Die Entwicklung und Realisierung von Immobilien wird durch das „Bedürfnisses nach Nutzung“
und dessen Befriedigung initiiert.728 Somit erfolgen aufbauend auf den Forderungen von Investoren hinsichtlich einer optimalen Erfüllung der Nutzungsbedürfnisse, die Entwicklung, Realisierung und der Betrieb einer Immobilie durch die Realwirtschaft.729 Infolgedessen legt der Investor damit auch die Rahmenbedingungen für die an der Planung und Realisierung beteiligten Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen fest.730 Diese Nutzung, auch Funktionsbetrieb genannt, „stellt den wertschöpfenden Akt“ einer Immobilie dar, der sich betriebswirtschaftlich in Form der generierten Mieten bzw. Erträge aus der Immobilie messen
720 Vgl. Ottmann, Matthias: Preisbildung, Standortverhalten und Stadtentwicklung, In: Bach, Hansjörg; Ottmann, Mathias; Sailer, Erwin & Untereiner Frank P. [Hrsg.]: Immobilienmarkt und Immobilienmanagement, Verlag Franz Vahlen GmbH, München, 2005, S. 281.
721 Vgl. Briel, Hansrudolf: Die Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Anlagegütern, In: Büchner, R. &
Käfer, K. [Hrsg.]: Mitteilungen aus dem Handelswissenschaftlichen Seminar der Universität Zürich, Heft 98, Schulthess & Co. AG, Zürich, 1955, S. 19.
722 Vgl. Ottmann, Matthias: Preisbildung, Standortverhalten und Stadtentwicklung, In: Bach, Hansjörg; Ottmann, Mathias; Sailer, Erwin & Untereiner Frank P. [Hrsg.]: Immobilienmarkt und Immobilienmanagement, Verlag Franz Vahlen GmbH, München, 2005, S. 293 .
723 Vgl. ibid., S. 293 .
724 Vgl. ibid., S. 293 .
725 Vgl. ibid., S. 281.
726 Vgl. ibid., S. 282.
727 Vgl. ibid., S. 303 .
728 Vgl. Zimmermann, J.: Die Immobilie als Gegenstand der Ingenieurwissenschaften in Praxis, Forschung und Lehre. In: Bauingenieur, Band 90, März 2015, S.115.
729 Vgl. ibid., S. 116.
730 Vgl. ibid., S.115.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung
lässt (siehe Abbildung 3-3).731 Eine marktgerechte Rendite kann hierbei nur durch eine geeignete Kombination aus Standort (Lage), Objekt (Objektkonzeption – Bauwerk) und Nutzung (Miete) erzielt werden.732
Abbildung 3-2: Phasen und Meilensteine der Immobilienentwicklung733
Jedes Immobilienprojekt, und damit gleichzeitig auch der „Lebenszyklus“ einer Immobilie, beginnt mit der „Projektentwicklung“ (siehe Abbildung 3-2), der die Phase der
„Flächenentwicklung“ vorangeht.734 Die Phase der Projektentwicklung beinhaltet „die Durchführung aller Untersuchungen und Nachweise, die auf der Grundlage der bauplanerischen und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu einer genehmigungsfähigen Objektkonzeption führen und hinreichend sind, die Entscheidung zur Realisierung des Projektes zu treffen“.735 Neben der Markt- und Standortanalyse ist es die Aufgabe der Projektentwicklung, Nutzerbedarfsprogramme zu entwickeln sowie wesentliche Gebäudestrukturen festzulegen ebenso wie die Ausstattung. Dadurch werden die „Zielgrößen für die Gestaltungsplanung“ festgelegt.736 „Die Gestaltungsplanung fasst alle planerischen Aktivitäten zusammen, die das Bauwerk hinsichtlich Maß, Ästhetik, Funktion, Nutzung und Standsicherheit definieren. Dazu gehören z.B. die Bauleitplanung, die Architektenplanung, die Planungen des Tragwerkes oder ähnliches. Die Gestaltungsplanung ist den Leistungsprozessen zuzuordnen.“737 Bei Gebäuden ist das beispielsweise „die Festlegung der horizontalen und vertikalen Gebäudestruktur, des Ausbaustandards sowie die Konzeption der technischen Ausrüstung“.738 Mit der Gestaltungsplanung (Design) wird das physische Objekt definiert, das sich aus den Anforderungen der Kunden bzw. der Zielgruppe und dem
731 Vgl. Zimmermann, J.: Die Immobilie als Gegenstand der Ingenieurwissenschaften in Praxis, Forschung und Lehre. In: Bauingenieur, Band 90, März 2015, S.115.
732 Vgl. ibid., S. 117.
733 Vgl. Zimmermann, Josef: Immobilienentwicklung, In: Andrej Albert & Heisel, Joachim, P. [Hrsg.]: Bautabellen für Architekten, mit Entwurfshinweisen und Beispielen, 21. Aufl., Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, 2014, S. 8.4.
734 Vgl. ibid., S. 8.4.
735 Vgl. ibid., S. 8.4.
736 Vgl. ibid., S. 8.4.
737 Zimmermann, Josef: Grundlagen prozessorientierter Planung und Organisation, Skriptum zur gleichnamigen Vorlesung am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung, TU München, Ausgabe 10/2014, S. 2-52.
738 Vgl. Zimmermann, Josef: Immobilienentwicklung, In: Andrej Albert & Heisel, Joachim, P. [Hrsg.]: Bautabellen für Architekten, mit Entwurfshinweisen und Beispielen, 21. Aufl., Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, 2014, S. 8.4.
Kapitel 3: Die Immobilie - Stand der Forschung Nutzungskonzept entwickelt.739 Ziel hierbei ist es, ein möglichst genaues Mengengerüst „sowie alle grundlegenden ausstattungsbezogenen und technischen Standards“ zu ermitteln. Dies bildet dann die Grundlage einer frühzeitigen Kostenberechnung. Damit verbunden ist die Generierung aussagekräftiger Investitionsanalysen bzw. der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Meilenstein der die Realisierungsentscheidung, die den Übergang in die Phase der Projektrealisierung darstellt.740
Im Anschluss an die Projektentwicklung liegt die Phase der „Projektrealisierung“. „Unter der Projektrealisierung versteht man aufbauend auf einer Realisierungsentscheidung die Erstellung eines bestimmten Bauvorhabens. Sie umfasst die Summe aller Planungs- und Bauausführungsleistungen nach der Realisierungsentscheidung bis zur Abnahme des Bau-vorhabens.“741
Die Abnahme des Bauvorhabens kennzeichnet den Beginn der Phase des Betriebes. In Bezug auf den Betrieb einer Immobilie ist zwischen dem Objektbetrieb und dem Funktionsbetrieb zu unterscheiden. Die „spezifischen Prozesse von Nutzungen“ werden als „Funktionsbetrieb“
bezeichnet.742 Der Funktionsbetrieb stellt „die eigentlichen vorgesehenen Geschäftsprozesse des Objektnutzers“, wie beispielsweise die Produktion eines Gutes oder einer Dienstleistung, dar und generiert direkt und indirekt quantifizierbare Einzahlungen.743 Im Gegensatz dazu gibt es viele Aufgaben, die nicht zu den Kernaufgaben eines Unternehmens zählen, jedoch den Funktionsbetrieb erst möglich machen und damit „auf den physischen und finanziellen Betrieb des Objektes ausgerichtet sind“, wie beispielsweise die Instandhaltung, Objektreinigung, Versicherung, Ver- und Entsorgung, sowie Bewachung.744 Der Objektbetrieb umfasst folglich
„alle Betriebsleistungen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Finanzierung des Objektes selbst“.745
739 Vgl. Zimmermann, Josef: Grundlagen prozessorientierter Planung und Organisation, Skriptum zur gleichnamigen Vorlesung am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung, TU München, Ausgabe 10/2014, S. 2-53.
740 Vgl. Zimmermann, Josef: Immobilienentwicklung, In: Andrej Albert & Heisel, Joachim, P. [Hrsg.]: Bautabellen für Architekten, mit Entwurfshinweisen und Beispielen, 21. Aufl., Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, 2014, S. 8.5.
741 Ibid., S. 8.5.
742 Vgl. ibid., S. 8.2 und S. 8.3.
743 Vgl. Zimmermann, Josef & Vocke, Benno: Leistungsbilder für Organisationsplanung, Projektsteuerung und Projektleitung, In: Bauingenieur, Band 86, Dezember 2011, S.512, sowie Zimmermann, Josef: Die Immobilie als Gegenstand der Ingenieurwissenschaften in Praxis, Forschung und Lehre. In: Bauingenieur, Band 90, März 2015, S. 121 und Schaule, Matthias: Anreize für eine nachhaltige Immobilienentwicklung - Nutzerzufriedenheit und Zahlungsbereitschaft als Funktion von Gebäudeeigenschaften bei Büroimmobilien, Dissertation am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung, Technische Universität München, 2014, S.
18.
744 Vgl. Zimmermann, Josef: Immobilienentwicklung, In: Andrej Albert & Heisel, Joachim, P. [Hrsg.]: Bautabellen für Architekten, mit Entwurfshinweisen und Beispielen, 21. Aufl., Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, 2014, S. 8.3.
745 Vgl. Zimmermann, Josef & Vocke, Benno: Leistungsbilder für Organisationsplanung, Projektsteuerung und Projektleitung, In: Bauingenieur, Band 86, Dezember 2011, S.512 sowie Zimmermann, Josef: Die Immobilie als Gegenstand der Ingenieurwissenschaften in Praxis, Forschung und Lehre. In: Bauingenieur, Band 90, März 2015, S. 121.
Kapitel 3: Die Immobilien – Stand der Forschung betriebswirtschaftlich messbar volkswirtschaftlich messbar immateriell Wohnen
Folglich generiert „der Funktionsbetrieb über die spezifische Nutzung die Einzahlungen der Immobilie“, während der Objektbetrieb, zusammen mit der Erstellung des Objektes, die Kosten eines Objektes erzeugt.747
Das Ziel, welches ein Endinvestor durch den Erwerb einer Immobilie verfolgt ist es, mit dieser Investition dauerhaft Einnahmen zu generieren sowie einen Nutzen aus einer möglichen Wertsteigerung des Objektes zu ziehen.748 Investoren sind folglich nur dann bereit in eine Immobilie zu investieren, wenn der Betrieb des fertigen Objektes rentabel ist, d.h. wenn die Nachfrage nach Nutzung des Objektes gegeben ist und „die jeweiligen Kernprozesse (…) [des]
spezifischen Nutzungszweckes [der Immobilie] möglichst optimal ablaufen können“.749