausgesetzt und muß bezahlen. Hier kann sich der Bauherr nur dann mit Erfolg aus der Affäre zie- hen, wenn er die spezifi- sche rechtliche Proble- matik derartiger Verflech- tungsgeschäfte kennt und durchschaut.
Regreß gegen
Treuhänder und Notar Wenn alle Stricke reißen und Bank und Grund- stücksverkäufer mit ihren Ansprüchen gegen den Bauherrn durchdringen, bleibt nur noch die Re- greßforderung gegen den Treuhänder und gegen den Notar, der die Verträge beurkundet hat. Gegen den Treuhänder deshalb, weil dieser verpflichtet ist und dafür bezahlt wird, darüber zu wachen, daß nicht vorzeitig und zu früh unwiderrufliche Verpflich- tungen für den Bauherren geschaffen werden. Gegen den Notar, weil dieser ver- pflichtet ist und dafür Ge- bühren berechnet, den Bauherren vor der Beur- kundung und Unterzeich- nung eines jeden Vertra- ges über die rechtliche Tragweite der wichtigsten Bestimmungen zu beleh- ren. Hier kommt es aber immer auf den konkreten Einzelfall an. Wird eine Verletzung der Pflichten festgestellt, kann dies Schadensersatzansprüche des Bauherren nach sich ziehen. Regreßansprüche sind aber immer nur das letzte Mittel und auch nur soviel wert, wie der betref- fende Schuldner. Im Falle des Herrn K. war ein Ersatz- anspruch der Bauherren in erheblicher Höhe zwar begündet, aber mangels Masse nicht zu realisieren.
Anschrift des Verfassers:
Rechtsanwalt Lothar Spatz
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