Zinsbindung Zinsspanne
(anfänglicher effektiver Jahreszins) variabel
3 Jahre 5 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 10 Jahre 12 Jahre 15 Jahre
7,57 Prozent — 8,84 Prozent 7,07 Prozent — 7,87 Prozent 6,71 Prozent — 7,77 Prozent 7,18 Prozent — 7,39 Prozent 7,09 Prozent — 7,50 Prozent 6,85 Prozent — 7,65 Prozent 7,41 Prozent — 7,70 Prozent 7,45 Prozent — 7,80 Prozent Soviel kostet derzeit eine Immobilien-Finanzierung
(Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes):
Stand: Anfang Oktober 1993
Darlehenskonditionen im Überblick
GEL1r
Anlagen
S
eit einem Jahr sind die Konditionen für Bau- darlehen und Praxisfi- nanzierungen auf Talfahrt.Kostete Mitte 1992 eine 500 000 DM-Finanzierung durchschnittlich noch 4 100 DM pro Monat, so verlangen Banken und Sparkassen heu"- te gerade eben noch 3 300 DM für das geliehene Geld.
Verändert hat sich auch die inverse Zinsstruktur, nach der kurzfristige Zinsbin- dungsfristen höhere Zinszah- lungen erforderten als lang- fristige Festschreibungszei- ten: Sieht man von der varia- blen Kondition ab, die immer noch vergleichsweise teuer ist, ergibt sich zwischen den einzelnen Festschreibungs- zeiten ein leichter Anstieg.
Gegenüber der fünfjährigen Zinsbindung kostet die zehn- jährige Festlegung ein knap- pes halbes Prozent mehr.
Genaues Planen ist jetzt jedoch erforderlich, wenn man die Konditionen optimal nutzen will. Kaum noch sinn- voll erscheint zum gegenwär- tigen Zeitpunkt das Abwar-
ten: Bedingt durch die Inflati- on, klettern die Preise für die meisten Wirtschaftsgüter mindestens um drei bis vier Prozent pro Jahr. Auch gute Immobilien werden trotz der sich abzeichnenden ruhigeren Entwicklung immer noch teu- rer. Bei den Zinsen besteht zwar durchaus noch Sen- kungspotential. Doch dürfte
Finanzierung
der Rückgang nur noch sehr gering ausfallen. Der mögli- che Vorteil günstiger Kondi- tionen im Fall einer späteren Finanzierung wird mithin durch die inflationsbedingte Kostenerhöhung aufgezehrt.
Geboten ist indes ein Ver- gleich der Konditionen:
Nachdem verschiedene über- regionale Institute derzeit at- traktive Zinssätze anbieten, besteht sowohl bei der Haus- bank wie auch bei anderen Instituten vor Ort Verhand- lungsspielraum. Berech- nungsgrundlage ist dabei re- gelmäßig der „anfängliche ef- fektive Jahreszins", aber auch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsdauer sollte verglichen werden.
Wichtige Grundregel: Je höher das Disagio und je
niedriger damit der Nominal- zins des Darlehens, um so hö- her sollte aus Gründen der Kostenersparnis die Tilgungs- rate festgelegt werden. Wird lediglich die Standardtilgung von einem Prozent zuzüglich ersparter Zinsen vereinbart, kostet das Darlehen letztlich deutlich mehr als bei einem Tilgungssatz von beispielswei-
se drei Prozent. Achten sollte jeder auch auf Nebenkosten, die eventuell für eine obliga- torische Restschuldversiche- rung, als Schätzungsgebühren oder für die Führung des Darlehenskontos verlangt werden.
Die in den Publikationen genannten, besonders preis- günstigen Konditionen gelten im übrigen selten für die ge- samte Darlehenssumme. Die meisten Institute sehen diese erstrangigen Konditionen le- diglich dann vor, wenn be- stimmte Beleihungsgrenzen nicht überschritten werden.
Abschlag
Zur Berechnung dieser Grenzen wird bei Immobilien zunächst vom Kaufpreis be- ziehungsweise von den Bau- kosten ein Sicherungsab- schlag von 10 bis 20 Prozent vorgenommen. Von dem so ermittelten Beleihungswert werden beispielsweise 60 Pro- zent zu den niedrigen, erst- rangigen Konditionen finan- ziert, der Rest jedoch zu ei- nem deutlich ungünstigeren Zinssatz. Noch krasser fällt die Differenz bei den von Le- bensversicherungsgesellschaf- ten veröffentlichten Zinssät- zen aus. Diese gelten in der Regel nur für eine Belei- hungsgrenze von 45 Prozent, so daß die Gesamtfinanzie- rung vergleichsweise teuer werden kann.
Bei jeder Finanzierung stellt sich schließlich die Fra- ge nach der Dauer der Zins- festschreibung. Nachdem die variable Verzinsung heute immer noch vergleichsweise teuer ist, andererseits jedoch für eine fünfjährige Zinsfest- schreibung meist nur rund sieben Prozent verlangt wer- de, entschließen sich die mei- sten Darlehenskunden heute
für eine fünfjährige Zinsver- einbarung. Meist unberück- sichtigt bleiben dabei die per- sönlichen Verhältnisse.
Kosten aber in fünf Jah- ren Darlehen nicht mehr sie- ben, sondern zehn Prozent oder noch mehr, klettert die monatliche Belastung deut- lich. Oftmals wird die Neuan- schaffung damit untragbar, das finanzielle Aus ist vorpro- grammiert. Dies bedeutet:
Erlaubt das Einkommen im Zweifelsfall eine wesentlich höhere Belastung oder ist das Darlehen so niedrig, daß sich Zinssteigerungen nur mini- mal auswirken, erscheint die Wahl einer fünfjährigen Zins- festschreibung durchaus sinn- voll. Wurde jedoch der finan- zielle Spielraum bereits weit- gehend ausgereizt, bietet eine längerfristige Zinsfestschrei- bung eine sicherere Basis. Im übrigen können Darlehen je- derzeit in verschiedene Tran- chen aufgesplittet werden, so daß ein Teil nur einer kurzen, der andere Teil jedoch einer langfristigen Festschreibung unterliegt.
Bereits bei den Verhand- lungen um die Konditionen sollte schließlich die Möglich- keit zur Sondertilgung ange- sprochen werden. Die mei- sten Institute sehen standard- mäßig vor, daß während der Zinsfestschreibung keine Sondertilgungen zulässig sind. Zumindest müssen dann oftmals hohe Abstandszah- lungen geleistet werden. Wer- den jedoch bereits bei Ver- tragsabschluß entsprechende Möglichkeiten — zum Bei- spiel bis zu 20 000 DM pro Jahr oder über einen zugeteil- ten, aber nicht in die Finan- zierung einbezogenen Bau- sparvertrag — vorgesehen, bietet dies dem Darlehens- kunden ein hohes Maß an Flexibilität. Zu achten ist hier lediglich darauf, daß das Dar- lehen kein übermäßig hohes Disagio hatte: Da die meisten Institute im Fall einer außer- ordentlichen Sondertilgung eine Rückzahlung des anteili- gen Disagios verweigern, kann eine vorzeitige Rück- zahlung letztlich teuer wer- den. Peter Jobst
Konditionen auf Talfahrt
A1 -2798 (78) Deutsches Ärzteblatt 90, Heft 42, 22. Oktober 1993
