Eine großzügige Abfin- dung bot unlängst die SF-Bau Projektentwicklung GmbH, eine Tochter der Strabag AG, den Zeichnern des geschlosse- nen Immobilienfonds Büro- park Abakus in Dresden an:
Die Anleger erhalten die ge- zahlten Zeichnungssumme zurück und zusätzlich 80 Pro- zent als Entschädigung, unter anderem für die nicht erziel- ten Steuervorteile. Die Kom- manditisten sind damit glimpflich davongekommen.
Viel schlimmer dürfte es die vielen Anleger treffen, die in geschlosssenen Immo- bilienfonds investiert haben, bei denen die Initiatoren nicht mehr rechtzeitig die Kehrtwende geschafft haben.
Die rechtzeitige Rückab- wicklung ist ein seltener Fall.
Auch wird diese nicht an die große Glocke gehängt, die Öffentlickeit erfährt meistens nichts davon.
Schieflagen im Osten
Doch immer mehr fertig- gestellte Steuersparobjekte in den ostdeutschen Ländern geraten in eine Schieflage:
Die auf Verdacht errichteten Büroflächen sind nicht zu vermieten oder nur zu Sät- zen, die weit unter den in den Boomjahren avisierten Mie- ten liegen. Besteht eine Miet- garantie, kann der Anleger zunächst beruhigt sein, falls der Garantiegeber solvent genug ist, auch zu seiner Zu- sage zu stehen. Aber auch dann kann das dicke Ende nach fünf Jahren, wenn die Garantie in der Regel aus- läuft, noch kommen. Anle- ger, die nur eine teilweise Mietgarantie haben, spüren die Krisensituation bei Büro- immobilien bereits über eine reduzierte Ausschüttung.
Inzwischen droht bei eini- gen geschlossenen Immobili- enfonds noch Schlimmeres.
Die Mieteinnahmen reichen nicht, um die Verpflichtungen zu erfüllen. Dann stehen die Anleger vor der Entschei- dung, ob sie Geld nach- schießen sollen und damit ris- kieren, weitere Verluste zu erleiden. Oder ob sie dem Verkauf des Objekts die Zu- stimmung geben sollen – auch dabei lassen sich Verlu- ste nicht vermeiden. Am größten aber werden die Ein- bußen sein, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt.
Grundsätzlich kann kein Anleger zur Leistung eines Nachschusses gezwungen werden. Denn der Investor haftet nur mit seiner Kom- manditeinlage, wenn der Fonds als KG geführt wird.
Bei geschlossenen Immobili- enfonds in der Rechtsform der BGB-Gesellschaft haftet der Anleger voll. Das bedeu- tet: Die Anleger können auch zum Nachschuß für diejeni- gen Investoren mit herange- zogen werden, die nicht in der Lage sind, Geld nachzu- schießen, es sei denn, im Ver- trag sei ausdrücklich die quo- tale Haftung vereinbart.
Bevor aber dem mögli- cherweise schlechten Geld noch gutes hinterherge- schmissen wird, sollte auf je- den Fall ein Sanierungsplan ausgearbeitet werden. Daran sind die Anleger
über den Beirat zu beteiligen. Es muß klar erkennbar sein, wie die anzu- zahlenden Gelder verwendet werden sollen. Auch die Kreditinstitute soll- ten zu Zugeständi- nissen gebracht werden. In Frage kommt dabei ein Zinsverzicht und/oder eine Zins- stundung. Im Fall des Airport Bureau Center (ABC) in Berlin ist dies im
vorigen Jahr geschehen. Wird lediglich eine Zinsstundung gewährt, verschieben sich die Probleme lediglich in die Zu- kunft. Für die nicht gezahlten Zinsen wird ein Darlehen aufgenommen, das die Ver- schuldung des Fonds noch vergrößert.
Wichtig ist auch, daß der Initiator im Sanierungskon- zept die steuerlichen Wirkun- gen der Sanierung darstellt.
Zusätzliche Verlustzuweisun- gen entstehen in der Regel nicht. Viele Initiatoren geben umfangreiche Garantien. Ne- ben der Vermietungsgarantie ist dies vor allem eine Plazie- rungsgarantie. Wie wichtig diese sein kann, offenbart der Fall Strabag. Heute ist es nicht mehr selbstverständ- lich, daß die Anteile plan- mäßig plaziert werden. Sehr sinnvoll kann auch eine Fer- tigstellungsgarantie sein, sonst nutzt möglicherweise die Mietgrantie nichts. Jeden- falls sind Versuche bekannt- geworden, daß der Initiator die Fertigstellung herausge- zögert hat, um nicht für die Mietgarantie in Anspruch ge- nommen zu werden.
Unabhängig von diesen Garantien ist ein Initiator schadenersatzpflichtig, wenn im Prospekt nicht alle Risi- ken erwähnt worden sind oder die Prognosen zu gün-
stig waren. Aber wenn ein Objekt gescheitert ist, wird der Initiator kaum in der La- ge sein, für den Schaden ein- zutreten. Banken oder Versi- cherungen wird zugetraut, daß sie dies können. Daraus erklärt sich, daß diese Initia- toren in den letzten Jahren erheblich an Marktanteil ge- wonnen haben.
Beraterhaftung prüfen
Auch Berater, die Anteile vermittelt haben, können möglicherweise aus Bera- tungshaftung in Anspruch ge- nommen werden. Dazu sind aber auch nur große Finanz- vertriebe (Strukturvertriebe) in der Lage. Freie Finanz- diensleister sind noch nicht verpflichtet, eine Haftpflicht- versicherung für die Verschul- dung von Vermögensschäden abzuschließen. Bei diesen wird kaum etwas zu holen sein. Haben aber die als Kon- trolleure eingesetzten Treu- händer (meist Steuerbera- tungsgesellschaften) versagt, zum Beispiel Mittel freige- geben ohne ausreichenden Nachweis für die Gegenlei- stung, können auch diese in Anspruch genommen werden.
Die Rückabwicklung, wie sie von Strabag vorgenom- men wurde, ist nur in der Pla- zierungsphase möglich. Er- weist sich ein Fonds tatsäch- lich als Flop, kann ein solven- ter Initiator auch später noch den Anleger so stellen, als wenn er sich nicht an einem Objekt beteiligt hätte, und die Fondsanteile gegen Rückerstattung der einge- zahlten Beträge zurückneh- men. Was dann aber mit den Steuervorteilen geschieht, ist noch nicht abschließend ge- klärt. Viele Experten meinen, daß dann die Steuervorteile verloren sind. Aber diese Ge- fahr könnte auch bestehen, wenn das Objekt mit Zustim- mung aller Kommanditisten als ganzes verkauft wird. Un- ter diesem Aspekt kann die Sanierung mit Nachschuß- zahlung die bessere Alterna- tive sein. Armin Löwe A-3058 (94) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 46, 15. November 1996
V A R I A IMMOBILIEN
Geschlossene Fonds
Rechtzeitige Rückabwicklung
Abschreibung nur 25 Prozent
Auf den Immobilien-Sonder- seiten in Heft 36 wurde eine Zahl falsch wiedergegeben. Dem Bei- trag „Fristverlängerung durch An- zahlung“ war zu entnehmen, daß die Sonderabschreibungen für neu- errichtete Wohnungs- und Gewer- beimmobilien in den neuen Län- dern für 1997 und 1998 halbiert werden. Das bedeutet eine Sen- kung von 50 auf 25 Prozent statt, wie angegeben, auf 35 Prozent.DÄ
