3. ENTWICKLUNG DER WOHNVERHÄLTNISSE
3.5. Mietpreisniveau
Das in Form eines Gebietsmietspiegels dargestellte Mietniveau im Gebiet beruht auf den gezahlten Mieten in vermieteten Bestandswohnungen. Dieses Mietniveau unterscheidet sich im allgemeinen deutlich von Mieten bei Neuabschlüssen von Mietverträgen. Insbesondere bei langjährigen Bestands-mietverhältnissen wirken bei Mieterhöhungen Kappungsgrenzen der Mietgesetzgebung, die zu einem moderateren Mietniveau führen als dies bei neu angebotenen Wohnungen und Marktpreisen für Neu-abschlüsse der Fall ist. Auch finden sich im Gebietsmietspiegel preisgebundene geförderte Wohnun-gen wieder, die auf Grund ihres Anteils in diesem Gebiet allerdings einen vergleichsweise gerinWohnun-gen Einfluss auf das Preisniveau haben. Das dargestellte Mietniveau stellt auf Nettokaltmieten je m² ohne Berücksichtigung der Nebenkosten ab.
Selbst im Bestand haben Wohnungen mit Vollstandard mittlerweile höhere Mieten als in anderen in-nerstädtischen Gebieten Berlins üblich. Auffällig ist, dass auch noch nicht sanierte Wohnungen ein ho-hes Mietniveau aufweisen. Die Mietdifferenzen zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen sind deutlich geringer, als angenommen werden könnte.
Tabelle 26: Gebietsmietspiegel 201049
Wohnfläche
Teilstandard (mit Bad oder Sam-melheizung)
Vollstandard
(mit Bad und Sammelheizung) Gesamt
Vollstandard
(mit Bad und Sammelheizung) ohne Neubau nach 1990
unter 40 m² *** 6,02€/m² (N=22) 5,93€/m² (N=20)
40 m² - unter 60 m² ** 5,90€/m² (N=100) 5,83€/m² (N=96)
60 m² - unter 90 m² ** 5,74€/m² (N=126) 5,56€/m² (N=120)
90 m² und mehr *** 5,75€/m² (N=105) 5,55€/m² (N=102)
Durchschnitt 5,80€/m² (N=353) 5,66€/m²(N=338)
** unter 20 Fälle; *** unter 10 Fälle
Im Mittel werden in den Altbauwohnungen im Gebiet Nettomieten von 5,66 €/m² gezahlt. In 41% al-ler Wohnungen liegen die Mieten bereits über 6 €/m², in jeder vierten Wohnungen sogar über 7€/m².
Die mittleren kalten Betriebskosten betragen 1,23€/m², die mittleren Heizkosten 1,01€/m².
Zur besseren Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau in anderen Sanierungsgebieten wurde vom Berech-nungsverfahren, das der Tabelle 25 zugrunde liegt, abgewichen. In Tabelle 27 finden sich die arithme-tischen Mittelwerte der verschiedenen Wohnungsgrößenklassen.
49In Anlehnung an die Methode zur Erstellung des Berliner Mietspiegels wurde für den Gebietsmietspiegel die 3/4-Spanne der Nettomietwerte verwendet.
Die niedrigsten und höchsten Werte, die jeweils das untere bzw. obere Achtel der Mietwerte ausmachen, wurden eliminiert. Der Mittelwert des Gebietsmiet-spiegels wurde aus den verbleibenden, um Extremwerte gekappten Nettomieten bestimmt, wobei hier die Methode der Mittelwertbildung aus arithmeti-schem Mittel und Median für die jeweiligen Mietspiegelfelder übernommen wurde. Im Berliner Mietspiegel wurde, in Abhängigkeit von der Streuung der Mietwerte pro Feld (Variationskoeffizienten), eine variable2/3- bis ¾-Spanne benutzt.
Tabelle 27: Mietniveau im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Mittlere Nettokaltmieten, Bad und
Sammelheizung, Altbau (in€/m²) Unter 40 m²
40 – unter 60 m²
60 – unter 90 m²
90 m² und mehr
Insgesamt
SG Bötzowstraße 2010 5,72 6,01 5,66 5,83 5,81
SG Kollwitzplatz 2008 6,06 5,54 5,42 5,37 5,49
SG Winsstraße 2009 7,08 6,05 5,89 5,89 5,77
Berliner Mietspiegel 2009 - Mittel-wert aus einfacher und mittlerer Wohnlage
5,11 4,70 4,73 4,50 4,76
Berlin Mietspiegel 2009 –
Mittel-wert einfache Wohnlage50 5,07 4,54 4,60 4,46 4,67
Berlin Mietspiegel 2009 –
Mittel-wert mittlere Wohnlage51 5,15 4,85 4,85 4,53 4,85
Überdurchschnittliche Nettokaltmieten werden mittlerweile in allen drei verglichenen Sanierungsgebie-ten gezahlt. Sie liegen etwa 20% über den mittleren Berliner MietspiegelwerSanierungsgebie-ten.
Tabelle 28: Verteilung der Nettomieten pro m²
Nettomiete in€/m² (N=392)
unter4€ 4€-unter5€ 5€-unter6€ 6€–unter7€ 7€undmehr gesamt
% aller Haushalte 14% 22% 23% 16% 25% 100%
Die Mieten differieren in Abhängigkeit vom Baualter, dem erreichten Grad der Modernisierung und der Finanzierungsart der Modernisierungsmaßnahmen. Am höchsten sind die mittleren Nettokaltmieten in Neubauten (inkl. Dachgeschossausbauten ) mit 6,91€/m². In privat modernisierten Wohnungen errei-chen sie im Mittel 6,38 €/m². In umfassend öffentlich geförderten Wohnungen werden dagegen im Mittel 4,85€/m² gezahlt. In noch unsanierten Wohnungen erreichen die Mieten ebenfalls schon 5,15
€/m². Die Mieten in freifinanziert modernisierten Vollstandardwohnungen haben sich seit der letzten Untersuchung in 2002 im Mittel von 4,92 €/m² auf 6,38 €/m² erhöht und sind damit in diesem Zeit-raum um 30% gestiegen. Besonders stark angestiegen sind die Mieten in großen freifinanziert moder-nisierten Vollstandardwohnungen ab 90 m². Hier erreichen die Steigerungsraten mehr als 40%. Am höchsten sind die Mieten in Wohnungen zwischen 60 und 90 m² Wohnfläche, die offenbar ein optima-les Verhältnis von Größe und Preis haben.
50Folgende Straßen des Sanierungsgebietes liegen gem. Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2009 in der einfachen Wohnlage: Pasteurstraße, Dietrich-Bonhoeffer-Straße, Danziger Straße, Greifswalder Straße und Liselotte-Hermann-Straße.
51Folgende Straßen des Sanierungsgebietes liegen gem. Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2009 in der mittleren Wohnlage: Bötzowstraße, Hufelandstraße, Käthe-Niederkirchner-Straße, Am Friedrichshain und Am Schweizer Garten.
Abbildung 7: Entwicklung der Nettomieten pro m² zwischen 2002 und 2010 in freifinanziert mo-dernisierten Wohnungen
4€ 5€ 5€ 6€ 6€ 7€ 7€
unter 40 m² 5,98€ 6,18€
40 - < 60 m² 5,05€ 6,20€
60 - < 90 m² 5,00€ 6,71€
90 m² und mehr 4,36€ 6,29€
2002 2010
Die Mietbelastung bruttokalt unter Berücksichtigung von Wohngeldzahlungen liegt leicht unterhalb des in Berlin Üblichen (27,1% im Sanierungsgebiet, 29% in Berlin). Die mittlere Warmmietenbelastung beträgt 31,1% des Haushaltseinkommens. Die hohen Mieten wirken sich nicht in Richtung einer höhe-ren durchschnittlichen Mietbelastung aus, da im Gebiet viele einkommensstärkere Haushalte leben.
Tabelle 29: Mietbelastung unter Berücksichtigung von Wohngeld
% des Haushaltsnetto-einkommens (N=383)
UB Bötzowstraße 1993
SG Bötzowstraße 1997
SG Bötzowstraße 2002
SG Bötzowstraße 2010
Bruttokaltmietbelastung 15,7% k. A. k. A. 27,1%
Der überwiegende Teil der befragten Bewohner beurteilt die Mietbelastung, trotz des deutlich gestie-genen Mietniveaus als weitgehend unproblematisch.
Tabelle 30: Beurteilung des Verhältnisses von Miete und Einkommen 2010
Bewertung (N=531)
sehr günstig günstig angemessen eher zu hoch viel zu hoch Gesamt
in % aller
Haushalte 3% 15% 48% 28% 6% 100%
Für 18% aller Haushalte erscheint die Miete im Verhältnis zum Einkommen günstig, für weitere 48%
ist sie nach eigener Einschätzung angemessen. Hier macht sich das vergleichsweise hohe Einkom-mensniveau der Bewohnerschaft bemerkbar. Für ein Drittel der Haushalte stellt sich die Mietbelastung dennoch, zumindest subjektiv, als zu hoch dar (34% zu hoch).
Die subjektive Bewertung korrespondiert mit der realen Mietbelastung, die die Haushalte jeweils ha-ben. So schwankt die Bruttokaltmietbelastung bei Haushalten, die ihre Miete als günstig bis angemes-sen ansehen, zwischen 22 und 26%. Bei Haushalten, die sie als zu hoch beurteilen, erreicht die kon-krete Belastung deutlich höhere Werte zwischen 33 und 38%, die Warmmietbelastung sogar bis zu 44% des Haushaltseinkommens. Zur Bewertung muss hierbei jedoch auch der Flächenkonsum be-rücksichtigt werden. So hat jeder 5. Haushalt einen überdurchschnittlichen Flächenkonsum im Ver-gleich zum durchschnittlichen Flächenkonsum im Gebiet. Insbesondere sind dies Ein-Personen-Haushalte.
Die Entwicklung der Bestandsmieten im Gebiet Bötzowstraße wird von den aktuellen Angebotsmieten bei Neuvermietung nochmals deutlich in den Schatten gestellt. Die Angebotsmieten liegen nettokalt rund 48% über den mittleren Mieten im Gebiet insgesamt und etwa 31% über den derzeitigen Be-standmieten in freifinanziert modernisierten Wohnungen. Am teuersten werden Wohnungen mit gro-ßen Wohnflächen ab 90 m² angeboten.
Ähnlich hoch sind die Angebotsmieten auch in den Wohngebieten der Umgebung. Dies zeigt sich beim Vergleich von Mietangeboten in weiteren drei Gebieten:
dem Milieuschutzgebiet Bötzowstraße,
dem Sanierungsgebiet Winsstraße und
dem Milieuschutzgebiet Winsstraße.52
Tabelle 31: Angebotsmieten im Sanierungsgebiet Bötzowstraße und drei angrenzenden Gebieten
Mittlere Angebotsmieten (nettokalt), Altbau, Juli 2010
Unter 40 m²
40 – unter 60 m²
60 – unter 90 m²
90 m² und mehr
Insgesamt N (Anzahl der Recherchen)
SG Bötzowstraße 8,20€/m² 7,73€/m² 7,52€/m² 8,90€/m² 8,35€/m² 28
Milieuschutzgebiet
Bötzowstraße 7,67€/m² 8,23€/m² 8,73€/m² 8,17€/m² 8,25€/m² 20
SG Winsstraße 8,28€/m² 7,83€/m² 8,19€/m² 8,61€/m² 8,23€/m² 41
Milieuschutzgebiet
Winsstraße 8,01€/m² 6,93€/m² 7,38€/m² 7,17€/m² 7,32€/m² 37
Tabelle 32: Matrix der Angebotsmieten in den vier analysierten Gebieten insgesamt
Angebotsstruktur: Mittelwer-te der m²-AngebotsmieMittelwer-ten nettokalt
Unter 40 m² 40 – unter 60 m²
60 – unter 90 m²
90 m² und mehr
Insgesamt N= 126
1 Zimmer 8,06€/m² 7,05€/m² 7,67€/m²
1,5 und 2 Zimmer 7,85€/m² 8,24€/m² 8,90€/m² 8,16€/m²
2,5 und 3 Zimmer 6,96€/m² 8,32€/m² 7,88€/m²
3,5 und 4 Zimmer 6,51€/m² 8,66€/m² 8,46€/m²
Insgesamt 8,06€/m² 7,53€/m² 7,85€/m² 8,45€/m² 7,99€/m²
52Innerhalb von 4 Wochen im Juli 2010 wurden Internet-Mietangebote in verschiedenen Gebieten gesammelt und ausgewertet. Dazu wurde eine Adresse im Mittelpunkt des jeweiligen Gebietes ausgewählt und bei www.Immoscout24.de die Wohnungsangebote im Umkreis von 3 km in allen Wohnungsgrößen ausgewertet. Die Adressen wurden dann anhand der Grundstücksliste dem jeweiligen Gebiet zugeordnet oder verworfen.