5.1 In welchen Fällen müssen Sie eine Erklärung abgeben?
Die Grundstücksgemeinschaft muss immer dann eine gesonderte Erklärung abgeben, wenn die Mit
eigentümer gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung erzielen, also wenn sie das Gebäude oder die Wohnung ganz oder teilweise vermieten .
Ausnahme: Eine solche Erklärung muss die Grundstücksgemeinschaft nicht abgeben, wenn
die Miteigentümer keine Vermietungseinkünfte erzielen;
nur einer der Miteigentümer in Deutschland einkommensteuerpflichtig ist (§ 180 Abs . 3 Nr . 1 AO);
es sich um einen Fall von »geringer Bedeutung« handelt, bei dem die Höhe des festgestellten Be
trags und die Aufteilung feststehen (§ 180 Abs . 3 Nr . 2 AO) . Ein solcher liegt insbesondere dann vor, wenn Ehepartner, die zusammen veranlagt werden können, eine Grundstücksgemeinschaft bilden (R 26b Abs . 2 EStR);
die Wohnungen in einem Zwei oder Mehrfamilienhaus jeweils von den einzelnen Miteigentü
mern genutzt werden .
»
Beispiel: In einem Zweifamilienhaus, das A und B je zur Hälfte gehört, wird die eine Woh-nung ausschließlich von A und die andere WohWoh-nung ausschließlich von B bewohnt.In diesen Ausnahmefällen müssen die einzelnen Miteigentümer nur ihre persönliche Steuer-erklärung abgeben . Darin können sie den gemeinschaftlichen Haus und Grundbesitz unmittelbar berücksichtigen .
Wichtig: Die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung wird heute nicht mehr in Papierform von den Finanzämtern angenommen. Sie müssen diese Erklärung in digitaler Form übermitteln. Dazu steht Ihnen von der Finanzverwaltung das Programm ELSTER zur Verfügung.
Dieses können Sie sich auf den Seiten der Finanzverwaltung kostenlos herunterladen. Die Soft-ware ELSTERFormular enthält die Formularvordrucke ohne weitere Erläuterungen. Möchten Sie mit dieser Software arbeiten, finden Sie auf den folgenden Seiten detaillierte Erläuterungen, wo welche Angaben in den Steuerformularen zu machen sind.
Alternativ können Sie die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung auch mit un-serem Steuererklärungsprogramm »SteuerSparErklärung« erstellen. Hierbei erhalten Sie eine zusätzliche Erläuterung und Führung bei der Erstellung der Erklärung, wie Sie es bereits von der Einkommensteuererklärung gewohnt sind. Bitte beachten Sie, dass für die Übermittlung der Fest-stellungserklärung ein ELSTER-Zertifikat notwendig ist, mit dem Sie sich gegenüber der Finanz-verwaltung authentifizieren können.
5.2 Diese Formulare brauchen Sie
Für eine »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkom
mensbesteuerung und die Förderung des Wohneigentums« benötigen Sie diese Formulare:
Formular Verwendungszweck des Formulars
Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Grundlagen für die Einkommens-besteuerung und die Eigenheimzulage (Vordruck ESt 1 B)
Dieses Formular dient als Deckblatt für die Steuer erklärung und nimmt allgemeine Angaben zu Ihrer Grundstücksgemeinschaft auf.
Anlage V zur Feststellungserklärung Dieses Formular dient der Berechnung der Ein-künfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie benötigen es, wenn Sie das Gebäude (teilweise) vermieten.
Anlage FB zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens-besteuerung und die Eigenheimzulage
In diesem Formular machen Sie Angaben zu den einzelnen Miteigentümern.
Anlage FE 1 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens-besteuerung
Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Ein-künfte aus Vermietung und Verpachtung auf die einzelnen Miteigentümer.
Anlage FE 3 zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommens-besteuerung und die Eigenheimzulage
Mithilfe dieses Formulars verteilen Sie die Ab-zugsbeträge oder Zulagen für selbst genutztes Wohneigentum auf die einzelnen Miteigentümer.
Damit Sie alle Formulare ohne Probleme ausfüllen können, erläutern wir die wichtigsten Punkte der einzelnen Vordrucke . Als besonderen Service finden Sie im Anhang die Originalformulare, die wir anhand eines Beispiels für Sie ausgefüllt haben . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Praxisbeispiel:
Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft« .
5.2.1 Vordruck ESt 1 B: Ausfüllhilfe
Der Vordruck ESt 1 B dient als Deckblatt . Da dieses Formular von der Finanzverwaltung nicht spe
ziell für gemeinschaftlichen Haus und Grundbesitz entworfen wurde, sind einzelne Zeilen für Sie ohne Bedeutung . Wir erläutern daher nur die Teile des Formulars, die Sie betreffen .
Vorderseite
Zeilen 1 und 2: In der Kopfzeile müssen Sie das Finanzamt eintragen, in dessen Bezirk sich das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung befindet . Außerdem geben Sie die vom Finanz
amt zugeteilte Steuernummer der Eigentümergemeinschaft an .
Wichtig: Es handelt sich hier nicht um Ihre persönliche Steuernummer oder um die eines an-deren Miteigentümers, sondern um eine eigene Steuernummer der Eigentümergemeinschaft.
Wenn das Finanzamt Ihrer Eigentümergemeinschaft noch keine Steuernummer zugeteilt hat, tra-gen Sie in dieses Feld einfach ein: »neu« oder »bisher ohne«.
Zeilen 4 bis 6: Tragen Sie eine Bezeichnung für Ihre Eigentümergemeinschaft ein. Am einfachsten ist es, die Eigentümergemeinschaft nach den einzelnen Miteigentümern zu benennen, also zum Bei-spiel »Eigentümergemeinschaft Müller-Meyer-Schulze«. Sie können Ihre Eigentümergemeinschaft aber auch anders nennen.
Zeilen 7 bis 9: Als Anschrift der Gemeinschaft geben Sie den Ort, die Straße und die Hausnummer des in Miteigentum stehenden Grundstückes, Hauses oder der Eigentumswohnung an.
Zeilen 10 und 11: Hier werden Sie in der Regel »Gesellschaft bürgerlichen Rechts« (GbR) eintragen, da eine Eigentümergemeinschaft normalerweise in dieser Rechtsform geführt wird. Sie können aber auch Eigentümer-, Grundstücks-, Haus-, Wohnungs- oder Erbengemeinschaft schreiben, wenn es sich um eine solche handelt.
Je nachdem, wie der Haus- und Grundbesitz genutzt wird, geben Sie als Art der Tätigkeit entweder Vermietung oder Eigennutzung oder beides an.
Zeile 12: Bei Grundstückgemeinschaften geben Sie zusätzlich den Ort der Verwaltung an. Das ist die Anschrift, an die Post für die Gesellschaft geht. In der Regel ist das die Anschrift eines Mitgesellschaf-ters, der sich vorrangig um das Objekt kümmert.
Zeilen 19 bis 24: Da der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung nicht jedem Miteigentümer einzeln zugestellt wird, müssen Sie einen Empfangsbevollmächtigten benennen.
Ihm wird der Bescheid zugestellt. Sie sollten auf jeden Fall eine zuverlässige Person als Empfangsbe-vollmächtigten auswählen, die den Bescheid sofort an alle Beteiligten weiterleitet, damit Sie gegebe-nenfalls fristgerecht Einspruch einlegen können. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Der Bescheid der Grundstücksgemeinschaft«.
Rückseite
Zeile 32: Bei Änderungen der Beteiligungsverhältnisse im Feststellungszeitraum geben Sie an, wie die Einkünfte zeitanteilig aufzuteilen sind. Feststellungszeitraum ist meist das Kalenderjahr, für das Sie eine Steuererklärung abgeben.
Zeile 37: Hier tragen Sie bei Grundstücksgesellschaften eine »1« ein.
Vergessen Sie nicht, das Formular zu datieren und zu unterschreiben.
5.2.2 Anlage V zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe
Um zu kennzeichnen, dass diese Anlage zur gesonderten und einheitlichen Feststellung eingereicht wird, müssen Sie das Kästchen »[ ] zur Feststellungserklärung« auf der ersten Seite oben rechts an-kreuzen.
Die Anlage V wird so ausgefüllt, als ob der gemeinschaftliche Haus- und Grundbesitz einem einzel-nen Alleineigentümer gehören würde.
Vorderseite
Zeile 3: Sollten Sie aus mehreren Häusern oder Eigentumswohnungen Vermietungseinkünfte er-zielen, müssen Sie für jedes Haus und jede Eigentumswohnung eine eigene Anlage V ausfüllen. Die einzelnen Anlagen V werden dann durchnummeriert (lfd. Nr. der Anlage).
In den weißen Kästchen werden nur volle Euro-Beträge eingetragen. Sie können deshalb die Einnah-men zu Ihren Gunsten ab- und die Werbungskosten zu Ihren Gunsten aufrunden.
Zeile 8: Wenn Sie eine Wohnung im vermieteten Gebäude selbst nutzen oder unentgeltlich überlas-sen, müssen Sie nur die Wohnfläche dieser Wohnung eintragen.
Davon betroffen sind viele Eigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses, die nur für den ver-mieteten Teil Werbungskosten absetzen dürfen. Sollten Sie zum Beispiel beide Wohnungen eines Zweifamilienhauses selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen, dann brauchen Sie die Anlage V nicht auszufüllen.
Zeilen 12 und 14: Sollten Sie einem Angehörigen eine Wohnung verbilligt vermieten, dann müssen Sie die Mieteinnahmen und die erhaltenen Umlagen hierfür jeweils in einer eigenen Zeile eintragen.
Zeile 25 bis 27: Sind Sie an einem vermieteten Objekt nur beteiligt, etwa durch eine Erbengemein-schaft, werden die Einnahmen und Ausgaben für dieses Objekt »gesondert und einheitlich« festge-stellt. Ihren Anteil tragen Sie dann unter »Anteile an Einkünften« ein. Nur Ehepaare, die gemeinsam ein Objekt besitzen und die zusammen veranlagt werden, können eine einzige Anlage V für dieses Objekt ausfüllen.
Rückseite
Zeilen 33 bis 51: Hier müssen Sie Ihre Werbungskosten aufteilen. Das ist notwendig, wenn Sie einen Teil der Immobilie zu Wohnzwecken oder beruflichen/gewerblichen Zwecken selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen. Dann sind die Aufwendungen, die auf den selbst genutzten/unent-geltlichen überlassenen Gebäudeteil entfallen, nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Ver-pachtung abzugsfähig. Sie müssen deshalb von den Aufwendungen getrennt werden, die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen und Werbungskosten sind.
Ermitteln Sie zunächst die Gesamtbeträge der einzelnen Werbungskosten (Spalte 1). Einige Aufwen-dungen können direkt zugeordnet werden (Spalte 2). Alle übrigen AufwenAufwen-dungen müssen aufge-teilt werden (z. B. Kosten einer Dachreparatur). Am einfachsten ist die Aufteilung nach der Wohn-fläche. Den Prozentsatz der nicht abzugsfähigen Kosten tragen Sie in Spalte 3 ein. In die Spalte 4 tragen Sie den Betrag ein, der auf den vermieteten Teil entfällt.
Manchmal ist zusätzlich noch eine Aufteilung einzelner Werbungskosten (z. B. Schuldzinsen) auf die Kalendermonate notwendig, zum Beispiel wenn eine Wohnung zunächst in den ersten sechs Mona-ten selbst genutzt und erst danach vermietet wurde.
Das müssen Miteigentümer zusätzlich beachten
In die Anlage V tragen Sie nur diejenigen Einnahmen und Ausgaben ein, die die Grundstücks-gemeinschaft insgesamt betreffen.
Dagegen werden Einnahmen und Aufwendungen, die nur einzelne Miteigentümer betreffen, erst in der Anlage FE 1 erfasst (z. B. ein Verwalterentgelt oder Zinsen, die ein Miteigentümer für die Finan-zierung seines Miteigentumsanteiles gezahlt hat).
5.2.3 Anlage FB zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe
In dieser Anlage teilen Sie dem Finanzamt mit, wer an Ihrer Grundstücksgemeinschaft beteiligt ist, also die Namen, Anschriften und die persönlichen Steuernummern und die Identifikationsnummern der einzelnen Miteigentümer sowie die für diese zuständigen Finanzämter (Wohnsitzfinanzämter) . Zusätzlich müssen Sie bei den einzelnen Miteigentümern deren Beteiligungsquoten eintragen (z . B . 1/4 oder 1/3) .
Ordnen Sie jedem Miteigentümer eine Nummer zu . Durch diese »Nummer des Beteiligten« wird die Verbindung zur Anlage FE 1 hergestellt .
Behalten Sie auch in den Folgejahren diese Nummerierung bei . Scheidet ein Miteigentümer aus, be
legen Sie dessen Nummer bitte nicht mehr, sondern vergeben an den neuen Miteigentümer eine neue Nummer. So ist gewährleistet, dass das Finanzamt die gespeicherten Daten weiter nutzen kann und es keine Probleme bei der Zuordnung der Einkünfte gibt .
5.2.4 Anlage FE 1 zur Feststellungserklärung: Ausfüllhilfe
In der Anlage FE 1 verteilen Sie die von der Grundstücksgemeinschaft erzielten Einkünfte aus Ver
mietung und Verpachtung auf die einzelnen Miteigentümer . Für Sie sind nur die Zeilen 3 bis 8 wichtig . Zeile 3: Kreuzen Sie das Kästchen »[ ] Vermietung und Verpachtung« an .
Zeile 4: Auf Seite 1 tragen Sie die gesamten Besteuerungsgrundlagen ein . Auf den nächsten Seiten gibt es für jeden Miteigentümer eine eigene Spalte, in der die Einkünfte verteilt werden . Im Feld »lfd . Nr . des Beteiligten« tragen Sie die Nummer aus der Anlage FB ein .
Wichtig: Tragen Sie hier nur die Einkünfte ein, die entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden. Bei abweichender Verteilung füllen Sie die Zeile 5 aus.
Zeile 8: Hier wird beim jeweiligen Miteigentümer der Saldo aus Einnahmen und Werbungskosten eingetragen, die nur diesem alleine zustehen (z . B . die nur einem Miteigentümer von der Gemein
schaft gezahlte Vergütung für die Hausverwaltung, aber auch Kreditzinsen zur Finanzierung des Mit
eigentumsanteils) . Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Vergütungen an Miteigentümer und Sonderwer
bungskosten« .
5.2.5 Anlage FE 3 zur Feststellungserklärung
Die Anlage FE 3 brauchen Sie eigentlich nicht mehr . Denn die meisten Abzugsbeträge für selbst genutztes Wohneigentum gibt es nicht mehr bzw . können nicht neu beantragt werden (z . B . 10e
Förderung, Eigenheimzulage) . Nur wenn die Förderung noch läuft oder Sie die Förderung für Bau-denkmäler und Sanierungsgebäude nach § 10 f EStG beantragen wollen, ist die Anlage FE 3 noch von Bedeutung .
5.3 Bei welchem Finanzamt geben Sie die Erklärung ab?
Die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung müssen Sie bei dem Finanzamt abge
ben, von dessen Bezirk die Verwaltung der Einkünfte oder der Immobilie ausgeht (Feststellungs-finanzamt nach § 18 Abs . 1 Nr . 4 AO) .
Verwaltet die Eigentümergemeinschaft nur ein einziges Grundstück, wird davon ausgegangen, dass die Verwaltung an dem Ort stattfindet, an dem sich das Grundstück befindet . Daher ist in diesem Fall das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt . Ausnahme: Das Grundstück wird an einem anderen Ort verwaltet und Sie legen dies dem Finanzamt gegenüber schlüssig dar .