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hne Banken geht es nicht. Im vergangenen Jahr wurde in Deutsch- land etwa jede zweite Kredit- mark für langfristige Baufi- nanzierungen aufgewendet, allerdings mit leicht fallen- der Tendenz. Wesentliche Ur- sache dieser Stagnation ist das allmählich wieder stei- gende Zinsniveau. Während 1999 Baukredite mit zehn- jähriger Zinsbindung noch rund 5 Prozent Zinsen im Jahr kosteten, müssen Bau- herren und Immobilienkäu- fer heute rund 6 Prozent pro anno zahlen. Aber auch die- ses Zinsniveau ist nach wie vor recht günstig.Auch Ärzte sollten bei oh- nehin geplanten Baufinanzie- rungen nicht mehr lange zö- gern, sondern bald zugreifen.
Wer geschickt verhandelt und eine entsprechende Bonität mitbringt, kann auch zu ef- fektiven Zinssätzen von knapp unter 6 Prozent pro Jahr abschließen. Bei fünf- jähriger Zinsbindung werden derzeit rund 5,5 Prozent Zin- sen pro anno verlangt.
Kritische Banken
Vor einer Unterschrift auf dem Kreditvertrag sollte der Arzt allerdings seine „Haus- aufgaben“ gemacht haben. So muss er wissen, dass Praxis- Baufinanzierungen von den Banken meist noch kritischer gesehen werden als Baukre- dite von Privatpersonen. Das liegt vor allem an der häufig sehr schwierigen Wiederver- wertung einer Arztpraxis.
Sollte es im Einzelfall – bei- spielsweise durch Liquiditäts- probleme des Schuldners – zu einem Zwangsverkauf der Immobilie kommen, müsste die Bank eventuell hohe Ab-
schläge akzeptieren. Denn:
Der Markt für Praxis- und Büroräume ist derzeit eher unbefriedigend. Darüber hin- aus lässt sich die Honorarent- wicklung von niedergelasse- nen Ärzten über den sehr lan- gen Zeitraum einer Immobili- enfinanzierung von bis zu rund dreißig Jahren kaum zu- verlässig voraussagen. Letz- teres ist aus Sicht der Bank ein wichtiger Risikofaktor bei der Kreditvergabe.
Ärzte sollten gut vorbereitet in die Kreditgespräche mit ih- rer Bank gehen:
❃ So ist es wichtig, auf die Gesamtzinsbelastung zu ach- ten. Da Banken aus Sicher- heitsgründen bei Praxisim- mobilienkrediten in der Re- gel lediglich bis zu sechzig Prozent der Gesamtkosten fi- nanzieren, ist eine Zusatzfi- nanzierung meist erforder- lich. Benötigt man beispiels- weise einen Kredit bis zu achtzig Prozent der Bau- oder Kaufkosten, muss für die Dif- ferenz von zwanzig Prozent mit einem Zinsaufschlag von bis zu 0,25 Prozent pro Jahr gerechnet werden.
❃ Bei normaler Kredit- würdigkeit sollte der Arzt lediglich die obligatorische Grundschuld als Kreditsicher- heit akzeptieren. Wenn die Bank darüber hinaus private Sicherheiten wie zum Beispiel Bürgschaften verlangt, ist es angebracht, hartnäckig zu ver- handeln – jede Zusatzsicher- heit sollte zu angemessenen Zinsvorteilen führen.
❃ Entscheidend sind auch Detail-Formulierungen im Kreditvertrag. So sollte der Kreditnehmer darauf achten, eine Vereinbarung durchzu- setzen, die jährlich die kosten- lose Möglichkeit außerplan- mäßiger Tilgungen erlaubt.
❃ Der Arzt sollte zudem eine „Mischfinanzierung“ mit unterschiedlichen Zinsbin- dungen ins Kalkül ziehen.
Banken bieten Zinsbindungs- zeiträume meist zwischen ei- nem und dreißig Jahren mit unterschiedlichen Zinssätzen an. Dabei sollte man sich nicht nur auf das Angebot der Hausbank verlassen.
❃ Öffentliche Fördermit- tel können die Gesamtfinan- zierung deutlich verbilligen.
Daher ist angebracht, sich auch hier ausführlich zu erkun- digen.
❃ Die Einzelheiten der Gesamtfinanzierung sollten in jedem Fall vom Steuerberater begleitet werden. Michael Vetter V A R I A
Deutsches Ärzteblatt½½½½Jg. 99½½½½Heft 6½½½½8. Februar 2002 AA379
Praxis-Baufinanzierung
Einladende Zinssätze
Ohnehin geplante Baufinanzierungen sollten nicht mehr lange hinausgezögert werden. Die Kreditge- spräche wollen gut vorbereitet sein.
Wirtschaft
Dr. E. aus Dresden wurde von seiner Bank aufgefordert, neben der aktuellen Einnahme- Überschuss-Rechnung eine detaillierte Auf- stellung seines Vermögens anzufertigen. Die Bank erklärte, dass sie aufgrund des Kredit- wesengesetzes (KWG, § 18) dazu verpflichtet sei, sich über die wirtschaftlichen Verhältnisse ihrer Kreditkunden ein genaues Bild zu ver- schaffen.
Darüber hinaus sollte E. seinen Steuerbe- rater bevollmächtigen, der Bank auf Verlan- gen sämtliche Auskünfte über die finanzielle Situation seines Mandanten zu erteilen.
Außerdem sollte E. die Bank ermächtigen, Auskünfte bei anderen Banken, beim Grundbuchamt sowie bei sonstigen öffentli- chen Registern einzuholen, wenn das Geld- institut dies für erforderlich hält.
Diese umfangreichen Forderungen will E.
auf keinen Fall akzeptieren, schon gar nicht für die in Anspruch genommenen Kredite über rund 205 000 C. Sie seien ausnahmslos durch Grundschulden auf sein Praxisgebäu- de zugunsten der Bank abgesichert. Der Ver- weis der Bank auf § 18 KWG ist nur teilwei- se richtig. Die Bank ist zwar verpflichtet, sich über die wirtschaftlichen Verhältnisse ihrer Kreditnehmer zu informieren. Diese Ver-
pflichtung besteht allerdings nur ab einer Kredithöhe von 255 645,94 C. Darüber hin- aus kann selbst von einer Offenlegung abge- sehen werden, wenn ein Kreditnehmer der Bank erstklassige Sicherheiten zur Verfü- gung stellt. Dazu zählen beispielsweise, wie bei E., werthaltige Grundschulden. Bei ei- nem Verkehrswert der Praxisimmobilie von etwa 306 775,13 Cund Grundschulden von 204 516,75 C ist bei E. das Kriterium der Werthaltigkeit eindeutig erfüllt.
Die weiter gehenden Forderungen der Bank sind überflüssig: E. sollte weder den Steuerberater noch die Bank in umfangrei- cher Form ermächtigen. Wenn das Kreditin- stitut an detaillierten Informationen interes- siert ist, sollte es sich an E. wenden. Dieser kann dann entscheiden, ob und in welchem Umfang er Informationen erteilt. Unbestrit- ten bleibt, dass sich seine Bank einen Überblick über die Entwicklung praxisrele- vanter Daten verschaffen muss. Das ergibt sich schon aus ihrer Sorgfaltspflicht als Kre- ditgeber. Diesen Überblick kann E. dadurch verschaffen, dass er der Bank regelmäßig so- wohl Einnahmen-Überschuss-Rechnungen als auch Einkommensteuerbescheide zur
Verfügung stellt. MV
