In der DIN 31051:2012-09 wird lediglich der Begriff Abnutzung definiert. Abnutzung ist der
„Abbau des Abnutzungsvorrates (…), hervorgerufen durch chemische und/oder physikalische Vorgänge.“1090 Dabei ist der Abnutzungsvorrat derjenige Vorrat, der „möglichen Funktionserfüllung unter festgelegten Bedingungen, der einer Einheit (…) aufgrund der Herstellung, Instandsetzung (…) oder Verbesserung (…) innewohnt.“1091 Der „vereinbarte oder festgelegte Mindestwert des Abnutzungsvorrates (…)“ ist die Abnutzungsgrenze.1092
Der Abnutzungsvorrat verringert sich durch die Nutzung sowie durch äußere Einflüsse. Ab dem Zeitpunkt der Errichtung eines Gebäudes steht dieses unter dem Einfluss chemischer, biologischer und physikalischer Prozesse, die ihre Spuren bei der Bausubstanz hinterlassen.
Das Gebäude unterliegt somit einer materiellen Abnutzung. Dadurch wird der Abnutzungsvorrat, der bei Fertigstellung und Inbetriebnahme des Objekts bei 100 % liegt, mit der Zeit aufgebraucht. Bei Unterschreitung der Schadens- bzw. der Abnutzungsgrenze, kommt es durch den geringen Abnutzungsvorrat, bzw. den geringen Zustandswert, zu einem Schadenseintritt am Bauteil. Liegt der Wert des Abnutzungsvorrats bei 0% kommt es zu einem Ausfall. Spätestens jetzt ist der Abnutzungsvorrat durch Instandhaltungsmaßnahmen wiederherzustellen.1093
Zu einem Zeitpunkt 0, also zum Zeitpunkt direkt nach Herstellung, ist der Abnutzungsvorrat maximal und kann damit mit 100% angenommen werden. Mit der Zeit wird dieser Abnutzungsvorrat, sofern keine Gegenmaßnahmen ergriffen werden, reduziert. Wird der Abnutzungsvorrat vollständig aufgebraucht, kommt es zum Ausfall eines Bauteils. Der Ausfall einer Einheit bedeutet die „Beendigung der Fähigkeit einer Einheit, eine geforderte Funktion zu erfüllen.“1094 Der Ausfall einer Einheit kann zum einen „abnutzungsbedingt“ und zum anderen „alterungsbedingt“ verursacht werden.1095 Die Wahrscheinlichkeit des abnutzungsbedingten Ausfalls einer Einheit steigt mit zunehmender Betriebszeit bzw. mit der Anzahl der Betriebseinsätze respektive bei alterungsbedingtem Ausfall im „Verlauf der Zeit“.1096 Um den Ausfall einer Einheit zu verhindern, ist eine Grenze festzulegen, bei deren Erreichen eine Einheit bzw. ein Bauteil ausgetauscht werden sollte, die sogenannte
„Abnutzungsgrenze“.1097
1090 Deutsches Institut für Normung: DIN 31051 – Grundlagen der Instandhaltung, September 2012, S. 7.
1091 Ibid., S. 8.
1092 Ibid., S. 8.
1093 Vgl. Bahr, Carolin & Lennerts, Kunibert: Lebens- und Nutzungsdauer von Bauteilen, Endbericht Forschungsprogramm „Zukunft Bau“, Aktenzeichen 10.08.17.7-08.20, im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR), 2010. S.
14.
1094 Deutsches Institut für Normung: DIN EN 13306 –Instandhaltung – Begriffe der Instandhaltung, Dezember 2010, S. 15.
1095 Vgl. Deutsches Institut für Normung: DIN EN 13306 –Instandhaltung – Begriffe der Instandhaltung, Dezember 2010, S. 15.
1096 Vgl. ibid., S. 16.
1097 Deutsches Institut für Normung: DIN 31051 – Grundlagen der Instandhaltung, September 2012, S. 8.
Kapitel 3: Die Immobilie - Stand der Forschung Die ISO15686-1:2011-05 unterscheidet bei der Ursache für einen Austausch eines Bauteils zwischen einer fehlerhaften Leistung und der Obsoleszenz des Bauteils. Der Begriff
“Obsolescence” ist dabei definiert, als „loss of ability of an item to perform satisfactorily due to change in performance requirements“, also der Verlust der zufriedenstellenden Funktion eines Bauteils aufgrund geänderter Anforderungen bzw. Ansprüche an dessen Leistung.1098 Obsoleszenz kann weiter unterschieden werden in eine “functional”, eine “technological” und eine “economic obsolescence”, also eine „funktionale“, eine „technologische“ und eine
„ökonomische bzw. wirtschaftliche Obsoleszenz“. Als Faktoren für erneuernde Maßnahmen werden auch eine sich ändernde Mode bzw. ein sich ändernder Geschmack der Nutzer angeführt, jedoch ist auch hier oftmals der wirtschaftliche Faktor, wie beispielsweise die Vermietbarkeit eines Objekts, ausschlaggebend.1099
Obsoleszenz entsteht aufgrund dessen, dass das Bauteil die geänderten Nutzeranforderungen nicht mehr erfüllen kann. Eine verlässliche Vorhersage wann und ob diese Obsoleszenz auftritt ist aufgrund der schlechten Datenlage nur schwer möglich. Die ISO 15686-1:2011-05 schlägt stattdessen vor, eine mögliche Obsoleszenz auf Basis von Erfahrungen von Nutzern und Planern sowie einem Feedback aus der Praxis abzuschätzen.1100
Gemäß derISO15686-1:2011-05 wird bei der „funktionalen Obsoleszenz“ die Funktion eines Bauteils bzw. eine ganzen Gebäudes nicht mehr benötigt. Beispiele hierfür ist eine veraltete Regelungs- und Steuerungstechniken, nicht mehr benötigte Einrichtungen sowie die Entfernung von Zwischenwänden z.B. bei Büros im Zuge von Umbauarbeiten. 1101
Eine „technologische Obsoleszenz“ tritt dann auf, wenn eine bessere Leistung durch modernere Alternativen oder neuere Modelle erzielt werden kann bzw. ein Wechsel in der Nutzung des Gebäudes stattfindet. Beispiel hierfür sind der Austausch von Spülbecken aus Emaille gegen Spülbecken aus Edelstahl oder die Erneuerung der Wärmedämmung für eine verbesserte Wärmeleistung. 1102
Bei der „ökonomische Obsoleszenz“ ist ein Bauteil bzw. ein Gebäude zwar noch voll funktionsfähig, jedoch weniger effizient bzw. teurer als seine Alternativen. Als Beispiel wird hier der Austausch von Gliederkesseln durch Brennwertkessel angeführt.1103
Aufgrund dessen, dass ein Gebäude bzw. Teile des Gebäudes, noch funktionsfähig sind, jedoch trotzdem ersetzt werden, bringt eine Obsoleszenz unvermeidlich auch Verluste mit sich. Somit ist das Ziel, die Wahrscheinlichkeit von Obsoleszenzen zu reduzieren und die
1098 Vgl. International Organization for Standardization, ISO 15686-1:2011 (E) – Buildings and constructed assets – Service life planning – Part 1: General principles and framework, Mai 2011, S. 2.
1099 Vgl. Ibid., S. 9.
1100 Vgl. Ibid., S. 9.
1101 Vgl. Ibid., S. 9.
1102 Vgl. Ibid., S. 9.
1103 Vgl. Ibid., S. 9.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung
Drittverwendungsfähigkeit bzw. den Folgenutzen des veralteten Gebäudes oder Bauteils zu maximieren.1104
In der IMMOWERTV findet sich die Thematik unter anderem in § 23 Alterswertminderung. „Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§
6 Abs. 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.“1105
Jedes Gebäude unterliegt „auch bei sorgfältiger Unterhaltung“ sowohl einem „Wertverzehr durch Alterung und Abnutzung“ als auch einem „wirtschaftlichen Wertverzehr“.1106 Dies liegt darin begründet, dass die Ansprüche an ein Gebäude einem ständigen Wandel unterliegen, aber auch daran, dass die „wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit eines Gebäudes“ verloren geht.“1107 Insbesondere bei „Geschäfts- und Fabrikgrundstücken“ kommt es zu einer schnelleren wirtschaftlichen Abnutzung der Gebäude aufgrund der „Entwicklung in Technik und Wirtschaft“, mit der Folge, dass die wirtschaftliche Abnutzung größer ist, als sie in der
„normale Alterswertminderung bei den relativ hohen Gesamtnutzungsdauern ausgedrückt wird.“1108
In § 8 Abs. 3 IMMOWERTV findet sich die „wirtschaftliche Überalterung“ neben einem
„überdurchschnittliche(n) Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen“ unter den „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“. „Soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht“, können diese „durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.“1109
Basierend auf §8 Abs. 3 ImmoWertV liegt eine wirtschaftliche Überalterung insbesondere dann vor, „wenn ein Gebäude den am Wertermittlungsstichtag marktgängigen Anforderungen und insbesondere den Anforderungen an gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnis nicht mehr genügt“.1110 Dies bedeutet, dass ein Gebäude nicht mehr zeitgemäß und in Bezug auf seinen Aufbau, d.h. Grundriss, Geschoßhöhe, Raumtiefe und Konstruktion unwirtschaftlich ist.
Ebenso kann es bedeuten, dass die „Baugestaltung und Funktionserfüllung (Struktur und Raumaufteilung)“ nicht mehr den Anforderungen entspricht oder das Objekt nicht mit dem
1104 Vgl. International Organization for Standardization, ISO 15686-1:2011 (E) – Buildings and constructed assets – Service life planning – Part 1: General principles and framework, Mai 2011, S. 9.
1105 Vgl. §23 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV), 2010.
1106 Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen & Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 3.
Auflage, 1998, S. 1093
1107 Vgl. ibid., S. 1093
1108 Vgl. ibid., S. 1126
1109 Vgl. §8 Abs. 3 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV), 2010.
1110 BR-Drucks. 265/72, S. 21f In: Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen & Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 6. Auflage, 2010, S. 1020
Kapitel 3: Die Immobilie - Stand der Forschung technischen Fortschritt mitgegangen ist.1111 Im gewerblichen Bereich tritt eine wirtschaftliche Überalterung insbesondere dann ein, „wenn Bauweise und Ausstattung einem schnellen Wandel unterworfen sind, Produktionsabläufe beeinträchtigt werden und die bauliche Anlage den geänderten Anforderungen nicht angepasst werden kann.“1112
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird die „wirtschaftliche Überalterung“ in Form einer, die allgemeine Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) ergänzenden, Sonderabschreibung berücksichtigt. KLEIBER schlägt hier die Brücke zu den in denRICS VALUATION STANDARDS
beschriebenen, „international gebräuchlichen (wertermittlungstechnischen) Sonderabschreibung“ aufgrund von „functional obsolescence“, d.h. einer technischen und funktionalen Überalterung, von „external obsolescence“, also einer Überalterung durch äußere Einflüsse sowie einer Sonderabschreibung wegen Substanz- und Materialverschlechterung (physical deterioration).1113
In den RICSVALUATION STANDARDS wirdim Zusammenhang mit der Bewertung in Bezug auf die Obsoleszenz zwischen einer „physical obsolescence“ und einer „functional obsolescence“
unterschieden wobei hier nicht näher auf die beiden Abnutzungsarten eingegangen wird.1114 In den RICHTLINIEN FÜR DIE ERMITTLUNG DER VERKEHRSWERTE (MARKTWERTE) VON
GRUNDSTÜCKEN (WERTERMITTLUNGSRICHTLINIEN – WERTR) existieren unter dem Begriff Wertminderung mehrere Varianten: Wertminderung wegen Alters, Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden, eine Wertminderung durch das Recht sowie eine wirtschaftliche Wertminderung.1115 Der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert entspricht, „auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe des Baupreisindexes“, dem Wert eines neu errichteten Gebäudes.1116 Für den Fall das es sich um ein älteres Gebäude handelt, ist der Wert, dem Alter des Gebäudes entsprechend, zu mindern und wird in einem „Vomhundertsatz des Gebäudeherstellungswertes ausgedrückt“.1117 Die Berücksichtigung einer
„Wertminderung wegen Baumängeln oder Bauschäden“ kann durch eine „Verminderung des angesetzten Herstellungswertes“, eine „entsprechend geminderte Restnutzungsdauer“, durch
„Abschlag nach Erfahrungswerten“ sowie durch „Abzug der Schadensbeseitigungskosten“
berücksichtigt werden. Jedoch ist diese Wertminderung nur dann anzusetzen, wenn Sie nicht
1111 BFH, Urt. Vom 27.3.2001 – R42/99 -, EzGuG. In: Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen & Weyers, Gustav:
Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 6. Auflage, 2010, S. 1020
1112 Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen & Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 6.
Auflage, 2010, S. 1020
1113 Vgl. ibid., S. 1020
1114 Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) [Hrsg.]: RICS Valuation Standards, RICS Books imprint, 2009, S. 173.
1115 Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006, 3.6.1.1.7 (Nr. 1.4.1.9 der Anlage 2), 3.6.1.1.8 (Nr. 1.4.1.10 der Anlage 2), 4.4.3.1, 3.6.1.1.9.1 (Nr.
1.4.1.12 der Anlage 2).
1116 Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006., 3.6.1.1.7 (Nr. 1.4.1.9 der Anlage 2)
1117 Vgl. ibid.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung
schon anderweitig berücksichtigt wurde. Ebenfalls darf der Wertminderungsbetrag nicht höher sein, als der Wertanteil des betreffenden Bauteils.1118
Die wirtschaftliche Wertminderung kommt neben der normalen Alterswertminderung in Betracht, „wenn das Bewertungsobjekt seine volle wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit auch bei möglicher anderweitiger Verwendung verloren hat.“1119 Für eine wirtschaftliche Wertminderung in Form von prozentualen Abschlägen kommen „zeitbedingte und zweckbedingte Baugestaltung“, ein „unorganischer Aufbau und Grundriss des Gebäudes“,
„Strukturänderung“, „Zweckentfremdung“, eine „nicht mehr gewährleistete Funktionserfüllung auf Grund Gestaltung und Alters des Gebäudes“ sowie eine „wirtschaftliche Alterung“ in Bezug auf allgemeine Nutzungsmöglichkeiten als Ursache in Betracht.1120 Bei Ertragswertobjekten ergibt sich in der Regel die wirtschaftliche Wertminderung aus „den entgangenen Mieten oder Pachten“ sowie aus „weiteren Aufwendungen, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Mieten oder Pachten berücksichtigt wurden“.1121
Indirekt beschäftigten sich auch die BelWertV mit dem Thema der Obsoleszenz bzw. der Veralterung. Das Risiko der Kosten„für notwendige Anpassungsmaßnahmen, die zusätzlich zu den Instandhaltungskosten zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der dauerhaften Sicherung des Mietausgangsniveaus notwendig sind“1122 ist durch eine mögliche Obsoleszenz bzw. Veralterung gegeben. Bei der Ermittlung des nachhaltigen Beleihungswertes wird somit versucht, anhand der Berücksichtigung eines sogenannten „Modernisierungsrisikos“ in den Bewirtschaftungskosten dem Obsoleszenz-Risiko indirekt beizukommen. Das Modernisierungsrisiko ist als prozentualer Anteil an den Neubaukosten darzustellen.“1123 Die Höhe des Risikos hängt von der „Objektart, der Lage des Objekts, der baulichen Struktur und Ausstattung, dem Zustand des Objekts sowie von der Höhe des Mietausgangsniveaus“1124 ab.
Der Anspruch des Mieters an die Eigenschaften des Objekts wird mit der Höhe der Miete in Zusammenhang gebracht, d.h. je höher die Miete umso höher die Ansprüche der Mieter. Auch die Art des Objekts ist von Bedeutung für das Risiko. Ein Hotel beispielsweise muss „in der Regel alle zehn bis fünfzehn Jahre revitalisiert werden“.1125 Auch hier besteht ein Zusammenhang zwischen den Ansprüchen des Nutzers und der Kategorie des Hotels; je höher die Kategorie umso höher die Ansprüche. Gleiches gilt beispielsweise auch für
1118 Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006., 3.6.1.1.8 (Nr. 1.4.1.10 der Anlage 2)
1119 Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006., Nr. 1.4.1.12 der Anlage 2
1120 Vgl. ibid.
1121 Vgl. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006., Nr. 4.4.3.1
1122 Vgl. Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV), § 11, Abs. 7, http://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html, Zugriff am 12.03.2014
1123 Vgl. ibid.
1124 Vgl. Crimmann, Wolfgang: Der Beleihungswert, Schriftenreihe des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, Band 48, Berlin,2011, S. 149.
1125 Vgl. ibid., S. 149.
Kapitel 3: Die Immobilie - Stand der Forschung Handelsimmobilien oder Büros.1126 Je zeitgemäßer Ausstattung und Zuschnitt sein müssen, je älter die Immobilie, je exponierter und zentraler die Immobilie ist [und] je höher die Mieten sind umso größer ist in der Regel das Modernisierungsrisiko.“1127 Der Verein Deutscher Pfandbriefbanken teilt die relevanten Immobilienarten „aufbauend auf den langfristigen Erfahrungen“ in vier Risikogruppen (siehe Tabelle 3-1) ein. Für das Modernisierungsrisiko wird, im Sinne einer jährlichen Rücklagenbildung, als Bezugsbasis eines prozentualen Anteils an den Neubaukosten empfohlen.1128
Tabelle 3-1: Risikogruppen Modernisierungsrisiko gemäß BelWertV1129
Bei einem abschreibungsorientierten Ansatz wird der Wertverlust einer Immobilie in der englischsprachigen Literatur zum einen auf die physische Alterung und zum anderen auf eine funktionale Alterung zurückgeführt.
SCHRAM unterscheidet drei Faktoren die eine Wertverlustes bei einer Immobilie verantworten können: „Physical deterioration“, „functional obsolescence“ und „economic obsolescence“.1130
„Physical deterioration“ entsteht durch eine übliche Abnutzung und Verschleißerscheinungen an Bauteilen bzw. Bauelementen sowie durch Schäden und Zerstörung. „Physical deterioration“ entspricht damit einem materiellen bzw. technischen Verschleiß respektive einer materiellen bzw. technischen Alterung. Beispiele für diese Art der Abnutzung sind zerbrochene Fensterscheiben, ein undichtes Dach, abblätternde Farbe oder verschlissene Teppiche.1131
„Functional obsolescence“ beschreibt SCHRAM als einen Wertverlust aufgrund von Mängeln oder Fehlern in der Gestaltung bzw. im Design oder auch aufgrund schlechter Grundrisse.
Dies kann bereits von Anfang an auftreten, oder sich erst im Laufe der Zeit entwickeln, indem
1126 Vgl. Crimmann, Wolfgang: Der Beleihungswert, Schriftenreihe des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, Band 48, Berlin,2011, S. 149.
1127 Vgl. ibid., S. 280.
1128 Vgl. ibid., S. 280.
1129 § 11 Abs. 7 BelWertV - Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs.
1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV), http://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html, Zugriff am 12.03.2014
1130 Vgl. Schram, Joseph: Real Estate Appraisal, Rockwell Publishing inc., Bellevue, 2012, S. 269.
1131 Vgl. Ibid., S. 269.
Kein (kalkulatorisches) Modernisierungsrisiko
z.B. Wohnhäuser, kleinere Wohn- und Geschäftshäuser, kleinere und mittlere Bürogebäude, Lager- und Produktionshallen
0%
Geringes/ mittleres Modernisierungsrisiko
z.B. größere Bürogebäude, große Bürokomplexe, innerstädtische Einkaufspassagen etc.
z.B. Sanatorien, Kliniken, sonstige Freizeitimmobilien, Hotels und Warenhäuser mit besonders hohen Standortanforderungen etc.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung
die ursprüngliche Gestaltung unmodern wird bzw. aus der Mode kommt. Es erfolgt also ein Wertverlust aufgrund einer fehlenden Marktgängigkeit der Eigenschaften eines Objektes.
Beispiele für diese „funktionale Veralterung“ sind u.a. eine nicht mehr zeitgemäße Isolierung bzw. ganz allgemein das Fehlen bestimmter erwarteter Eigenschaften eines Objektes, auch
„underimprovement“ oder „defiency“ genannt. Ebenso können auch Gebäudeeigenschaften die für den aktuellen bzw. erwarteten Gebrauch nicht notwendig sind bzw. weit über den von den Nutzern erwarteten Eigenschaften liegen und welche der Nutzer nicht gesondert monetär honorieren wird, zu einer „Functional obsolescence“ führen.1132 Ein extremes Beispiel für eine solche “Superadequacy“, also eine Art Überoptimierung, ist ein privates Luxus-Badezimmer mit Whirlpool im Vorstandsbüro eines Bürogebäudes.1133
Eine weitere Ursache für den Wertverlust eines Gebäudes sehen sowohl SCHRAM,wie auch REMSHA in der „external obsolescence“.1134 Diese externe Obsoleszenz entsteht durch Faktoren die von außen auf das Gebäude einwirken, wie die allgemeine wirtschaftliche Lage oder die Umgebung des Objekts. Aus diesem Grund kann die „external obsolescence“ auch weiter unterteilt werden in „economic obsolescence“ und „locational obsolescence“.1135
„Locational obsolescence“ entsteht beispielsweise, wenn ein Gebäude in einem Industriegebiet liegt, bzw. eine Autobahn direkt daneben gebaut wird. REMSHA schreibt in Bezug auf die „economic obsolescence“, dass diese Art des Wertverlustes durch externe Einflüsse auf das Gebäude entsteht. Diese externen Einflüsse können internationaler, nationaler, wirtschaftlicher oder lokaler Natur sein und haben z.T. einen direkten Einfluss auf den Marktwert eines Objektes.1136 Beispielsweise entsteht „economic obsolescence“, wenn ein großer regionaler Arbeitgeber sein Unternehmen schließt und daraufhin die lokale Wirtschaft einbricht.1137
Aufgrund dessen, dass externe Obsoleszenz durch Faktoren entsteht, die außerhalb des Einflussbereiches des Gebäudes liegen, ist diese Art der Obsoleszenz nach SCHRAM so gut wie gar nicht zu beeinflussen.1138
FLANAGAN, NORMAN, MEADOWS & ROBINSON beschreiben im Zusammenhang mit der Nutzungsdauer einer Immobilie eine Vielzahl an relevanten Einflussfaktoren, die sie in die nachfolgend aufgeführten Bereiche gliedern:1139
physical deterioration
economic obsolescence
functional obsolescence
1132 Vgl. Schram, Joseph: Real Estate Appraisal, Rockwell Publishing inc., Bellevue, 2012, S. 270.
1133 http://financial-dictionary.thefreedictionary.com/superadequacy
1134 Vgl. Schram, Joseph: Real Estate Appraisal, Rockwell Publishing inc., Bellevue, 2012, S. 269.
1135 Vgl. Ibid., S. 271.
1136 Remsha, Michael: Identifying and Quantifying Economic Obsolescence, 2010, S.1 http://www.american-appraisal.com/US/Library/Articles/Identifying--Quantifying-Economic-Obsolescence.html, Zugriff am 12.03.2014
1137 Vgl. Schram, Joseph: Real Estate Appraisal, Rockwell Publishing inc., Bellevue, 2012, S. 271.
1138 Vgl. Ibid., S. 271.
1139 Flanagan, Roger, Norman, Georg, Meadows, Justin & Robinson, Graham: Life Cycle Costing. Theory and Practice, BSP Professional Books, Oxford, Boston, 1989, S. 39.
Kapitel 3: Die Immobilie - Stand der Forschung
technological obsolescence
social obsolescence
locational obsolescence
legal obsolescence
aesthetic and visual obsolescence (fashion/image obsolescence)
environmental obsolescence”
Die von ihnen angeführte „physical deterioration“, bzw. „physische Alterung eines Gebäudes bzw. seiner Komponenten definieren sie als „function of its use and time“, also als eine Funktion aus Nutzung und Zeit.1140 Aufgrund der „physical deterioration“ kann bei der Bilanzierung eine Abschreibung erfolgen, da materielle Anlagegüter mit der Zeit abnutzen.
Dies hat zum einen Einfluss auf den Marktwert und zum anderen müssen Rückstellungen für die Instandhaltungskosten getätigt werden. Die „physical deterioration“ ist durch die Verwendung qualitativ hochwertiger Bauteile und einer sorgsamen Instandhaltung gut zu kontrollieren.1141
Im Gegensatz zur „physical deterioration“, definieren sie die verschiedenen Typen der
„Obsoleszenz“ als Wertverfall, der nicht direkt durch den Gebrauch bzw. die Nutzung oder das Alter verursacht wird. Laut FLANAGAN,NORMAN,MEADOWS &ROBINSON ist die Obsoleszenz eines Gebäudes viel schwieriger in den Griff zu bekommen als die „physische Alterung“, da sie durch unvorhersehbare, zukünftige Ereignisse ausgelöst werden und keinen Regelmäßigkeiten unterliegen.1142
Der Einfluss der verschiedenen Obsoleszenzarten ist von Nutzer zu Nutzer sowie von Gewerk zu Gewerk unterschiedlich. Zum Beispiel definiert eine große englische Einzelhandelskette einen Zeitraum von fünf Jahren für die Nutzung des Innenausbaus bevor dieser obsolet ist.
Für das Klimasystem ist die Zeitspanne länger. Der richtige Zeitraum bevor Bauteile bzw.
Gebäudeteile nach FLANAGAN,NORMAN,MEADOWS &ROBINSON noch nicht obsolet sind, ist individuell festzulegen.1143 Insbesondere bei Gewerbeimmobilien sehen FLANAGAN,NORMAN, MEADOWS & ROBINSON Obsoleszenz als einen wichtigen Faktor, der im Laufe der Zeit die Mieteinnahmen eines Bestandsgebäudes, im Vergleich mit dem aktuellen Mietmarkt verringert.1144
1140 Flanagan, Roger, Norman, Georg, Meadows, Justin & Robinson, Graham: Life Cycle Costing. Theory and Practice, BSP Professional Books, Oxford, Boston, 1989, S. 40.
1141 Ibid., S. 40.
1142 Ibid., S. 40.
1143 Ibid., S. 39.
1144 Ibid., S. 41.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung