Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Immobilienmanagement der öffent-lichen Hand. Daher wird zur Begriffsbestimmung nachfolgend zunächst auf die öffentliche Verwaltung als ausführendes Organ der öffentlichen Hand einge-gangen und anschließend eine begriffliche Abgrenzung zwischen dem betrieb-lichen und dem öffentbetrieb-lichen Immobilienmanagement vorgenommen.
2.2.1 Öffentliche Verwaltung
"Die primäre und originäre Aufgabe der öffentlichen Verwaltung ist der Vollzug öffentlicher Entscheidungen." 49
Der Begriff "Verwaltung" lässt sich nicht eindeutig definieren, sondern nur be-schreiben.50 Bei der Beschreibung kann von der Trennung zwischen Gebiets-körperschaften (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände) und den Trägern sonstiger öffentlicher Aufgaben ausgegangen werden.51 Die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung sind verfassungsrechtlich festgeschrieben. Der Bund ist danach vor allem für die Verteidigung, die Länder für die Wissenschaft, und die Gemeinden schwerpunktmäßig für das Gesundheits- und Sozialwesen verantwortlich.52 Nach Ellwein lässt sich die öffentliche Verwaltung "[...] begrei-fen als Summe aller Einrichtungen und Wirkungszusammenhänge, die vom Staat, von den Gemeinden und den von ihnen geschaffenen öffentlich-rechtlichen Körperschaften zur Erledigung öffentlicher Aufgaben unterhalten
47 Vgl. Mäding (1999), S. 532.
48 Siehe zu den möglichen Bereitstellungsformen Schäfers (1997), S. 151-164.
49 Schedler und Proeller (2000), S. 22.
50 Vgl. Forsthoff (1973), S. 1. Zur Problematik der Begriffsdefinition siehe auch Becker (1989), S. 109 und Reichard (1987), S. 3.
51 Die öffentliche Verwaltung erbringt ihre Aufgaben in einer speziell vom Staat bereitgestell-ten und gesetzlich determinierbereitgestell-ten Organisation. Vgl. Schedler und Proeller (2000), S. 15.
Zum Verwaltungsaufbau siehe Ellwein und Hesse (1987), S. 342-347.
52 Vgl. zum Politik- und Verwaltungssystem in Deutschland grundlegend Gabriel und Holt-mann (1997).
werden und für die es einen Rechtsrahmen gibt, der über das für alle Bürger geltende Recht hinausgeht."53 Die öffentliche Verwaltung wird dabei grundsätz-lich als ausführende Institution (Exekutive) angesehen. Es ist jedoch zu berück-sichtigen, dass die öffentliche Verwaltung im Rahmen der Politikvorbereitung einen wesentlichen Einfluss auf die politische Richtungsgebung nimmt.54
2.2.2 Betriebliches und öffentliches Immobilienmanagement
Im privaten Sektor hat das betriebliche Immobilienmanagement55 in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen.56 Für die weiteren Ausführungen soll in Anlehnung an Schulte/Schäfers unter dem Begriff betriebliches Immobi-lienmanagement "[...] das aktive, ergebnisorientierte, strategische wie operative Management betriebsnotwendiger57 und nicht betriebsnotwendiger Immobilien [...]"58 verstanden werden. Das betriebliche Immobilienmanagement richtet sich als Führungskonzeption an sogenannte Nicht-Immobilienunternehmen bzw.
Non-Property-Companies. Dies sind Unternehmen, die ihr Kerngeschäft nicht in der Immobilienwirtschaft, sondern im Industrie-, Handel- oder im Dienstleis-tungsbereich haben und bei denen die betrieblichen Immobilien zur Durchfüh-rung des Kerngeschäftes dienen.59 Hierbei umfasst das betriebliche Immobi-lienmanagement sowohl die lang- bis mittelfristigen (strategischen) Unterneh-mensziele als auch die kurzfristigen (operativen) Maßnahmen zur Umsetzung der strategischen Vorgaben.60 Es ist zudem gekennzeichnet durch die aktive
53 Ellwein und Hesse (1987), S. 347.
54 Vgl. Schedler und Proeller (2000), S. 15.
55 In Literatur und Praxis werden für das Management von Unternehmensimmobilien viele Begriffe nebeneinander verwendet, wobei eine genaue Abgrenzung unterbleibt bzw. ver-schwommen ist. Weitere Begriffe sind z.B. Corporate Real Estate Management, Immobi-lienmanagement, Property Management, Gebäudemanagement und Facilities Manage-ment. Vgl. Schäfers (1997), S. 81. Eine mögliche Begriffsabgrenzung findet sich bei Kruse (2001), S. 81-99.
56 Vgl. Schäfers (1998b), S. 8-13.
57 Unter betriebsnotwendigen Immobilien versteht man solche Grundstücke und Gebäude, die der betrieblichen Leistungserstellung dienen und tatsächlich dafür genutzt werden. Vgl.
Paul (2002), S. 548.
58 Schulte und Schäfers (1998), S. 45.
59 Vgl. Schulte, et al. (2000), S. 45; Laposa und Charlton (2001), S. 35.
60 Vgl. Schäfers (1997), S. 32.
Einbindung der obersten Führungsebene in immobilienstrategische Grundsatz-entscheidungen.61
Die konzeptionellen Ansätze des betrieblichen Immobilienmanagements sind grundsätzlich auch auf das öffentliche Immobilienmanagement62 übertragbar.63 Die Übertragbarkeit liegt besonders aufgrund der ähnlichen Ausgangssituation nahe. So gehört das Immobilienmanagement ebenfalls nicht zum Kerngeschäft der öffentlichen Verwaltung und das Immobilienportfolio setzt sich auch aus be-triebsnotwendigen und nicht bebe-triebsnotwendigen Immobilien zusammen.64 Die entscheidenden Unterschiede zum betrieblichen Immobilienmanagement liegen in der gemeinnützigen Funktion und den verfassungsrechtlich festgeschriebe-nen Aufgaben der öffentlichen Verwaltung. Diese beiden zusätzlichen Aspekte sind bei der Begriffsabgrenzung zum betrieblichen Immobilienmanagement zu berücksichtigen. Danach lässt sich das öffentliche Immobilienmanagement nun wie folgt definieren:65
"Das öffentliche Immobilienmanagement umfasst das aktive, ergebnisorien-tierte, strategische wie operative Management des öffentlichen Immobilienver-mögens sowie die kostengünstige Bereitstellung der Flächen für die öffentliche Aufgabenerfüllung unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und gemeinnütziger Ziele."
61 Vgl. Schulte und Schäfers (1998), S. 50.
62 In der Literatur finden sich ebenfalls mehrere Begriffe für das öffentliche Immobilien-management. U.a. Public Real Estate Management, Local Authority Property Management, Municipal Real Property Asset Management und Federal Asset Management. Vgl. Simons (1993a); Straßheimer (1998a); Deakin (1999b); Kaganova, Nayyar-Stone und Peterson (2000); La Roche (2001): http://www.npma.org/ReformAct2000.doc.
63 Vgl. KGSt (1996b) S. 12; Straßheimer (2000c), S. 862; Weatherhead (1999), S. 86;
Kaganova und Nayyar-Stone (2000), S. 308-309.
64 Vgl. Kaganova und Nayyar-Stone (2000), S. 308-310; Stumpf und Schübeler (2001), S. 12.
65 Siehe auch Definitionen zum öffentlichen Immobilienmanagement bei Kaganova, Nayyar-Stone und Petersen sowie bei Straßheimer. "[…] the traditional public sector goal of real property asset management is to supply the right quantity of property for public goods and services at least cost compared with all feasible arrangements including private sector pro-vision. The more recent non-traditional goals are to support local economic development and obtain revenues from alternative sources." Kaganova, Nayyar-Stone und Peterson (2000), S. 3. Straßheimer definiert das öffentliche Immobilienmanagement als "[...] eine strategische Gesamtkonzeption für den öffentlichen Sektor, um den heterogenen Immobi-lienbestand auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene im Hinblick auf die politischen Ziele zu optimieren." Straßheimer (1998b), S. 26. Die oben gewählte Definition orientiert sich im Grundsatz an der Definition des betrieblichen Immobilienmanagements von Schulte und Schäfers (1998), S. 45 und wurde um die besonderen Belange der öffentlichen Hand er-gänzt (v.a. Gemeinnützigkeit).