des Prospektes schon im Zeitpunkt der Herausgabe bekannt.
Prospekthaftung des Treuhänders bei Bauherrenmodell
Zum Thema Prospekthaf- tung (vgl. Deutsches Ärzte- blatt 25/1982 und Deutsches Ärzteblatt 51/52/1985) liegt eine wichtige Grundsatzent- scheidung des OLG Celle vor, in der das Bemühen deutlich wird, die Prospekthaftung im- mer weiter auszudehnen und den Anlegerschutz weiter zu vervollständigen.
Steuerberatungsgesellschaft als Treuhänder
Der Kläger in dem vom OLG Celle zu beurteilenden Fall war Mitglied einer Bau- herrengemeinschaft gewesen, welche mittels eines soge- nannten Bauherrenmodells eine Wohnanlage mit zwölf Eigentumswohnungen sowie einen Supermarkt errichtet hatte. Allen Interessenten und Mitgliedern der Bauher- rengemeinschaft war ein Pro- spekt zugeleitet worden, in welchem das Objekt be- schrieben war. Anschließend hatten die Bauherren einer Steuerberatungsgesellschaft durch gleichlautende nota- riell beurkundete Erklärun- gen einen sogenannten Treu- handauftrag erteilt und sie zur Vornahme im einzelnen genannter Rechtsgeschäfte bevollmächtigt.
Den Treuhandauftrag hat- te die Steuerberatungsgesell- schaft angenommen und ih- rerseits dann auf Grund der ihr erteilten Vollmacht für die Bauherren unter anderem einen Mietgarantievertrag mit einer Firma abgeschlos- sen, wonach diese Firma eine monatliche Nettomiete von 10,— DM pro m2 Wohnfläche auf die Dauer von fünf Jah- ren ab Beginn des ersten auf die Bezugsfertigkeit der ge- samten Bauanlage folgenden Kalendermonats garantierte und zugleich erklärte, daß die Treuhänderin eine selbst- schuldnerische Bankbürg-
schaft von 20 000,— DM als Sicherheit übergeben werde;
ferner schloß die Steuerbera- tungsgesellschaft als Treu- händerin einen Mietvertrag mit einer Firma als gewerbli- cher Zwischenmieterin, wo- nach während der Mietdauer von 5 Jahren ein Mietzins von 7,— DM pro rd Wohnfläche an die einzelnen Bauherren zu zahlen war.
Einer der Bauherren hatte nun Klage erhoben auf Fest- stellung, daß die Treuhände- rin (Steuerberatungsgesell- schaft) ihm denjenigen Scha- den zu ersetzen habe, der ihm daraus entstehe, daß er für die von ihm erworbene Eigentumswohnung für den Zeitraum von 5 Jahren einen niedrigeren monatlichen Mietzins als 10,— DM pro m 2 Wohnfläche erhielt. Wäh- rend das mit der Sache zu- nächst befaßte Landgericht die Klage abgewiesen hatte, hielt das OLG Celle als Beru- fungsgericht die Klage teil- weise für begründet. Das Ge- richt hat die Treuhänderin zum Ersatz des Schadens ver- pflichtet, der dem klagenden Bauherren dadurch entstan- den ist und entsteht, daß ihm und den anderen Bauherren statt der im Prospekt zur Ab- sicherung eines Mietausfalls in Aussicht gestellten Bank- bürgschaft, die er in Höhe von mindestens 91 000 DM habe erwarten dürfen, nur ei- ne Bankbürgschaft von 20 000 DM zur Verfügung gestellt worden war. Die Haf- tung der Treuhänderin hat das Gericht hierbei unter an- derem aus den Grundsätzen der sogenannten bürgerlich- rechtlichen Prospekthaftung abgeleitet. Dabei hat das Ge- richt als unerheblich angese- hen, ob die Treuhänderin ih- rerseits zu den Initiatoren, Gründern oder Gestaltern des Bauherrenmodells gehör- te, welche das Management gebildet und den Prospekt
herausgegeben hatten. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, daß die Prospekt- werbung als solche eine Ver- trauenshaftung auch für die- jenigen Personen begründet, welche in anderer Weise in Gestaltung des Prospektes oder in das Vertriebssystem einbezogen sind und durch ihr nach außen in Erschei- nung tretendes Mitwirken ei- nen besonderen Vertrauens- tatbestand schaffen und Er- klärungen abgeben. Dazu ge- hören insbesondere Perso- nen, die kraft Amtes oder Berufs mit Rücksicht auf eine besondere Fachkunde oder eine allgemein anerkannte und herausgehobene beruf- liche und wirtschaftliche Stel- lung eine sogenannte Garan- tenstellung einnehmen, wie dies der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahre 1984 bereits festgestellt hat. Diese Vor- aussetzungen hat das OLG Celle in der Person der Steuerberatungsgesellschaft/
Treuhänderin als erfüllt an- gesehen.
Einschaltung der
Treuhänderin bereits vor Herausgabe des Prospektes
Die Steuerberatungsge- sellschaft war, wie sie im Pro- zeß nicht bestreiten konnte, mit ihrer Zustimmung schon vor Herausgabe des Prospek- tes als Treuhänderin vorgese- hen gewesen. Mit der im Pro- spekt genannten Treuhände- rin, nämlich „einer Steuerbe- ratungsgesellschaft, die aus standesrechtlichen Gründen im Prospekt nicht genannt"
werden durfte, war deshalb ausschließlich die hier ver- klagte Steuerberatungsgesell- schaft gemeint. Nach der Er- klärung des Geschäftsführers der Steuerberatungsgesell- schaft im Prozeßverfahren war diesem auch der Inhalt
Namentliche Benennung der Treuhänderin in
der Anlage zum Prospekt In diesem Zusammenhang hat das Gericht auch zu La- sten der Treuhänderin be- rücksichtigt, daß dem Pro- spekt über die Zeichnung der Anlage bereits das Blankett eines sogenannten Vermitt- lungsauftrages beigelegen hatte, welcher zum Abschluß eines Treuhandvertrages mit der Steuerberatungsgesell- schaft ermächtigte, so daß die
Steuerberatungsgesellschaft dem Kläger und anderen In- teressenten bei Erhalt und Aushändigung des Prospek- tes sogar namentlich be- kanntgemacht wurde. Damit jedenfalls, so das Gericht, war die Steuerberatungsge- sellschaft in den Haftungsver- bund der Prospekthaftung mit einbezogen.
Besondere Haftung der Treuhänderin als
Steuerberatungsgesellschaft Das Bauherren-Modell als solches diente im Ergebnis der Steuerersparnis bei den zeichnenden Anlegern. Der Tatsache, daß eine Steuerbe- ratungsgesellschaft als Treu- händerin auftrat, kam des- halb für die Interessenten be- sondere Bedeutung zu. Dies galt, so das OLG Celle, nicht nur im Hinblick auf die Er- wartung der Interessenten, daß eine größtmögliche Steu- erersparnis erreicht werde, vielmehr sei durch das Mit- wirken der Steuerberatungs- gesellschaft als Treuhänderin auch der besondere Vertrau- enstatbestand erweckt wor- den, daß diese Treuhänderin eben wegen ihrer Funktion als Steuerberatungsgesell- schaft die korrekte Abwick- lung entsprechend den im Prospekt enthaltenen Anga- ben garantiere. Das Gericht hat deshalb die Steuerbera- tungsgesellschaft als haftbar
A-2076 (72) Dt. Ärztebl. 84, Heft 30, 23. Juli 1987
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angesehen für die Richtigkeit der Prospektangabe, daß ei- ne Mietzusage mit Zusage der Bankbürgschaft vorliege.
Diese Erklärung sei mit Wis- sen und Willen der Steuerbe- ratungsgesellschaft in den Prospekt aufgenommen wor- den. Als Treuhänderin habe gerade der Steuerberatungs- gesellschaft der Abschluß der zur Durchführung des Bau- vorhabens erforderlichen Verträge obgelegen, wozu insbesondere auch die Einho- lung der versprochenen Miet- garantie gehörte, die nach dem Prospekt wiederum durch eine Bankbürgschaft gesichert werden sollte.
Offenbarungspflicht der Treuhänderin
Darüber hinaus hat das OLG Celle die Steuerbera- tungsgesellschaft aus einem weiteren Gesichtspunkt zur Haftung herangezogen: die Treuhänderin habe, so das Gericht, auch deshalb für Angaben in dem Prospekt, deren Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit ihr bekannt war oder jedenfalls habe be- kannt sein müssen, einzuste- hen, weil sie den Treuhand- vertrag mit den Bauherren abgeschlossen habe und ver- pflichtet gewesen sei, den Bauherren unvollständige und unrichtige Angaben im Prospekt zu offenbaren. Die- se Offenbarungspflicht habe bereits dann bestanden, wenn die Steuerberatungsge- sellschaft auch nur Zweifel haben konnte, ob einzelne Angaben im Prospekt für den Bauherren von Interesse wa- ren oder nicht.
Vorsorgepflicht der Treuhänderin
Die im Prospekt genannte Mietgarantie habe der Bau- herr zwar bei verständiger Würdigung nicht so verste- hen können, daß eine Bank- bürgschaft in Höhe der ge- samten Mieteinnahmen für alle Bauherren auf die Dauer von 5 Jahren, also in Höhe von etwa 450 000 DM gestellt werde. Eine derartige Sicher- heitsleistung sei auch nicht erforderlich gewesen, weil schließlich mit Mieteinnah- men während der Dauer von 5 Jahren gerechnet wurde.
Die Prospektangaben seien aber, so das Gericht, mangels gegenteiliger Erklärung so aufzufassen gewesen, daß die vorliegende Bankbürgschaft jedenfalls das Teilrisiko, ei- nen Teil der Mieteinnahmen nicht zu erhalten, ausrei- chend abdeckte. Als ausrei- chende Absicherung in die- sem Sinne sei aber die Stel- lung einer Bankbürgschaft in Höhe von nur 20 000 DM nicht anzusehen. Dieser Be- trag werde bereits überschrit- ten, wenn alle Wohnungsei- gentümer mit der Miete nur auf die Dauer von 3 Monaten ausfielen; erst recht gelte dies für den Fall, daß die in Aus- sicht genommene Miete von 10,— DM nicht zu realisieren sei, sondern, wie auch tat- sächlich geschehen, von An- fang an nur eine Miete von 7,— DM erzielt wurde, was immerhin einen Ausfall aller Wohnungseigentümer zu- sammen von etwa 137 000 DM bedeutete. Die Steuer- beratungsgesellschaft habe deshalb durch Beibringung
einer ausreichend hohen Bankbürgschaft für den Fall Vorsorge treffen müssen, daß die Mietgarantie infolge Zah- lungsunfähigkeit der Garan- tiegeberin wertlos werden würde. Als ausreichende Si- cherheit entsprechend der in Aussichtstellung im Prospekt hat das OLG Celle eine Bürgschaft angesehen, die der im Prospekt genannten gesamten Jahresmieteinnah- me aller Bauherren zusam- men entsprach, so daß sich hier ein Sicherheitsbetrag von etwa 91 000 DM errech- nete. Eine Sicherheit in die- ser Höhe ist jedoch von der Treuhänderin nicht annä- hernd erreicht worden.
Subjektive Kenntnis der fehlerhaften
Prospektangaben
Die Tatsache, daß der Prospekt hinsichtlich der vor- handenen Mietsicherheit von nur 20 000 DM eine falsche Angabe enthielt, hat die Steuerberatungsgesellschaft, so das Gericht, auch zu ver- treten, wobei offengelassen wurde, ob der Geschäftsfüh- rer der Steuerberatungsge- sellschaft nicht sogar subjek- tiv Kenntnis davon hatte, daß die Prospektangabe falsch ge- wesen war. Jedenfalls aber hätte sich dieser, so das Ge- richt, bei gebotenem Nach- denken jedenfalls sagen müs- sen, daß die Prospektangabe von einem Interessenten so verstanden werden mußte, daß eine das Vermietungsrisi- ko ausreichend abdeckende Bankbürgschaft auch wirk- lich vorliege. Die Steuerbera- tungsgesellschaft hätte des-
halb darauf hinweisen müs- sen, daß der Prospekt dahin- gehend klargestellt wurde, daß nur die Zusage der Bei- bringung einer Bankbürg- schaft über 20 000 DM vor- liege. Indem sie dies unter- ließ und die Herausgabe des Prospektes unter Hinweis auf ihre Mitwirkung zuließ, han- delte die Steuerberatungsge- sellschaft mindestens fahrläs- sig.
Haftungsbeschränkung der Treuhänderin
im Einzelfall nicht wirksam Ob darüber hinaus der Steuerberatungsgesellschaft der gesteigerte Vorwurf gro- ber Fahrlässigkeit gemacht werden konnte, hat das OLG Celle offengelassen, da es hierauf nicht ankam. Die Steuerberatungsgesellschaft hatte zwar in den Allgemei- nen Geschäftsbedingungen des Treuhandvertrages eine Haftungsbeschränkung ver- einbart, die das Gericht je- doch als nicht wirksam ange- sehen hat. Eine Haftungsbe- freiung für einfache Fahrläs- sigkeit, wie hier vereinbart, hat das Gericht grundsätzlich als unwirksam angesehen, weil der Vertragspartner da- durch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen benachteiligt wird.
Die entsprechende Klausel im Treuhandvertrag hat das Gericht deshalb nach Maßga- be des Gesetzes über die All- gemeinen Geschäftsbedin- gungen als unwirksam ver- worfen.
Lothar Spatz, Rechtsanwalt, Köln A-2078 (74) Dt. Ärztebl. 84, Heft 30, 23. Juli 1987
