A 470 Deutsches Ärzteblatt
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Jg. 111|
Heft 11|
14. März 2014IMMOBILIENFINANZIERUNGEN
Keine Eile, keine Hektik
Die aktuell weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen sollten nicht zu überstürzten Immobilienkäufen verleiten.
Z
war lesen oft selbst ernannte„Auguren“ aus jeder auch nur halbwegs interpretierfähigen Äuße- rung von Notenbankern ein schritt- weise wieder steigendes Zinsni- veau. Dennoch sollte für Ärzte nach wie vor gelten, dass selbst bei ten- denziell wieder steigenden Zinssät- zen (wonach es tatsächlich nicht aussieht) Eile oder sogar Hektik bei geplanten Immobilienfinanzierun- gen fehl am Platz sind.
Dies hat mehrere Gründe: So las- sen sich zum einen durch den Zins- und Kostenwettbewerb zwischen Banken, Versicherern und anderen Kreditgebern einschließlich der ent- sprechenden Internetportale auch in den kommenden Monaten gute Fi- nanzierungskonditionen finden. Zum anderen bietet die Finanzierungs- branche Möglichkeiten, das derzeit nach wie vor attraktive Zinsniveau auch in den kommenden Jahren zu sichern. Dies gilt vor allem für
„Vor aus- oder Forwarddarlehen“
bei bereits bestehenden Finanzie- rungen, bei deren Verlängerung das derzeitige Zinsniveau Grundlage für die künftigen Konditionen ist.
Je nach Finanzanbieter sind Voraus- darlehen über mehrere Jahre hin- weg möglich. Da aber auch Kredit- geber nicht in die Zukunft sehen und die Entwicklung der Zinssätze vor - aussagen können, müssen Ärzte als Kunden bei Vorausdarlehen eine Art
„Risikozuschlag“ in Form eines Konditionsaufschlages zahlen, der je nach Anbieter und Dauer der Vor- laufzeit etwa 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat beträgt.
Aber nicht nur bei zu verlängern- den Immobiliendarlehen, sondern auch bei geplanten Investitionen dürfte Eile ein eher schlechter Rat- geber sein. Weitaus wichtiger ist da- gegen in aller Regel die professio- nelle Vorbereitung bei der eigent - lichen Objektfindung. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkauf“ auf
der Prioritätenliste ganz oben ste- hen. Dieses Kriterium hängt unter anderem mit der jetzt vorhandenen und künftigen Entwicklung der In- frastruktur des jeweiligen Grund- stücks zusammen. Um dieses Ziel des Kapitalrückflusses zu erreichen, wird nun einmal Zeit benötigt.
Ebenso bedeutsam ist neben einer angemessenen Eigenkapitalquote, 20 bis 30 Prozent der Investitions- kosten gelten hier als angemessen, die richtige Wahl der Finanzie- rungsform. So sind „Kombinations- finanzierungen“, bei denen regel-
mäßige Tilgungen durch parallel zu zahlende Raten meist in Lebensver- sicherungen oder in Investment- fonds ersetzt werden, kritisch zu se- hen. Der Kreditnehmer zahlt hier nicht nur meist jahrelang Zinsen auf das sich nicht verringernde Darle- hen, sondern muss darüber hinaus auch hoffen, dass sich die Wertent- wicklung der Lebensversicherung
oder des Investmentfonds so entwi- ckelt wie erwartet. Die Erfahrungen mit der Finanzkrise als markantes Beispiel zeigen jedoch erneut deut- lich, dass Überschussprognosen ge- rade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten häufig nicht viel wert sind.
Als Folge daraus steht dem inves- tierenden Arzt je nach Anlageergeb- nis beim Ablauf der jeweiligen Dar- lehensverpflichtung möglicherwei- se weniger Geld zur Verfügung, das dann letztlich aus eigenen Mitteln oder in Form einer vielleicht teuren Nachfinanzierung eingebracht wer- den müsste.
Sinnvoller ist das konventionel- le „Annuitätendarlehen“, bei dem gleichbleibende Jahresraten mit Zinsen und einer zunächst einpro- zentigen Tilgung, die kontinuierlich steigt, für eine schrittweise fallende Kreditverpflichtung sorgen. Wird darüber hinaus die Tilgungsrate noch auf zwei Prozent (oder mehr) erhöht, kann dies zu einer weite- ren Reduzierung der Gesamtkosten führen. Weitere Verhandlungsspiel- räume bestehen in der Vereinbarung außerplanmäßiger Tilgungen. Die Möglichkeit vorzeitiger Tilgungen sollte dabei nicht mit höheren Ef- fektivzinsen „erkauft“ werden. Auch dieser Punkt ist rechtzeitig und ver- bindlich zu klären. Neben der er- wähnten angemessenen Quote an den Gesamtfinanzierungskosten soll- ten ausreichende zusätzliche Mittel bereitstehen, um die Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer beziehungs- weise Notar- und Grundbuchkos- ten, zahlen zu können. Müssen diese gegebenenfalls mitfinanziert wer- den, steigt die Zins- und Tilgungs- belastung zusätzlich.
Vor allem Bankinstitute gehen zunehmend dazu über, die jeweilige Zinshöhe des Darlehens sowohl an der Bonität des Arztes als auch an der Qualität der zur Verfügung gestellten Sicherheit auszurichten.
Auch hier sollten Ärzte gezielt nachfragen, wie der Kreditgeber vor allem die Bonität einschätzt und wie sich daraus der Kreditzins ab- leitet. Meist bestehende Verhand- lungsspielräume können somit ge- gebenenfalls zu Zinsverbesserun- gen genutzt werden.
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Michael Vetter TABELLE
Hypothekenzinsen im Überblick
Die Konditionen gelten bundesweit für einen Kredit über 150 000 Euro bei einer Finanzierung von 76 Prozent und einer Anfangstilgung von zwei Prozent;
Stand: 29. Januar 2014; Quelle: FMH-Finanzierung Kreditinstitut
Interhyp Creditweb DTW-Immo- bilienfinanz.
Accedo Dr. Klein ING-DiBa BBBank Santander Bank Allianz Lebensvers.
Postbank
10 Jahre fest Sollzins
2,49 2,49 2,49
2,49 2,60 2,60 2,64 2,65 2,77 2,78
Effektiv- zins 2,25 2,52 2,52
2,52 2,63 2,63 2,67 2,68 2,81 2,82
15 Jahre fest Sollzins
3,02 3,02 3,02
3,02 3,19 3,20 3,45 3,30 3,22 3,44
Effektiv- zins 3,06 3,06 3,06
3,06 3,24 3,25 3,51 3,35 3,28 3,50
