Prenzlauer Berg - Bötzowstraße
Soziale Prozesse in der Stadterneuerung
Sozialstudie 2010
Prenzlauer Berg - Bötzowstraße
Soziale Prozesse in der Stadterneuerung Sozialstudie 2010
Auftraggeber: Bezirksamt Pankow von Berlin
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen
Sanierung Milieuschutz
Storkower Straße 97 in 10407 Berlin mit
S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH Schwedter Straße 263, 10119 Berlin
Monika Schröder, schroeder@stern-berlin.de
Dipl. Ing., BauAss. Stephanie Stern, stern@stern-berlin.de Auftragnehmer: ASUM GmbH
Angewandte Sozialforschung und Urbanes Management GmbH Sonntagstraße 21, 10245 Berlin
Bearbeitung: Dr. Regina Jäkel, jaekel@asum-berlin.de Dipl.-Soz. Sabine Löhr, loehr@asum-berlin.de
Berlin, September 2010
1. VORBEMERKUNGEN ... 3
1.1. Anlass und Ziel der Untersuchung...3
1.2. Methodisches Herangehen...3
1.3. Gebietsbeschreibung...4
2. SOZIALE ENTWICKLUNGSTRENDS ... 5
2.1. Demographische Entwicklung...5
2.2. Haushaltsgröße ...8
2.3. Erwerbsstruktur... 11
2.4. Qualifikationsstruktur ... 12
2.5. Einkommensverhältnisse... 13
2.6. Fazit: Soziale Entwicklungstrends ... 17
3. ENTWICKLUNG DER WOHNVERHÄLTNISSE ... 18
3.1. Wohnungsbestand und Modernisierungsaktivitäten... 18
3.2. Ausstattung der bewohnten Wohnungen ... 19
3.3. Wohnungsgrößen ... 23
3.4. Wohnungsbelegung ... 25
3.5. Mietpreisniveau ... 27
3.6. Soziale Differenzierungen in Segmenten des Wohnungsbestandes... 31
3.7. Fazit: Entwicklung der Wohnverhältnisse... 32
4. SANIERUNGSINSTRUMENTARIUM ... 32
4.1. Sozialplanverfahren... 33
4.2. Öffentliche Förderung ... 34
4.3. Mietobergrenzen... 36
4.4. Fazit: Sanierungsinstrumentarium... 38
5. FLUKTUATIONSPROZESSE ... 38
5.1. Wohndauer... 38
5.2. Herkunft ... 42
5.3. Fluktuation... 43
5.4. Verdrängung ... 46
5.5. Wohnperspektiven ... 48
5.6. Fazit: Fluktuationsprozesse ... 49
6. GEBIETSBINDUNGEN ... 50
6.1. Wohnzufriedenheit... 50
6.2. Beurteilung der Sanierungsergebnisse... 62
6.3. Bürgerbeteiligung ... 65
6.4. Fazit: Gebietsbindungen der Bewohner ... 66
7. UNTERSCHIEDE IN DEN WOHN- UND LEBENSVERHÄLTNISSEN VON BEWOHNERGRUPPEN ... 67
7.1. Haushalte mit Kindern... 67
7.2. Stammbewohner ... 68
7.3. Rentnerhaushalte ... 68
7.4. Ehemalige Sanierungsbetroffene ... 69
7.5. Einkommensschwache und – stärkere Haushalte... 70
7.6. Selbstnutzende Eigentümer... 71
8. SCHLUSSFOLGERUNGEN UND EMPFEHLUNGEN ... 73
8.1. Ergebnisse... 73
8.2. Empfehlungen... 74
9. ANLAGEN... 77
Methodisches Vorgehen und Repräsentativität... 77
Abbildungsverzeichnis... 81
Tabellenverzeichnis ... 82
Meinungsbilder in Stichworten (Auswahl) ... 85
Fragebogen ... 94
1. Vorbemerkungen
1.1. Anlass und Ziel der Untersuchung
Die Untersuchung der sozialen Entwicklung im Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Bötzowstraße“1 wurde von der S.T.E.R.N. GmbH im April 2010 in Auftrag gegeben. Anlass ist die bevorstehende Auf- hebung der Sanierungssatzung, durch die das Gebiet im Jahr 1995 förmlich als Sanierungsgebiet fest- gelegt wurde.2
Die Studie hat die Aufgabe, eine Standort-Zielbestimmung entsprechend den mit der 11. Rechtsver- ordnung verfolgten sozialen Zielstellungen der Sanierung vorzunehmen.
Die Studie soll:
eine Bestandsaufnahme der soziodemographischen Merkmale der Wohnbevölkerung erbringen sowie ihre Entwicklung im Laufe der Sanierung darstellen,
einen Überblick über die Wohnsituation und die Wohnverhältnisse sowie die Mietbelastung und Mietentwicklung geben,
das Wohngebiet und die Akzeptanz der Erneuerungsmaßnahmen im Urteil der Bewohner darstel- len sowie
Schlussfolgerungen und Empfehlungen für eine nachhaltige Sicherung der Sanierungsergebnisse formulieren.
In die Bestandsaufnahme wird ein Vergleich mit aktuellen Daten der angrenzenden Sanierungsgebiete Kollwitzplatz3 und Winsstraße aufgenommen, die ebenfalls dem sanierungsrechtlichen Instrumentari- um unterlagen. Dem werden verfügbare Vergleichsdaten des Bezirks Pankow sowie der Stadt Berlin insgesamt gegenübergestellt.
1.2. Methodisches Herangehen
Die Erarbeitung der vorliegenden Sozialstudie erfolgte mit Hilfe dreier grundsätzlicher methodischer Analyseschritte:
Sekundäranalyse unterschiedlicher, vorhandener statistischer Daten sowie zurückliegender Stu- dien und Analysen zum Gebiet und zu Vergleichszwecken mit anderen räumlichen Einheiten.
1Im weiteren Text wird der Name des Sanierungsgebietes mit Bötzowstraße angegeben.
2Elfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten(11. Rechtsverordnung)vom 25. Oktober 1995 (Veröffentlicht: GVBl. Nr. 64 S. 711)
3Kollwitzplatz: Aufhebung der Sanierungssatzung mit Wirkung v. 28. Januar 2009 (10. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 27.1.2009)
Haushaltsbefragung in Form einer schriftlichen Totalerhebung.
Experteninterviews mit Personen, die den Erneuerungsprozess und die Gebietsentwicklung beglei- tet haben.
Insgesamt konnten Angaben von 607 Haushalten auswertbar in die Analyse einfließen. Das entspricht etwa jedem fünften Haushalt des Gebiets. Die vorliegende Stichprobe ist repräsentativ und ermöglicht den Schluss auf die Grundgesamtheit der im Gebiet lebenden Bewohner mit einer für sozialstatistische Untersuchungen üblichen statistischen Fehlertoleranz. Näheres zur Methodik wird im Abschnitt 9.1 erläutert.
1.3. Gebietsbeschreibung
Das Sanierungsgebiet Bötzowstraße liegt im Südosten von Prenzlauer Berg innerhalb des nördlichen S- Bahn-Ringes. Es wird begrenzt durch die Danziger Straße im Norden, die Greifswalder Straße im Wes- ten/Nordwesten, die Straße Am Friedrichshain im Süden/Südosten sowie die Bötzowstraße im Osten.
Das Gebiet ist zentrumsnah gelegen. Die gute Verkehrsanbindung sowohl in die Innenstadt als auch in zentrumsfernere Teile der Stadt sind ein spezifischer Lagevorteil. Von besonderer Bedeutung ist die Nähe zum Volkspark Friedrichshain, der sich im Südosten an das Gebiet anschließt.
Das Sanierungsgebiet umfasst drei komplette Blöcke. Die restlichen sechs Blöcke wurden nur teilweise in die Abgrenzung des Sanierungsgebietes aufgenommen, zum Teil sogar nur mit einzelnen Grundstü- cken. Gegenüber der Vorbereitenden Untersuchung, deren Begrenzung bis zur Kniprodestraße im Os- ten reichte, wurden nur etwas mehr als die Hälfte aller Wohnungen in den Geltungsbereich des be- sonderen Städtebaurechts einbezogen. Besonderes Gewicht hat hierbei der Block 111.023 im Südwes- ten des Gebiets, in dem sich fast jede vierte Wohnung des Sanierungsgebietes befindet und der bau- lich stärker gemischt ist als die übrigen Blöcke im Gebiet. So sind von den knapp 800 Wohnungen in diesem Block etwa 20% Neubauten - die Hälfte aller Neubauten im Gebiet insgesamt, darunter auch die neu geschaffenen TownHouses der Schweizer Gärten. Weitere gut 20% aller Wohnungen in die- sem Block gehören zum Siedlungsbau der 30er Jahre oder zur industriellen Plattenbauweise. Ein knappes Drittel der Wohnungen dieses Blockes liegt zudem in Objekten entlang der verkehrsbelaste- ten Greifswalder Straße. Diese ambivalente Situation prägt die Ergebnisse der Haushaltsbefragung.
Knapp jede vierte Antwort geht auf Bewohner dieses Blocks zurück.
Erwähnenswert ist auch, dass es eine Differenz zwischen der formalen Abgrenzung des Gebiets und dem allgemeinen Bild vom „Bötzowviertel“ in der öffentlichen Meinung gibt. Das Viertel ist bei den Bewohnern und in der Öffentlichkeit in besonderer Weise von gründerzeitlichen repräsentativen Wohnungen geprägt, von denen ein Teil, beispielsweise Wohnungen an der Straße Am Friedrichshain, nicht zur förmlichen und untersuchten Gebietskulisse gehören. Diese Unterscheidung zwischen „ge- fühltem“ Wohnviertel und festgesetzter Gebietskulisse wird besonders in der Antwort einer 60jährigen Mieterin deutlich, die seit ihrer Geburt im Bötzow“viertel“ lebt und bereits mit 13 Jahren in die jetzige Wohnung gezogen ist:
„Achtung: ‚BÖTZOWVIERTEL’ – so hieß es schon immer. Zum Sanierungsgebiet Bötzowstraße kann ich keine Angaben machen, da ich dort nicht wohne! 60, w, 0-K“4
4Allgemeine Anmerkung zu personenbezogenen Angaben bei Zitaten aus den Rückantworten: mit der ersten Zahl wird das Alter der antwortenden Person angegeben. Dem folgt das Geschlecht (m = männlich / w = weiblich) und zum Schluss die Zahl der Kinder, die im Haushalt leben (Angaben soweit vorhan- den).
Diese hohe Identifikation mit dem weitaus größeren Bötzowviertel ist sowohl durch die Gebietskulisse bedingt als auch historisch begründet. So wird die überwiegend gründerzeitliche Bebauung des Böt- zowviertels begrenzt durch große Straßen mit der Bötzowstraße in der Mitte. Der Name geht zurück auf die Großgrundbesitzerfamilie Bötzow, nach ihr wurde die Bötzowstraße im Jahr 1901 benannt. Sie besaß seit über 200 Jahren das Gelände, über das u. a. diese Straße angelegt wurde. Im ersten Jahr- zehnt des vergangenen Jahrhunderts entstand das Bötzowviertel, das nach dieser Familie benannt wurde. Julius Bötzow war der Gründer der Bötzow-Brauerei.5
2. Soziale Entwicklungstrends
Mit der förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete wurden Leitsätze erlassen, die neben den bauli- chen und städtebaulichen Zielstellungen auch Ziele für einen sozial verträglichen Stadterneuerungs- prozess definiert haben:
„... für die Stadterneuerungsgebiete (sind) negative Auswirkungen zu vermeiden, die den sozialen Zie- len einer Gebietserneuerung und dem Erhalt der Gebietsbevölkerung entgegenstehen; bei gebietsty- pisch unterschiedlicher Ausprägung gilt es zu vermeiden:
die Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen,
die Beschleunigung von Segregationsprozessen mit der Folge einer einseitigen Bevölkerungsent- wicklung und Destabilisierung der Gebietsbevölkerung und
individuelle Härten insbesondere für anpassungsunfähige Haushalte.“6
Eine Standort-Ziel-Bestimmung hat daher auch die Aufgabe zu überprüfen,
ob ein Verbleib ehemals Sanierungsbetroffener im Gebiet auch nach Abschluss der Baumaßnah- men ermöglicht wurde,
wie es gelungen ist, die Wohnbedürfnisse der Bewohner zu befriedigen,
ob eine einseitige bzw. instabile Bevölkerungsentwicklung erfolgt ist und
inwieweit sich die ursprüngliche soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung hinsichtlich der Haushaltsgrößenstruktur, des Anteils von Haushalten mit Kindern, der Erwerbs- und Einkommens- situation im wesentlichen auch heute noch im sanierten Wohnungsbestand widerspiegelt.
2.1. Demographische Entwicklung
Die demographische Entwicklung im Sanierungsgebiet Bötzowstraße ist diskontinuierlich verlaufen.
Nach anfänglichem Einwohnerrückgang haben sich die Einwohnerzahlen nun auf einem höheren Ni- veau als zu Sanierungsbeginn stabilisiert und sich insgesamt um 15% erhöht.
In der ersten Hälfte des Sanierungszeitraums sank die Einwohnerzahl um 13%. Sie hatte im Jahr 1999 – zum Höhepunkt der Sanierungstätigkeiten - ihren Tiefststand erreicht. In der zweiten Hälfte des Sa- nierungszeitraums hat sie sich mit dem Sanierungsfortschritt etwa seit dem Jahr 2000 von Jahr zu
5Siehe Kauperts Straßenführer durch Berlin, www.berlin.kauperts.de
6Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, 31.08.1993, Leitsatz 3
Jahr wieder kontinuierlich erhöht. Seit 2007 liegen die Einwohnerzahlen stabil bei rund 6.000, ver- zeichneten im Jahr 2009 einen lediglich geringfügigen Rückgang.
Abbildung 1: Entwicklung der Einwohnerzahlen seit Festlegung zum Sanierungsgebiet
5271 5125 5029 4816 4627 4596 4682 4767 4908 5041 5397 5636 5874 6211 6267 6092
3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 6 000 6 500
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Einwohner
Die Altersstruktur der Bewohner des Sanierungsgebiets Bötzowstraße hat sich verändert und unter- scheidet sich vom Bezirk Pankow als Ganzes. Hier leben mehr Kinder im Vorschulalter, mehr Men- schen im mittleren Alter zwischen 27 und 54 Jahren als zu Beginn des Sanierungsprozesses und im Vergleich zum übrigen Bezirk. Verloren hat das Gebiet im Laufe der Sanierung ältere Bewohner. Die Zahl älterer Personen im Rentenalter ist um etwa 12%, absolut um rund 60 Personen im Vergleichs- zeitraum gesunken, allerdings nicht so gravierend wie in anderen innerstädtischen Gebieten, in denen sie sich teilweise halbiert hat. Der Anteil der über 65jährigen war schon zu Beginn der Sanierung mit 8,4% geringer als im restlichen Bezirk Prenzlauer Berg (12,8 %). Er liegt auch heute deutlich unter dem Seniorenanteil im Bezirk Pankow insgesamt. Das Durchschnittsalter aller Personen im Haushalt beträgt zur Zeit knapp 39 Jahre, das der erwachsenen Bewohner gut 42 Jahre.
Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in ausgewählten Jahren7
Jahr
Einwohner
gesamt unter 6 6 bis 14 15 bis 17 18 bis 26 27 bis 44 45 bis 54 55 bis 64 65 u. ä.
Aus- länder
1995 5.125 248 532 1.047 2.886 412 529
2002 4.908 343 274 126 812 2.387 461 273 232 683
2009 6.092 694 438 69 572 2.944 694 295 386 707
Das Jahr 1995 markiert den Stand zum Zeitpunkt der Festlegung des Sanierungsgebietes, das Jahr 2002 etwa „die Halbzeit“ der Sanierung und 2009 gibt den Stand kurz vor Entlassung des Gebietes
7Quelle: Sonderauswertungen des Amtes für Statistik Berlin Brandenburg in den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets per 31.12.d.J.
wieder. Der Tiefpunkt des Einwohnerrückgangs war 2002 bereits überwunden, die Einwohnerzahlen stiegen bereits wieder an.
Tabelle 2: Altersstruktur im Zeitvergleich8
Altersgruppen (Jahre) Gesamt < 6 6-14 15-17 18-26 27-44 45-54 55-64 65 u. ä.
UB Bötzowstraße 19939 100% 7 % 11% 3% 17% 32% 11% 9% 10%
SG Bötzowstraße 199710 100% 4% 9% 19% 61% 7%
SG Bötzowstraße 200211 100% 7% 6% 3% 17% 49% 9% 6% 5%
SG Bötzowstraße 201012 100% 11% 9% 1% 6% 47% 15% 6% 5%
Einen besonders deutlichen Anstieg verzeichnet die Gruppe der unter 6jährigen. Deren Zahl hat sich in sieben Jahren verdoppelt und ist seit förmlicher Festlegung 1995 auf das 2 ½ fache gestiegen. Die Zahl der Kinder und Jugendlichen im Schulalter ist dagegen auf etwa drei Viertel zurückgegangen.
Insgesamt gab es 1997 rund 700 Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren im Gebiet, im Jahre 2009 waren es bereits 1.200.
Deutlich rückläufig ist die Zahl der Jugendlichen und jungen Erwachsenen. Aufgrund der hohen Kin- derzahlen bis 14 Jahre ist hier jedoch in den nächsten Jahren mit einer deutlichen Steigerung zu rech- nen und damit auch mit einem steigenden Bedarf an Angeboten für Jugendliche.
Während die Zahl junger Erwachsener zwischen 18 und 26 Jahren seit 1998 kontinuierlich um insge- samt etwa 230 Personen sank, hat sich die Zahl der Erwachsenen im mittleren Alter zwischen 27 und 44 Jahren um rund 900 Personen erhöht, in der Altersgruppe der 45 bis 54jährigen ebenfalls um 200 Personen.
Ebenfalls wieder zugenommen hat die Zahl der Senioren (65 Jahre und älter). Nachdem das Gebiet – wie nahezu alle Sanierungsgebiete – in den ersten Jahren genau diese Altersgruppe verloren hatte, ist seit 2002 wieder eine Zunahme zu verzeichnen. Eine Erklärung für die Verstärkung dieser Altersgrup- pe ist möglicherweise die Fertigstellung der Seniorenresidenz „Ambiente“ im Jahr 2004. Dieses Haus bietet 78 Doppelzimmer, die auch als Einzelzimmer nutzbar sind und somit im Schnitt 120 Bewohne- rinnen und Bewohnern Platz bieten dürfte. Insgesamt ist die Anzahl von Senioren, die es zum Zeit- punkt der förmlichen Festlegung im Gebiet gab, noch nicht ganz erreicht.
Dass es im Gebiet viele Kinder gibt, wird auch deutlich im Vergleich mit den den angrenzenden Sanie- rungsgebieten, mit Pankow und Berlin. Geringer sind dagegen die Anteile von Jugendlichen und jun- gen Erwachsenen im Vergleich zu den Sanierungsgebieten Kollwitzplatz und Winsstraße. Relativ ho-
8Quelle: Sonderauswertungen des Amtes für Statistik Berlin Brandenburg in den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets per 31.12.d.J.
9Quelle: AG SPAS e.V., Untersuchungsbereich 15 – Bötzowstraße, Berlin-Prenzlauer Berg, Sozialstudie im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB, 1993 (im folgenden zitiert als: Sozialstudie UB Bötzowstraße 1993)
10Quelle: argus GmbH, Ermittlung gebietstypischer Mietobergrenzen in den Sanierungsgebieten Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Teutoburger Platz, Winsstra- ße, Bötzowstraße in Berlin-Prenzlauer Berg, Ergebnisbericht 1997 (im folgenden zitiert als: Sozialstudie Bötzowstraße 1997)
11Quelle: ASUM GmbH / Mieterberatung Prenzlauer Berg, Sozialstudie zur Fortschreibung der sozialen Sanierungsziele und der Mietobergrenzen für die Sanierungsgebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Teutoburger Platz, Winsstraße, Bötzowstraße im Bezirk Berlin Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, Juli 2002 (im folgenden zitiert als: Sozialstudie Sanierungsgebiete 2002)
12Quelle: ASUM GmbH, Haushaltsbefragung zur Untersuchung Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Bötzowstraße, Soziale Prozesse in der Stadterneue- rung, Sozialstudie Bötzowstraße 2010.
mogen sind alle Gebiete was die Zahl der Senioren angeht, diese Gruppe ist im Vergleich zu Berlin und zu Pankow, deutlich unterrepräsentiert.
Tabelle 3: Altersstruktur im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Altersgruppen (Jahre) Gesamt < 6 6-14 15-17 18-26 27-44 45-54 55-64 65 u. ä.
SG Bötzowstraße 2010 100% 11% 9% 1% 6% 47% 15% 6% 5%
SG Kollwitzplatz 200813 100% 8% 6% 13% 69% 5%
SG Winsstraße 200914 100% 8% 6% 2% 11% 54% 11% 4% 4%
Pankow 200815 100% 6% 6% 2% 8% 39% 12% 11% 16%
Berlin 200916 100% 5% 7% 2% 9% 31% 15% 12% 19%
Die meisten befragten Bewohner sind deutscher Herkunft – lediglich 6 % gaben eine nicht-deutsche Herkunft an. Dies deckt sich nicht ganz mit der amtlichen Statistik für das Gebiet (12% Nichtdeut- sche).
2.2. Haushaltsgröße
Im Sanierungsgebiet leben insgesamt fast 3.500 Haushalte. Durch die Baufertigstellung zahlreicher Objekte und den Bezug ehemals leerer Wohnungen sowie durch Neubau sind insgesamt etwa 800 Haushalte und 1.250 Personen mehr im Gebiet vorhanden als noch 2002. Damals wurden rund 2.700 im Gebiet lebende Haushalte geschätzt.
Das Jahr 2002 wird in dieser Studie aus folgenden Gründen häufig für Vergleiche verwendet:
Es gab ab 2002 im Stand der Erneuerung der Wohnsubstanz eine Zäsur.
Ab diesem Zeitpunkt war etwa die Hälfte der Wohnungen bereits saniert.
Im Gebiet dominierten nicht mehr die erneuerungsbedürftigen Wohnungen.17
Ab diesem Zeitpunkt begann die Einwohnerzahl wieder zu steigen und modernisierte wie auch ehemals leere Wohnungen wurden wiederbelegt.
Etwa ab diesem Zeitpunkt veränderte sich das Sanierungsinstrumentarium (Wegfall der umfas- senden öffentlichen Förderung, Wegfall von Mietobergrenzen im sanierungsrechtlichen Instrumen- tarium und Suche nach neuen sozialverträglichen Verfahrensregeln).
Mit der letzten Untersuchung in 2002 stand auch vergleichbares statistisches Material in den Gren- zen des Gebiets zur Verfügung, das für die Beurteilung von Veränderungen gebietsscharf heran- gezogen werden kann.
13Quelle: Büro für Stadtplanung, -forschung und –erneuerung, Sanierungsgebiet Kollwitzplatz – Sozialstudie 2008, Juli 2008 (nachfolgend zitiert als: Sozial- studie Kollwitzplatz 2008)
14Quelle: argus GmbH, Sozialstudie für das Sanierungsgebiet Winsstraße 2009, Oktober 2009 (nachfolgend in Übersichten als SanG Winsstraße ausge- wiesen bzw. zitiert als: Sozialstudie Winsstraße 2009)
15Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg per 31.12.d.J., melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung
16Ebenda.
1724. Bericht über die Stadterneuerung, 1.1.02 – 31.12.03, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, DS Nr. 15/3790, S. 11. Im Sanierungsgebiet Böt- zowstraße bestand für 1.500 der insgesamt rund 3.100 ursprünglichen Wohnungen noch Erneuerungsbedarf.
Die Haushaltsgrößenstruktur im Sanierungsgebiet Bötzowstraße hat sich seit 200218kaum verändert.
Nach wie vor dominieren Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Bei den Mehrpersonenhaushalten hat sich allerdings eine Verschiebung von drei Personen hin zu vier und mehr Personen ergeben.
Von den 3.559 Wohnungen werden insgesamt etwa 3.450 Wohnungen bewohnt19von 6.092 Einwoh- nern. Dies entspricht einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,76 Personen, was nahezu iden- tisch zum Jahr 2002 ist (1,77 Personen je Haushalt).20 In Berlin beträgt die durchschnittliche Haus- haltsgröße 1,74 Personen je Haushalt, im Bezirk Pankow 1,65.21
Tabelle 4: Entwicklung der Haushaltsgrößenstruktur
Haushaltsgröße nach Perso- nenzahl (relativ)
Gesamt 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen
SG Bötzowstraße 1997 100% 42% 31% 17% 8% 1%
SG Bötzowstraße 2002 100% 53% 26% 14% 7% k. A.
SG Bötzowstraße 2010
(N=599) 100% 56% 23% 10% 9% 2%
Tabelle 5: Haushaltsgröße im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Haushaltsgröße nach Perso- nenzahl (relativ)
Gesamt 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen
SG Bötzowstraße 2010 100% 56% 23% 10% 9% 2%
SG Kollwitzplatz 2008 100% 42% 35% 14% 8% 2%
SG Winsstraße 2009 100% 37% 31% 16% 16%
Pankow 2008 100% 59% 26% 9% 6%
Berlin 2008 100% 53% 30% 9% 8%
Der Anteil von Haushalten mit Kindern ist gestiegen, ebenso die Kinderzahlen je Familie. Der Mikro- zensus 2008 hat für Pankow 15% Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren ermittelt, 5% davon waren Alleinerziehende. Dies sieht im Sanierungsgebiet Bötzowstraße etwas anders aus: es gibt deutlich mehr Haushalte mit Kindern, nämlich insgesamt 21% und nur knapp 4% alleinerziehende Haushalte.
Absolut sind das schätzungsweise rund 750 Familien mit 1.200 Kindern unter 18 Jahren. Die mittlere Kinderzahl pro Haushalt mit Kindern beträgt 1,63. Bei Paaren mit Kind(ern) sind es 1,7 und bei Allein- erziehenden im Mittel 1,35 Kinder je Haushalt. In Pankow insgesamt beträgt die mittlere Kinderzahl pro Haushalt mit Kindern 1,51, in Berlin sind es 1,54 Kinder pro Haushalt mit Kindern. Bei der Unter-
18Die Haushaltsgrößenstruktur ist nicht vergleichbar mit dem Zeitpunkt der Festlegung des Sanierungsgebiets, da zum einen der Untersuchungsbereich wesentlich größeren Zuschnitt hatte, andererseits die Daten von Personen, Wohnungen, Leerständen und Haushaltsgrößenstruktur zum Untersuchungsbe- reich in sich widersprüchlich sind. In der Sozialstudie UB Bötzowstraße 1993 wurde auch auf den Umstand verwiesen, dass Ein-Personen-Haushalte ver- mutlich unterrepräsentiert waren, S. 17.
19Anhand der Wohnungszahlen, der bei der Verteilung der Befragungsbögen augenscheinlich belegten Wohnungen und des in Berlin in ähnlichen Woh- nungsbeständen erfahrungsgemäß vorgefundenen Leerstandes, gehen wir von knapp 3.500 Haushalten im Gebiet aus. Durch die IBB wurde 2008 für Berlin ein längerfristiger Wohnungsleerstand von etwa 5,7 % ermittelt. Die erforderliche kurzfristig verfügbare Fluktuationsreserve auf ausgeglichenen Woh- nungsmärkten wird allgemein mit 3 % angesetzt. Nach Aussage aller Experten ist der Leerstand im Gebiet sehr gering. Daher nehmen wir schätzungsweise 4% unbewohnte Wohnungen an, was auch mit der Zahl verteilter Fragebögen korrespondiert.
20Sozialstudie Sanierungsgebiete 2002
21Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Mikrozensus 2008.
suchung im Jahr 2002 hatten Haushalte mit Kindern im Mittel 1,36 Kinder. Deren Anteil an allen Haus- halten lag damals bei 18%.
2002 dominierte noch die Familie mit nur einem Kind. Mittlerweile haben 44% der Familien ein Kind, 48% haben 2 Kinder und 8% der Familien haben mehr als 2 Kinder. Demnach macht sich im Gebiet Bötzowstraße der Trend zur Mehrkind-Familie auch in den Veränderungen der Haushaltsgrößenstruk- tur bemerkbar. In 15% aller Haushalte oder fast zwei Dritteln der Familien wurden Kinder erst nach Zuzug in die jetzige Wohnung geboren.
Abbildung 2: Haushalte mit Kindern
13% 17%
5% 4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2002 2010
%allerHaushalte
0 100 200 300 400 500 600 700 800
AnzahlHaushaltemitKind(ern)
Haushalte ohne Kinder Alleinerziehende Paare mit Kindern HH mit Kindern ca.
Im Gebiet Bötzowstraße ist der Anteil von Familien mit Kindern ähnlich hoch wie im Gebiet Kollwitz- platz. Im Gebiet Winsstraße ist er allerdings deutlich höher. Alle drei Gebiete haben relativ betrachtet deutlich mehr Familien mit Kindern als der Bezirk Pankow und Berlin.
Tabelle 6: Haushalte mit Kindern im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Haushaltsgröße nach Personenzahl (relativ in %)
Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren
…davon Paare/ mehrere Erwachsene mit Kind(ern)
…davon Alleinerziehende
SG Bötzowstraße 2010 21% 17% 4%
SG Kollwitzplatz 2008 23% 17% 6%
SG Winsstraße 2009 35% 26% 9%
Pankow 2008 15% 10% 5%
Berlin 2008 16% 11% 5%
2.3. Erwerbsstruktur
Im Gebiet zeigen sich Veränderungen der Erwerbsstruktur der Bewohner, ein deutlich gewachsenes Qualifikationsniveau sowie überdurchschnittliche Einkommenssteigerungen. Diese Veränderungen wurden vor allem durch Zuzug neuer Haushalte hervorgerufen.
Rund drei Viertel aller Personen im erwerbsfähigen Alter sind erwerbstätig. In der Regel arbeiten sie als Angestellte (58 %) bzw. in verbeamteten Stellungen (6%). Immerhin jeder dritte Erwerbstätige ist selbstständig bzw. freischaffend tätig.
Nicht verwunderlich ist vor dem Hintergrund der bereits genannten Altersstruktur, dass nur 8 % der erwachsenen Bewohner Rente beziehen.
Stark unterdurchschnittlich im Vergleich zum Land Berlin (11%), nicht jedoch zum Bezirk Pankow (7%)22, ist der Anteil der Personen, die angaben, allein oder als Bedarfsgemeinschaft ganz oder teil- weise Arbeitslosengeld II zu beziehen: dies sind im Sanierungsgebiet Bötzowstraße lediglich 6%.23 Darunter erhalten 3% aller Haushalte ergänzende Sozialleistungen als sogenannte erwerbstätige „Auf- stocker“, die trotz Erwerbstätigkeit von Haushaltsmitgliedern auf Transferleistungen ergänzend zum Erwerbseinkommen angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können.24 Das ist für Berliner Verhältnisse außerordentlich gering.
Tabelle 7: Erwerbsstruktur
in % aller Personen (N=1.061)
SG Bötzowstraße
199725 SG Bötzowstraße 2002 SG Bötzowstraße 2010
Erwerbstätige 46% 50% 61%
…erwerbstätig, nicht selbständig 38% 36% 39%
…erwerbstätig, selbständig 8% 13%
…erwerbstätig, freischaffend k. A. 14%
9%
Erwerbslose 16% 12% 4%
Nichterwerbspersonen 38% 38% 35%
… Student, Auszubildende(r) k. A. 23% 14%
… Rentner(in) k. A. 8% 8%
… nicht Erwerbstätige k. A. 7% 13%
Erwerbsquote26 62% 62% 65%
Erwerbslosenquote27 k. A. 19% 6%
Arbeitslosenquote28 k. A. 16% 14%
22Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Mikrozensus 2008
23Laut Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009 betrug der Anteil von Arbeitslosen in der Bezirksregion Prenzlauer Berg-Süd , in der das Sanierungsgebiet liegt, 7,4%.
24Laut „Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009“ betrug der Anteil arbeitsloser Personen an allen Personen im erwerbsfähigen Alter von 15 bis 65 Jahren im Gebiet Bötzowstraße (LOR 0307) 7,0% per 31.12.2008, der Anteil nicht arbeitsloser Personen mit Existenzsicherungsleistungen 6,9%. Im Berliner Durchschnitt lag der bei 9,4%. Laut Bundesagentur für Arbeit waren in Berlin insgesamt 10,9% als Arbeitslose nach SGB II per März 2010 gemeldet.
25Eine Umrechnung wurde erforderlich, da keine vergleichbare Datengrundlage gegeben war. Ferner ist die Altersgrenze nicht angegeben gewesen. Die Werte sind daher als Näherungswerte für den Vergleich zu sehen.
26Erwerbsquote: Anteil der Erwerbspersonen (Erwerbstätige und Erwerbslose) an der jeweiligen Gesamtbevölkerung
27Erwerbslosenquote: Anteil der Erwerbslosen an den Erwerbspersonen der jeweiligen Grundgesamtheit
28Arbeitslosenquote: Hier als Anteil der Arbeitslosen an den Erwerbspersonen der jeweiligen Grundgesamtheit.
Die Erwerbsstruktur der Bewohner in den drei aneinander grenzenden Sanierungsgebieten von Prenz- lauer Berg ähnelt sich sehr.
Tabelle 8: Erwerbsstruktur im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
in % aller Personen Gesamt Erwerbstätige Erwerbslose
Nichterwerbs- personen
SG Bötzowstraße 2010 100% 61% 4% 35%
SG Kollwitzplatz 2008 101% 59% 5% 37%
SG Winsstraße 2009 100% 57% 3% 40%
Pankow 2008 100% 51% 8% 41%
Berlin 2008 100% 41% 13% 46%
2.4. Qualifikationsstruktur
Beim Sanierungsgebiet Bötzowstraße handelt es sich nicht nur um ein Gebiet mit junger Bewohner- schaft, sondern auch um ein Gebiet mit gebildeter Bewohnerschaft. So geben immerhin knapp zwei Drittel der Befragten an, über einen Hochschul- bzw. Fachhochschulabschluss zu verfügen. Im Ver- gleich zur Gebietseinschätzung vor förmlicher Festlegung, in welcher das Gebiet bereits damals mit 44% Hochschul- bzw. Fachschulabsolventen als überdurchschnittlich qualifiziert galt29, bedeutet dies nochmals eine deutliche Steigerung.
Tabelle 9: Qualifikation der Personen
Personen
ab 16 Jahre (N=856)
SG Bötzowstraße 1997
SG Bötzowstraße 2002
SG Bötzowstraße 2010
Ohne Abschluss / In Studium / Ausbildung k. A. 27% 17%
Facharbeiter/in / Lehre k. A. 22% 13%
Fachschulabschluss / Meisterprüfung k. A. 9% 7%
Fachhochschulabschluss / Hochschulabschluss k. A. 42% 63%
100% 100%
Die deutliche Zunahme des Anteils von Fachhochschul- oder Hochschulabschlüssen der Bewohner hängt mehrheitlich mit dem Zuzug entsprechend qualifizierter Personen in das Gebiet in den letzten 8 Jahren zusammen. Etwa 14% aller entsprechend qualifizierten Bewohner leben bereits länger als 8 Jahre im Gebiet, haben heute ein mittleres Alter von 33 Jahren und waren bei Zuzug in das Gebiet im Schnitt 24 Jahre alt. Es ist daher anzunehmen, dass sie einen entsprechenden Abschluss erst nach Zuzug ins Gebiet erworben haben und bis heute hier verblieben sind.
29 Sozialstudie UB Bötzowstraße, S. 20
Tabelle 10: Qualifikation im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Personen ab 16 Jahre Gesamt
Ohne Abschluss / In Studium / Ausbil- dung
Facharbeiter /in / Lehre
Fachschulabschluss / Meisterprüfung
Fachhochschulab- schluss / Hochschul- abschluss
SG Bötzowstraße 2010 100% 17% 13% 7% 63%
SG Kollwitzplatz 2008 k. A. 9% 14% 48%
SG Winsstraße 2009 k. A. 8% 9% 77%
Pankow 2008 100% 20% 40% 10% 30%
Berlin 2008 100% 29% 43% 7% 21%
Der Zuzug von Studenten ins Gebiet, die heute als Hoch- oder Fachschulabsolventen noch hier woh- nen, erfolgte vor allem im Zeitraum bis 2002. Danach ist dieser Anteil nur noch marginal. Der aktuelle Anteil von Studenten an den erwachsenen Personen im Gebiet beträgt 7%. Im Jahr 2002 lag ihr Anteil noch bei 21%. Ehemalige Studenten mit abgeschlossenem Studium umfassen derzeit rund 8% aller erwachsenen Personen im Gebiet. Da sie fast ausnahmslos bereits 2002 im Gebiet wohnten, sind schätzungsweise ein Drittel der damals noch Studierenden nach dem Studienabschluss geblieben, zwei Drittel haben das Gebiet nach 2002 verlassen.
2.5. Einkommensverhältnisse
Die Einkommenssituation im Gebiet hat sich deutlich verbessert. Das mittlere Haushaltseinkommen hat sich seit förmlicher Festlegung um mehr als 50% erhöht. Besonders stark ist es nach 2002 gestie- gen.
Tabelle 11: Mittlere Haushaltsnettoeinkommen im Vergleich30
SG Bötzowstraße 1997 SG Bötzowstraße 2002 SG Bötzowstraße 2010 (N=547)
Mittleres Haushaltsnetto-
einkommen (Median) 1.278€ 1.330€ 2.000€
Äquivalenzeinkommen (Median) k. A. 1.046€ 1.600€
Pro-Kopf-Einkommen (Median) 716€ 820€ 1.250€
Im Jahr 2002 verfügte jeder vierte Haushalt über ein Einkommen von mehr als 2.000 €, heute sind es die Hälfte aller Haushalte.
30Die Angaben erfolgten 1997 in DM. Daher sind die Intervalle nicht deckungsgleich. Die Werte aus 1997 wurden den nächstliegenden Einkommensklas- sen zugeordnet. Die Werte dienen dem näherungsweisen Vergleich. Die mittleren Einkommen wurden von DM in€umgerechnet.
Median: Der Median gibt den Wert an, oberhalb und unterhalb dessen sich jeweils die Hälfte aller Fälle befinden. Er ist gegenüber Extremwerten unemp- findlich.
Das durchschnittliche Einkommen ist das arithmetische Mittel aller Haushaltseinkommen (Quotient aus der Summe aller Einkommen und der Anzahl der zugehörigen Fälle). Einzelne Extremwerte können das Durchschnittseinkommen deutlich verändern.
Äquivalenzeinkommen: Das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen relativiert das Haushaltsnettoeinkommen in Abhängigkeit zur Haushaltsgröße und gibt so einen, den tatsächlichen Lebenserfordernissen adäquateren Vergleichswert wieder.
Abbildung 3: Einkommensverteilung im zeitlichen Vergleich
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Sanierungsgebiet Bötzow straße 2010 1% 7% 17% 7% 13% 20% 35%
Sanierungsgebiet Bötzow straße 2002 5% 25% 17% 10% 18% 11% 14%
Sanierungsgebiet Bötzow straße 1997 8% 23% 20% 10% 16% 14% 8%
Unter 500
€
500 – unter 900
€
900 – unter 1300
€
1300 – unter 1500
€
1500 – unter 2000
€
2000 – unter 2600
€
2600€ und mehr
Das Gebiet hat – bedingt auch durch neu geschaffenen Wohnraum – gut verdienende Einkommens- gruppen gewonnen. Derartige Tendenzen der deutlichen Verbesserung der ökonomischen Lage von- Haushalten in aufgewerteten Innenstadtbezirken sind in den letzten Jahren berlinweit vorhanden.
Abbildung 4: Unterschiede in der Einkommensverteilung zwischen Stammbewohnern31und Neu- zugezogenen
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
unter 900€ 900 – unter 1300€
1300 – unter 1500€
1500 – unter 2000€
2000 – unter 2600€
2600 - unter 5000€
5000€und mehr
Stammbew ohner vor förmlicher Festlegung Zuzüge bis 2002 Zuzüge nach 2002
31Mit „Stammbewohner“ sind im Weiteren die Bewohner gemeint, die bereits seit förmlicher Festlegung im Jahr 1995 im Sanierungsgebiet leben.
Nicht nur zuziehende Haushalte haben das Einkommensniveau erhöht, wenngleich in dominanter Wei- se. Auch bei den im Gebiet verbliebenen Bewohnern hat es Einkommenszuwächse gegeben. Diese sind zum Teil bedingt durch eine verbesserte wirtschaftliche Situation ehemals Studierender, die nach Studienabschluss im Gebiet verblieben sind.
Die Einkommensverhältnisse des Gebietes Bötzowstraße ähneln stark dem Sanierungsgebiet Kollwitz- platz. Im Gebiet Winsstraße sind sie nochmals deutlich günstiger. In allen drei Gebieten liegt das mitt- lere Haushaltsnettoeinkommen 30% und mehr über dem des Bezirks und der Stadt. Die Dynamik der Einkommensentwicklung übersteigt die des Bezirks Pankow, in dem sie moderater verlaufen ist und insbesondere die in Berlin, wo sie fast stagnierte, deutlich.
Tabelle 12: Einkommensverhältnisse im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
in % aller Haushalte (N=547)
SG Bötzowstraße 2010
SG Kollwitzplatz 200832
SG Winsstraße 2009
Pankow 200933 Berlin 200934
Unter 500€ 1% * 1% 1%
500 – unter 900€ 7% 8% 20% 19%
900 – unter 1300€ 17% 11% 17% 20%
1300 – unter 1500€ 7%
31%
5% 17% 17%
1500 – unter 2000€ 13% 17% 14% 8% 10%
2000 – unter 2600€ 20% 18% 14% 14%
2600 – unter 5000€ 24% 31%
5000€und mehr 11%
52%
13% 25% 21%
Mittleres Einkommen
(Median) 2.000€ 2.000€ 2.300€ 1.575€ 1.550€
Äquivalenzeinkommen 1.600€ k. A. 1.640€ k. A. k. A.
Pro-Kopf-Einkommen 1.250€ 1.000€ 1.200€ k. A. 950€
* keine Angabe / zu geringe Fallzahl
32Der Sozialstudie Kollwitzplatz wurden andere, nicht vergleichbare Einkommensintervalle zugrunde gelegt. Einschränkend ist zu sagen, dass die Untersu- chung 2 Jahre früher stattgefunden hat und die Angaben nicht inflationsbereinigt sind.
33Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, gesonderte Teilauswertung zum Einkommen 2009, Stand: September 2010.
34Ebenda.
Abbildung 5: Einkommensentwicklung im Vergleich – mittlere Haushaltsnettoeinkommen in€35
1.000€ 1.200€ 1.400€ 1.600€ 1.800€ 2.000€ 2.200€
1997 2002 2010
Sanierungsgebiet Bötzowstraße Bezirk Pankow Berlin
Das Einkommensniveau der Bewohner im Gebiet Bötzowstraße hat sich zwar deutlich erhöht. Dennoch leben im Sanierungsgebiet auch Haushalte mit geringem Einkommen. Hierzu zählen vor allem die 13%
aller Haushalte, die weniger als 75% des vergleichbaren Berliner Äquivalenzeinkommens zur Verfü- gung haben. 6% gelten als einkommensarm, da ihr Einkommen sogar unterhalb von 60% des Äquiva- lenzeinkommens liegt.
Auffallend ist, dass es sich hier zwar um einen relativ kleinen Teil der Bevölkerung handelt - der Anteil einkommensarmer Personen ist nicht einmal halb so groß wie der in Berlin. Dieser Teil der Bevölke- rung hat jedoch eine deutlich längere Wohndauer im Gebiet. Etwa ein Viertel dieser Haushalte sind zwischenzeitlich innerhalb des Gebiets umgezogen. Andererseits ist ein Fünftel dieser Haushalte auch erst in den letzten Jahren zugezogen, d.h. auch einkommensarme Haushalte ziehen noch zu.
Insgesamt hat das Gebiet Menschen mit geringen Einkommen verloren. Dieses Phänomen hängt je- doch nicht unbedingt originär mit der Ausweisung als Sanierungsgebiet zusammen. Derartige Tenden- zen der deutlichen Verbesserung der ökonomischen Lage von Haushalten in aufgewerteten Innen- stadtbezirken und des rückläufigen Anteils einkommensärmerer Schichten sind in den letzten Jahren berlinweit erkennbar.
Haushalte mit geringem Einkommen konzentrieren sich nahezu zur Hälfte in unsanierten Wohnungs- beständen. Ein Viertel dieser Haushalte wohnt in öffentlich geförderten Wohnungen oder den 30er
35Quellen: Mikrozensus 1997, 2002 bzw. 2008 des Statistischen Landesamtes/Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Für 1997 wurde das mittlere Haus- haltsnettoeinkommen des Alt-Bezirks Prenzlauer Berg zugrunde gelegt.
Jahre- und Plattenbauten im südlichen Block 23. Die restlichen Haushalte wohnen in privat sanierten Häusern. Der Anteil in Neubauten ist verschwindend gering.
In der Hälfte der Haushalte mit geringen Einkommen gehen Personen einer Erwerbstätigkeit nach. Ein Viertel sind Haushalte mit Erwerbslosen. Die übrigen sind entweder studentische Haushalte oder Rentnerhaushalte. Jeder sechste dieser Haushalte erhält Existenz sichernde Leistungen nach SGB II (ALG II), jeder achte erhält neben der Erwerbsarbeit ergänzende Sozialleistungen. Fast drei Viertel dieser Haushalte erhalten jedoch trotz der geringen Einkommen keine Sozialleistungen, entweder, weil das Einkommen geringfügig über den anerkannten Grenzwerten liegt oder aber, weil sie es einfach nicht in Anspruch nehmen (wollen).
An lediglich zwei Prozent aller Haushalte wird Wohngeld gezahlt, im Mittel 140 €im Monat. Dies sind Alleinerziehende, Rentner und Erwerbshaushalte mit etwas höherem Einkommen als Haushalte mit ALG II-Anspruch („Überschreiter“).
2.6. Fazit: Soziale Entwicklungstrends
Die Einwohnerzahlen waren im ersten Drittel des Sanierungszeitraums rückläufig. Nunmehr haben sie sich um insgesamt 15% erhöht und damit auf einem höheren Niveau als zu Sanierungsbeginn stabilisiert.
DieZahl der Kinder im Vorschulalterist auf das 2 ½ fache gestiegen. Senioren (65 Jahre und äl- ter) hat das Gebiet in den ersten Jahren verloren. Derzeit ist wieder eine Zunahme ihrer Zahl zu ver- zeichnen.
Im Sanierungsgebiet dominieren zahlenmäßig die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Hier leben auch etwa 750 Familien mit Kindern, die ihre Kinder mehrheitlich nach Zuzug ins Gebiet bekommen ha- ben. Der Trend geht auch im Gebiet Bötzowstraße zur Mehrkindfamilie.
Veränderungen zeigen sich in der Erwerbsstrukturder Bewohner. Der Anteil Erwerbstätiger hat sich erhöht. Rund drei Viertel aller Personen im erwerbsfähigen Alter sind erwerbstätig. Jeder dritte Er- werbstätige ist selbstständig bzw. freischaffend tätig.
Das Qualifikationsniveau ist deutlich gewachsen. Knapp zwei Drittel der erwachsenen Bewohner haben einen Hochschul- bzw. Fachhochschulabschluss. Die meisten von ihnen sind erst in den letzten acht Jahren ins Gebiet gezogen. Etwa jeder sechste Bewohner mit abgeschlossenem Studium ist je- doch bereits als Student ins Gebiet gezogen und nach Abschluss des Studiums auch dort verblieben.
Die ökonomischen Lage der Haushalte hat sich deutlich verbessert. Das mittlere Haushaltsnettoein- kommen liegt 30% und mehr über dem des Bezirks und der Stadt. Das Einkommensniveau wurde vorwiegend durch zuziehende Haushalte erhöht. Im Sanierungsgebiet leben jedoch auch Haushalte mit geringem Einkommen. Etwa jeder siebente Haushalt ist armutsgefährdet, jeder fünfzehnte Haus- halt ist einkommensarm im engeren Sinn.
Das Sanierungsgebiet Bötzowstraße weist insgesamt stabile soziostrukturelle Verhältnisse auf.
Die ursprüngliche heterogene soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung spiegelt sich im We- sentlichen auch heute noch im Gebiet wieder. Eine soziale Mischung, wie es sie bei den Vorbereiten- den Untersuchungen zu Beginn der Sanierung gab, hat unter den heutigen Bedingungen jedoch nicht mehr in gleicher Form Bestand. Innerhalb des Gebiets gibt es Tendenzen einer sozialen Ausdiffe- renzierungzwischen denWohnungsteilmärkten.
3. Entwicklung der Wohnverhältnisse
„Ziel der Erneuerung ist der Erhalt der bestehenden baulichen und städtebaulichen Struktur. Die neue, veränderte städtebauliche Funktion der Gebiete ist behutsam aus dem Bestand zu entwickeln. (…) Die Anpassung an einen zeitgemäßen Wohnstandard, jedoch nicht grundsätzlich an den des Woh- nungsneubaus, ist Gegenstand allgemeiner Stadtentwicklungspolitik. (…)
Die Sanierung ist nach förmlicher Festlegung zügig, d.h. innerhalb von 15 Jahren durchzuführen. Bei der Größe der Sanierungsgebiete ist dieses nur zu erreichen, wenn die Erneuerung auf die not- wendigen Maßnahmen und Standards begrenzt wird. (…)
Bei entsprechendem Angebot (...) ergänzender öffentlicher Förderung wird man davon ausgehen kön- nen, dass freifinanzierte Erneuerung (...) in Kombination mit öffentlicher Förderung weitgehend sozi- alverträglich durchgeführt wird.“36
3.1. Wohnungsbestand und Modernisierungsaktivitäten
Im Gebiet gibt es 3.559 Wohnungen37. Zum Zeitpunkt der Festlegung als Sanierungsgebiet waren es 3.072 Wohnungen. Die Steigerung der Wohnungszahl ist unter anderem auf das Neubauprojekt „Die Prenzlauer Gärten“ (Am Schweizer Garten) zurückzuführen. Hier entstanden 61 Townhouses und 45 Parkside-Appartements sowie auf dem Gelände weitere 18 Lofts und Penthouses. Darüber hinaus gab es Lückenschließungen, Dachgeschossausbauten und vermutlich auch Wohnungsteilungen, die den Wohnungsbestand insgesamt erhöht haben.
Zur Anpassung der Wohnverhältnisse an einen zeitgemäßen Wohnstandard wurden rund 2.000 der 3.000 Altbauwohnungen, d.h. zwei Drittel der Wohnungen im Gebiet saniert. Knapp jede fünfte sa- nierte Altbauwohnung wurde mit öffentlichen Mitteln umfassend gefördert. Insgesamt besteht noch für etwa jede zehnte Wohnung größerer Sanierungsbedarf.
Das Ziel, die Sanierung zügig durchzuführen, konnte somit im Wesentlichen realisiert werden.
Tabelle 13: Art des Wohnungsbestandes38
Art des Wohnungsbestandes Anzahl Wohnungen Anteile
sanierter Altbau mit umfassender öffentlicher Förderung 37239 10%
sanierter Altbau ohne öffentliche Förderung /incl. Stadtweite Maßnahmen 1.659 47%
Neubau und Dachgeschossausbau 362 10%
unsanierte Wohnungen / inkl. Teilmodernisierungen 1.166 33%
Gesamt 3.559 100%
36Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, 31.08.1993, Leitsätze 2, 3 und 5
37Quelle: S.T.E.R.N. – Daten zum aktuellen Wohnungsbestand im Sanierungsgebiet 2010.
38Ebenda
392 geförderte Objekte mit insgesamt 32 Wohnungen liegen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Sanierungsgebiet, so dass insgesamt 404 geförderte Wohnungen für eine gebietsnahe Versorgung von Haushalten mit Wohnberechtigung verfügbar sind.
Abbildung 6: Wohnungsstruktur – Modernisierungsgrad40
10%
10%
43%
3%
30%
4%
Neubau
Öff entlich gefördert
Privat f inanziert
Privat/stadtweite Maßnahmen TeilPrivatMod
Unsaniert
In insgesamt 43 Grundstücken wurde Teileigentum gebildet. 979 Wohnungen im Gebiet wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt bzw. als solche neu errichtet. Das entspricht einem Anteil von 27% aller Wohnungen des Gebietes.41 Rund 11% aller Wohnungen sind nach Auskunft der Befragten selbstgenutzte Eigentumswohnungen.
3.2. Ausstattung der bewohnten Wohnungen
Die Wohnungen im Gebiet weisen hinsichtlich der Ausstattung mit Bädern und Heizung mehrheitlich einen zeitgemäßen Wohnstandard auf. 90% der Wohnungen verfügen über Vollstandard mit Bädern und Sammelheizungen. Das Ausstattungsniveau der Wohnungen ist allerdings differenziert.
Etwa 15% aller Wohnungen weisen noch einen einfachen Vollstandard mit Bad und Sammelheizung auf, jedoch ohne das Merkmal „modernes Bad“. In jeder fünften Wohnung ist ein modernes Heizsys- tem in Form einer Etagenheizung vorhanden, während knapp drei Viertel aller Wohnungen zentral beheizt werden.
Bei der Sanierung sind in jeder dritten Wohnung mehrere mietspiegelrelevante wohnwerterhöhende Merkmale bzw. Sondermerkmale42 geschaffen worden. Darunter in etwa 17% aller Wohnungen drei und mehr solcher Merkmale. Andererseits ist in jeder vierten Wohnung auch keines der relevanten wohnwertsteigernden Ausstattungsmerkmale vorhanden. Etwa 32% aller Haushalte gaben an, dass die Wohnung lediglich mit einem Balkon ausgestattet ist.
Es gibt auch noch einen relativ hohen Anteil von in Mieterinitiative aufgewerteten Wohnbedingungen.
So wurden verschiedene Ausstattungsmerkmale im Küchenbereich von 10 bis 15% aller Haushalte selbst modernisiert. In 10% aller Bäder steckt Mietermodernisierung. Ebenso in 5% aller Etagenhei-
40Ebenda
41Quelle: Statistik des Bezirksamtes Pankow , Amt für Planen und Genehmigen, Sanierung Milieuschutz
42Der Mietspiegel 2009 nennt unter Punkt 10.1 sieben Sondermerkmale, die Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Daneben gibt es gem. Punkt 11.3 des Mietspiegels 2009 fünf Merkmalgruppen (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld), die sich wohnwerterhöhend oder – mindernd innerhalb der Spanneneinordnung auswirken. Vgl. hierzu: Berliner Mietspiegel 2009, Amtsblatt Nr. 27/24.06.2009.
zungssysteme. Dies ist auch Ausdruck eines Bleibewillens und Stehvermögens von Bewohnern, die in den zurückliegenden Jahren vermutlich nicht jeder Modernisierungsabsicht in vollem Umfang „zum Durchbruch“ verholfen haben.
Insgesamt bestehen demnach noch weitere Aufwertungsmöglichkeiten der Wohnsubstanz.
Tabelle 14: Ausstattungsstufen nach dem Berliner Mietspiegel
Ausstattung (in % aller Wohnungen N=580) SG Bötzowstraße 1997
SG Bötzowstraße 2002
SG Bötzowstraße 2010
ohne Bad, ohne Sammelheizung 23% 13% 2%
mit Bad oder Sammelheizung 52% 22% 7%
mit Bad und Sammelheizung 25% 65% 91%
… darunter mit modernisiertem Bad --- 38% 53%
… darunter modernes Bad mit Sondermerkmalen --- -- 26%
gesamt 100% 100% 100%
Tabelle 15: Ausstattungsniveau im Vergleich zu anderen Gebietseinheiten
Ausstattung (in % aller Wohnungen) ohne Bad, ohne Sam- melheizung
mit Bad oder Sammel- heizung
mit Bad und Sammelhei- zung
SG Bötzowstraße 2010 2% 7% 91%
SG Kollwitzplatz 2008 1% 8% 91%
SG Winsstraße 2009 3% 5% 92%
Pankow 2008 Keine Angaben
Berlin 2008 Keine Angaben
Aufwertungsspielräume könnten sich perspektivisch im Heizungs- und Sanitärbereich ergeben. Aber auch durch Wohnungszusammenlegungen könnten weitere große repräsentative Wohnungen geschaf- fen werden. Bestimmte wohnwerterhöhende Merkmale sind noch nicht mehrheitlich ausgeprägt. Maß- nahmen, die in einer zweiten Modernisierungswelle realisiert werden könnten, sind die Stellung von Einbauküchen, bauliche Aufwertungen durch hochwertige Fußböden im Wohn- und Küchenbereich sowie Schaffung von Komfort in den Sanitärbereichen. Obwohl die Hälfte aller Wohnungen bereits moderne Bäder hat, die türhoch gefliest und mit Bodenfliesen, Einbauwanne oder –dusche versehen sind, bestehen Modernisierungsspielräume zu besonderen Ausstattungen wie Doppelhandwaschbe- cken, Strukturheizkörper, wandhängenden WCs u.ä.. In den repräsentativen größeren Wohnungen bieten sich eventuell Zweit-WCs an. Diese Merkmale weisen weniger als die Hälfte der Wohnungen auf und sie sind bundesweit, berlinweit und auch im Gebiet bisher noch nicht allgemein üblich.
Modernisierungsspielräume betreffen zum Beispiel auch den Einbau von Aufzügen in den Altbauten.
Arten von Wohnbebauung im Sanierungsgebiet
Wohnungsneubau der 30er Jahre, Am Friedrichshain 19-21
Neubau, Wohnanlage Prenzlauer Gärten, Am Schwei- zer Garten
Erneuerter Altbau, Esmarchstraße Erneuerungsbedürftiger Altbau, Esmarchstraße / Ecke Liselotte-Herrmann-Straße
Tabelle 16: Wohnkomfortmerkmale – Ausstattungsgrad im Gebiet
Standardmerkmal (N=562) Ausprägungsgrad in % aller
Wohnungen im Gebiet
Etagenheizung 21%
Moderne Zentralheizung 71%
Fußbodenheizung 7%
Modernes Bad 56%
Modernes Bad mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Merkmalen 26%
Zweites WC 13%
Balkon, Loggia 63%
Terrasse, Wintergarten 10%
Hochwertiger Bodenbelag 29%
Einbauküche 28%
Aufzug 23%
Hofbegrünung 58%
Betrachtet man die Ausstattungsmerkmale nicht einzeln sondern wohnungsbezogen im Komplex, so bestehen in der Hälfte aller Wohnungen, die bisher über keine Zusatzmerkmale oder lediglich über einen Balkon verfügen, noch größere Potenziale zur Aufwertung.
Tabelle 17: Wohnkomfortmerkmale – Komplexes Ausstattungsniveau im Gebiet
Standardmerkmal (N=562) Ausprägungsgrad in % aller
Wohnungen im Gebiet
Ohne werterhöhende Zusatzmerkmale/Sondermerkmale 23%
Balkon, keine weiteren Merkmale 32%
Hochwertiger Bodenbelag, keine weiteren Merkmale 6%
Balkon, hochwertiger Bodenbelag, keine weiteren Merkmale 9%
Balkon, Aufzug, keine weiteren Merkmale 8%
Balkon, hochwertiger Bodenbelag, Aufzug, keine weiteren Merkmale 6%
Übrige Wohnungen, zum Teil mehrere Zusatzmerkmale 16%
100%
Innerhalb des Sanierungsgebiets fällt eine räumliche Differenzierung des Ausstattungsniveaus auf.
Während die begehrten Straßenlagen wie beispielsweise die Hufeland-, Käthe-Niederkirchner-, Lise- lotte-Herrmann- oder Hans-Otto-Straße das allgemeine Ausstattungsniveau definieren, ist es in Woh- nungen der weniger begehrten Straßenlagen mit hoher Verkehrsbelastung wie beispielsweise an der Greifswalder und Danziger Straße geringer. Hier haben nur etwa 87% aller Wohnungen Vollstandard, gegenüber 92% der Wohnungen in den übrigen Teilen des Gebiets. Auch gibt es hier mit einem Anteil von rund 5% noch vergleichsweise mehr Wohnungen ohne Bad und ohne moderne Heizung als in den übrigen Gebietsteilen (1%). Dabei verfügen in den Vorderhäusern der weniger begehrten Straßenla- gen nur etwa 84% der Wohnungen über Vollstandard. In den Hinterhäusern erreicht das Ausstat- tungsniveau aber mit 91% Vollstandard-Wohnungen etwa den Gebietsdurchschnitt. Dies wurde auch
durch die Expertengespräche bestätigt, die anmerkten, dass an der Greifswalder Straße Lofts in den Hinterhäusern entstanden seien. Auch in Wohnungen, in denen bereits Vollstandard besteht, ist der Anteil derer, in denen wohnwerterhöhende oder Sondermerkmale geschaffen wurden, deutlich gerin- ger. Vor allem die Bäder sind nicht so aufgewertet worden. Auch Balkone, Einbauküchen und Aufzüge sind in geringerem Umfang vorhanden als in den Wohnungen der übrigen Straßenlagen des Gebiets.
Die Wohnungen in Vorderhäusern der Greifswalder Straße sind zwar eher geringer ausgestattet, wer- den aber vermutlich aufgrund ihrer Lage an einer verkehrsreichen Straße nicht in großem Umfang un- ter Aufwertungsdruck geraten.
3.3. Wohnungsgrößen
Im Wohnungsbestand dominieren hinsichtlich der Wohnfläche vergleichsweise große Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung beträgt 79 m² und liegt damit deutlich über mittleren Berli- ner Werten von 70,5 m².43
Der Anteil an kleinen Wohnungen (unter 40 m²) hat sich etwas verringert. Hingegen ist die Zahl an größeren Wohnungen (mehr als 90 m²) deutlich gestiegen. Dies liegt sicherlich auch an der Zahl neu- geschaffener Wohnungen. Die Townhouses in den Schweizer Gärten haben Wohnflächen zwischen 110 und 300 m², auch die Parkside-Appartements haben große Wohnflächen und auch neu geschaf- fene Dachgeschoss- bzw. Neubauwohnungen werden in der Regel höhere Wohnflächen aufweisen.
Bei gemeinsamer Betrachtung von Wohnfläche und Zimmerzahl der Wohnungen ergibt sich ein ver- gleichsweise hoher Anteil von Wohnungen, die potenziell familiengeeignet sind. Knapp die Hälfte aller Wohnungen haben drei und mehr Zimmer. Der Wohnungsbestand bietet daher, mehr als andere in- nerstädtische Gebiete, Möglichkeiten zur Wohnraumversorgung von Familien.
Nach Aussage der Experten wurde im Antragsverfahren nach § 144 BauGB auf Schaffung bzw. Beibe- haltung familiengerechter Wohnungen geachtet.
Tabelle 18: Wohnungsgrößenmatrix nach Anzahl der Zimmer und Wohnfläche
in % aller Woh- nungen (N=594)
unter 40 m²
40 – unter 60 m²
60 – unter 90 m²
90 m² u.
mehr
gesamt 2010
mittlere m²
UB Böt- zow- straße 1993
UB Böt- zow- straße 199044
1 Zimmer 8% 6% 14% 40 m² 13% 23%
1,5 - 2 Zimmer 19% 22% 1% 42% 61 m² 42% 47%
2,5 – 3 Zimmer 12% 15% 27% 90 m² 28% 21%
3,5 – 4 Zimmer 12% 12% 120 m²
4, 5 - 5 Zimmer 4% 4% 151 m²
5,5 – 6 Zimmer 1% 1% 186 m²
16% 10%
Gesamt 8% 25% 34% 33% 100% 79 m² k. A. k. A.
mittlere m² 36 m² 52 m² 69 m² 110 m² k. A. k. A.
UB Bötzowstraße
1993 10% 24% 37% 29% 100%
43 Amt f. Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht, Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes in Berlin 31.12.2009
44Diese Daten wurden der Sozialstudie UB Bötzowstraße 1993 entnommen (S. 37) und gehen zurück auf den Datenspeicher Stadterneuerung, Stand Dezember 1990