Archiv "Immobilien: Kommt jetzt die große Baisse?" (21.10.1994)

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des niedrigen Beitrags in der Tat recht beeindruckend er- scheint. Genaues Nachrech- nen dieser auf den ersten Blick durchaus attraktiven Summen belegt jedoch, daß die Versicherung eine pro- gnostizierte Rendite von ge- rade eben 2,67 Prozent ab- wirft, mithin nicht einmal als Inflationssschutz taugt. Mit zunehmendem Eintrittsalter wird die Rendite nochmals niedriger, und wegen der niedrigeren Lebenserwartung müssen Männer ohnehin mit einer ungünstigeren Ertrags- entwicklung rechnen.

Eine optisch günstige Ab- laufleistung versuchen die Gesellschaften oftmals da- durch zu erreichen, daß eine überdurchschnittlich lange Laufzeit gewählt wird. Bei einem Eintrittsalter von 51 Jahren wird potentiellen Kunden von der Quelle-Ver-

sicherung gerne eine 30jähri- ge Police offeriert. Aus 1 DM Tagesbeitrag wird dann eine prognostizierte - im übrigen aber keineswegs ga- rantierte - Ablaufleistung von 18 667 DM, die der An- leger zu seinem 81. Geburts- tag erhält. Auch hier liegt die Rendite nur bei mageren 3,42 Prozent. Nicht umsonst weist Quelle - allerdings dünngedruckt neben dem fettgedruckten Hinweis auf die „garantierte Aufnahme"

- darauf hin, daß „für diese Versicherung bei hohem Ein- trittsalter Beiträge zu bezah- len sind, die in ihrem Ge- samtbetrag die versicherte Leistung übersteigen kön- nen". Es kann also vorkom- men, daß der Versicherte letztlich mehr einbezahlt, als er oder seine Erben eines Ta- ges von der Gesellschaft er- halten werden.

Verbunden sind die Seni- orentarife noch mit weiteren Einschränkungen: Bei Tod innerhalb der ersten drei Vertragsjahre erhalten die Erben nicht die Versiche- rungssumme, sondern ledig- lich die bis dahin eingezahl- ten Beiträge - allerdings oh- ne Zins oder Zinseszins - zurückerstattet. Lediglich bei Unfalltod erfolgen die übli- chen Leistungen, sofern der Unfall zweifelsfrei nicht auf ein körperliches Gebrechen des Versicherten zurückzu- führen ist.

Alternativen prüfen

Damit wird deutlich: Eine Senioren-Versicherung kann allenfalls dann interessant sein, wenn ein schwerkran- ker Versicherter mit seinem

Ableben in absehbarer Zeit, frühestens aber nach drei Jahren nach Vertragsab- schluß rechnet oder wenn ei- ne Gesellschaft ein beson- ders günstiges Preis-Lei- stungsverhältnis bietet. In al- len anderen Fällen sollten Alternativen geprüft werden:

Wird beispielsweise die Ge- sundheitsprüfung bestanden, kann zur Geldanlage auch ei- ne klassische Kapital-Le- bensversicherung abge- schlossen werden. Höhere, aber ebenso steuerfreie Er- träge lassen sich auch mit ei- ner privaten Rentenversiche- rung erzielen, bei der das To- desfall-Risiko nicht abgesi- chert ist. Spielen steuerliche Kriterien schließlich nur eine untergeordnete Rolle, kom- men auch Sparpläne der Banken oder Investment- Ansparpläne in Betracht.

Peter Jobst

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Der Immobilienboom der vergangenen Jahre ist zu En- de gegangen. Die Preisstei- gerungen halten sich in sehr engen Grenzen, in einigen Bereichen sind Preisrück- nahmen zu beobachten. Ver- schiedene Medien prognosti- zieren den „großen Crash", der den Immobilienmarkt heimsuchen könnte.

Betrachtet man die jüng- sten Marktübersichten des Rings Deutscher Makler (RDM), liegen die Crashge- fahren allerdings noch in weiter Ferne. Nach Preisstei- gerungen von 9 bzw. 15 Pro- zent in den vergangenen bei- den Jahren liegt der Preisan- stieg für Grundstücke in nor- malen Wohnlagen derzeit bei

„nur" noch 5,4 Prozent (durchschnittlich + 470 DM/

qm) und in guten Wohnlagen bei 4,8 Prozent (durch- schnittlich + 650 DM/qm).

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Spitzenlagen ist ein leichter Preisrückgang festzustellen.

Hingegen zogen die Ver- kaufserlöse für mittlere La- gen nochmals um durch- schnittlich 4 Prozent an.

Nachlassender Preisanstieg

Auch bei den Wohnungs- mieten hat sich der Preisan- stieg der vergangenen Jahre deutlich verlangsamt. Wäh- rend zwischen 1988 und 1992 bei Neuvermietungen Preis- steigerungen von 10 Prozent und mehr durchaus die Re- gel waren, liegt der Anstieg jetzt nur noch zwischen 0,4 und 4,1 Prozent. Die größten Mietsteigerungen sind bei Altbauwohnungen mit einfa- chem Wohnwert (4,1 Pro- zent) festzustellen. Hingegen recherchierte der RDM für Objekte mit mittlerem

Wohnwert eine Steigerung um durchschnittlich 2,9 Pro- zent und bei solchen mit ho- hem Wohnwert sogar nur noch um 1,8 Prozent. Für Neubauwohnungen ist bei Erstbezug sogar ein leichter Mietrückgang von 0,4 bis 2,0 Prozent festzustellen.

Mehrere Gründe spre- chen derzeit dafür, daß in den kommenden beiden Jah- ren — ähnlich wie 1972/74 und 1983/85 — Preisrückgän- ge wahrscheinlicher sind als weitere Steigerungen. So werden 1994 rund 525 000 neue Wohnungen fertigge- stellt, mithin etwa eine Woh- nung pro Minute. Dies ist mehr als das 2,5fache der Fertigstellungsquote von 1987 und nahezu genauso viel wie 1993. Grund dafür war die spürbare Konjunk- turbelebung Ende der achtzi- ger Jahre: Da der Wohnungs- bau lange Vorlaufzeiten hat, wirkt sich eine Wirtschafts- belebung erst mit mehreren Jahren Verspätung auf die Fertigstellungsquote aus.

Entsprechend sollte die der- zeit schlechte Wirtschaftsla- ge in den kommenden Jah- ren zu rückläufigen Fertig- stellungszahlen führen. Auch die Nachfrage nach Ge- braucht-Immobilien dürfte entsprechend zurückgehen.

Belastend werden sich auch die fortschreitenden Einschränkungen steuerli- cher Vorteile auswirken (vgl.

Beitrag „Immobilien: Neue Regelungen schmälern Steuerersparnis").

Nicht zu übersehen ist auch das steigende Zinsni- veau: Zwar hatten Analysten zu Jahresbeginn noch damit gerechnet, daß die bundes- deutschen Zinsen ihre Tal- fahrt fortsetzen. Tatsächlich sind die Renditen für Anlei- hen und damit auch die Hy- pothekenzinsen mittlerweile

Kommt jetzt die große Baisse?

A-2888 (102) Deutsches Ärzteblatt 91, Heft 42, 21. Oktober 1994

Preissteigerungen wie in den vergangenen Jahren wird es am Immobilien markt zunächst vermutlich nicht mehr geben. Anlageexperten machen je doch einen weiteren Trend am Immobilienmarkt aus: Nach dem Zusammen brach des Immobilienunternehmens Schneider werden Kreditnehmer nun strenger unter die Lupe genommen. Karikatur: Ute Helmbold

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wieder um rund 1,5 Prozent- punkte gestiegen. Je höher jedoch der Zins, um so teurer wird der Immobilienkauf, und um so zurückhaltender werden Investoren.

Schließlich spielen auch die Zukunftserwartungen am Immobilienmarkt stets eine entscheidende Rolle. Auch hier ist die Stimmung derzeit eher getrübt: Erwartet wer- den allenfalls stagnierende, möglicherweise leicht fallen- de Preise, so daß sich Anle- ger kaum stärker am Immo- bilienmarkt engagieren.

Auch die Inflationsrate ist derzeit so niedrig, daß ein schnelles Handeln kaum sinnvoll erscheint.

Dies bedeutet: Für Eigen- nutzer kann es durchaus noch sinnvoll sein, vor Ende 1994 eine Neubau-Immobilie zu erwerben, gilt dann doch noch der Schuldzinsenabzug

(3 Jahre lang jeweils bis zu 12 000 DM). In allen anderen Fällen ist jedoch keine Eile angesagt. Vielmehr kann in aller Ruhe nach Objekten

mit attraktivem Preis/Lei- stungsverhältnis gesucht wer- den. Zu unterscheiden ist da- bei zwischen Alt- und Neu- bau: Altbauten bieten zwar

keine derart hohen Ab- schreibungen wie Neu-Ob- jekte, dafür sind sie jedoch oftmals erheblich preisgün- stiger als gerade fertiggestell- te Immobilien. Zu achten ist lediglich darauf, daß sich der Renovierungs- bzw. Sanie- rungsbedarf in angemesse- nen finanziellen Dimensio- nen bewegt. Peter Jobst

Abschreibung

Eine Frau ließ auf einem Grundstück, das ihr selbst und ihrer Tochter je zur Hälfte gehört, ein Haus bau- en, in dem sie wohnt. In die- sem Fall kann sie die Ab- schreibung nach § 10 e EStG auch dann nur zur Hälfte be- anspruchen, wenn sie das Haus allein finanziert hat (BFH, X R 40/91). WB

Finanzfehler, die im Laufe des Lebens auftreten können.

Typischerweise entwickeln sich die Finanzen eines Unternehmers/Freiberuflers etwa wie folgt:

• Gründung des Unternehmens/

der Praxis, erste Darlehen

• Kauf der privaten Immobilie

• Kauf vermieteter Immobilien

• Vermögensanlagen/

Steuersparmodelle

Die

Erfahrung aus unseren Gutachten zeigt, daß sich bei den meisten Freiberuflern und Unterneh- mern im Laufe der Zeit Finanzfehler einschleichen,

der privaten Immobiliendarlehen über 30 Jahre, Tilgung der Unternehmensdar- lehen über 10 Jahre, was steuerlich ungünstig

ist, da man gewerbliche Schuldzinsen von den Steuern absetzen kann, private Schuldzinsen aber aus versteuertem Einkommen bezahlen muß. Sinn- voll wäre es demnach, gewerbliche Schulden erst dann zu tilgen, wenn man privat schuldenfrei ist, soweit möglich.

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Deutsches Ärzteblatt 91, Heft 42, 21. Oktober 1994 (103) A^-2889