Immobilienmanagement der Länder und Kommunen in Deutschland
A. Beschreibung – Immobilienwirtschaftliche Transparenz
Für effiziente und effektive Entscheidungen im kommunalen Immobilienmana-gement ist, ähnlich wie in anderen Aufgabenbereichen auch, die Kenntnis ent-scheidungsrelevanter Informationen unabdingbar. Daher sollten die Studienteil-nehmer im Rahmen der Datenerhebung zunächst Angaben zur immobilienwirt-schaftlichen Transparenz machen.347 Dabei
• gibt die Werttransparenz an, ob der Wert des kommunalen Immobilien-portfolios bekannt ist;
346 Die Befragung bezieht sich hier auf den ersten Fragebogen "Strategie und Organisation", der in der Regel durch Vertreter des Finanzressorts beantwortet wurde. Vgl. Abbildung 3-4.
347 Vgl. Fußnote 346.
• kennzeichnet die Haushaltstransparenz, ob die immobilienbezogenen Einnahmen und Ausgaben haushaltstechnisch abgrenzbar sind;
• beschreibt die Einnahmen- und Ausgabentransparenz, ob die immobilien-wirtschaftlichen Einnahmen und Ausgaben weiter konkretisierbar sind.
Diese Zielgrößen werden nachfolgend beschrieben und hinsichtlich des Stich-probenumfangs ausgewertet. Im Anschluss daran wird auf mögliche Wirkungs-zusammenhänge mit ausgewählten Einflussfaktoren348 eingegangen.
Werttransparenz
Eine ungenügende Transparenz zeigt sich bereits bei der Frage nach dem Wert des kommunalen Immobilienportfolios. Obwohl 76 Prozent der befragten Kom-munen angaben, dass sie Instrumente zur Wertermittlung einsetzen, konnten davon aber nur 36 Prozent konkrete Angaben oder Abschätzungen zum Portfo-liowert machen (vgl. Abbildung 3-51).
64%
36%
n/N = 107/116
Buchwerte, kalkulatorische 51%
Abschreibungen
Eingesetzte Wertermittlungsverfahren Es wird kein
Wert ermittelt
Es wird ein Wert ermittelt
76%
24%
Der aktuelle Portfoliowert ist bekannt
Der aktuelle Portfoliowert ist nicht bekannt Wertgutachten (Verkehrswerte) –
Einzelbewertungen
Wertgutachten (Verkehrswerte) – Gruppenbewertung
Interne Abschätzung
Historische Anschaffungskosten Versicherungswerte
Sonstige
53%
15%
42%
27%
69%
5%
Abbildung 3-51: Wertermittlungsverfahren und Portfoliowert349
Betrachtet man die eingesetzten Wertermittlungsverfahren, so lässt sich ein breites Spektrum der verwendeten Methoden beobachten. Die größten Anteile davon haben Versicherungswerte (69 Prozent), Wertgutachten auf Objektbasis (53 Prozent), Buchwerte (51 Prozent) und interne Abschätzungen (42
Pro-348 Diese sind: Strategische Steuerungsintensität, Eigentumsstrategie, Organisatorische Aus-richtung, Organisationsmodell und Reorganisationsaktivität.
349 Quelle: Fragebogen 1 – Frage 4.4: Wie wird der Wert des Immobilienbestands in Ihrer Kommune ermittelt (Mehrfachantwort) und wie viel ist der Immobilienbestand wert?"
zent).350 Die Anzahl und die anteilsmäßige Verteilung der verwendeten Verfah-ren führt zu folgenden zwei Vermutungen: Erstens gibt es keine einheitliche und generell akzeptierte Methode zur Ermittlung der kommunalen Immobilienwerte und zweitens, auch wenn Immobilienwerte ermittelt werden, geschieht dies oft-mals redundant und ohne die Möglichkeit, einzelne Werte miteinander zu ver-gleichen.351
Haushaltstransparenz
Wie bereits in der Einleitung dargestellt, ist mit dem öffentlichen Immobilienma-nagement eine große Kostendimension verbunden. Dabei wird von einem im-mobilienbezogenen Kostenanteil von 15 bis 20 Prozent des Verwaltungshaus-halts ausgegangen.352 Im Rahmen der durchgeführten Analysen sollte diese Kostendimension mit der Selbsteinschätzung der Kommunen verglichen wer-den. Hierfür sollten die Studienteilnehmer das Haushaltvolumen und die immo-bilienbezogenen Einnahmen und Ausgaben abschätzen.
< 50
Lediglich 35% der Kommunen können die immobilienwirtschaftlichen Einnahmenund Ausgaben im Haushalt abgrenzen
n/N = 101/116
Haushalt 2001 [Mio. EUR]
1-5%
Abbildung 3-52: Haushalt und Abgrenzung immobilienwirtschaftlicher Ausgaben und Einnahmen353
Insgesamt konnten (oder wollten) jedoch nur 35 Prozent der befragten Kommu-nen Angaben über die konkreten immobilienwirtschaftlichen Ausgaben machen
350 Da oftmals mehr als ein Verfahren eingesetzt wird, ergibt sich eine Gesamtsumme, die grö-ßer als 100 Prozent ist.
351 Für weitere Überlegungen zur Bewertung öffentlicher Immobilien vgl. Punkt 4.1.3.
352 Vgl. Abschnitt 1.1.
353 Quellen: Fragebogen 1 – Frage 5.1: "Welches Volumen hatte der Gesamthaushalt Ihrer Kommune in 2001?" und Frage 5.2: "Können Sie die immobilienspezifischen Ausgaben und Einnahmen abgrenzen?"
(vgl. Abbildung 3-52). Im Vergleich zur angenommenen Kostendimension (15 bis 20 Prozent) schätzen jedoch drei Viertel der befragten Kommunen den Aus-gabenanteil wesentlich geringer (kleiner als 5 Prozent) ein. Diese Ergebnisse zeigen nicht nur, dass die Kommunen kaum Kenntnis über die immobilienbezo-genen Ausgaben und Einnahmen354 haben, sondern auch, dass von vielen Kommunen die immobilienwirtschaftliche Kostendimension in großem Umfang unterschätzt wird.
Einnahmen- und Ausgabentransparenz
Das letzte Untersuchungsmerkmal zur immobilienwirtschaftlichen Transparenz beschreibt die Konkretisierbarkeit der immobilienbezogenen Ausgaben und Einnahmen. Hierzu sollten die Studienteilnehmer angeben, wie sich die immobi-lienbezogenen Ausgaben und Einnahmen anteilsmäßig über vorgegebene Ka-tegorien verteilen. Das Ergebnis der Befragung ist in Abbildung 3-53 dargestellt.
Von den befragten Kommunen konnten danach lediglich 59 bzw. 53 Prozent ei-ne Abschätzung zur Verteilung der Ausgabe bzw. Einnahmen vorei-nehmen.
Die größten Positionen auf der Ausgabenseite bilden die Instandhaltungs- und Nebenkosten für kommunal genutzte Objekte, gefolgt von Mietaufwendungen für extern angemietete Objekte. Vergleicht man den eher geringen Anteil der in-ternen Verrechnungsmieten mit den durchgeführten Untersuchungen zur Flä-chenbedarfsdeckung, bestätigt sich die geringe Leistungsverrechnung.355 Ob-wohl die Kommunen zwischen 67 und 74 Prozent des kommunalen Flächenbe-darfs durch die Bereitstellung eigener Immobilien decken,356 werden dafür kaum Mieten berechnet. Den Nutzern stehen die Immobilien quasi umsonst zur Ver-fügung.357 Dieses führt wiederum zu einer geringen Motivation, die genutzten Flächen zu reduzieren.
354 Ein Vergleich mit den Einnahmen wurde aufgrund fehlender Vergleichsdaten nicht durchge-führt.
355 Vgl. Abbildung 3-35.
356 Vgl. Abbildung 3-18.
357 Vgl. auch Lundström (1991), S. 8.
Verteilung der immobilienwirtschaftlichen Ausgaben
n/N = 116/116 41%
59%
Nein,die immobilien-wirtschaftlichen Ausgaben sind nicht weiter konkretisierbar
Ja,die immobilien-wirtschaftlichen Ausgaben sind weiter konkretisierbar
kein Anteil
Neubauund Kaufvon Immobilien
Verteilung der Ausgaben
Nebenkostenfür kommunal genutzte Objekte Kosten für nicht genutzte Objekte
Externe Mietausgabenund Nebenkosten Instandhaltungsausgabenund
Verteilung der immobilienwirtschaftlichen Einnahmen
n/N = 116/116
47% 53%
Mieteinnahmen/Nebenkostenerstattungen für extern vermietete Objekte
Interne Verrechnungsmieten
immobilien-wirtschaftlichen Ausgaben sind nicht weiter konkretisierbar
Ja,die immobilien-wirtschaftlichen Ausgaben sind weiter konkretisierbar
Abbildung 3-53: Verteilung der immobilienwirtschaftlichen Ausgaben und Einnah-men358
Auf der Einnahmenseite halten sich externe Mieteinnahmen, interne Verrech-nungsmieten und Einnahmen aus Grundstücksverkäufen in etwa die Waage.
Hierbei ist einerseits anzumerken, dass die Einnahmen aus Immobilienverkäu-fen zukünftig keinen konstanten Zahlungsstrom darstellen werden.359 Bei den internen Verrechnungsmieten ist andererseits zu berücksichtigen, dass sie nicht zu einem Liquiditätszufluss führen. Sie ist vielmehr eine Hilfsgröße zur Abbil-dung interner Leistungsbeziehungen (z.B. Mieter- Vermieter- Modell).
358 Quellen: Fragebogen 1 – Frage 5.3: "Können Sie die Verteilung der Ausgaben weiter kon-kretisieren?" und Frage 5.4: "Können Sie die Verteilung der Einnahmen weiter konkretisie-ren?"
359 Jede Immobilie kann nur einmal veräußert werden.