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Zum Zwecke der besseren Lesbarkeit verwenden wir allgemein die grammatisch männliche Form.

Selbstverständlich meinen wir aber bei Personen bezeichnungen immer alle Menschen unabhängig von ihrer jeweiligen geschlechtlichen Identität.

ISBN 978-3-86817-276-8

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Alternative Streitbeilegung

(Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)

Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr.

Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhalt

1 Miteigentümer und Alleineigentümer . . . .4

1 .1 Rechtliche Unterschiede . . . .4

1 .2 Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben . . . .5

2 Wenn die Miteigentümer vermieten . . . .5

2 .1 Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte . . . .5

2 .2 Schritt 2: Verteilen Sie die Einkünfte auf die Miteigentümer . . . .8

3 Wenn Sie an Angehörige vermieten . . . .17

3 .1 Mietverträge richtig abschließen und durchführen . . . .17

3 .2 Sie vermieten an ein unterhaltsberechtigtes Kind . . . .18

3 .3 Sonstige Mietverträge mit Angehörigen . . . .18

4 Gemischte Nutzung . . . .19

4 .1 Fremdvermietung: So werden die Einkünfte zugerechnet . . . .19

4 .2 Gemeinschaft kann auch an Miteigentümer vermieten . . . .20

5 Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft . . . .21

5 .1 In welchen Fällen müssen Sie eine Erklärung abgeben? . . . .21

5 .2 Diese Formulare brauchen Sie . . . .22

5 .3 Bei welchem Finanzamt geben Sie die Erklärung ab? . . . .26

6 Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft . . . .26

6 .1 Basis für die persönlichen Steuererklärungen . . . .26

6 .2 Bei Fehlern: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid . . . .26

7 Steuererklärung der Miteigentümer . . . .29

8 Anhang . . . .30

8 .1 Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassung an Miteigentümer . . . .30

8 .2 Praxisbeispiel: Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft . . . .32

1 Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1 Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehre­

ren Eigentümern gemeinsam . Das sind die Haus- und Grundstücksgemeinschaften.

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ƒ Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein Grundstück oder erwerben gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung (z. B. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).

ƒ Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen übertragen (z. B. Eltern schenken ihrem Kind einen Anteil an ihrem Haus).

ƒ Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft).

ƒ Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird häufig Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohn­

anlagen . Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum . Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücks­

gemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun . Der Alleineigentümer einer Eigentums­

wohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses . Ausnahme:

Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor .

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

ƒ die Bruchteilsgemeinschaft

Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück . Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen .

ƒ die Gesamthandsgemeinschaft

Das Gesamthandseigentum umfasst ein Vermögen, das allen Beteiligten gemeinsam gehört und einem gemeinsamen Zweck dient . Der einzelne Beteiligte kann über seinen Anteil nicht frei ver­

fügen . Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinanderset­

zung und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts .

Wichtig: Steuerlich werden die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft gleich behandelt. Wenn also im folgenden Beitrag von »gemeinschaftlichem Haus- und Grund- besitz« die Rede ist, sind sowohl die Bruchteilsgemeinschaft als auch die Gesamthandsgemein- schaft gemeint.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich für die Eigentümer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben . Ihnen teilt die Fondsverwaltung nämlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen . Da vor allem bebaute Grundstücke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten Grundstück ebenfalls außer Acht gelassen . Die folgenden Ausführungen lassen sich aber entsprechend anwenden .

1.2 Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

Jeder Miteigentümer soll genauso besteuert werden wie ein Alleineigentümer . Dabei muss allerdings gewährleistet sein, dass die Miteigentümer steuerlich gleich behandelt werden . Darüber hinaus wer­

den die Grundlagen für die Besteuerung nicht bei jedem einzeln ermittelt, sondern nur einmal für alle . Deshalb werden Miteigentümer in zwei Schritten besteuert:

ƒ Erster Schritt: Die Besteuerungs­ bzw . Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren) .

ƒ Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus dem Feststellungsverfahren werden in die persönlichen Steuer erklärungen der einzelnen Miteigentümer übernommen .

Zwei Schritte, zwei Verfahren – deshalb verlangt das Finanzamt meist auch zwei Steuererklärungen von Ihnen:

ƒ Zum einen müssen Sie eine Erklärung für die Grundstücksgemeinschaft abgeben, die »Erklä­

rung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteu­

erung und die Eigenheimzulage« .

Darin wird so getan, als ob der Haus­ und Grundbesitz einem Alleineigentümer gehört . Die Ein­

künfte aus Vermietung werden zunächst ohne Berücksichtigung der individuellen und vertrag­

lichen Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Miteigentümer berechnet .

Anschließend werden die so ermittelten Erträge auf die einzelnen Miteigentümer verteilt . Auf der Grundlage dieser Erklärung erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid . Darin sind für jeden Miteigentümer die Anteile an den Einkünften aus Vermietung und an den Abzugsbeträgen festgesetzt . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Wenn die Miteigentümer vermieten« und im Kapitel

»Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft« .

ƒ Zum anderen gibt jeder Miteigentümer seine eigene Einkommensteuererklärung ab . Darin muss er nur noch die Beträge eintragen, die im Feststellungsbescheid für ihn festgesetzt wurden . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Steuererklärung der Miteigentümer« .

2 Wenn die Miteigentümer vermieten

2.1 Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte

Miteigentümer, die ihren gemeinschaftlichen Haus­ und Grundbesitz vermietet haben, erzielen ge­

nauso Einkünfte aus Vermietung gemäß § 21 EStG wie Alleineigentümer .

Eigentümergemeinschaften, die ihren Haus­ und Grundbesitz vermieten, berechnen ihre Einkünfte aus Vermietung als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.

Für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung bei Miteigentümern gelten die gleichen Regeln wie für Alleineigentümer .

2.1.1 Mieteinnahmen und Werbungskosten

Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und deshalb steuerpflichtig . Entstehen Ihnen aufgrund der Vermietung Kosten, können Sie diese als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen und so Steuern senken . Zu den Werbungskosten bei vermieteten Immobilien zählen zum Beispiel:

ƒ Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung der Immobilie,

ƒ Erhaltungsaufwendungen,

ƒ Kosten der Hausverwaltung,

ƒ Grundsteuer,

ƒ Gebäudeversicherung,

ƒ Hausmeisterkosten,

ƒ Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung, Treppenrei­

nigung .

2.1.2 Diese Abschreibungen sind möglich

Einen großen Anteil der Werbungskosten machen die Abschreibungen auf die Immobilie aus . Bauen oder kaufen Sie heute ein Haus oder eine Wohnung, können Sie nur noch die lineare Ab- schreibung in Anspruch nehmen . Das sind über einen Zeitraum von 50 Jahren pro Jahr 2 % der Anschaffungs­ oder Herstellungskosten .

Die degressive Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie Ihr Haus nach dem 31 . 12 . 2005 gekauft oder gebaut haben .

2.1.3 So werden Baudenkmäler und Sanierungsgebäude gefördert

Bei Baudenkmälern und Sanierungsgebäuden gibt es erhöhte Abschreibungen (§ 7 h EStG und § 7 i EStG):

ƒ Bei Kauf oder Baubeginn seit dem 1 . 1 . 2004 können nur noch über 8 Jahre je 9 % und danach über 4 Jahre je 7 % der Anschaffungs­ oder Herstellungskosten angesetzt werden .

ƒ Wer dagegen bis zum 31 . 12 . 2003 mit den geförderten Arbeiten begonnen hatte, konnte über 10 Jahre jährlich 10 % der Anschaffungs­ oder Herstellungskosten abschreiben .

2.1.4 So wird der Mietwohnungsneubau gefördert

Der Gesetzgeber fördert die Neuschaffung von Mietwohnungen mit einer zusätzlichen Abschrei­

bungsmöglichkeit . Für neu gebaute Mietwohnungen, für die der Bauantrag zwischen dem 31. 8. 2018 und dem 31. 12. 2021 gestellt wurde oder wird, kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschrei- bung von 5 % jährlich in Anspruch genommen werden .

Das wird gefördert:

ƒ die Schaffung neuen Wohnraums durch Neubau, Erweiterung oder Umnutzung

ƒ mit Anschaffungskosten von maximal 3 .000,– €/m², der

ƒ für mindestens zehn Jahre als Mietwohnung genutzt wird .

Erfüllt ein Bauvorhaben die Fördervoraussetzungen, kann der Bauherr innerhalb der ersten vier Jahre zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % geltend machen . Die Sonderabschreibung ist begrenzt auf maximal 2.000,– € Bemessungsgrundlage je Quadratmeter Wohnfläche . Haben Sie eine neue Wohnung mit geringeren Kosten als 2 .000,– € pro Quadratmeter geschaffen, sind die tatsächlichen Anschaffungs­/Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage her­

anzuziehen .

So können Sie die Wohnung schneller abschreiben und erhalten dadurch einen steuerlichen Vorteil . Die schneller geltend gemachten Anschaffungskosten führen zu einer früheren Steuerentlastung . Sie haben nach Bauantragstellung im Oktober 2019 ein Einfamilienhaus gebaut . Die Herstellungs­

kosten des Gebäudes mit 100 Quadratmeter Wohnfläche betrugen 200 .000,– €, also 2 .000,– € pro Quadratmeter . Sie dürfen in den ersten vier Jahren die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG nutzen . Das Gebäude wird im Oktober 2020 fertiggestellt und vermietet .

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Die Sonderabschreibung dagegen wird in voller Höhe gewährt. In den ersten fünf Jahren sieht die Abschreibung also so aus (alle Beträge in Euro):

Jahr Buchwert Jahresbeginn Regel-AfA Sonder-AfA

1 200.000 1.000 10.000

2 189.000 4.000 10.000

3 175.000 4.000 10.000

4 161.000 4.000 10.000

5 147.000 4.000 0

So können in den ersten fünf Jahren in unserem Beispiel 40.000,– € zusätzlicher Abschrei- bung geltend gemacht werden. Für einen Investor mit einem Grenzsteuersatz von 42 % fließen so in diesem Zeitraum 16.800,– € der Investition über die vorzeitige Abschreibung zurück.

2.1.5 Das müssen Sie in der Steuererklärung beachten

Die Miteigentümer müssen die Einnahmen und die Werbungskosten zunächst für die Eigentümer­

gemeinschaft insgesamt berechnen und in die Anlage  V zur Feststellungserklärung der Grund­

stücksgemeinschaft eintragen . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Anlage V zur Feststellungserklärung:

Ausfüllhilfe« . Erst danach werden die Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Miteigentümer verteilt (Anlage FE 1) .

Zwei Ausnahmen gibt es: persönliche Einnahmen (z . B . eine Vergütung für die Hausverwaltung) und persönliche Werbungskosten (z . B . die Zinsen für die Finanzierung des Miteigentumsantei­

les) der einzelnen Miteigentümer . Diese dürfen Sie nicht in der Anlage V zur Feststellungserklärung angeben . Sie werden jedem einzelnen Miteigentümer als Sondereinnahmen oder Sonderwerbungs­

kosten zugerechnet und erst in der Anlage FE 1 berücksichtigt . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »An­

lage FE 1 zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe« .

Entsprechendes gilt auch für die Abschreibungen, wenn die einzelnen Miteigentümer – ausnahms­

weise – unterschiedliche Abschreibungen beanspruchen . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Ausnahme:

Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf« und im Kapitel »Abschreibungen bei Miteigentümergemeinschaften« .

2.2 Schritt 2: Verteilen Sie die Einkünfte auf die Miteigentümer 2.2.1 Grundsatz: Einkunftsverteilung nach den Eigentumsanteilen

Nachdem die Grundstücksgemeinschaft in der Anlage V ihre gemeinschaftlichen Einkünfte aus Ver­

mietung und Verpachtung ermittelt hat, müssen die sich daraus ergebenden Überschüsse oder Ver­

luste auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden . Aufgeteilt wird in der Anlage FE 1 nach den Miteigentumsanteilen (R 21 .6 Satz 1 EStR) .

»

Diese Regelung ist unproblematisch, solange sich die Miteigentümer die Einnahmen und die Auf­

wendungen tatsächlich gleichmäßig geteilt haben . Probleme ergeben sich, wenn die Aufwendungen von den Miteigentümern in unterschiedlicher Höhe getragen wurden oder die Einnahmen den Mit­

eigentümern ungleichmäßig zugeflossen sind .

Vorübergehend abweichende Einkunftsverteilung

Miteigentümer haben einen Anspruch darauf, die über ihren Miteigentumsanteil hinaus bezahlten Aufwendungen oder die zu wenig erhaltenen Einnahmen von den übrigen Miteigentümern erstattet zu bekommen . Solange ein solcher Ausgleich nicht stattfindet, geht das Finanzamt davon aus, dass die Miteigentümer einander Kredit gewähren .

Konsequenz: Die Einkünfte aus Vermietung werden den Miteigentümern steuerlich auch dann ent­

sprechend ihren Miteigentumsanteilen zugerechnet, wenn zum Beispiel nur ein einziger Miteigen­

tümer alle Aufwendungen allein getragen hat (BFH­Urteil vom 23 . 11 . 2004, IX R 59/01, BStBl . 2005 II S . 454; BFH­Urteil vom 20 . 1 . 2009, IX R 18/07, BFH/NV 2009 S . 1247) .

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Die von A bezahlten 1.000,– € werden hier als Kredit von A an die Gemeinschaft behandelt.

Die Miteigentümer füllen die Anlage V der Grundstücksgemeinschaft daher wie folgt aus:

Mieteinnahmen 4.000,– €

./. Abschreibungen ./. 6.000,– €

./. Aufwendungen vom Konto der Grundstücksgemeinschaft ./. 3.000,– €

./. nur von A gezahlter Betrag ./. 1.000,– €

Es ergibt sich ein steuerlicher Verlust (Anlage V) von ./. 6.000,– € Verlustverteilung in der Anlage FE 1: A ./. 2.000,– €

B ./. 2.000,– €

C ./. 2.000,– €

./. 6.000,– € Konsequenz für Ihre Steuererklärung: Auch die von einem Miteigentümer allein getragenen Auf­

wendungen müssen bereits in der Anlage V der Grundstücksgemeinschaft erfasst werden . Anschlie­

ßend sind sie in der Anlage FE 1 entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Beteiligten zu ver­

teilen . Allerdings müssen Sie beachten, dass dieser Grundsatz ausschließlich für die Einnahmen und Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft als solcher gilt .

Entstehen dem einzelnen Miteigentümer dagegen Aufwendungen oder erhält er Einnahmen, die ih­

ren Grund ausschließlich in der Person des Miteigentümers haben, sind das Sonderwerbungskos- ten oder Sondereinnahmen des einzelnen Miteigentümers, die diesem direkt zugerechnet werden (z . B . Kreditkosten zur Finanzierung seines Miteigentumsanteils, Vergütung für die Hausverwaltung) . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Vergütungen an Miteigentümer und Sonderwerbungskosten« . Werden die verauslagten Beträge in einem der folgenden Jahre von der Gemeinschaft ersetzt, ist dies als Tilgung des der Gemeinschaft gewährten Kredits anzusehen und ist steuerlich nicht mehr zu berücksichtigen.

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Endgültig abweichende Einkunftsverteilung

Wenn die Miteigentümer die Verteilung der Einnahmen oder der Aufwendungen endgültig abwei­

chend von den Miteigentumsanteilen beibehalten wollen und daher gar keinen finanziellen Aus­

gleich vorgesehen haben, ändert sich nichts an der steuerlichen Zuordnung der Einkünfte . Denn in diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass zwischen den Miteigentümern aus persönlichen Gründen entsprechende Schenkungen stattgefunden haben . Diese sind einkommensteuerlich ohne Bedeutung . Daher werden auch hier die Einkünfte aus Vermietung entsprechend den Miteigentums­

anteilen zugerechnet .

»

Das Finanzamt betrachtet diese Kostenübernahme als eine Schenkung, die sich steuerlich nicht auswirkt. Sowohl A als auch B werden deshalb je 50 % der Renovierungskosten zuge- rechnet.

Die Aufteilung im Verhältnis der Miteigentumsanteile gilt selbst dann, wenn die Eigentümergemein­

schaft zum Beispiel zerstritten ist und daher einem Miteigentümer gegen den Willen der anderen Miteigentümer höhere Einnahmen zufließen oder wenn er gegen seinen Willen zunächst höhere Ausgaben trägt, als es der gesetzlichen Regel entspricht (BFH­Urteil vom 7 . 10 . 1986, IX R 167/83, BStBl . 1987 II S . 322) . Denn auch in diesem Fall bestehen zivilrechtlich entsprechende Ausgleichsan­

sprüche, die die Miteigentümer notfalls durch eine Zivilklage durchsetzen können, sodass von einem Kreditverhältnis zwischen den Miteigentümern auszugehen ist .

Verzichten die Miteigentümer dagegen darauf, ihre Ansprüche einzuklagen, so ist steuerlich eine Schenkung anzunehmen . Auch hier bleibt es bei der Aufteilung nach den Eigentumsanteilen .

Erst wenn der zahlende Miteigentümer mit seinem Ersatzanspruch endgültig ausfällt, zum Beispiel wegen Konkurses der übrigen Miteigentümer oder wegen einer Niederlage vor Gericht, kann von der grundsätzlichen Zurechnungsvorschrift abgewichen werden . In diesem Fall trägt der zahlende Mit­

eigentümer die Kosten allein, sodass ihm diese auch allein als Werbungskosten zugerechnet werden (BFH­Urteil vom 23 . 11 . 2004, IX R 12/04, BFH/NV 2005 S . 851) .

2.2.2 Ausnahme: Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf

Trotz des im vorangegangenen Abschnitt dargestellten Grundsatzes muss für Sie aber noch nicht alles verloren sein, wenn Sie die Einnahmen und/oder die Aufwendungen abweichend von den Miteigen­

tumsanteilen verteilt haben . Denn auch von diesem Grundsatz gibt es zwei wichtige Ausnahmen:

Das Finanzamt muss eine entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer steuerlich anerkennen, wenn dafür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind, und diese Abmachung auch tatsächlich durchgeführt wird (R 21 .6 Satz 2 EStR; BFH­Urteil vom 7 . 10 . 1986, IX R 167/83, BStBl . 1987 II S . 322) .

Grundstücksbezogene Gründe liegen dann vor,

ƒ wenn die Miteigentümer eine abweichende Verteilung der Einnahmen und/oder eine andere Kos­

tenaufteilung vereinbaren, um dadurch den höheren Arbeitsaufwand eines Miteigentümers bei der Verwaltung des Grundstücks auszugleichen, oder

ƒ wenn die Miteigentümer die Nutzung des Grundstückes abweichend von ihren Miteigentumsan­

teilen festlegen .

Dagegen wird die Vereinbarung einer abweichenden Verteilung insbesondere dann nicht anerkannt, wenn die persönlichen Beziehungen zwischen nahestehenden Personen, zum Beispiel Angehöri­

gen, für diese Vereinbarung ausschlaggebend sind und/oder wenn entsprechende Vereinbarungen zwischen Fremden nicht denkbar sind (BFH­Urteil vom 31 . 3 . 1992, IX R 245/87, BStBl . 1992 II S . 890;

BFH­Urteil vom 23 . 11 . 2004, IX R 12/04, BFH/NV 2005 S . 851) .

Unterschiedliche Beteiligung an der Verwaltung

Der wichtigste Grund für eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Zurechnung der Ein­

künfte aus Vermietung ist, dass sich die Miteigentümer unterschiedlich an der Verwaltung des Haus­

und Grundbesitzes beteiligen .

!

»

Haben die Miteigentümer beschlossen, dass die Verwaltung nicht von allen Miteigentümern gemein­

sam durchgeführt werden soll, so haben Sie die Wahl:

ƒ Sie können denjenigen Miteigentümern, die die Verwaltung übernommen haben, als Ausgleich für deren Arbeitsaufwand eine besondere Vergütung (Verwalterentgelt) bezahlen (Alternative 1) oder

ƒ Sie berücksichtigen den Arbeitsaufwand der verwaltenden Miteigentümer bei der Zurechnung der Einkünfte, indem Sie diesen Miteigentümern einen höheren Anteil an den Mieteinnahmen zugestehen oder von ihnen einen geringeren Teil der sonstigen Kosten verlangen (Alternative 2).

Alternative 1: Die Gemeinschaft zahlt ein Verwalterentgelt

Zahlt die Gemeinschaft dem verwaltenden Miteigentümer ein Verwalterentgelt, wird dieses zweimal berücksichtigt:

1 . als Werbungskosten in der Anlage V der Grundstücksgemeinschaft und

2 . als Sondereinnahmen in der Anlage FE 1 bei dem betreffenden Miteigentümer .

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Mieteinnahmen 10.000,– €

./. Abschreibungen ./. 2.000,– €

./. Hausnebenkosten ./. 3.000,– €

./. Verwalterentgelt ./. 3.000,– €

Einkünfte aus Vermietung = 2.000,– €

Diese 2.000,– € werden in der Anlage FE 1 auf Seite 1 in der Zeile 4 eingetragen. Da die Ein- nahmen nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, werden auf der Seiten 2 und 3 für A und B in Zeile 4 jeweils 1.000,– € eingetragen. Das Verwalterentgelt für A wird in seiner Spalte in der Zeile 8 als Sondereinnahmen berücksichtigt.

Alternative 2: Der Verwalter bekommt höhere Einnahmen oder geringere Werbungskosten zugerechnet

Gleicht die Gemeinschaft den mit der Verwaltung verbundenen Arbeitsaufwand durch die Zurech­

nung höherer Einnahmen oder geringerer Werbungskosten aus, beeinflusst das nur die Verteilung der Einkünfte in der Anlage FE 1.

»

Die Anlage V der Grundstücksgemeinschaft sieht dann so aus:

Mieteinnahmen 10.000,– €

./. Abschreibungen ./. 2.000,– €

./. Hausnebenkosten ./. 3.000,– €

Einkünfte aus Vermietung = 5.000,– €

Diese Einkünfte werden den beiden Miteigentümern nun in der Anlage FE 1 unter Berücksichti- gung des obigen Beschlusses zugerechnet. Dazu machen A und B auf einem Beiblatt zu dieser Anlage folgende Nebenrechnung auf:

Summe A B

Mieteinnahmen 10.000,– € 5.000,– € 5.000,– €

./. Abschreibungen 2.000,– € 1.000,– € 1.000,– €

Zwischensumme 8.000,– € 4.000,– € 4.000,– €

./. Hausnebenkosten 3.000,– € – 3.000,– €

zuzurechnende Einkünfte 5.000,– € 4.000,– € 1.000,– € Da die zuzurechnenden Einkünfte vom allgemeinen Schlüssel abweichen, tragen Sie in der Anlage FE 1 in der Spalte von A in Zeile 5 den Betrag von 4.000,– € ein, bei B sind es in Zeile 5 1.000,– €. Sondereinnahmen oder Sonderwerbungskosten liegen in diesem Fall nicht vor.

Unsere Empfehlung: Wählen Sie Alternative 1

Wir empfehlen Ihnen, zum Ausgleich des Verwaltungsaufwandes immer ein monatlich oder jährlich zu zahlendes Verwalterentgelt festzulegen.

Vorteil: Sie sparen sich auf diese Weise nicht nur eine relativ aufwendige Nebenrechnung. Sie gehen darüber hinaus den Problemen aus dem Weg, die Ihr Finanzbeamter bei einer von den Miteigentums­

anteilen abweichenden Zurechnung der Einnahmen oder der Aufwendungen haben könnte.

Nutzung weicht von den Eigentumsanteilen ab

Eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung können Sie erreichen, wenn die Miteigentümer die Nutzung ihres Haus­ und Grundbesitzes unter sich auftei­

len (BFH­Beschluss vom 23 . 7 . 2004, IX B 61/04, BFH/NV 2005 S . 41):

ƒ Den einzelnen Miteigentümern stehen die Einnahmen aus bestimmten Häusern oder Wohnun­

gen zu .

ƒ Auf der anderen Seite müssen die einzelnen Miteigentümer sich verpflichten, die mit diesen Häu­

sern beziehungsweise Wohnungen verbundenen Aufwendungen in voller Höhe zu tragen . Damit diese Vereinbarung vom Finanzamt anerkannt wird, muss jeder Miteigentümer die ihm zuge­

wiesenen Häuser oder Wohnungen im eigenen Namen vermieten (d .h . die Mieter selbst aussuchen und die Mietverträge selbst unterschreiben) . Außerdem muss er die mit diesem Haus/dieser Woh­

nung verbundenen Zahlungen über ein eigenes Konto (nicht etwa über das Gemeinschaftskonto) abwickeln .

»

Dementsprechend setzen sie in den beiden Anlagen V der Grundstücksgemeinschaft zwar die gesamten Mieteinnahmen und die gesamten Werbungskosten für beide Häuser an.

In der Anlage FE 1 tragen sie in Zeile 5 für die beiden Miteigentümer aber die auf das jeweilige Haus entfallenden Einkünfte ein.

»

Da B noch studiert und dementsprechend nur über ein geringes Einkommen verfügt, verzich- tet B zunächst darauf, die an sich notwendigen Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen, während der Vater seine beiden Wohnungen auf das Feinste herrichtet.

Vorteil: Aufgrund der getroffenen Vereinbarung kann sich der Vater die gesamten Renovie- rungskosten alleine zurechnen lassen (Anlage  FE  1, Zeile 5) und so seine Steuerbelastung erheblich mindern. Hätten Vater und Sohn dagegen keine entsprechende Vereinbarung ge- troffen, so hätte das Finanzamt ein Drittel der Renovierungskosten B zugerechnet, bei dem sie sich steuerlich nicht ausgewirkt hätten.

In diesen Fällen muss das Finanzamt die von den Miteigentumsanteilen abweichende Zurechnung anerkennen, da sich die Nutzungsvereinbarung der Miteigentümer sowohl bei Verwandten als auch bei fremden Dritten aus vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen ergibt . Dies gilt jedenfalls im­

mer dann, wenn das Verhältnis der Nutzflächen oder des Werts der Häuser und Wohnungen in etwa dem Verhältnis der Miteigentumsanteile entspricht .

Wenn Nutzflächen-/Wertverhältnis von den Anteilen abweicht

Weicht das Verhältnis der Nutzflächen oder das Wertverhältnis wesentlich von den Miteigentum­

santeilen ab, so wird das Finanzamt sich nur schwer von dem wirtschaftlichen Sinn einer solchen Vereinbarung überzeugen lassen . Es geht dann davon aus, dass sich fremde Dritte nicht auf derartig ungleiche Flächenverhältnisse einlassen würden und vermutet den Grund für diese Nutzungsverein­

barung in den persönlichen Beziehungen der Miteigentümer . Konsequenz: Es wird in diesem Fall die Einnahmen und Aufwendungen wieder nach den Miteigentumsanteilen zurechnen .

Bei unterschiedlichen Flächen­ oder Wertverhältnissen können Sie daher nur versuchen, das Finanz­

amt mit folgender Argumentation zu überzeugen: Es sollten nicht einfach die Einnahmen und Auf­

wendungen abweichend von den Miteigentumsanteilen zugerechnet werden . Vielmehr wurde der abweichende Flächenanteil bereits vor Beginn der Vermietung im Wege eines obligatorischen Nut­

zungsrechts unentgeltlich zur beliebigen Verwendung überlassen . Deshalb hat ihn nicht die Eigen­

tümergemeinschaft, sondern ausschließlich der nutzungsberechtigte Miteigentümer vermietet . In diesem Fall erzielt nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern der nutzungsberechtigte Eigen­

tümer die Vermietungseinkünfte, die dann auch nur ihm alleine zugerechnet werden können (BFH­

Urteil vom 31 . 3 . 1992, IX R 245/87, BStBl . 1992 II S . 890) .

Um mit dieser Argumentationsweise Aussicht auf Erfolg zu haben, sollten Sie auf Folgendes ach­

ten: Die Mietverträge für die einzelnen Wohnungen werden nicht von der Eigentümergemeinschaft, sondern von den jeweils nutzungsberechtigten Miteigentümern im eigenen Namen abgeschlossen . Der Zahlungsverkehr wird über eigene Konten der Miteigentümer abgewickelt . Außerdem sollten Sie die zwischen den Miteigentümern getroffene Nutzungsvereinbarung durch einen schriftlichen Vertrag festlegen .

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In diesem Fall können die Einnahmen und die Aufwendungen auch steuerlich allein dem Sohn zugerechnet werden (FG Düsseldorf vom 24. 8. 1989, 6 K 424/82 F, EFG 1990 S. 471).

Weniger Abschreibung bei abweichenden Nutzungsvereinbarungen

Achtung: Abweichende Nutzungsvereinbarungen verringern die Abschreibung. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass die abweichende Zurechnung nur für die Einnahmen und die laufenden Werbungskosten gilt.

Die Abschreibungen können nur von demjenigen beansprucht werden (R 21 .6 Satz 3 EStR),

ƒ der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat (oder dem diese nach einer Schen­

kung oder Erbschaft der Immobilie zuzurechnen sind) und

ƒ dem auch Mieteinnahmen zuzurechnen sind .

Dementsprechend kann der Miteigentümer, der dem anderen seinen Miteigentumsanteil zur Nut­

zung überlässt, keine Abschreibung in Anspruch nehmen, weil er keine Mieteinnahmen erzielt . Andererseits hat der nutzungsberechtigte Vermieter zwar die Mieteinnahmen, aber für den unent­

geltlich nutzenden Miteigentumsanteil die Anschaffungs­ oder Herstellungskosten nicht getragen und darf deshalb nicht abschreiben .

!

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Da B auf diese Weise nur 30 % der Einnahmen erhält, kann er auch nur 30 % der Gebäude- abschreibungen beanspruchen. Da A nur einen 50 %igen Miteigentumsanteil hat, stehen ihm auch nur 50 % der Abschreibungen zu, obwohl die von ihm vermietete Wohnung einen Flä- chenanteil von 70 % hat. Weiter gehende Abschreibungen kann er nicht geltend machen, weil er keine Anschaffungskosten oder Herstellungskosten getragen hat.

Nachteil: Durch die abweichende Verteilung der Einnahmen und Werbungskosten gehen der Eigentümergemeinschaft A und B demnach 20 % der möglichen Abschreibungen verloren.

2.2.3 Vergütungen an Miteigentümer und Sonderwerbungskosten

Sondereinnahmen

Erhält ein an einer Grundstücksgemeinschaft Beteiligter für besondere Tätigkeiten (z . B . Hausverwal­

tung) von der Gemeinschaft eine Vergütung, sind das Werbungskosten der Gemeinschaft . Sie sind in der gemeinschaftlichen Anlage V einzutragen . Gleichzeitig stellt diese Vergütung aber auch eine Sondereinnahme des betreffenden Miteigentümers dar, die ihm in Zeile 8 der Anlage FE 1 zugerech­

net wird .

Dagegen brauchen Vergütungen, die ein Miteigentümer von der Eigentümergemeinschaft für die Vermietung von Wirtschaftsgütern oder die Gewährung verzinslicher Darlehen erhält, bei der ge­

sonderten und einheitlichen Feststellung in der Anlage FE 1 nicht angegeben zu werden (BFH­Urteil vom 18 . 11 . 1980, VIII R 194/78, BStBl . 1981 II S . 510) . Sie stellen nämlich eigenständige Einnahmen des Miteigentümers dar und werden erst in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung be­

rücksichtigt . Für die Eigentümergemeinschaft handelt es sich bei diesen Vergütungen um Werbungs- kosten, die in der Anlage V der Grundstücksgemeinschaft zu berücksichtigen sind .

»

Bei A braucht diese Vergütung nicht in Zeile 8 berücksichtigt zu werden. Stattdessen gibt A die 2.000,– € in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Kapital- vermögen an.

Sonderwerbungskosten

Trägt ein Miteigentümer persönlich Werbungskosten, die nur seinen Miteigentumsanteil betreffen, so sind diese Werbungskosten dem Miteigentümer direkt zuzurechnen . Das sind zum Beispiel Zin­

sen für Kredite, die für den Erwerb des Miteigentums aufgenommen werden, oder die unterschied­

lich hohen Reisekosten der einzelnen Eigentümer zur gemeinsamen Eigentümerversammlung . Sie gehen daher nicht in die Überschussrechnung (Anlage V) der Eigentümergemeinschaft ein . Statt­

dessen werden sie als Sonderwerbungskosten bei dem betreffenden Miteigentümer in Zeile 8 der Anlage FE 1 eingetragen .

»

Diese Darlehenszinsen werden in der Anlage V der Eigentümergemeinschaft nicht berücksich- tigt. Daher werden jedem Miteigentümer in Zeile 4 der Anlage FE 1 je 3.000,– € an laufenden Einkünften zugerechnet. Außerdem werden für den Miteigentümer A in Zeile 8 die von ihm bezahlten Darlehenszinsen als Sonderwerbungskosten eingetragen.

Wichtig: Die Sonderwerbungskosten müssen in der Steuererklärung der Grundstücksgemein- schaft angegeben werden. Sonderwerbungskosten, die hier nicht angegeben werden, können in der persönlichen Einkommensteuererklärung des Miteigentümers nicht berücksichtigt werden (BFH-Urteil vom 23. 4. 1991, IX R 303/87, BFH/NV 1991 S. 653).

2.2.4 Abschreibungen bei Miteigentümergemeinschaften

Abschreibungen können die Miteigentümer nur einheitlich vornehmen . Daher müssen sich die Mit­

eigentümer stets darüber einigen, ob sie ihren Haus­ und Grundbesitz linear abschreiben wollen und ob sie erhöhte Abschreibungen (z . B . für ein Baudenkmal) geltend machen wollen . Selbstverständlich müssen die Voraussetzungen für die jeweilige Abschreibung vorliegen .

Ausnahme: Haben die ursprünglichen Eigentümer ihr Gebäude degressiv abgeschrieben und wird nun ein Miteigentumsanteil veräußert, so kann der entgeltliche Erwerber dieses Anteils regelmäßig nicht mehr die degressive Abschreibung beanspruchen, sondern nur die lineare.

»

Für seinen ursprünglichen Miteigentumsanteil kann B ebenso wie A auch weiterhin die de- gressiven Abschreibungen in Anspruch nehmen.

Da die einzelnen Anteile von diesem Zeitpunkt an unterschiedlich abgeschrieben werden müssen, können A und B die Abschreibungen auch nicht mehr bei der Ermittlung der Einkünfte in der Anlage V berücksichtigen. Stattdessen tragen sie diese jetzt als Sonderwerbungskos- ten in Zeile 8 der Anlage FE 1 ein. Entsprechendes würde auch gelten, wenn C den Miteigen- tumsanteil nicht an B, sondern an einen fremden Dritten verkauft hätte. 

Wenn ein Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht hat

Die einzelnen Miteigentümer können untereinander vereinbaren, dass zum Beispiel ein Miteigentü- mer das alleinige Nutzungsrecht für eine Wohnung erhält. Entstehen dann einem Miteigentümer mit alleinigem Nutzungsrecht für eine Wohnung nachträgliche Herstellungskosten, die ausschließ- lich dieser Wohnung zuzurechnen sind (z. B. für den Einbau eines Erkers in das Dach), dann sind ihm diese Herstellungskosten und die daraus resultierenden Abschreibungen allein (und nicht etwa allen Miteigentümern anteilig) zuzurechnen (FG Bremen vom 27. 2. 1992, I 203/90 K, EFG 1993 S. 18).

Wenn Einnahmen und Ausgaben von den Anteilen abweichen

Außerdem können die Miteigentümer vereinbaren, dass die Einnahmen und Aufwendungen abwei- chend von den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Wird eine solche abweichende Verteilung steu- erlich anerkannt, bedenken Sie die Nachteile bei den Abschreibungen. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel

»Ausnahme: Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf«.

3 Wenn Sie an Angehörige vermieten

3.1 Mietverträge richtig abschließen und durchführen

Mietverträge zwischen fremden Personen erkennt das Finanzamt steuerlich normalerweise prob- lemlos an. Anders sieht es bei Mietverträgen mit Angehörigen aus: Zwar dürfen auch sie miteinan- der einen Mietvertrag abschließen und dadurch ihre Steuerbelastung minimieren (BFH-Urteil vom 18. 12. 1990, VIII R 290/82, BStBl. 1991 II S. 391). Allerdings schaut das Finanzamt dabei besonders genau hin, da Angehörige anders als Fremde gleichgerichtete Interessen haben und es die »Gefahr«

des Gestaltungsmissbrauchs sieht.

Der Mietvertrag muss deshalb dem Fremdvergleich standhalten. Das heißt: Er muss so abgeschlos- sen sein, wie es unter fremden Personen üblich ist. Der Fremdvergleich bezieht sich sowohl auf den Abschluss des Mietvertrags als auch auf seine Durchführung.

Achten Sie zum Beispiel darauf, dass Sie

ƒ den Mietvertrag schriftlich abschließen,

ƒ die Hauptpflichten klar vereinbaren und durchführen (Überlassen der Wohnung, Zahlen der Miete),

ƒ die Nebenkosten eindeutig regeln und wie vereinbart abrechnen,

ƒ die Mietzahlungen regelmäßig und in der vereinbarten Höhe per Überweisung bekommen . Dabei bringt meist nicht ein einzelner Punkt den Mietvertrag steuerlich zum Scheitern, sondern die Gesamtbetrachtung. Grundsätzlich gilt: Je mehr Punkte vom Üblichen abweichen, desto eher wird das Finanzamt den Mietvertrag nicht anerkennen . Dabei haben die einzelnen Abweichungen je nach Einzelfall unterschiedliches Gewicht . Geringfügige Abweichungen aufgrund geschäftlicher Unerfah­

renheit bedeuten nicht sofort das steuerliche Aus (BFH­Urteil vom 7 . 5 . 1996, IX R 69/94, BStBl . 1997 II S . 196) .

Schließen Sie den Mietvertrag so ab, wie Sie ihn auch mit einem fremden Dritten abschließen würden. Verzichten Sie auch später nicht auf Ihre Rechte als Vermieter. Wenn Ihr Mietverhältnis diesem Fremdvergleich standhält, muss das Finanzamt Ihren Verlust anerkennen.

3.2 Sie vermieten an ein unterhaltsberechtigtes Kind

Diese Variante kommt in der Praxis häufig vor, etwa wenn ein Kind in einer anderen Stadt studiert und die Eltern dort eine Eigentumswohnung kaufen und an das Kind vermieten . Das Finanzamt er­

kennt den Mietvertrag an, wenn er dem Fremdvergleich standhält .

Er wird sogar dann anerkannt, wenn das Kind keine anderen Einkünfte hat, Sie dem Kind deshalb Unterhalt zahlen und ein Teil dieses Geldes als Mietzahlung wieder an Sie zurückfließt (BFH­Urteil vom 19 . 10 . 1999, IX R 39/99, BStBl . 2000 II S . 224) .

Wenn Sie einen solchen Mietvertrag abschließen und einen Vermietungsverlust geltend machen, bleiben Ihnen die sonstigen Steuervorteile für Kinder erhalten . Sie bekommen also zusätzlich Kin­

dergeld oder den Kinderfreibetrag und den Ausbildungsfreibetrag .

Gibt es kein Kindergeld mehr, dürfen Sie die Unterstützungsleistung bis zu einem bestimmten Höchstbetrag als außergewöhnliche Belastungen absetzen . Voraussetzung für die Anerkennung des Mietvertrags ist, dass das Kind einen eigenen Haushalt führt .

3.3 Sonstige Mietverträge mit Angehörigen

In der folgenden Liste erfahren Sie, mit welchen weiteren Angehörigen Mietverträge möglich sind und was dabei zu beachten ist:

ƒ Mietverträge zwischen den Eltern und dem verheirateten Kind (und dessen Ehepartner) muss das Finanzamt ebenfalls anerkennen (BFH­Urteil vom 28 . 1 . 1997, IX R 27/95, BStBl . 1997 II S . 599) . Das gilt auch, wenn sich das Kind von seinem Ehepartner getrennt hat oder geschieden ist .

ƒ Ein Mietvertrag mit den Eltern wird vom Finanzamt anerkannt, auch wenn Sie im Einzelfall Vater oder Mutter oder beide finanziell unterstützen (BFH­Urteil vom 19 . 12 . 1995, IX R 85/93, BStBl . 1997 II S . 52) .

ƒ Mietverträge zwischen verheirateten Ehepartnern: Solange beide Ehepartner gemeinsam eine Wohnung zu Wohnzwecken nutzen, kann der eine Partner mit dem anderen über die Vermietung der Wohnung zur Mitbenutzung oder über die Vermietung einzelner Räume keinen Mietver- trag abschließen . Nutzt dagegen ein Ehegatte in einem Gebäude, das dem anderen Partner im Alleineigentum oder im Miteigentum gehört, einzelne Räume zu beruflichen Zwecken, wird ein Mietverhältnis anerkannt .

ƒ Ein tatsächlich abgeschlossener Mietvertrag mit dem geschiedenen (oder dauernd getrennt le­

benden) Ehepartner wird vom Finanzamt immer anerkannt, auch wenn der Mieter die Mietzah­

lung aus dem Unterhalt des Expartners bestreitet (BFH­Urteil vom 16 . 1 . 1996, IX R 13/92, BStBl . 1996 II S . 214) . Sie dürfen dann sogar die Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt verrechnen .

ƒ Mietverträge zwischen Partnern nichtehelicher Lebensgemeinschaften sind wie Verträge zwi­

schen fremden Dritten zu beurteilen . Allerdings werden solche Mietverhältnisse steuerlich nicht anerkannt, wenn die Wohnung gemeinsam bewohnt wird (BFH­Urteil vom 8 . 8 . 1990, IX R 122/86, BStBl . 1991 II S . 171; BFH­Urteil vom 30 . 1 . 1996, IX R 100/93, BStBl . 1996 II S . 359; BFH­Beschluss vom 16 . 11 . 2001, IX B 55/01, BFH/NV 2002 S . 345) .

ƒ Ein Mietvertrag mit Bruder, Schwester, Onkel, Tante, Nichte, Neffe, Cousine oder Cousin wird vom Finanzamt anerkannt – es sei denn, die Räume werden von »Mieter« und »Vermieter« ge­

meinsam genutzt (BFH­Urteil vom 13 . 11 . 1990, IX R 183/85, BFH/NV 1991 S . 373) . Ein Mietver­

trag über die alleinige Benutzung einzelner Räume oder einer Wohnung muss sogar anerkannt werden, wenn Sie den Angehörigen finanziell unterstützen .

4 Gemischte Nutzung

Gerade Zwei­ und Mehrfamilienhäuser werden oftmals gemischt genutzt . Das bedeutet: Nicht alle Miteigentümer wohnen in dem Haus der Grundstücksgemeinschaft . Vielmehr sind oft einzelne Wohnungen an Fremde vermietet . Daraus ergeben sich steuerlich einige Besonderheiten .

4.1 Fremdvermietung: So werden die Einkünfte zugerechnet

Die Miteigentümer, die vermieten, erzielen aus der vermieteten Wohnung/den vermieteten Woh­

nungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung . Diese Einkünfte werden zunächst für die Grundstücksgemeinschaft ermittelt und dann entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Mit­

eigentümer verteilt . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Wenn die Miteigentümer vermieten« . Für die Zurechnung der Mieteinkünfte kommt es darauf an, wer die Mietverträge abschließt:

ƒ Vermieten nur einzelne Miteigentümer, werden die Mieteinkünfte nur diesen Miteigentümern zugerechnet .

ƒ Vermieten alle Miteigentümer gemeinsam an einen Dritten, werden die Mieterträge auch allen Miteigentümern zugerechnet . Dies gilt auch dann, wenn einzelne Miteigentümer eine Wohnung in dem Haus selbst nutzen (BFH­Urteil vom 26 . 1 . 1999, IX R 17/95, BStBl . 1999 II S . 360) .

4.2 Gemeinschaft kann auch an Miteigentümer vermieten

Alternativ zur Selbstnutzung vermieten Grundstücksgemeinschaften häufig eine Wohnung an einen Miteigentümer . Eine solche Vermietung an den Miteigentümer wird auch bei Zweifamilienhäusern steuerlich anerkannt, wenn er eine der beiden Wohnungen nutzt und die andere von beiden Mitei­

gentümern gemeinsam an einen Fremden vermietet wird (BFH­Urteil vom 18 . 5 . 2004, IX R 49/02, BStBl . 2004 II S . 929) .

Ausnahme: Die Vermietung an den Ehepartner eines Miteigentümers und die gemeinschaftliche Nutzung durch die Eheleute gilt als Selbstnutzung (BFH­Urteil vom 18 . 5 . 2004, IX R 42/01, BFH/NV 2005 S . 168) .

Ist die vom Miteigentümer genutzte Wohnfläche größer als sein Miteigentumsanteil, sind die auf den übersteigenden Teil entfallenden Einkünfte den vermietenden Miteigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zuzurechnen (BFH­Urteil vom 18 . 5 . 2004, IX R 49/02, BStBl . 2004 II S . 929) .

»

ƒ An Miteigentümer A vermietete Wohnung:

Da es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft handelt, ist das Mietverhältnis insoweit anzuerkennen, als die entgelt- liche Überlassung (100 %) den ideellen Miteigentumsanteil des A (50 %) übersteigt. Die Ein- künfte aus der Vermietung dieser Wohnung sind allein B zuzurechnen.

ƒ Fremdvermietete Wohnung:

Hier sind die Einkünfte, unabhängig von der Eigennutzung der Erdgeschosswohnung durch A, den Miteigentümern zu je 50 % zuzurechnen.

Ein ausführliches Rechenbeispiel mit der genauen Ermittlung der Vermietungseinkünfte finden Sie im »Anhang« .

In der Praxis zahlt der nutzende Miteigentümer häufig die übliche Miete an die Eigentümergemein­

schaft und sämtliche Kosten werden entsprechend dem Miteigentumsanteil auf die Eigentümer ver­

teilt . Der Miteigentümer, der nicht selbst im Haus wohnt, kann einen Vermietungsverlust geltend machen – und zwar aus der Vermietung der Hälfte der von dem anderen Miteigentümer genutzten Wohnung .

Wird außer an den Miteigentümer auch noch an einen fremden Dritten vermietet, werden die Ein­

künfte daraus den Miteigentümern entsprechend ihren Eigentumsanteilen zugerechnet . Das gilt ins­

besondere unabhängig davon, ob und wenn ja in welchem Umfang einzelne Miteigentümer das Ob­

jekt selbst nutzen .

5 Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft

5.1 In welchen Fällen müssen Sie eine Erklärung abgeben?

Die Grundstücksgemeinschaft muss immer dann eine gesonderte Erklärung abgeben, wenn die Mit­

eigentümer gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung erzielen, also wenn sie das Gebäude oder die Wohnung ganz oder teilweise vermieten .

Ausnahme: Eine solche Erklärung muss die Grundstücksgemeinschaft nicht abgeben, wenn

ƒ die Miteigentümer keine Vermietungseinkünfte erzielen;

ƒ nur einer der Miteigentümer in Deutschland einkommensteuerpflichtig ist (§ 180 Abs . 3 Nr . 1 AO);

ƒ es sich um einen Fall von »geringer Bedeutung« handelt, bei dem die Höhe des festgestellten Be­

trags und die Aufteilung feststehen (§ 180 Abs . 3 Nr . 2 AO) . Ein solcher liegt insbesondere dann vor, wenn Ehepartner, die zusammen veranlagt werden können, eine Grundstücksgemeinschaft bilden (R 26b Abs . 2 EStR);

ƒ die Wohnungen in einem Zwei­ oder Mehrfamilienhaus jeweils von den einzelnen Miteigentü­

mern genutzt werden .

»

In diesen Ausnahmefällen müssen die einzelnen Miteigentümer nur ihre persönliche Steuer- erklärung abgeben . Darin können sie den gemeinschaftlichen Haus­ und Grundbesitz unmittelbar berücksichtigen .

Wichtig: Die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung wird heute nicht mehr in Papierform von den Finanzämtern angenommen. Sie müssen diese Erklärung in digitaler Form übermitteln. Dazu steht Ihnen von der Finanzverwaltung das Programm ELSTER zur Verfügung.

Dieses können Sie sich auf den Seiten der Finanzverwaltung kostenlos herunterladen. Die Soft- ware ELSTERFormular enthält die Formularvordrucke ohne weitere Erläuterungen. Möchten Sie mit dieser Software arbeiten, finden Sie auf den folgenden Seiten detaillierte Erläuterungen, wo welche Angaben in den Steuerformularen zu machen sind.

Alternativ können Sie die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung auch mit un- serem Steuererklärungsprogramm »SteuerSparErklärung« erstellen. Hierbei erhalten Sie eine zusätzliche Erläuterung und Führung bei der Erstellung der Erklärung, wie Sie es bereits von der Einkommensteuererklärung gewohnt sind. Bitte beachten Sie, dass für die Übermittlung der Fest- stellungserklärung ein ELSTER-Zertifikat notwendig ist, mit dem Sie sich gegenüber der Finanz- verwaltung authentifizieren können.

5.2 Diese Formulare brauchen Sie

Für eine »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkom­

mensbesteuerung und die Förderung des Wohneigentums« benötigen Sie diese Formulare:

Formular Verwendungszweck des Formulars

Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkommens- besteuerung und die Eigenheimzulage (Vordruck ESt 1 B)

Dieses Formular dient als Deckblatt für die Steuer erklärung und nimmt allgemeine Angaben zu Ihrer Grundstücksgemeinschaft auf.

Anlage V zur Feststellungserklärung Dieses Formular dient der Berechnung der Ein- künfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie benötigen es, wenn Sie das Gebäude (teilweise) vermieten.

Anlage FB zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens- besteuerung und die Eigenheimzulage

In diesem Formular machen Sie Angaben zu den einzelnen Miteigentümern.

Anlage FE 1 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens- besteuerung

Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Ein- künfte aus Vermietung und Verpachtung auf die einzelnen Miteigentümer.

Anlage FE 3 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens- besteuerung und die Eigenheimzulage

Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Ab- zugsbeträge oder Zulagen für selbst genutztes Wohneigentum auf die einzelnen Miteigentümer.

Damit Sie alle Formulare ohne Probleme ausfüllen können, erläutern wir die wichtigsten Punkte der einzelnen Vordrucke . Als besonderen Service finden Sie im Anhang die Originalformulare, die wir anhand eines Beispiels für Sie ausgefüllt haben . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Praxisbeispiel:

Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft« .

5.2.1 Vordruck ESt 1 B: Ausfüllhilfe

Der Vordruck ESt 1 B dient als Deckblatt . Da dieses Formular von der Finanzverwaltung nicht spe­

ziell für gemeinschaftlichen Haus­ und Grundbesitz entworfen wurde, sind einzelne Zeilen für Sie ohne Bedeutung . Wir erläutern daher nur die Teile des Formulars, die Sie betreffen .

Vorderseite

Zeilen 1 und 2: In der Kopfzeile müssen Sie das Finanzamt eintragen, in dessen Bezirk sich das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung befindet . Außerdem geben Sie die vom Finanz­

amt zugeteilte Steuernummer der Eigentümergemeinschaft an .

Wichtig: Es handelt sich hier nicht um Ihre persönliche Steuernummer oder um die eines an- deren Miteigentümers, sondern um eine eigene Steuernummer der Eigentümergemeinschaft.

Wenn das Finanzamt Ihrer Eigentümergemeinschaft noch keine Steuernummer zugeteilt hat, tra- gen Sie in dieses Feld einfach ein: »neu« oder »bisher ohne«.

Zeilen 4 bis 6: Tragen Sie eine Bezeichnung für Ihre Eigentümergemeinschaft ein. Am einfachsten ist es, die Eigentümergemeinschaft nach den einzelnen Miteigentümern zu benennen, also zum Bei- spiel »Eigentümergemeinschaft Müller-Meyer-Schulze«. Sie können Ihre Eigentümergemeinschaft aber auch anders nennen.

Zeilen 7 bis 9: Als Anschrift der Gemeinschaft geben Sie den Ort, die Straße und die Hausnummer des in Miteigentum stehenden Grundstückes, Hauses oder der Eigentumswohnung an.

Zeilen 10 und 11: Hier werden Sie in der Regel »Gesellschaft bürgerlichen Rechts« (GbR) eintragen, da eine Eigentümergemeinschaft normalerweise in dieser Rechtsform geführt wird. Sie können aber auch Eigentümer-, Grundstücks-, Haus-, Wohnungs- oder Erbengemeinschaft schreiben, wenn es sich um eine solche handelt.

Je nachdem, wie der Haus- und Grundbesitz genutzt wird, geben Sie als Art der Tätigkeit entweder Vermietung oder Eigennutzung oder beides an.

Zeile 12: Bei Grundstückgemeinschaften geben Sie zusätzlich den Ort der Verwaltung an. Das ist die Anschrift, an die Post für die Gesellschaft geht. In der Regel ist das die Anschrift eines Mitgesellschaf- ters, der sich vorrangig um das Objekt kümmert.

Zeilen 19 bis 24: Da der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung nicht jedem Miteigentümer einzeln zugestellt wird, müssen Sie einen Empfangsbevollmächtigten benennen.

Ihm wird der Bescheid zugestellt. Sie sollten auf jeden Fall eine zuverlässige Person als Empfangsbe- vollmächtigten auswählen, die den Bescheid sofort an alle Beteiligten weiterleitet, damit Sie gegebe- nenfalls fristgerecht Einspruch einlegen können. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft«.

Rückseite

Zeile 32: Bei Änderungen der Beteiligungsverhältnisse im Feststellungszeitraum geben Sie an, wie die Einkünfte zeitanteilig aufzuteilen sind. Feststellungszeitraum ist meist das Kalenderjahr, für das Sie eine Steuererklärung abgeben.

Zeile 37: Hier tragen Sie bei Grundstücksgesellschaften eine »1« ein.

Vergessen Sie nicht, das Formular zu datieren und zu unterschreiben.

5.2.2 Anlage V zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

Um zu kennzeichnen, dass diese Anlage zur gesonderten und einheitlichen Feststellung eingereicht wird, müssen Sie das Kästchen »[ ] zur Feststellungserklärung« auf der ersten Seite oben rechts an- kreuzen.

Die Anlage V wird so ausgefüllt, als ob der gemeinschaftliche Haus- und Grundbesitz einem einzel- nen Alleineigentümer gehören würde.

Vorderseite

Zeile 3: Sollten Sie aus mehreren Häusern oder Eigentumswohnungen Vermietungseinkünfte er- zielen, müssen Sie für jedes Haus und jede Eigentumswohnung eine eigene Anlage V ausfüllen. Die einzelnen Anlagen V werden dann durchnummeriert (lfd. Nr. der Anlage).

In den weißen Kästchen werden nur volle Euro-Beträge eingetragen. Sie können deshalb die Einnah- men zu Ihren Gunsten ab- und die Werbungskosten zu Ihren Gunsten aufrunden.

Zeile 8: Wenn Sie eine Wohnung im vermieteten Gebäude selbst nutzen oder unentgeltlich überlas- sen, müssen Sie nur die Wohnfläche dieser Wohnung eintragen. 

Davon betroffen sind viele Eigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses, die nur für den ver- mieteten Teil Werbungskosten absetzen dürfen. Sollten Sie zum Beispiel beide Wohnungen eines Zweifamilienhauses selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen, dann brauchen Sie die Anlage V nicht auszufüllen.

Zeilen 12 und 14: Sollten Sie einem Angehörigen eine Wohnung verbilligt vermieten, dann müssen Sie die Mieteinnahmen und die erhaltenen Umlagen hierfür jeweils in einer eigenen Zeile eintragen.

Zeile 25 bis 27: Sind Sie an einem vermieteten Objekt nur beteiligt, etwa durch eine Erbengemein- schaft, werden die Einnahmen und Ausgaben für dieses Objekt »gesondert und einheitlich« festge- stellt. Ihren Anteil tragen Sie dann unter »Anteile an Einkünften« ein. Nur Ehepaare, die gemeinsam ein Objekt besitzen und die zusammen veranlagt werden, können eine einzige Anlage V für dieses Objekt ausfüllen.

Rückseite

Zeilen 33 bis 51: Hier müssen Sie Ihre Werbungskosten aufteilen. Das ist notwendig, wenn Sie einen Teil der Immobilie zu Wohnzwecken oder beruflichen/gewerblichen Zwecken selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen. Dann sind die Aufwendungen, die auf den selbst genutzten/unent- geltlichen überlassenen Gebäudeteil entfallen, nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Ver- pachtung abzugsfähig. Sie müssen deshalb von den Aufwendungen getrennt werden, die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen und Werbungskosten sind.

Ermitteln Sie zunächst die Gesamtbeträge der einzelnen Werbungskosten (Spalte 1). Einige Aufwen- dungen können direkt zugeordnet werden (Spalte 2). Alle übrigen Aufwendungen müssen aufge- teilt werden (z. B. Kosten einer Dachreparatur). Am einfachsten ist die Aufteilung nach der Wohn- fläche. Den Prozentsatz der nicht abzugsfähigen Kosten tragen Sie in Spalte 3 ein. In die Spalte 4 tragen Sie den Betrag ein, der auf den vermieteten Teil entfällt.

Manchmal ist zusätzlich noch eine Aufteilung einzelner Werbungskosten (z. B. Schuldzinsen) auf die Kalendermonate notwendig, zum Beispiel wenn eine Wohnung zunächst in den ersten sechs Mona- ten selbst genutzt und erst danach vermietet wurde.

Das müssen Miteigentümer zusätzlich beachten

In die Anlage V tragen Sie nur diejenigen Einnahmen und Ausgaben ein, die die Grundstücks- gemeinschaft insgesamt betreffen.

Dagegen werden Einnahmen und Aufwendungen, die nur einzelne Miteigentümer betreffen, erst in der Anlage FE 1 erfasst (z. B. ein Verwalterentgelt oder Zinsen, die ein Miteigentümer für die Finan- zierung seines Miteigentumsanteiles gezahlt hat).

5.2.3 Anlage FB zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

In dieser Anlage teilen Sie dem Finanzamt mit, wer an Ihrer Grundstücksgemeinschaft beteiligt ist, also die Namen, Anschriften und die persönlichen Steuernummern und die Identifikationsnummern der einzelnen Miteigentümer sowie die für diese zuständigen Finanzämter (Wohnsitzfinanzämter) . Zusätzlich müssen Sie bei den einzelnen Miteigentümern deren Beteiligungsquoten eintragen (z . B . 1/4 oder 1/3) .

Ordnen Sie jedem Miteigentümer eine Nummer zu . Durch diese »Nummer des Beteiligten« wird die Verbindung zur Anlage FE 1 hergestellt .

Behalten Sie auch in den Folgejahren diese Nummerierung bei . Scheidet ein Miteigentümer aus, be­

legen Sie dessen Nummer bitte nicht mehr, sondern vergeben an den neuen Miteigentümer eine neue Nummer. So ist gewährleistet, dass das Finanzamt die gespeicherten Daten weiter nutzen kann und es keine Probleme bei der Zuordnung der Einkünfte gibt .

5.2.4 Anlage FE 1 zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe

In der Anlage FE 1 verteilen Sie die von der Grundstücksgemeinschaft erzielten Einkünfte aus Ver­

mietung und Verpachtung auf die einzelnen Miteigentümer . Für Sie sind nur die Zeilen 3 bis 8 wichtig . Zeile 3: Kreuzen Sie das Kästchen »[ ] Vermietung und Verpachtung« an .

Zeile 4: Auf Seite 1 tragen Sie die gesamten Besteuerungsgrundlagen ein . Auf den nächsten Seiten gibt es für jeden Miteigentümer eine eigene Spalte, in der die Einkünfte verteilt werden . Im Feld »lfd . Nr . des Beteiligten« tragen Sie die Nummer aus der Anlage FB ein .

Wichtig: Tragen Sie hier nur die Einkünfte ein, die entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden. Bei abweichender Verteilung füllen Sie die Zeile 5 aus.

Zeile 8: Hier wird beim jeweiligen Miteigentümer der Saldo aus Einnahmen und Werbungskosten eingetragen, die nur diesem alleine zustehen (z . B . die nur einem Miteigentümer von der Gemein­

schaft gezahlte Vergütung für die Hausverwaltung, aber auch Kreditzinsen zur Finanzierung des Mit­

eigentumsanteils) . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Vergütungen an Miteigentümer und Sonderwer­

bungskosten« .

5.2.5 Anlage FE 3 zur Feststellungserklärung

Die Anlage FE 3 brauchen Sie eigentlich nicht mehr . Denn die meisten Abzugsbeträge für selbst genutztes Wohneigentum gibt es nicht mehr bzw . können nicht neu beantragt werden (z . B . 10e­

Förderung, Eigenheimzulage) . Nur wenn die Förderung noch läuft oder Sie die Förderung für Bau- denkmäler und Sanierungsgebäude nach § 10 f EStG beantragen wollen, ist die Anlage FE 3 noch von Bedeutung .