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öglich wurde der Ab- satzerfolg der ge- schlossenen Immobili- enfonds durch eine Art End- zeit-Sonderkonjunktur. Denn das Fördergebietsgesetz für die neuen Bundesländer, mit Sonderabschreibungen von 50 Prozent in den ersten fünf Jahren, lief in seiner ur- sprünglichen Form zum 31.Dezember 1996 aus. Und aus lauter Panik, daß nach der Jahreswende die Steuervor- teile erheblich magerer aus- fallen würden, zeichneten die steuerverdrossenen Bundes- bürger wie nie zuvor Anteile an geschlossenen Immobili- enfonds. Die Angst, daß es
von 1997 an nicht mehr viel beim Fiskus zu holen gibt, wurde freilich von den An- bietern durch die Werbung kräftig geschürt.
Dabei zeigen sich die Anle- ger beinahe blind für die Krise am Immobilienmarkt. Selbst Büro-Leerstandsraten von 7,7 Prozent in Berlin, 7,6 Prozent in Frankfurt, 7,8 Prozent in Düsseldorf und mehr als 30 Prozent in Leipzig haben dem Run in geschlossene Immobili- enfonds keinen Abbruch ge- tan. Der Steuerspartrieb der Bundesbürger war wieder ein- mal stärker. Und die Branche hofft bereits darauf, daß sich die Endzeitkonjunktur in den
A-766 (74) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 12, 21. März 1997
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Geschlossene Immobilienfonds
Abschreibungen bis ins Jahr 2000 retten
Das massive Werbetrommelfeuer der Initiatoren geschlossener Im- mobilienfonds hat sich gelohnt. Das Jahr 1996 brachte mit fast 12 Milliarden DM Eigenkapital einen neuen Plazierungsrekord. Viele Anbieter konnten ihren Absatz um mehr als 50 Prozent erhöhen.
Die gesamte Branche steigerte den Absatz um mehr als ein Drittel.
In den westdeutschen Großstädten hat sich die Preisentwicklung bei Einfami- lienhäusern zum Jahresende 1996 stabilisiert, nachdem die Preise im Vorjahr um 2,5 bis drei Prozent nachgaben. Aufgrund der für 1997 zu erwartenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsimpulse rechnet der Ring Deutscher Makler in diesem Jahr mit leicht steigenden Preisen. In den ostdeutschen Großstädten zeichnete sich schon Mitte 1996 eine Trendumkehr der Eigenheimpreise ab.
Zum Jahreswechsel lagen die Preise im Schnitt bereits um durchschnittlich sechs Prozent über dem Vorjahresniveau. Lediglich in Magdeburg wurden noch sinkende Preise beobachtet. Der in den ersten Jahren nach der Wiederverei- nigung zu beobachtende Abwärtstrend scheint insgesamt überwunden zu sein.
nächsten Jahren noch ein paar- mal wiederholt.
Stefan Loipfinger, Analyst für geschlossene Immobilien- fonds, hat die Vertriebserwar- tungen der Initiatoren erfragt.
Das Resultat: Auch für die Jahre 1997 und 1998 ist mit neuen Absatzrekorden bei den Anteilen geschlossener Immobilienfonds zu rechnen.
Denn aller Panikmache zum Trotz, daß es bald nur noch Objekte mit der auf 25 Pro- zent halbierten Sonderab- schreibung gebe, können die Initiatoren weiterhin noch genügend geschlossene Immo- bilienfonds mit 50 Prozent Sonderabschreibung anbieten.
Die Anbieter haben sich nämlich durch Anzahlungen genügend Objekte gesichert.
Die Sonderabschreibungen können anders als reguläre Abschreibungen geltend ge- macht werden, und von dieser Möglichkeit haben viele Initia-
toren Gebrauch gemacht.
Dies funktioniert so: Die In- itiatoren gründeten eine Kom- manditgesellschaft (KG), ein- zige(r) Gesellschafter war der oder waren die Initiator(en).
Die KG zahlte 1996 den ge- samten Kaufpreis der Immo- bilie, die im Laufe des Jahres 1997 fertiggestellt wird. Dies ist Bedingung dafür, daß die Sonderabschreibung auf den im voraus gezahlten Kaufpreis in Anspruch genommen wer- den kann.
Zeichnung 1997
Im Jahr 1997 bieten die In- itiatoren die KG-Anteile Ka- pitalanlegern zur Zeichnung an. Die in diesem Jahr der Ge- sellschaft beitretenden Kom- manditisten, die die Grün- dungskommanditisten erset- zen, können nun im Jahr 1997 die Sonderabschreibung gel-
tend machen. Dieses Konser- vierungs- oder Anzahlungs- modell kann die Abschreibun- gen theoretisch noch bis ins Jahr 2000 hinüberretten. Denn der Gesetzgeber hat dem In- vestor die Möglichkeit einge- räumt, die 50 Prozent Sonder- abschreibungen nach seinem Belieben auf die ersten fünf Jahre zu verteilen. Im extre- men Fall können die Sonder- abschreibungen also im fünf- ten Jahr nach der Anzahlung – das wäre im Jahr 2000 – gel- tend gemacht werden.
Einen Riegel versuchte der Gesetzgeber allerdings mit dem Jahressteuergesetz 1997 vorzuschieben. Gleich- zeitig mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 1997 wurde ein Pas- sus in das Gesetz eingebracht, daß eine Gesellschaft noch einmal zur Zahlung der Grunderwerbsteuer herange- zogen werde, wenn 95 Pro- zent der Gesellschafter aus- getauscht werden. Das be- deutet: Eine KG, bei der der Gründungskommanditist nicht mindestens fünf Pro- zent der Kommanditanteile behält, muß noch einmal Grunderwerbsteuer zahlen, diesmal allerdings nur 3,5 Prozent. Diese Neuregelung ist offenbar vor allem auf das Anzahlungsmodell gemünzt.
Ein Initiator muß also ent- weder mit mindestens fünf Prozent engagiert bleiben, oder es muß noch einmal Grunderwerbsteuer für den Kauf des Objektes gezahlt werden. Kapitalkräftige In- itiatoren mit einem Kreditin- stitut im Rücken werden viel- leicht in den sauren Apfel beißen und mit mindestens fünf Prozent beteiligt blei- ben. Damit werden aber Mit- tel gebunden, die für die Ent- wicklung weiterer Objekte nicht zur Verfügung stehen.
In Zeiten niedriger Zinsen wie im Augenblick ist dies si- cherlich leichter zu ver- schmerzen als in einer Hoch- zinsphase, aber Kosten ent- stehen durch die uner- wünschte Kapitalbindung auf jeden Fall. Sichtbar sind diese Kosten für den Anleger, wenn er mit den anderen
Kommanditisten zur Zahlung der Grunderwerbsteuer her- angezogen wird.
Ausgerechnet hat dies die
„Wert-Konzept“, ein renom- mierter Anbieter geschlosse- ner Immobilienfonds. Bei ei- nem 100-Millionen-DM-Ob- jekt mit der üblichen Fremd- kapitalfinanzierung über 50 Prozent müssen die Anleger 50 Millionen DM aufbringen.
Ein geplanter Liquiditäts- überschuß von anfänglich 2,5 Millionen DM brächte ei- ne Anfangsausschüttung von fünf Prozent. Wenn aber die 3,5prozentige Grunderwerb- steuer noch einmal gezahlt werden müßte, hätten die Anleger 53,5 Millionen DM (statt 50 Millionen) aufzu- bringen. Der Liquiditäts- überschuß würde aber unver- ändert bei 2,5 Millionen DM bleiben, die Ausschüttungs- quote würde von ursprüng- lich geplanten fünf Prozent auf 4,5 Prozent zurückgehen.
Endzeitboom
Die Zeche zahlen die An- leger, meint „Wert-Kon- zept“-Chef Hans-Peter Gip- pert. Das ist allerdings auch möglich, wenn die Initiatoren so generös sind, mit dem ge- setzlich erforderlichen Min- destanteil von fünf Prozent engagiert zu bleiben. Dann werden eben die „weichen Kosten“, die keine Substanz beinhalten, sondern durch Gebühren und Gewinnspan- ne des Initiators verursacht werden, noch ein wenig mehr aufgebläht.
Die Anzahlungsmodelle bis ins Jahr 2000 hinüberzu- retten würde allerdings bei einem Spitzensteuersatz von 39 Prozent, wie er derzeit er- wogen wird, keinen Sinn ma- chen. Steuerbegünstigte Ka- pitalanlagen im allgemeinen und Anzahlungsmodelle im besonderen rechnen sich bei einem solchen Steuersatz kaum noch. Insofern profitie- ren die Anbieter geschlosse- ner Immobilienfonds auch 1997 und 1998 vom Endzeit- boom. Aller guten Dinge sind
dann drei. A. L.
A-768 (76) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 12, 21. März 1997
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Niedrige Raten täuschen
Ein Fehler bei der Finanzierung der eigenen vier Wän- de kostet schnell ein paar tausend DM. Häuslebauer und Wohnungskäufer sollten deshalb jedes Kreditangebot gründlich prüfen, denn manche Finanzierungsmodelle sind längst nicht so günstig, wie es auf den ersten Blick scheint.
Genau hinschauen sollte man zum Beispiel bei Darlehen mit Disagio – also mit Auszahlungsabschlag. Solche Kredi- te waren früher aus Steuergründen zwar gang und gäbe.
Aber seit der Neuregelung der Eigenheimförderung im vergangenen Jahr lohnen sich diese Darlehen für die mei- sten Privatkunden nicht mehr.
Bei einem Disagio verzichtet der Kreditnehmer auf die Auszahlung von bis zu zehn Prozent seines Kredits. Dafür erhält er einen niedrigen Nominalzins. Um dennoch an die gesamte Kreditsumme zu kommen, muß er ein höheres Darlehen aufnehmen – bei einem Disagio von beispiels- weise zwei Prozent rund 306 000 statt 300 000 DM. Bis 1995 hat sich das meist gerechnet, weil der Auszahlungsverlust steuerlich geltend gemacht werden konnte. Die neue Ei- genheimförderung beschränkt den Vorkostenabzug aber auf 3 500 DM. Und diese Pauschale wird bereits durch die Notar- und Gerichtskosten aufgezehrt.
Dennoch werden weiterhin Immobilienkredite mit Dis- agio offeriert. Dabei verweisen die Anbieter gerne darauf, daß die monatliche Belastung wegen des niedrigen Nomi- nalzinses geringer ist als bei Darlehen mit voller Auszah- lung. Doch dieser Vergleich trügt. Das böse Erwachen kommt am Ende der Zinsbindungsfrist, in der Regel also nach fünf oder zehn Jahren. Dann gehen die Raten nämlich erheblich in die Höhe. Überdies sitzt man auf deutlich höhe- ren Schulden als bei einer Finanzierung ohne Disagio. PER
