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ei einer 30jährigen Laufzeit der Lebensver- sicherung muß für eine Hypothek über 100 000 DM in aller Regel nicht eine Le- bensversicherung in gleicher Höhe abgeschlossen werden, sondern nur zirka die hälftige Versicherungssumme. Man sollte auch nur wohldurch- dacht eine 1 : 1-Belegung wählen. Zwar bleiben am En- de der Laufzeit aus der Aus- zahlung Mittel übrig. Diese fehlen aber unter Umständen in der Zeit der Finanzierung, also heute. Gut ist eine un- überlegte 1 : 1-Belegung im- mer für den Versicherungs- vertreter.Die günsti- gen Konditio- nen der Le- bensversiche- rer wirken sich regelmäßig nur dann aus, wenn in eine solche Finan- zierung erheb- liche Eigen- mittel (40 bis 60 Prozent) eingebracht werden. Hin- tergrund: Le- bensversiche- rer dürfen die Beiträge ihrer Versicherten im wesentli- chen nur mün- delsicher an- legen. Das heißt, daß die Lebensversi- cherer Immo- bilien nur bis zu gewissen Grenzen (im Regelfall 40
Prozent des „Wertes“) finan- zieren dürfen.
Im Ausnahmefall
Da auch den Versicherern dieser „Nachteil“ bekannt ist, bestehen häufig gewachsene Verbindungen zwischen Ban- ken und Lebensversicherern, wobei die Bank für die Le- bensversicherung eine über den Bereich von 40 Prozent hinausgehende Finanzierung durch eine Bürgschaft ermög- licht. Da diese aber Geld ko- stet oder andernfalls eine fi- nanzierende Bank nicht zu
A-1822 (62) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 26, 27. Juni 1997
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Nach dem Bauboom 1994 und 1995, der nicht zuletzt durch steuerliche Anreize entfacht wurde, sind im Woh- nungsbau wieder sinkende Fertigstellungszahlen zu ver- zeichnen. Für das laufende und das kommende Jahr erwarten die Experten des Münchner ifo-Institutes nochmals weniger Fertigstellungen, und zwar 540 000 (1997) und 505 000 (1998).
Finanzierung von Immobilien
Lebensversicherung lohnt eher selten
Wer bauen möchte, kann bei der Finanzierung auch
auf Angebote von Lebensversicherungsunternehmen zurückgrei-
fen. Dabei sind jedoch eine Reihe von Aspekten zu beachten, denn
so manches Angebot hat einen Haken.
erstrangigen Konditionen lei- stet, wird der Zinsvorteil auf- gezehrt. Generell sollte eine privat genutzte Immobilie nur in Ausnahmefällen über Lebensversicherungsmittel finanziert werden. Bei dieser Finanzierungsform bleibt nämlich die Restschuld im- mer auf der Höhe, die an- fänglich aufgenommen wur- de. Daraus folgt, daß das Zinsänderungsrisiko hier am größten ist. Momentan befin- det sich Deutschland in einer ausgeprägten Phase niedriger Zinsen. Steigt der Zins stark an, so trifft das Zinsände- rungsrisiko den mit Hilfe ei- ner Lebensversicherung fi- nanzierenden Bauherrn auch noch in 20 Jahren in voller Kredithöhe. Der Bauherr, der regelmäßig getilgt hat, hat dann nur noch einen Bruchteil des ursprünglichen Kredits; er fährt insofern deutlich besser.
Versteuerung
Die Argumente der Versi- cherungsunternehmen in be- zug auf Steuerfreiheit und Verdopplung der Versiche- rungssumme sind zudem mit Vorsicht zu genießen. Die Diskussion um die Versteue- rung von Zinsen aus Lebens- versicherungen ist hinläng- lich bekannt; die Versteue- rung auch dieser Zinsen wird sich mittelfristig der Staat nicht nehmen lassen. Fakt ist ferner: Bei einer privaten Im- mobilienfinanzierung muß die Belastung aus Zins und Tilgung dem versteuerten Einkommen entnommen werden. Jede Mark, die zur Tilgung eingesetzt wird, redu- ziert unmittelbar die Höhe der Restschuld und damit der Zinsen. Insofern ist es besser, Sollzinsen einzusparen, als deutlich niedrigere Haben- zinsen (vielleicht) steuerfrei einzunehmen.
Auch die Absetzbarkeit der Lebensversicherungs- beiträge als Vorsorgeaufwen- dungen ist vor dem Hinter- grund der sich ständig ver- schärfenden steuerlichen Ge- setzgebung langfristig keine
sichere Sache. Und wer hat bei den knapp bemessenen Vorsorgeaufwendungen in unserem Land überhaupt noch „Luft“ dafür? Fazit: Es gibt unzweifelhaft Finanzie- rungen, bei denen der Einsatz einer Lebensversicherungsfi- nanzierung in Frage kommt.
Aber man sollte eine solche Entscheidung gut überlegen.
Ass. Jürgen Fegbeitel, Unternehmensberater
Vorzieheffekt zu erwarten
Der Wohnungssektor ist der Bereich, der von der ge- planten großen Steuerreform am stärksten betroffen ist. In kaum einem anderen Wirt- schaftszweig hat das Steuer- recht einen so starken Einfluß auf die Investitionen wie im Wohnungsbau. Diese Auffas- sung hat vor kurzem erneut das Bonner Städtebauinstitut (ifs) vertreten und in diesem Zusammenhang an Bundes- tag und Bundesrat appelliert, den Wohnungspolitikern grö- ßeren Einfluß bei der Neuge- staltung einzuräumen.
Von der Abschaffung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG sind nach Schätzung des Instituts etwa 80 000 bis 100 000 (frei- finanzierte) Mietwohnungen unmittelbar betroffen, was aber nicht bedeute, daß eine solche Zahl von Wohnungen auch tatsächlich nicht gebaut werde. Zunächst sei in diesem und im nächsten Jahr – so lan- ge noch die alte Regelung gel- te – mit einem Vorzieheffekt zu rechnen, auf den dann ein entsprechender Einbruch fol- ge. Nicht zu unterschätzen sind nach Ansicht des Insti- tuts außerdem die psychologi- schen Auswirkungen, die sich kaum quantifizieren ließen.
Bei einer lang anhaltenden öffentlichen Diskussion wür- den nicht nur Investoren am Mietwohnungs-, sondern auch am Eigentumsmarkt verunsichert, obwohl sich die Investitionsbedingungen für sie objektiv nicht oder nur we- nig verschlechtert hätten. WZ A-1823 Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 26, 27. Juni 1997 (63)
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