Im föderalen Staatsaufbau in Deutschland haben Bund, Länder und Kommunen jeweils den Status einer eigenen rechtsfähigen Person und können als Gebiets-körperschaften Immobilien38 im Eigentum halten, kaufen und veräußern. In der vorliegenden Arbeit wird das Immobilienmanagement der Länder und Kommu-nen betrachtet.39 Das Immobilienmanagement des Bundes wird nicht mit in die empirischen Untersuchungen aufgenommen, da es im Vergleich zum Immobi-lienmanagement auf Landes- oder Kommunalebene oftmals besondere Anfor-derungen hat (z.B. bei militärisch genutzten Immobilien) und daher gesondert behandelt werden sollte. Nicht einbezogen werden außerdem öffentliche Woh-nungsbauunternehmen und die Immobilienbestände öffentlicher Beteiligungen, deren Kerngeschäft nicht in der Immobilienwirtschaft liegt (Z.B. Stadtwerke.).
Diese stellen ebenfalls ein eigenständiges Untersuchungsgebiet dar.
36 Der Autor ist seit mehreren Jahren als Berater bei Roland Berger Strategy Consultants in der Core Group Bau- und Immobilienwirtschaft beschäftigt. Er schrieb die Arbeit während einer Freistellung zu Forschungszwecken.
37 Zur Nützlichkeit von qualitativen Experteninterviews vgl. Lamnek (1995), S. 38-39; Roth (1995), S. 307-308.
38 Typische Immobilien auf Bundesebene sind Verwaltungsgebäude der Ministerien und mili-tärische Einrichtungen; auf Landesebene finden sich Verwaltungsgebäude, Gefängnisse und Universitäten; auf kommunaler Ebene gibt es Verwaltungsgebäude, Schulen, Kinderta-gesstätten, Feuerwehren u.a., vgl. Straßheimer und Thomaß (2000), S. 494.
In Bezug auf die funktionsspezifischen und phasenorientierten Aspekte der Im-mobilienökonomie (vgl. Abbildung 1-1) wird keine explizite Eingrenzung des Un-tersuchungsgebietes vorgenommen. Es wird wegen des aktuellen Forschungs-stands vielmehr das Ziel verfolgt, einen möglichst breiten Überblick zu geben und grundlegende Handlungsempfehlungen abzuleiten.
Die vorliegende Arbeit ist in sechs Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung schafft das zweite Kapitel zunächst die Basis für die weiteren Ausführungen.
Hierzu gehört ein Überblick über die Funktionen des öffentlichen Immobilien-vermögens und eine Begriffsabgrenzung. Anschließend erfolgt ein Überblick über die in den bisherigen Veröffentlichungen identifizierten Problemfelder. Seit Mitte der 80er Jahre wird verstärkt an der Verwaltungsmodernisierung gearbei-tet. Die aktuellen Trends in Verbindung mit dem New Public Management wer-den kurz dargestellt. Im Hinblick auf die Organisation des öffentlichen Immobi-lienmanagements hat die Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsver-einfachung (KGSt)40 Empfehlungen abgegeben, die in den weiteren Untersu-chungen genauer betrachtet werden und auch teilweise in die Handlungsemp-fehlungen einfließen.
Einen Schwerpunkt der Arbeit bilden die empirischen Untersuchungen zum öf-fentlichen Immobilienmanagement im dritten Kapitel. Da die bisher vorliegende Datenbasis kaum eine fundierte Analyse von Ursache-Wirkungsbeziehungen erlaubt, war es notwendig, umfangreiche Primärdaten zu erheben. Hierzu wur-den 116 Kommunen im Zeitraum von September bis November 2002 befragt.
Anhand eines Fragebogens konnten die Telefoninterviews strukturiert und standardisiert werden. Die hieraus gewonnenen Daten werden im dritten Kapitel dargestellt, interpretiert und analysiert. Zur qualitativen Untersuchung des öf-fentlichen Immobilienmanagements wurden zusätzlich Fallstudien in den Län-dern Hessen, Nordrhein-Westfalen und Hamburg durchgeführt. Basis hierfür waren Interviews mit Hilfe von vorwiegend offenen Fragen sowie die Analyse öffentlich zugänglicher Daten. Die Erkenntnisse aus den fallstudienbezogenen
39 Die Grundsatzüberlegungen zum öffentlichen Immobilienmanagement lassen sich jedoch auf das Immobilienmanagement des Bundes übertragen. Vgl. Straßheimer (1998a), S. 863.
40 Die KGSt ist ein von Städten, Gemeinden und Kreisen gemeinsam getragener Fachverband für kommunales Management. Er befasst sich mit der Führung, der Steuerung und der Or-ganisation der Kommunalverwaltung.
Untersuchungen wurden dann mit den vorwiegend quantitativen Ergebnissen der Befragung abgeglichen. Dies ermöglicht zum einen eine Validierung der Er-gebnisse, zum anderen zeigt es Unterschiede zwischen Ländern und Kommu-nen auf. Das dritte Kapitel schließt mit der Identifikation von vier Handlungsfel-dern, die nachfolgend die Grundlage für den Aufbau des vierten Kapitels bilden.
Die Handlungsfelder sind: Datenverfügbarkeit und -transparenz, Professionali-sierung des Immobilienmanagements, Führungs- und Steuerungssysteme und Umsetzungsmanagement.
Die Weiterentwicklung des öffentlichen Immobilienmanagements ist eine kom-plexe und interdisziplinäre Aufgabe. So wird bei der Ableitung der Handlungs-empfehlungen im vierten Kapitel auf die Erkenntnisse der modernen Politik- und Verwaltungslehre, der allgemeinen Managementlehre und des betrieblichen Immobilienmanagements zurückgegriffen. Zusätzlich werden implizit auch die bereits gesammelten Erfahrungen in anderen Ländern berücksichtigt – eine ausführliche Darstellung internationaler Beispiele erfolgt in einem Exkurs im fünften Kapitel. Der gewählte ganzheitliche Optimierungsansatz berücksichtigt strategische, prozessuale und organisatorische Aspekte. Die Umsetzung be-dingt daher grundsätzliches Umdenken in der öffentlichen Verwaltung nach dem Grundsatz "aktives Management statt passivem Verwalten". Von den be-trachteten Handlungsfeldern wird den Bereichen "Führungs- und Steuerungs-instrumente" sowie "Umsetzungsmanagement" der meiste Raum gewidmet.
Denn hier besteht der direkte Bezug zu den bereits beobachteten Umsetzungs-problemen.
Die Arbeit endet im sechsten Kapitel mit einer Zusammenfassung und einer kri-tischen Würdigung der Untersuchungsergebnisse sowie einem abschließenden Ausblick auf zukünftige Forschungsfelder des öffentlichen Immobilienmanage-ments. Der Aufbau der Arbeit ist graphisch in Abbildung 1-2 wiedergegeben:
3. Empirische Untersuchungen zum
Immobilienmanagement der Länder und Kommunen in Deutschland
Einführung in die Untersuchungen
4. Maßnahmen zur Optimierung des öffentlichen Immobilienmanagements
5. Exkurs: Das Immobilienmanagement der öffentlichen Hand in Großbritannien und in den USA
Das öffentliche Immobilienmanagement in
Großbritannien
Das öffentliche Immobilienmanagement in den
USA
5.1 5.2
6. Schlussbetrachtung
Zentrale
Erkenntnisse der Arbeit Ausblick
6.1 6.2
Abbildung 1-2: Aufbau der Arbeit
2 Grundlagen
In diesem Kapitel erfolgt einleitend zunächst eine Darstellung der Funktionen und der rechtlichen Verankerung des öffentlichen Immobilienvermögens. An-schließend werden die relevanten Begriffsdefinitionen vorgenommen und die Begriffe gegeneinander abgegrenzt. Schwerpunkt dieses Kapitels bildet die Be-trachtung der Ausgangslage und der Perspektiven für das öffentliche Immobi-lienmanagement. Dabei wird auf die bislang identifizierten Problemfelder, auf aktuelle Trends in der Verwaltungsmodernisierung und den sich allmählich ab-zeichnenden Paradigmenwechsel im öffentlichen Immobilienmanagement ein-gegangen.