Gesetz betreffend die

Vorberatende Kommission des Grossen Rates

Gegenvorschlag

zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer»

Gesetz betreffend die

Handänderungssteuer (HG)

(Änderung)

507

Inhaltsverzeichnis

Seite

1. Ausgangslage 3

2. Von der vorberatenden Kommission diskutierte Anträge

für einen Gegenvorschlag 3

2.1 Kommissionssitzung vom 30. August 2011 3

2.2 Kommissionssitzung vom 30. Oktober 2012 3

2.3 Kommissionssitzung vom 17. Dezember 2012 4

3. Grundsätzliches zur gesetzlichen Umsetzung des Gegen-

vorschlags 4

4. Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln 4

5. Finanzielle Auswirkungen des Gegenvorschlags 7

5.1 Auswirkungen auf den Steuerertrag 7

5.2 Auswirkungen auf die zu bezahlende Handänderungssteuer 7 6. Personelle und organisatorische Auswirkungen 7

7. Antrag 8

Vortrag

der Kommission des Grossen Rates für die Initiative

«Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer»

zur Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer (HG) (direkter Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer»)

1. Ausgangslage

Am 27. August 2010 reichte das Initiativkomitee «Abschaffung der Handänderungs- steuer» bei der Staatskanzlei die Initiative mit dem Begehren ein, das Gesetz betref- fend die Handänderungssteuer¹⁾ sei aufzuheben. Es wurden 26 470 Unterschriften eingereicht, wovon 26 449 vom Regierungsrat als gültig erklärt wurden. Gemäss Artikel 58 Absatz 2 der Kantonsverfassung sind für eine Volksinitiative 15 000 Unter- schriften erforderlich. Die Unterschriften wurden innert der gesetzlichen Frist von sechs Monaten gesammelt (Art. 58 Abs. 2 des Gesetzes über die politischen te²⁾). Die Initiative verstösst nicht gegen übergeordnetes Recht, ist nicht undurch- führbar, und sie wahrt die Einheit der Form und der Materie (Art. 59 Abs. 2 Bst. a–c Kantonsverfassung). Sie ist somit gültig. Der Regierungsrat stellte darauf mit Be- schluss vom 15. September 2010 das Zustandekommen der Volksinitiative fest (Art.

59 Abs. 1 Kantonsverfassung).

Heute ist beim Erwerb eines Grundstücks im Kanton Bern eine Steuer zu entrichten.

Der Steuersatz beträgt in der Regel 1,8%. Die Handänderungssteuer führt damit zu einer Verteuerung der Immobilie. Der Kanton Bern hat mit der Handänderungssteu- er in den vergangenen Jahren durchschnittlich zwischen CHF 115 und 120 Millionen pro Jahr eingenommen. Ein Verzicht auf Steuererträge in dieser Grössenordnung ist vor dem Hintergrund der drohenden Defizite nach Auffassung des Regierungsrates nicht zu verantworten. Der Regierungsrat beantragte dem Grossen Rat am 6. Juli 2011 daher, die Initiative der obligatorischen Volksabstimmung mit der Empfehlung auf Ablehnung zu unterbreiten, und verzichtete auf die Formulierung eines Gegen- vorschlages. Damit wurde auch die Frist gemäss Artikel 65 Absatz 2 GPR eingehal- ten, wonach der Regierungsrat die Initiative dem Grossen Rat innert zwölf Monaten unterbreitet.

1) Gesetz vom 18.5.1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2)

2) Gesetz vom 5.5.1980 über die politischen Rechte (GPR; BSG 141.1)

2. Von der vorberatenden Kommission diskutierte Anträge für einen Gegenvorschlag

2.1 Kommissionssitzung vom 30. August 2011

Die vorberatende Kommission wies die Vorlage des Regierungsrates am 30. August 2011 mit grosser Mehrheit an den Regierungsrat zurück und verlangte vom Regie- rungsrat zusätzliche Informationen, welche der Kommission die Beschlussfassung über einen eventuellen Gegenvorschlag ermöglichen sollten. Grundlage für die bereitzustellenden Zusatzinformationen bildeten ein gemeinsamer Antrag von FDP und SVP sowie ein Antrag der EVP:

– Der gemeinsame Antrag von FDP und SVP verlangte die Ausarbeitung von zwei Modellen für einen Gegenvorschlag. Das erste Modell sah die Einführung eines Steuerfreibetrags vor, das zweite Modell die vollständige Befreiung von selbst bewohntem Grundeigentum. Als zusätzliche Variante zum zweiten Modell wurde die Befreiung von Betriebsliegenschaften mit Eigennutzung (inkl. landwirtschaftli- cher Objekte) vorgeschlagen.

– Die EVP beantragte einen Gegenvorschlag, der eine Reduktion des Steuersatzes von 1,8% auf 1,2% vorsah.

Im Weiteren beschloss die vorberatende Kommission, dass sie die Beratung der Vorlage erst fortsetzen wird, wenn das Ergebnis der wiederholten Volksabstimmung über die Motorfahrzeugsteuern vorliegt. Die Wiederholung der Volksabstimmung war ursprünglich auf den 11. März 2012 angesetzt, musste jedoch verschoben wer- den, da mehrere Beschwerden beim Bundesgericht hängig waren, die sich gegen eine Wiederholung der Volksabstimmung richteten. Nachdem das Bundesgericht die Beschwerden abgewiesen hatte, konnte die Abstimmung am 23. September 2012 wiederholt werden. Angenommen wurde der Volksvorschlag, der für den Kan- ton Bern Mindereinnahmen von rund CHF 100 Millionen bedeutet.

2.2 Kommissionssitzung vom 30. Oktober 2012

Der Regierungsrat genehmigte mit RRB 1050 vom 4. Juli 2012 ein Informationspa- pier mit den von der vorberatenden Kommission am 30. August 2011 gewünschten zusätzlichen Informationen. Er wiederholte dabei seine Auffassung, dass aus finanz- politischen Gründen keinerlei Anpassungen im Bereich der Handänderungssteuer tragbar seien und die Initiative der obligatorischen Volksabstimmung daher ohne Gegenvorschlag und mit der Empfehlung auf Ablehnung zu unterbreiten sei.

Anlässlich ihrer Sitzung vom 30. Oktober 2012 beschloss die vorberatende Kommis- sion, die im Informationspapier vom 4. Juli 2012 dargestellten Modelle nicht weiter zu verfolgen und die Diskussion um einen allfälligen Gegenvorschlag zur Volksinitia- tive stattdessen auf der Basis von drei neuen Anträgen bzw. Modellen weiterzufüh- ren:

– Der gemeinsame Antrag von SVP, FDP, BDP und EDU sah vor, dass auf selbst bewohntem Grundeigentum ein Steuerfreibetrag von CHF 1 000 000.– eingeführt

wird. Zudem sollte der Steuersatz von heute 1,8% in drei Schritten auf 1,2% ge- senkt werden: per 1. Januar 2016 auf 1,6%, per 1. Januar 2018 auf 1,4% und per 1. Januar 2020 auf 1,2%.

– Die EVP beantragte die Einführung eines Steuerfreibetrags von CHF 200 000.– je Handänderung sowie eine Reduktion des Steuersatzes von heute 1,8% auf 1,5%.

– Schliesslich ergab sich aus der Diskussion, dass auch ein Modell geprüft werden sollte, mit dem der bisherige Einheitssteuersatz durch einen progressiven Steuer- satz ersetzt wird.

Die vorberatende Kommission beauftragte die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirek- tion, für die drei neuen Modelle konkrete Formulierungsvorschläge für die erforder- lichen Gesetzesanpassungen vorzubereiten sowie die finanziellen Auswirkungen zu berechnen.

2.3 Kommissionssitzung vom 17. Dezember 2012

Gestützt auf die von der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion erarbeiteten Ent- scheidgrundlagen fasste die vorberatende Kommission an ihrer Sitzung vom 17. Dezember 2012 folgende Beschlüsse:

– Wie der Regierungsrat lehnt auch die vorberatende Kommission die Initiative mit grosser Mehrheit ab.

– Die vorberatende Kommission spricht sich jedoch deutlich für einen Gegenvor- schlag aus.

– Als Gegenvorschlag soll eine Änderung des Gesetzes über die Handänderungs- steuern unterbreitet werden, welche den Erwerb von Grundeigentum, das die Erwerberin oder der Erwerber selbst bewohnt, bis zu einem Gegenwert von CHF 800 000.– von der Handänderungssteuer befreit.

3. Grundsätzliches zur gesetzlichen Umsetzung des Gegenvorschlags Die bisherigen Zuständigkeiten sollen mit der Umsetzung des Gegenvorschlags der vorberatenden Kommission nicht verändert werden. Das Grundbuchamt führt nach wie vor das Verfahren zur Veranlagung der Handänderungssteuer.

Die Höhe der Handänderungssteuer legt nach wie vor Artikel 11 HG fest. Sie bleibt unverändert bei 1,8%.

Die Ausnahmen von der Steuerpflicht regelt Artikel 12 HG, die Erlasstatbestände regeln die Artikel 23 und 24. Diese Artikel enthalten allerdings durchwegs Ausnah- men, die mit speziellen Eigenschaften einer beteiligten Person oder den besonderen Verhältnissen im Einzelfall verknüpft sind. Der Freibetrag für ein selbst bewohntes Grundstück betrifft hingegen alle Personen, welche die entsprechenden Vorausset- zungen erfüllen. Der hauptsächliche Unterschied besteht aber darin, dass in den Fällen von Artikel 12, 23 und 24 HG zur Zeit der jeweiligen Gesuchstellung bereits feststeht, ob die Voraussetzungen für einen Steuererlass bzw. eine Ausnahme von der Steuerpflicht vorliegen oder nicht. Das ist bei der nun neu einzuführenden Steu-

erbefreiung nicht der Fall. Deswegen wurde die Freibetragsregel in den neuen Arti- keln 11a und 11b umgesetzt. Gleich wurde bei der Regelung des Verfahrens vorge- gangen. Die Artikel 16 und 17 Absatz 1 bleiben unverändert. Sie statuieren die Zu- ständigkeit des Grundbuchamts als Leiter des Verfahrens. Die verfahrensrechtliche Handhabung der neuen Freibetragsnorm wurde in den neuen Artikeln 17 Absatz 2, 17a und 17b normiert.

Stellt eine Person beim Grundbuchamt das Gesuch um Steuerbefreiung infolge Selbstbewohnung des gekauften Grundstücks, können weder diese Person noch das Grundbuchamt zur Zeit der Gesuchseinreichung zuverlässig beurteilen, ob die Vor- aussetzungen von Artikel 11b erfüllt werden oder nicht. Deswegen musste gesetz- gebungstechnisch so vorgegangen werden, dass auf das Gesuch der betreffenden Person hin die Handänderungssteuer vorerst vollumfänglich veranlagt wird. Der Teil, der auf die ersten CHF 800 000.– des Kaufpreises entfällt, wird darauf vom Grundbuchamt gestundet. Diese umfassende Steuerveranlagung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt das betreffende Geschäft im Grundbuch eintragen kann.

Übergangsrechtliche Vorschriften erübrigen sich. Erfolgt die Anmeldung des Grund- stückskaufs beim Grundbuchamt bis zum 31. Dezember 2014, gilt noch das heutige HG. Erfolgt die Anmeldung dagegen im Januar 2015, gelten die neuen Bestimmun- gen.

4. Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln Artikel 11a

Absatz 1: Er legt fest, wie das Verfahren einzuleiten ist. Alle Personen, die ein Grundstück erwerben, das sie als Hauptwohnung zu nutzen beabsichtigen, können ein Gesuch um Steuerbefreiung stellen. Weil diese erst greifen kann, wenn die ent- sprechenden Voraussetzungen vorliegen (Art. 11b), erfolgt diese Steuerbefreiung

«nachträglich», wie dies der neue Randtitel umschreibt. Dieselbe Terminologie finde sich in den Randtiteln zu den Artikeln 17 und 17a. Die Personen, welche die Steuer- befreiung beanspruchen wollen, haben dies auf dem Formular «Deklaration und Veranlagung von Handänderungssteuern» entsprechend zu vermerken.

Absatz 2: Es sind Gesuche denkbar, denen im Vorhinein keine Erfolgsaussichten beschieden sind. Das dürften vorwiegend solche sein, bei welchen die Vorausset- zungen gemäss Artikel 11b nicht erfüllt werden können. Solche Gesuche weist das Grundbuchamt mit einer Verfügung ab. In solchen Fällen nimmt es eine ganz nor- male Veranlagung der Handänderungssteuer vor. Gegen diese steht vorerst das Einspracheverfahren und danach der Rechtsweg nach dem Gesetz über die Verwal- tungsrechtspflege³⁾offen (Art. 26).

Absatz 3: Ist der Fall nicht aussichtslos und hat die Person auf dem Formular «De- klaration und Veranlagung von Handänderungssteuern» den Antrag gestellt, stun- det das Grundbuchamt die Handänderungssteuer für die Gegenleistung von maxi-

3) Gesetz vom 23.5.1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

mal CHF 800 000.–. Ist die Gegenleistung höher als CHF 800 000.–, wird die Steuer bloss für den Betrag fällig, welcher über den CHF 800 000.– liegt.

Absatz 4: Analog zu Artikel 25 Absatz 3 nimmt das Grundbuchamt den Eintrag im Hauptbuch vor, wenn die Voraussetzungen für die Stundung sowie die übrigen Eintragungsvoraussetzungen vorliegen.

Absatz 5: In ihm wird das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss Artikel 22 Absatz 2 bzw. Artikel 109 Buchstabe d EG ZGB⁴⁾auch für diese Steuer als anwendbar erklärt.

Die Eintragung desselben ins Grundbuch richtet sich nach Artikel 836 Abs. 2 ZGB sowie Artikel 109d Absätze 1 und 3 EG ZGB.

Absatz 6: Das Verfahren für die Stundung bzw. Veranlagung folgt den Artikeln 17 ff.

Artikel 11b

Absatz 1: Nach dem Bezug des Wohneigentums muss der Erwerber dieses während zweier Jahre ununterbrochen als seinen Hauptwohnsitz nutzen (formelle Vorausset- zung). Veräussert er es vorher oder nimmt er einen anderen Hauptwohnsitz, auch bloss vorübergehend, wird die Handänderungssteuer fällig. Hat der Erwerber hin- gegen die zwei Jahre der Selbstbewohnung absolviert, schliesst das Grundbuchamt das Dossier. Ein späterer Verkauf des Grundstücks lässt die Steuerpflicht nicht wie- der aufleben.

Diese Bestimmung regelt weiter die materiellen Voraussetzungen zur Steuerbefrei- ung. Diese orientieren sich an der Regelung im Kanton Solothurn, welche der vorbe- ratenden Kommission als Vorbild diente. Der Hauptwohnsitz kann in einem Einfami- lienhaus oder einer Eigentumswohnung begründet werden. Befreit werden kann auch der Kauf von Bauland, wenn der Erwerber dieses danach innert zwei Jahren überbaut und in die neue Wohnung einzieht (Art. 11b Abs. 2). Der Erwerber muss das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbst- bewohnung vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine Familienan- gehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst be- wohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Ge- schäftsräume mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit voll- ständig selbst bewohnt.

4) Gesetz vom 28.5.1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1)

Ebenfalls keine Selbstnutzung liegt vor, wenn der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten eine Nutzniessung gemäss Artikel 745 ff. ZGB oder ein ausschliessliches Wohnrecht gemäss Artikel 776 und 778 ZGB am erworbenen Objekt einräumt.

Nur eine Person, welche persönlich und dauernd im Objekt wohnt, kann die Steuer- befreiung anrufen. Es genügt also nicht, dass die Gattin, die Kinder oder der Le- benspartner das fragliche Objekt bewohnen und der Eigentümer einen andern Wohnsitz hat. Der Eigentümer oder die Eigentümerin muss persönlich darin woh- nen; selbstverständlich dürfen in dieser vom Eigentümer bewohnten Einheit auch andere Personen (Familienmitglieder) wohnen. Auch muss die Bewohnung eine dauernde sein. Damit fallen Ferienheime, Wochenendhäuser, Zweitwohnungen etc.

ausser Betracht.

Absatz 2: Er regelt die Fristen, in denen ein Käufer sein Objekt als Hauptwohnsitz beziehen muss. Dabei ist hier, wie für den Beginn des gesamten Fristenlaufs im HG, stets der Eigentumsübergang massgeblich. Soll die gewöhnliche Übertragung eines Grundstücks (Definition: s. Art. 4 HG) vorgenommen werden, ist dafür der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch entscheidend (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Diese sogenann- ten buchlichen Eigentumsübertragungen werden somit mit dem Tag wirksam, an dem die Anmeldung des entsprechenden Übergangs durch die Notarin oder den Notar beim Grundbuchamt eintrifft und dieses das Geschäft in sein Tagebuch auf- nimmt. Mit diesem Tag beginnt der Fristenlauf.

In wenigen Ausnahmefällen sieht das ZGB bei Grundstücken einen sogenannten ausserbuchlichen Eigentumsübergang vor (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Der wichtigste Anwendungsfall desselben ist die Zwangsvollstreckung. Wer also an einer betrei- bungsrechtlichen Gant ein Grundstück ersteigert, wird mit dem Zuschlag des Stei- gerungsleiters sofort Eigentümer des entsprechenden Objekts (ohne Grundbuchein- trag). Gemäss Artikel 18 Absatz 1 HG muss ein solcher Eigentümer dem zuständigen Grundbuchamt diesen Eigentumserwerb innerhalb von 30 Tagen anzeigen. Auch in diesen Ausnahmefällen ist allerdings der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs mass- geblich für den Beginn des Fristenlaufs. Die Stundungsverfügung verzögert sich in solchen Fällen bis zum Zeitpunkt der Anmeldung des Übergangs beim Grundbuch- amt, also um maximal 30 Tage.

Kauft der Erwerber ein bereits bestehendes Objekt, hat er ab Eigentumsübergang ein Jahr Zeit, um in dieses einzuziehen. Er muss das Grundbuchamt von sich aus über die Einhaltung dieser Frist benachrichtigen. Ist das Grundstück noch nicht überbaut, hat der Erwerber also Bauland gekauft, muss er innerhalb von zwei Jah- ren ab Eigentumserwerb (s. vorstehenden Absatz) das fragliche Gebäude bauen und in dieses einziehen. Gleich verhält es sich beim Kauf von sich im Bau befindenden Stockwerkeigentumseinheiten. Diese Umstände hat die oder der Gesuchstellende dem Grundbuchamt von sich aus mitzuteilen (Art. 17a Abs. 1). Die Zweijahresfrist gemäss Absatz 1 beginnt erst nach Ablauf der Fristen gemäss Absatz 2 zu laufen.

In begründeten Ausnahmefällen kann das zuständige Grundbuchamt die Fristen gemäss Artikel 11b Absatz 2 erstrecken. Eine solche Erstreckung ist schwergewichtig bei unvorhersehbaren oder unverschuldeten Verzögerungen beim Bau/Umzug denk- bar. Ein genereller Anspruch auf diese Fristverlängerung besteht hingegen nicht.

Artikel 17

Absatz 1: Diese Bestimmung bleibt textlich unverändert. Bloss der Randtitel wird ergänzt. Die Norm legt den Grundsatz der Selbstdeklaration im Bereich der Handän- derungssteuer fest. Auf demselben Formular, auf dem bisher die Selbstdeklaration vorgenommen wird, soll künftig zusätzlich das allfällige Gesuch um Stundung sowie Steuerbefreiung wegen Selbstbewohnung des Grundstücks gestellt werden können.

Absatz 2: Diese neue Bestimmung und die folgenden Artikel 17a und 17b regeln das Verfahren, das auf die Stundungsverfügung gemäss Artikel 11a Absatz 3 folgt. Um das Geschäft im Grundbuch eintragen zu können, muss die Steuer ganz veranlagt werden. Darauf stundet das Grundbuchamt die auf CHF 800 000.– entfallende Steuer mit einer Verfügung um maximal vier Jahre. Diese Frist ist grundsätzlich eine Ma- ximalfrist. Sie setzt sich aus den zwei Jahren zusammen, welche eine erwerbende Person Zeit hat, um gekauftes Bauland zu überbauen und selbst in die neue Woh- nung einzuziehen (Art. 11b Abs. 2), sowie den zwei Jahren, welche Artikel 11b Ab- satz 1 als Mindestdauer für die Selbstbewohnung statuiert. Für die Fristenberech- nung gelten die oben-stehenden Ausführungen zu Artikel 11b Absatz 2.

Ist eine Person mit der Steuerveranlagung aus anderen Gründen als der Selbstwoh- nungsfrage nicht einverstanden, muss die oder der Betreffende bereits gegen diese erste vollumfängliche Veranlagung die zur Verfügung stehenden Rechtsmittel er- greifen. Das gilt auch für den Steuerteil, der die ersten CHF 800 000.– der Gegenleis- tung betrifft, welche infolge behaupteter Selbstbewohnung vorerst gestundet wer- den. Stellt es sich nachträglich heraus, dass die Voraussetzungen zum Erlass wegen Selbstbewohnung nicht vorliegen und muss das Grundbuchamt dann die ganze Handänderungssteuer einkassieren (Art. 17b), kann die Steuerpflicht und -höhe aus anderen Gründen nicht mehr bestritten werden.

Wird eine Frist gemäss Artikel 11b Absatz 2 ausnahmsweise erstreckt, verlängert sich auch die Maximalfrist um die entsprechende Dauer.

Artikel 17a

Absatz 1: Diese Bestimmung enthält die Pflichten, welche eine Person während der Dauer der Stundung erfüllen muss. Die oder der Antragstellende ist verpflichtet, dem Grundbuchamt das Vorliegen der Bedingungen mit allen sachdienlichen Unter- lagen nachzuweisen, unter denen sie oder er definitiv von der Steuer befreit werden soll, und zwar unaufgefordert. Das Grundbuchamt muss nicht aktiv forschen. Ver- passt eine gesuchstellende Person die Frist der vier Jahre bzw. die verlängerte Frist (Art. 17 Abs. 2), fällt die Stundung automatisch dahin. Falls eine Partei die Frist zum Bauen der selbst bewohnten Wohnung praktisch voll ausnützte (Art. 11b Abs. 2), muss sie schon vor Ablauf der zweijährigen Frist der Selbstbewohnung (Art. 11b Abs. 1) dartun können, dass sie die Fristen aller Voraussicht nach einhalten wird.

Andernfalls riskiert sie, die Maximalfrist von vier Jahren zu verpassen (Art. 17 Abs. 2) und damit steuerpflichtig zu werden. Eine solche Partei muss das Erfüllen der Voraussetzungen auch für die Zukunft darlegen können. Ein solcher zukunftsge- richteter Nachweis wird aber frühestens in den letzten drei Monaten des Fristenlaufs zur Selbstbewohnung (Art. 11b Abs. 1) zulässig sein. Das hindert eine Partei aller-

dings nicht, den Nachweis des fristgerechten Bezugs der fraglichen Wohneinheit (Art. 11b Abs. 2) dem Grundbuchamt schon früher darzulegen.

Das Grundbuchamt hat die infolge Dahinfallens der Stundung fällig gewordene Steuer samt Zins ohne Weiteres in Rechnung zu stellen (Art. 17b Abs. 1). Die Zinsen sind in diesem Fall ab Veranlagung der Steuer gemäss Artikel 17 Absatz 1 und somit für die gesamte Zeit der Stundung geschuldet. Für die Berechnung der Zinsen gilt der vom Regierungsrat für den Verzugs- und Vergütungszins bei der direkten Kan- tonssteuer festgesetzte Satz (analog Art. 21 Abs. 3).

Innerhalb der Vierjahresfrist hat eine gesuchstellende Person somit dem Grund- buchamt unaufgefordert kumulativ Folgendes nachzuweisen:

– Umzug in eine bestehende Wohnung innerhalb eines Jahres oder bei Bauland- kauf den Bau einer Wohnung und den Bezug dieser innerhalb von zwei Jahren – allfällige Fristerstreckungen gemäss Artikel 11b Absatz 2

– Selbstbewohnung der Wohnung gemäss Artikel 11b Absatz 1 während zweier Jahre (Hauptwohnsitz/ununterbrochene, persönliche und ausschliessliche Be- wohnung)

Der Nachweis dieser Voraussetzungen muss insbesondere beinhalten, dass die entsprechende Person dort ihren wirklichen Lebensmittelpunkt begründet hat. Indi- zien dafür sind, dass sie dort tatsächlich wohnt, übernachtet etc. Beispielsweise das blosse Hinstellen von Möbelstücken reicht nicht aus. Auch die Anmeldung auf der Gemeinde stellt ein wichtiges Indiz dar. Die gesuchstellende Person wird dem Grundbuchamt den Nachweis des zweijährigen ununterbrochenen Hauptwohnsitzes wohl häufig mit dem Niederlassungsschein sowie der Versteuerung des Eigenmiet- wertes zu erbringen versuchen. Sie hat dem Grundbuchamt diesfalls die entspre- chenden (Steuer-)Unterlagen unaufgefordert zur Verfügung zu stellen. Das Grund- buchamt wird diese Unterlagen in der Regel wohl als ausreichenden Beweis für die Fristeinhaltung gemäss Artikel 11b Absatz 1 ansehen. Bei zweifelhaften Verhältnis- sen können im Einzelfall aber noch weitere Unterlagen nötig sein.

Absatz 2: Gelingt einer gesuchstellenden Person der Nachweis der Voraussetzun- gen, verfügt das Grundbuchamt die Steuerbefreiung. Mit dieser definitiven Befrei- ung von der Steuer wird das entsprechende Dossier geschlossen. Ein Weiterverkauf des Grundstücks, der danach erfolgt, lässt die betreffende Steuerpflicht nicht wieder aufleben.

Absatz 3: Gelingt einer Gesuchstellerin oder einem Gesuchsteller der Nachweis gemäss Absatz 1 nicht, liegen die Voraussetzungen zur Befreiung von der Handän- derungssteuer nicht vor. Das Grundbuchamt muss das entsprechende Gesuch mit einer Verfügung abweisen. Gegen diese steht vorerst ein Einspracheverfahren und danach der Rechtsweg gemäss VRPG offen (Art. 26).

Artikel 17b

Hat das Grundbuchamt das Gesuch um Steuerbefreiung abgewiesen und ist diese Verfügung rechtskräftig geworden, hat es die infolge Dahinfallens der Stundung

fällig gewordene Handänderungssteuer ohne weitere Verfügung in Rechnung zu stellen. Gleich ist zu verfahren, wenn die gesuchstellende Person nicht innert der Frist gemäss Artikel 17 Absatz 2 sämtliche Voraussetzungen zur Steuerbefreiung dartut. In diesen Fällen ist die Steuer somit samt Zins zu entrichten. Eine neuerliche Veranlagung und Verfügung ist in diesen Fällen nicht mehr notwendig, da das Grundbuchamt die ganze Handänderungssteuer bereits veranlagt hat (Art. 17 Abs. 2). Wäre die oder der Betreffende damit nicht einverstanden gewesen, hätte er bereits damals die entsprechenden Rechtsmittel ergreifen müssen.

Die Zinsen sind in diesem Fall ab Veranlagung der Steuer gemäss Art. 17 Abs. 1 und somit für die gesamte Zeit der Stundung geschuldet. Für die Berechnung der Zinsen gilt der vom Regierungsrat für den Verzugs- und Vergütungszins bei der direkten Kantonssteuer festgesetzte Satz (analog Art. 21 Abs. 3).

5. Finanzielle Auswirkungen des Gegenvorschlags 5.1 Auswirkungen auf den Steuerertrag

Der Kanton Bern hat mit der Handänderungssteuer in den vergangenen Jahren durchschnittlich zwischen CHF 115 und 120 Millionen pro Jahr eingenommen. Infol- ge der Volksinitiative «Millionen Erbschaften besteuern für unsere AHV», die bei einer Annahme rückwirkend per 1. Januar 2012 in Kraft gesetzt werden soll, betru- gen die Erträge aus den Handänderungssteuern im Jahr 2011 sogar CHF 135 Millio- nen.

Die finanziellen Auswirkungen des Gegenvorschlags der vorberatenden Kommis- sion auf die Erträge aus der Handänderungssteuer wurden anhand der Grundbuch- geschäfte der Jahre 2009 bis 2011 geschätzt. Grundlage für die Schätzungen bilden dabei nicht die Grundbuchgeschäfte, welche handänderungssteuerpflichtig waren, sondern die Grundbuchmeldungen, welche die Grundbuchämter gemäss Artikel 176 des Steuergesetzes⁵⁾ der Steuerverwaltung meldeten (rund 12 000 Geschäfte pro Jahr). Da nicht alle meldepflichtigen Geschäfte der Handänderungssteuer unterlie- gen, wurde das Ergebnis der ausgewerteten Meldungen so hochgerechnet, dass die Erträge im Grundmodell den in den einzelnen Jahren effektiv realisierten Erträgen aus der Handänderungssteuer entsprechen.

Von den ausgewerteten meldepflichtigen Geschäften betrafen rund

– 20% ein Grundstück mit einem Eigenmietwert, womit eine Eigennutzung unter- stellt werden kann,

– 64% ein Grundstück, welches keinen Eigenmietwert aufweist und bei dem somit eine Fremdnutzung vermutet werden kann,

– 16% ein Grundstück, dessen Nutzung aufgrund der vorhandenen Daten nicht eindeutig bestimmt werden kann.

5) Steuergesetz vom 21.5.2000 (StG; BSG 661.11)

Wird für die nicht eindeutig bestimmbaren Geschäfte unterstellt, dass keine Eigen- nutzung vorliegt, so würde der Gegenvorschlag zu einer Reduktion der Erträge aus der Handänderungssteuer von CHF 17 bis 19 Millionen führen. Diese Bandbreite stellt eine optimistische Untergrenze dar, die tatsächlichen Ertragsausfälle würden mit hoher Wahrscheinlichkeit höher ausfallen.

Wird für die nicht eindeutig bestimmbaren Geschäfte hingegen eine Eigennutzung angenommen, so würde der Gegenvorschlag zu Ertragsausfällen von CHF 27 bis 37 Millionen führen. Diese Bandbreite stellt eine pessimistische Obergrenze dar, die tatsächlichen Ertragsausfälle würden mit hoher Wahrscheinlichkeit tiefer ausfallen.

Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass der Gegenvorschlag der vor- beratenden Kommission zu einer Reduktion der Erträge aus der Handänderungs- steuer in der Grössenordnung von CHF 25 Millionen führen dürfte.

5.2 Auswirkungen auf die zu bezahlende Handänderungssteuer

Der Gegenvorschlag führt für die Erwerberin oder den Erwerber von selbst bewohn- tem Grundeigentum gegenüber heute zu folgenden Entlastungen:

Kaufpreis des Grundeigentums (in CHF)

Zu bezahlende Handänderungssteuer Bisher

(in CHF) Neu

(in CHF) Differenz

(in CHF) Differenz (in %)

500 000 9 000 0 –9 000 –100%

750 000 13 500 0 –13 500 –100%

1 000 000 18 000 3 600 –14 400 –80%

1 500 000 27 000 12 600 –14 400 –53%

5 000 000 90 000 75 600 –14 400 –16%

100 000 000 1 800 000 1 785 600 –14 400 –1%

6. Personelle und organisatorische Auswirkungen

Gemäss Artikel 20 HG wird die Handänderungssteuer im Zeitpunkt fällig, in wel- chem das Geschäft beim Grundbuchamt angemeldet wird. Die Bezahlung der Steu- er ist Eintragungsvoraussetzung für das angemeldete Geschäft (Art. 22 HG). Veran- lagung und Inkasso der Handänderungssteuer verursachen heute bei den kantona- len Stellen somit praktisch keinen Aufwand, weshalb die Handänderungssteuer als sehr effizient bezeichnet werden kann. Die Umsetzung des Gegenvorschlags soll daher auf dem bisherigen Veranlagungsverfahren aufbauen und zu möglichst wenig Mehraufwand führen. Der Gegenvorschlag wird die folgenden zusätzlichen Hand- lungen der Grundbuchämter erfordern:

– Das Grundbuchamt prüft das gemäss Artikel 11a Absatz 1 eingereichte Gesuch und stundet die Steuer, es sei denn, es erachte die gesetzlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt (Art. 11a Abs. 2, 3). Beide Fälle werden den Betroffenen mit einer

anfechtbaren Verfügung mitgeteilt. Bei gegebenen Voraussetzungen nimmt das Grundbuchamt den Eintrag im Hauptbuch vor.

– Das Grundbuchamt prüft während der Stundung die Voraussetzungen (Art. 11b Abs. 1 und 2) und Meldungen (Art. 17a Abs. 1), welche das Gesetz dem Erwerber auferlegt. Je nach Ergebnis verfügt das Grundbuchamt: Liegen nicht alle Voraus- setzungen vor, widerruft das Grundbuchamt die Stundung und bezieht die Hand- änderungssteuer; werden alle Bedingen erfüllt, befreit das Grundbuchamt die oder den Betreffenden definitiv von der Handänderungssteuer.

– Das Grundbuchamt muss sämtliche Gesuche um Befreiung während mindestens vier Jahren bewirtschaften. Es müssen separate Dossiers geführt und verwaltet werden; insbesondere muss auch eine Fristenkontrolle geführt werden, damit festgestellt werden kann, welche Gesuche während der Stundung nicht begrün- det werden und die gestundete Steuer infolge Ablauf der vier Jahre fällig wird und somit bezogen werden muss. Entsprechende elektronische Hilfsmittel müss- ten von den Grundbuchämtern noch beschafft werden.

Jährlich sind nach einer ersten groben Schätzung 3000 bis 4000 Stundungsgesuche zu erwarten. Unter der Annahme, dass die infolge des Gegenvorschlags zusätzlich erforderlichen Handlungen der Grundbuchämter je Stundungsgesuch einen Ar- beitsaufwand von durchschnittlich zwei Stunden verursachen, ergibt sich ein Mehr- bedarf von mindestens 400 Stellenprozenten.

7. Antrag

Die vorberatende Kommission beantragt dem Grossen Rat, 1. die Initiative für gültig zu erklären;

2. die Initiative abzulehnen;

3. die Initiative mit der Empfehlung auf Annahme des Gegenvorschlags der obliga- torischen Volksabstimmung zu unterbreiten.

Bern, 4. März 2013 Im Namen der Kommission

Der Präsident: Iseli

507

Gesetz 215.326.2

betreffend die Handänderungssteuer (HG) (Änderung)

Der Grosse Rat des Kantons Bern,

auf Antrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates, beschliesst:

I.

Das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG) wird wie folgt geändert:

Nachträgliche Steuerbefreiung 1. Gesuch, Stundung

Art. 11a(neu) ¹Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund- stücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nach- trägliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.

2 Das Grundbuchamt weist das Gesuch ab, wenn dieses im Hinblick auf die Voraussetzungen gemäss Artikel 11b von vornherein aussichts- los erscheint.

3 In den anderen Fällen stundet das Grundbuchamt die Handände- rungssteuer auf den ersten 800 000 Franken der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks.

4 Wird die Stundung gewährt und liegen die übrigen Voraussetzun- gen vor, nimmt das Grundbuchamt den Eintrag im Hauptbuch vor.

5 Für die gestundete Steuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht gemäss Artikel 22 Absatz 2.

6 Für das Verfahren gelten die Artikel 17 ff.

2. Voraus-

setzungen Art. 11b(neu) ¹Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Er- werberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre unun- terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen.

2 Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen. In begründeten Aus- nahmefällen können diese Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden.

Veranlagung bei Grundbuch- anmeldung, Stundung bei nachträglicher Steuerbefreiung

Art. 17 ¹Die Steuer wird aufgrund der Selbstdeklaration der steuer- pflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereich- ten Ausweise veranlagt. Das Grundbuchamt kann ergänzende Unter- lagen verlangen. Abweichungen von der Selbstdeklaration sind zu begründen.

2 Stellt die Erwerberin oder der Erwerber ein Gesuch um nachträgli- che Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a, veranlagt das Grundbuchamt die Steuer auf der gesamten Gegenleistung gemäss Artikel 6 ff. Das Grundbuchamt stundet den auf die ersten 800 000 Franken entfallen- den Steuerbetrag für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb. Diese Frist verlängert sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Artikel 11b Absatz 2.

Nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a 1. Verfahren

Art. 17a(neu) ¹Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung gemäss Artikel 17 Ab- satz 2 unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset- zungen zur Steuerbefreiung gemäss Artikel 11b erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Es sind sämt- liche Beweismittel beizulegen.

2 Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut, verfügt diese und löscht das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss Artikel 11a Absatz 5.

3 Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Artikel 11b nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf.

2. Bezug der gestundeten Steuer

Art. 17b(neu) Liegt eine rechtskräftige Verfügung gemäss Arti- kel 17a Absatz 3 vor oder fällt die Stundung gemäss Artikel 17 Absatz 2 infolge Fristablaufs dahin, bezieht das Grundbuchamt die Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs. Artikel 21 findet An- wendung.

II.

Diese Änderung tritt am 1. Januar 2015 in Kraft.

Bern, 4. März 2013 Im Namen der Kommission

Der Präsident: Iseli

Das geltende Recht kann vor der Session bei der Staatskanzlei und während der Session beim Weibeldienst bezogen werden.