Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH

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Gesellschaften mit beschränkter Haftung

XI. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

4.3 Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH

I. Gegenstand des Unternehmens und öffentlicher Zweck

Gegenstand der Gesellschaft ist, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung vorranging zu einer sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung für weite Kreise der Bevölkerung bei-zutragen, die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

II. Beteiligungsverhältnisse

Die Stadt Baden-Baden ist alleinige Gesellschafterin. Das Stammkapital beträgt 22.000 T€.

III. Besetzung der Organe

Die Organe der Gesellschaft sind die Gesellschafterversammlung, der Aufsichtsrat und die Geschäftsführung.

Der gesetzliche Vertreter der Stadt Baden-Baden in der Gesellschafterversammlung ist Herr Oberbürgermeister Wolfgang Gerstner.

Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

Herr Erster Bürgermeister Werner Hirth, Vorsitzender

Herr Bürgermeister Michael Geggus, Stellvertreter des Vorsitzenden

Herr Stadtrat Klaus Bloedt-Werner

Frau Stadträtin Beate Böhlen

Herr Stadtrat Andreas Frietsch

Herr Stadtrat Heinz Gehri

Herr Stadtrat Werner Henn

Herr Stadtrat Kurt Jülg

Herr Stadtrat Joachim Knöpfel

Herr Stadtrat Christian Mussler

Frau Stadträtin Ulla Opitz

Herr Stadtrat Bernd Weigel

Einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführer im Geschäftsjahr sind Herr Markus Börsig und Herr Alexander Wieland.

IV. Beteiligungen der Gesellschaft

Die Gesellschaft ist an der Entwicklungsgesellschaft Cité GmbH mit 600 T€ (11,65 %) sowie mit 50 T€ (50%) an der GSE + IDEAL Baden-Baden OHG beteiligt.

V. Grundzüge des Geschäftsverlaufs und Lage des Unternehmens

Die Ertragslage ist wie in den Vorjahren durch die Hausbewirtschaftung geprägt. Wesentli-cher Schwerpunkt war die Instandhaltung des Wohnungsbestandes. Das Jahresergebnis 2012 liegt mit 174.742,96 € um 72 T€ über dem Wirtschaftsplanansatz und wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Wohnungsbewirtschaftung

Die GSE bewirtschaftete 2012 810 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 57.115 m² sowie 75 eigene Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von 10.306 m² und 481 eigene Garagen- und Stellplätzen. Nach Neuanmietung von zwei weiteren Stellplätzen im Jahr 2012 sind insge-samt 3 Stellplätze im Bereich Marktplatz/Stiftskirche von der Stadt Baden-Baden angemietet.

Durch den Verkauf des Gebäudes Sauerbosch 9 gingen 5 Wohnungen aus dem Bestand.

Nach dem Umbau des Gebäudes Briegelackerstr. 34/36 kamen 8 Wohnungen dazu. Im Be-richtsjahr wurden insgesamt 102 neue Mietverträge für Bestandswohnungen abgeschlossen.

Zum Bilanzstichtag sind 317 Wohnungsinteressenten gemeldet. Es sind Wohnungen in allen Größenordnungen gefragt, wobei die Nachfrage nach kleineren Wohnungen unverändert steigend ist. Die Leerstandsquote an vermietbaren Wohnungen lag zum Jahresende bei 0,99 % (VJ 1,36 %).

Verwaltungsbetreuung

Die GSE verwaltete wie im Vorjahr die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Senioren-wohnanlage Baden-Baden-Lichtental mit 44 Wohneinheiten und 14 Stellplätzen.

Die Tätigkeit als anerkannter Sanierungsträger für die Stadt Baden-Baden erstreckte sich im Geschäftsjahr auf die ausgewiesenen Sanierungsgebiete Cité und Stadtteil Oos.

Das Sanierungsgebiet Cité wurde im Jahr 2012 abgerechnet, nachdem alle Sanierungsmaß-nahmen abgeschlossen waren. Die Abrechnung schloss mit einem Überschuss von

Für das städtebauliche Erneuerungsgebiet Stadtteil Oos erfolgte die Aufnahme in das Lan-dessanierungsprogramm mit einem Förderrahmen von 4,166 Mio. € bzw. einer Landesfi-nanzhilfe von 2,5 Mio. € und einem Bewilligungszeitraum vom 01.01.2011 bis 31.12.2019.

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen, welche Grundlage für den Programm-aufnahmeantrag waren, wurde von der GSE zusammen mit dem städtebaulichen Planungs-büro Professor Baldauf ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet. Be-gleitend wurden umfangreiche verkehrstechnische Untersuchungen durchgeführt. Einzel-maßnahmen werden Zug um Zug innerhalb des Bewilligungszeitraums umgesetzt. Erste Detailplanungen für Teilbereiche wurden bereits entwickelt. Mit der Ooser Bahnhofsstraße wird bei der Straßenumgestaltung begonnen. Für den Dorfplatz liegen bereits erste Vorent-würfe vor und für die Festhalle in Oos wird ein Modernisierungskonzept vorbereitet, welches auch die Einrichtung eines Festplatzes vorsieht. Des Weiteren soll ein Kleinkinderspielplatz entstehen, welcher den Spielflächenbedarf umliegender Wohngebiete abdeckt. Die Umset-zung der Baumaßnahme soll in 2013 erfolgen und im Frühjahr 2014 beendet sein.

Instandhaltung

Wesentlicher Schwerpunkt war die Instandhaltung des Wohnungsbestandes. Die Aufwen-dungen beliefen sich auf 1,37 Mio. € (Vorjahr 1 Mio. €).

Modernisierung

Im Jahr 2012 wurden Modernisierungsmaßnahmen im Bereich der Wohn- und Geschäfts-bauten mit einer Gesamtinvestitionssumme von 3,6 Mio. € durchgeführt. Dabei wurden die Gebäude und Wohnungen an die zeitgemäßen technischen und energetischen Anforderun-gen angepasst. Das Mehrfamilienhaus Briegelackerstraße 34/36 wurden 2012 bezugsfertig.

Durch den Umbau und die energetische Sanierung stehen nun 28 Mietwohnungen zur Ver-fügung (vor Umbau: 20). Der Umbau des denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses Langestr. 43 wurde ebenfalls 2012 abgeschlossen (Gesamtinvestition: 1,1 Mio. €). Es sind nun zwei Ladeneinheiten im Erdgeschoss entstanden, sowie im 1. und 2. Obergeschoss das CGE-Centrum für Gesundheit und Entwicklung, welches Raum für Heilberufe, Vorträge und Seminare bietet. In der Mauerbergstr. 97 in Neuweier konnten 6 Wohnungen an die neuen Mieter übergeben werden (Investition 2011 bis 2012: 0,5 Mio. €). Das im September 2011 von der Entwicklungsgesellschaft Cité erworbene Mehrfamilienhaus Ufgaustr. 11-15 soll bis zur Jahreswende 2013/2014 fertig modernisiert und umgebaut werden, wodurch 16 2-4 Zimmer Wohnungen entstehen (Investition 2012: 0,6 Mio. €).

Hochbau

Die Sanierungsarbeiten am Kongresshaus dauern an. Im Stadtteil Haueneberstein begann der Neubau des St.-Wendelinus-Kindergartens.

Grundstücksverkäufe

Das 2010 erworbene Areal der ehemaligen Pavilliongrundschule wurde erschlossen und parzelliert. Zwei der acht Bauplätze des ersten Bauabschnittes gingen noch vor Jahreswen-de 2012 auf die neuen Eigentümer über.

Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss von 175 T€ (Vorjahr 449 T€) ausgewiesen.

Das Jahresergebnis liegt somit mit 72 T€ über dem Wirtschaftsplanansatz (103 T€). Der größte Erlösposten, die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung, i.H.v. 5.787 T€

(Vorjahr 5.431 T€) stiegen aufgrund der Mehrerlösen aus den Sollmieten (+180 T€) und der vereinnahmten Gebühren und Umlagen (+156 T€).

Die sonstige betriebliche Erträge haben sich im Berichtsjahr um 176 T€ im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Die Erhöhung beruht hauptsächlich aus der Steigerung der Erträge aus der Geschäftsbesorgung. Im Wege der Geschäftsbesorgung hat die Gesellschaft 85 T€ für die Personalgestellung, Raummiete, sächliche Verwaltungsleistungen sowie EDV-Organisation und Betreuung der Gewerbeentwicklung Baden-Baden GmbH und 139 T€ für Raumkosten und sächliche Verwaltungsausgaben der Stadt Baden-Baden in Rechnung gestellt.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 342 T€ auf 3.898 T€ gestiegen. Ursächlich hierfür sind die gestiegenen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung, welche vor allem durch die Instandhaltungskosten gestiegen sind.

Der Personalaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um 108 T€ auf 1.096 T€ erhöht.

Hauptursache ist die höhere durchschnittliche Zahl von Beschäftigten und die tarifvertragli-che Entgelterhöhung.

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich im Berichtsjahr von 52.340 T€ um 6.038 T€ auf 58.378 T€ erhöht.

Aktiva 31.12.2012

T€

31.12.2011 T€

31.12.2010 T€

31.12.2009 T€

31.12.2008 T€

Anlagevermögen 53.378 49.789 46.671 46.659 45.158

Umlaufvermögen 4.995 2.539 2.441 1.587 2.395

aktive RAP 5 12 13 6 16

Gesamtvermögen 58.378 52.340 49.125 48.252 47.569

Auf der Aktivseite der Bilanz hat sich das Anlagevermögen im Vergleich zum Vorjahr um 3.589 T€ von 49.789 T€ auf 53.378 T€ erhöht. Die Zugänge betreffen im Wesentlichen Mo-dernisierungsmaßnahmen im Briegelacker (1.969 T€), der Mauerbergstraße (162 T€) und den Erwerb und die Modernisierung in der Langestraße (378 T€) und Ufgaustraße (1.156 T€).

Beim Umlaufvermögen hat sich die Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten um 1.008 T€ erhöht. Die Position weist den Buchwert der Bauplätze Danziger Straße 25 und Weinsteige 11 aus.

Die sonstigen Vermögensgegenstände erhöhen sich um 585 T€ auf 664 T€. Das Projekt Kindergarten Haueneberstein beinhaltet an die Stadt Baden-Baden weiterberechnete Kosten für die Montage eines Kindergartengebäudes (555 T€).

Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital auf 25.474 T€ (Vorjahr: 25.299 T€) durch den erwirtschafteten Jahresüberschuss von 175 T€ (Vorjahr: 449 T€) sowie durch die Erhö-hung des Gewinnvortrages um 449 T€.

VI. Ausblick

Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 weist einen Jahresüberschuss in Höhe von 221 T€

aus. Bei gleichbleibender Aufwands- und Ertragssituation rechnet die Geschäftsführung wei-terhin mit einer stabilen Ertragslage.

Zur Gewährleistung der langfristigen Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes gilt es diesen kontinuierlich fortzuentwickeln und aktuellen Bedürfnissen der Wohnungssuchenden anzu-passen. Mit einem Bestand von 75 Einheiten hat die GSE im gewerblichen Bereich eine be-deutende Rolle eingenommen und kann durch eine nachhaltige Vermietung die städtebauli-che Entwicklung der Stadt Baden-Baden mitgestalten.

In der Ufgaustraße 11-15 fand 2012 die Komplettsanierung statt. Nach Abschluss der Sanie-rung werden zum Jahreswechsel 2013/2014 16 attraktive Mietwohnungen entstehen.

Ge-Passiva 31.12.2012

T€

31.12.2011 T€

31.12.2010 T€

31.12.2009 T€

31.12.2008 T€

Eigenkapital 25.474 25.299 24.550 24.135 23.764

Fremdkapital 32.905 27.041 24.575 24.117 23.805

davon langfristig 26.333 23.917 21.703 21.534 20.858

passive RAP 0 0 0 0 0

Gesamtkapital 58.379 52.340 49.125 48.252 47.569

meinsam mit dem Nachbargebäude wird eine unterirdische Parkierungsanlage gebaut. Nach der energetischen Sanierung eines 12-Familienhauses in der Breslauer Straße, plant die GSE aktuell die Sanierung eines Bestandsobjektes in der Nachbarschaft. Auf dem Gelände der ehemaligen Winzergenossenschaft Varnhalt war nach Ende des ersten Halbjahres 2013 die Hälfte der 11 Baugrundstücke für freistehende Häuser und Doppelhaushälften notariell veräußert. Bei der Bebauung des Vincentiusareals wird aktuell die vorliegende Planung in einen Bebauungsplan umgesetzt. Für den größeren Teil des Areals an der Scheibenstraße wird das Baugesuch vom beauftragten Architekten erarbeitet. Ein Freiburger Mitbewerber obsiegte im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes vor dem Verwaltungsgerichtshof Ba-den-Württemberg in Mannheim mit dem Ergebnis, dass der geschlossenen Kaufvertrag zwar gültig ist, die GSE jedoch nicht berechtigt sei, das Objekt zu erwerben. Nachdem der Frei-burger Mitbewerber auch das Hauptsacheverfahren für sich entschieden hat, prüft die GSE das weitere Vorgehen. Als Sanierungsträger wird sich die GSE in den kommenden Jahren mit dem Erneuerungsgebiet Stadtteil Oos beschäftigen. Beim Hochbau stehen viele Aufga-ben wie der Ergänzungsbau des Kongresshauses, der Neubau des zusammenzulegenden Baubetriebshof/Eigenbetrieb Umwelttechnik im Gewerbepark Oos, der Neubau des Kinder-gartens Haueneberstein und der Neubau von zwei Sporthallen in der Weststadt und in Steinbach an.

VII. Kapitalzuführungen und -entnahmen durch die Stadt

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt unverändert 22 Mio. €.

Finanzbeziehungen zur Stadt Baden-Baden:

Es bestehen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von 1.276 T€ (Vorjahr: 1.322 T€). Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen die Stadt be-stehen in Höhe von 55 T€ (Vorjahr: 69 T€).

KENNZAHLEN 2012 2011 2010 2009 2008 Vermögenslage

Anlagenintensität 91,4 95,1 95,0 96,7 94,9 % =(AV/Gesamtvermögen)*100 Finanzlage

Eigenkapitalquote 43,6 48,3 50,0 50,0 50,0 % =(EK/GK)*100

Fremdkapitalquote 56,4 51,7 50,0 50,0 50,0 % =(FK/GK)*100

Anlagendeckung I 47,7 50,8 52,6 51,7 52,6 % =(EK/AV)*100

Anlagendeckung II 97,1 98,8 99,1 97,9 98,8 % =((EK+ lfr. FK)/AV)*100 Ertragslage

Umsatzrentabilität 2,9 7,4 7,5 6,9 14,2 % =(Jahresüberschuss/UE)*100

EK-Rentabilität 0,7 1,8 1,7 1,5 3,2 % =(Jahresüberschuss/EK)*100

GK-Rentabilität 2,0 2,7 2,7 2,6 3,5 % =((JÜ+FK-Zins)/GK)*100

Kostendeckung 81,1 86,5 99,3 97,8 90,4 % =(UE/Gesamtaufw and)*100

Cash-Flow 1.041 1.552 1.255 1.189 1.065T€

Positionen aus der GuV (in T€)

2012 2011 2010 2009 2008

Gewinn-/Verlust 175 449 415 371 755

Umsatzerlöse 6.063 6.104 5.529 5.355 5.320

Gesamtaufwand 7.475 7.060 5.567 5.477 5.886

FK-Zinsen 997 948 914 899 916

Abschreibungen 1.018 1.006 913 857 853

Veränderung Rückstellungen,

Zunahme/Abnahme (-) -152 97 -73 -39 -543

VIII. Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer

Die GSE beschäftigt zum 31.12.2012 26 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen.

IX. Kennzahlen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Durch die deutlich höhere Bilanzsumme verminderte sich die Eigenkapitalquote um 4,7 % auf 43,6 %. Die Fremdkapitalquote erhöhte sich aufgrund der Erhöhung der Verbindlichkei-ten. Diese stiegen wegen der höheren Darlehensaufnahme.

2012 2011 2010 2009 2008

Vollzeitkräfte 15,5 13,75 13 12,5 9,75

Teilzeitkräfte 10,25 10 10 9,75 8,25

Summe 25,75 23,75 23 22,25 18

X. Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Die Prüfung durch den Abschluss-prüfer EversheimStuible Treuberater GmbH, Stuttgart hat zu keinen Einwendungen geführt.

31.12.2012 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008

T€ T€ T€ T€

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 17.272,00 8 17 16 24

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 44.320.343,81 40.704 41.338 41.492 41.580 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten 6.472.225,01 5.474 4.182 4.247 2.546

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 56.049,00 56 56 56 101

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 63.517,00 63 63 64 63

5. Technische Anlagen und Maschinen 285.588,00 301

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 50.298,00 67 84 101 108

7. Anlagen im Bau 718.911,57 2.448 293 40 94

51.966.932,39 49.113 46.016 46.000 44.492 III. Finanzanlagen

1. Beteiligungen 650.000,00 650 637 642 641

2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 743.385,30 16

3. Wertpapiere des Anlagevermögens 700,00 1 1 1 1

1.394.085,30 667 638 643 642

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 2.307.374,57 1.300 327 285 285

2. Unfertige Leistungen 16.000,73 80 0 22 0

3. Geleistete Anzahlungen 608.723,34 588 576 597 653

2.932.098,64 1.968 903 904 938

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 95.964,42 70 78 57 61

2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 5.000,00 0 7 13 38

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 143.860,08 169 127 103 101

4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 0 0 0 0

5. Sonstige Vermögensgegenstände 664.433,86 80 110 159 33

909.258,36 319 322 332 233

III. Flüssige Mittel

1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.153.967,12 252 1.216 351 1.224

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Geldbeschaffungskosten 591,00 1 2 5 16

2. Sonstige Rechnungsabgrenzungsposten 4.719,10 11 11 1 0

5.310,10 12 13 6 16

58.378.923,91 52.339 49.125 48.252 47.569 Aktiva

Summe Aktiva

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