2.4 Aktuelle Entwicklungen
2.4.2 Die Organisationsmodelle der KGSt
In Anlehnung an die Prinzipien des New Public Managements hat die KGSt113 erste Ansätze zur organisatorischen Ausgestaltung der immobilienwirtschaft-lichen Leistungsbeziehungen im öffentimmobilienwirtschaft-lichen Bereich beschrieben. Ausgehend von einer zentralen Verwaltungsführung, welche die Ziele und Rahmenbedin-gungen für das Immobilienmanagement setzt, wurden im Bericht 4/1996 Orga-nisation der Gebäudewirtschaft das Eigentümer-, das Mieter-Vermieter- und das Management-Modell vorgestellt.114 Gemeinsamer Grundgedanke der An-sätze ist eine Sensibilisierung der Nutzer im Hinblick auf immobilienwirtschaftli-che Kosten und Leistungen. So sind die Nutzer für alle immobilienbezogenen
112 Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Weber (1985), S. 551-579 und 825-837; Osner (2001), S. 5; Reichard (1993), S. 5-6. Vgl. auch Naschold (1995a), S. 32.
113 KGSt: Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsvereinfachung. Die KGSt ist ein von Städten, Gemeinden und Kreisen gemeinsam getragener Fachverband für kommunales Management. Er befasst sich mit der Führung, der Steuerung und der Organisation der Kommunalverwaltung.
114 Vgl. KGSt (1996b), S. 15-20.
Kosten verantwortlich (dezentrale Ressourcenverantwortung). Hierdurch sollen innerhalb des vorgegebenen Budgetrahmens wirkungsvolle Anreize zur effizien-ten Nutzung der öffentlichen Immobilien geschaffen werden.115
2.4.2.1 Das Eigentümer-Modell
Im Eigentümer-Modell übernehmen die Immobiliennutzer (z.B. die Schulen) die Rolle des Immobilieneigentümers mit den dazu gehörenden Pflichten und Auf-gaben. Hierzu zählen die Bereitstellung, die Bewirtschaftung und der Unter-halt116 der genutzten Immobilien. In der Eigentümerfunktion hat der Nutzer, wie in Abbildung 2-5 dargestellt, alle immobilienwirtschaftlichen Leistungen mit ei-genen Ressourcen bzw. über die Beauftragung von internen oder externen Im-mobiliendienstleistern zu erbringen. Innerhalb eines fest definierten Budget-rahmens kann der Nutzer frei handeln und die Ressourcen nach den Kriterien der Wirtschaftlichkeit optimal einsetzen. Gegenüber der Verwaltungsführung ist der Nutzer vollumfänglich für die immobilienwirtschaftliche Leistungserstellung verantwortlich.
Verwaltungs-führung Nutzer in der
Eigentümer-funktion
Interne und externe Dienstleister
• Vorgabe strategischer Rahmen und immobilienwirtschaftliche Ziele
• Bereitstellung der Budgets
• Vergabe eines Nutzungsrecht der Immobilie
Verantwortlich für:
• Einhaltung Budgetrahmen
• Aufrechterhaltung Nutzbarkeit und Wert
•Umsetzung öffentliche Gebäudepolitik
•Beauftragung und Koordination immobilienwirtschaftlicher Leistungen
•Bezahlung der Leistungen aus dem verfügbaren Budget
•Erbringung der immobilienwirtschaftlichen Leistungen
Abbildung 2-5: Das Eigentümer-Modell
115 Vgl. auch Langner und Wiegandt (2002), S. 13.
116 Inkl. Substanzerhaltung, Wartung, Inspektion, Störungsbeseitigung etc.
2.4.2.2 Das Mieter-Vermieter-Modell
Im Mieter-Vermieter-Modell wird die Leistungsbeziehung zwischen der raum-nutzenden Einheit (Mieter) und einer zentralen Immobilieneinheit (Vermieter) über ein mietvertragsähnliches117 Verhältnis abgebildet (vgl. Abbildung 2-6).
Der Nutzer zahlt in seiner Rolle als Mieter dem Vermieter aus seinem Budget eine Miete. Das Mietbudget wird dem Mieter von der Verwaltungsführung zur Verfügung gestellt.118 Nebenkosten sowie sonstige in Anspruch genommene immobilienwirtschaftliche Leistungen werden dem Mieter ebenfalls in Rechnung gestellt. Im Rahmen ausgehandelter Vereinbarungen werden immobilienwirt-schaftliche Leistungen von Vermieter erbracht, die er vollständig durch die er-zielten Mieterlöse refinanzieren muss. Der Nutzer definiert den Bedarf an Flä-chen und Leistungen und leitet diese an den Vermieter weiter. Das dafür erfor-derliche Budget muss der Nutzer mit der Verwaltungsführung abstimmen.
Verwaltungs-führung
Nutzer in der Mieterrolle Interne und externe Dienstleister
• Bereitstellung Budgets
Verantwortlich für:
• Einhaltung des Budgetrahmens
•Optimierungder Raumnutzung • Immobilien-bereitstellung
• Vorgabe strategischer Rahmen und immobilienwirtschaftliche Ziele
Verantwortlich für:
• Aufrechterhaltung Nutzbarkeitund Wert
•Umsetzung öffentliche Gebäudepolitik
Zentrale Immobilieneinheit als Vermieter
•Beauftragung,Abrechnung und Koordination immobilien-wirtschaftlicher Leistungen
•Erstellungder immobilienwirtschaftlichen Leistungen
Bezahlung von:
•Miete
•Entgelt für immobilien-wirtschaftliche Leistungen
Abbildung 2-6: Das Mieter-Vermieter-Modell
117 Mietvertragsähnlich weil es im Innenverhältnis i.d.R. keinen echten juristisch durchsetzba-ren Mietvertrag gem. §§ 535-580 BGB gibt. Die Beteiligten sollen "als gleichberechtigte und gleichwertige Marktteilnehmer" miteinander agieren, KGSt (2000a), S. 10.
118 Die Ermittlung der Miete kann durch die Einteilung der Mietobjekte in Klassen und Ermitt-lung von Vergleichsmieten auf Basis von Maklerangeboten oder durch die ErmittErmitt-lung einer Miete auf Basis kalkulatorischer Abschreibungen und Zinsen erfolgen. Vgl. Straßheimer und Thomaß (2000), S. 505; KGSt (2000a), S. 24-25.
Voraussetzung für die Umsetzung des Mieter-Vermieter-Modells ist der Aufbau einer zentralen Immobilieneinheit zur Wahrnehmung der Vermieterrolle mit dem erforderlichen immobilienwirtschaftlichen Know-how. Der Vermieter ist gegen-über der Verwaltungsführung für die optimale Verwertung des Raum- und Ge-bäudebestands verantwortlich.
In der Praxis zeigt sich eine differenzierte Ausformung des Mieter-Vermieter-Modells. So könnte der Mieter einerseits über einen Kontrahierungszwang an den zentralen Vermieter gebunden sein, andererseits könnte er aber auch ex-terne Dienstleister zur Erbringung immobilienwirtschaftlicher Leistungen beauf-tragen.
2.4.2.3 Das Management-Modell
Das Management-Modell ist eine Mischform aus dem Eigentümer- und dem Mieter-Vermieter-Modell. Aufbauend auf dem Mieter-Vermieter-Modell ist eine Management-Einheit zwischengeschaltet, die den Vermieter in den Bereichen Bewirtschaftung und Unterhaltung entlasten soll, so dass dieser sich stärker auf die strategischen Aspekte fokussieren kann. Die Management-Einheit rechnet wie der Vermieter die Leistungen direkt mit der raumnutzenden Einheit als Mie-ter ab. AlMie-ternativ kann das Management-Modell auch beim Eigentümer-Modell eingesetzt werden. Hier vereinbart der Nutzer als Eigentümer immobilienwirt-schaftliche Serviceleistungen mit der Management-Einheit.
2.4.2.4 Bewertung der Organisationsmodelle
Die Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle sind in Abbildung 2-7 darge-stellt.119 Das Mieter-Vermieter-Modell ist die von der KGSt empfohlene Lösung.
"Ein Mieter-Vermieter-Verhältnis entspricht in besonderem Maße den Bedürf-nissen der kommunalen Praxis. Die Einbeziehung des durch Gebäude-/ Raum-nutzung entstehenden Ressourcenverbrauchs in das Budget des Nutzers wird ermöglicht, trotzdem muss sich der Nutzer nicht mehr als von ihm gewünscht
119 Vgl. KGSt (1996b), S. 17-20; Straßheimer (1999b), S. 24-27; Straßheimer und Thomaß (2000), S. 504; Kruse (2001), S. 120-122.
mit den (fachlichen) Besonderheiten gebäudewirtschaftlicher Leistungen befas-sen."120
Eigentümer-Modell
• Reduzierung organisatorischer Schnittstellen – kurze Wege und einfache Kommunikation
• Zügige Realisierung immobilien-wirtschaftlicher Entscheidungen möglich
• Genaue Kenntnis der Immobilien
• Übernahme von Eigenverant-wortung durch die Nutzer
• Spezielles Know-how ist auf Nutzerseite erforderlich
• Vorhaltung immobilienwirtschaft-licher Kapazitäten erforderlich
• Aufbau einer Immobilien-organisation ist betriebswirtschaf-tlich erst ab kritischer Größe sinnvoll
• Vielzahl von Nutzern (Eigentümern) erschwert Umsetzung der immobilienwirt-schaftlichen Gesamtstrategie
Mieter-Vermieter-Modell
• Entlastung des Nutzers von fach-fremden Aufgaben
• Wirtschaftliche Organisation der Gebäudewirtschaft – Orientierung an privatwirtschaftliche Strukturen
• Dienstleistungsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter unterstützt die effiziente Leistungserstellung
• Schnittstelle zwischen Mieter und Vermieter kann zu Reibungsver-lusten führen
• Druck zur Kostensenkung ist evtl.
nicht vom Mieter auf den Vermieter übertragbar
• Weitere Entlastung von Nutzer bzw. Eigentümer – höhere Fokussierung auf Kernaufgaben möglich
• Eigentümerfunktion kann in eigene Organisationseinheit gebracht werden – hierdurch Fremdkapitalaufnahme möglich
• Bessere Transparenz durch Trennung der Aufgaben
• Organisatorische Trennung erleichtert die Privatisierung Management-Modell
• Zusätzliche Schnittstelle im Ver-gleich zum Mieter-Vermieter-Modell
• Umfangreiche Leistungsverein-barung zwischen den verschiede-nen Partnern führt zu einer höheren Komplexität
• Potenziale zur Kostensenkung schwerer umsetzbar
Abbildung 2-7: Bewertung der KGSt Organisationsmodelle
Bei größeren Nutzereinrichtungen hingegen kann auch das Eigentümermodell eine geeignete Alternative sein. Das Management-Modell ist dann geeignet, wenn es um eine sehr feine organisatorische Abgrenzung der immobilienwirt-schaftlichen Leistungserstellung geht und eine mögliche Privatisierung vorbe-reitet werden soll.