Den theoretischen Bezugsrahmen dieser Arbeit bildet der interdisziplinäre Forschungsansatz der Immobilienökonomie, deren Betrachtungsgegenstand die Immobilie ist.28 Das Hauptbeschäfti-gungsfeld der Immobilienökonomie besteht in der „Erklärung und Gestaltung realer
26 Entspricht der Allgemeinen Stabilitätshypothese; siehe Abschnitt 3.1, S. 45. Entsprechend der oben formulierten Forschungshypothese besitzen die im Verlauf der Arbeit verwendeten Analysemethoden die Fähigkeit, in den Vergangenheitsdaten Strukturen zu identifizieren.
27 Vgl. Gallimore, P./ Gray, A. (2002), S. 111.
28 Vgl. Graaskamp, J. A. (1991), S. 40.
dungen von mit Immobilien beschäftigten Wirtschaftssubjekten.“29 Diesem Ziel widmet sich diese Untersuchung, indem es die Entscheidungsprozesse von Marktteilnehmern durch explizite Berücksichtigung von Mietentwicklungen zu unterstützen und durch Lösungsansätze wie Prog-nosemethoden zu verbessern versucht. Das in Abbildung 3 dargestellte „Haus der Immobilien-ökonomie“ visualisiert dieses Wissenschaftskonzept, dass zwischen interdisziplinären, instituti-onellen, typologischen und Managementaspekten unterscheidet.30
Das Fundament der Immobilienökonomie bildet die Betriebswirtschaftslehre, die in Anlehnung an Ulrich (1984) mit Hilfe von Erkenntnissen der theoretischen oder Grundlagenwissenschaft sowie den Erfahrungen der Praxis Problemlösungen für praktisches Handeln entwickelt.31 Hinzu kommen die weiteren interdisziplinären Aspekte Volkswirtschaftslehre, Rechtswissenschaft, Stadtplanung, Architektur und Ingenieurwesen, deren Berücksichtigung nur das ganzheitliche Verständnis immobilienökonomischer Sachverhalte in angemessener Weise ermöglicht. Bei dieser Arbeit steht insbesondere die Schnittstelle zur Volkswirtschaftslehre im Mittelpunkt, die bislang vergleichsweise selten Gegenstand wissenschaftlicher Publikationen in der Immobilie-ökonomie war.32 Dabei wird speziell auf die Ökonometrie zurückgegriffen, bei dem ökonomi-sche Theorien mit mathematiökonomi-schen und statistiökonomi-schen Methoden zusammengeführt werden.33 Ziel ist es, wirtschaftstheoretische Modelle und Hypothesen empirisch zu überprüfen, ökonomische Phänomene an Hand von Daten quantitativ zu analysieren und so Fragestellungen der Theorie und Praxis zu beantworten. Ausgangspunkt einer ökonometrischen Untersuchung ist daher eine ökonomische Theorie und ein Modell, das empirische Sachverhalte zu theoretischen Fragestel-lungen darlegt. Diese werden mit einem Datensatz unterlegt, der sich inhaltlich und zeitlich für das Modell und die geplante statistische Analyse eignen muss.34
Die drei Hauptanwendungsbereiche von Ökonometrie sind die Beschreibung wirtschaftlicher Realität, das Testen von Hypothesen zu volkswirtschaftlichen Theorien und die Prognose von zukünftigen ökonomischen Entwicklungen.35 Letzteres ist das zentrale Thema dieser Untersu-chung. Bedingt durch die Strukturidentität von Erklärung und Prognose basieren
29 Vgl. Schulte, K.-W./ Schäfers, W. (2008), S. 57.
30 Vgl. Schulte, K.-W., et al. (2000), S. 37f; Bone-Winkel, S., et al. (2008b), S. 5.
31 Vgl. Ulrich, H. (1984), S. 200.
32 Mit dieser Arbeit wird der Forderung von Schulte, K.-W. nachgegangen, dass die Schnittstelle zwischen Volks-wirtschaftslehre und Immobilienökonomie mehr erforscht wird. Vgl. Rottke, N. B./ Wernecke, M. (2001a), S. 9.
33 Auch wenn der Begriff Ökonometrie von den Wissenschaftlern Ragnar Frisch und Joseph Schumpeter mit der Gründung der Econometric Society in den 1930er entwickelt wurde, so hat sich die Forschung in diesem Bereich vor allem seit den 1970er etabliert mit der Verbreitung von Computern und entsprechender Software. Kennedy, P.
(1998), S. 1 geht sogar soweit und sagt, dass es keine einheitliche, allgemein anerkannte Definition von Ökono-metrie gibt. Vgl. u.a. Kennedy, P. (1998), S. 6f; Gabler (Hrsg.) (1997), S. 2839 – 2846; Allen, G. P./ Fildes, R.
(2001), S. 304.
34 Vgl. Hackl, P. (2005), S. 22.
35 Vgl. Studenmund, A. H. (2001), S. 4.
sche Prognosemodelle auf den ersten beiden Anwendungsbereichen.36 Unter einem Modell ver-steht man in der Ökonomie eine vereinfachte Abbildung der Realität. Die Herausforderung da-bei ist es, die bestmöglichen Vereinfachungen zu wählen. Nach dem ‚KISS-Prinzip’ „Keep It Sophisticated Simple“ von Zellner (1992) ist es das Ziel, ein Modell erstmal so einfach wie mög-lich zu strukturieren. Anschließend können auf Basis der gewonnenen Ergebnisse Vereinfa-chungen entfernt werden, um das Modell realistischer zu gestalten.37 Der Preis, das Angebot und die Nachfrage sind dabei die ökonomischen Konzepte und empirischen Maße, die notwendig sind, um ein Modell zu schätzen.38 Schließlich sollen mit Hilfe von Prognosetechniken und ei-nem ökonomischen Modell, das nur die wichtigsten Einflussfaktoren berücksichtigt und ein ver-einfachendes Abbild der Wirklichkeit darstellt, zukünftige Umweltzustände abgebildet wer-den.39 So soll der Büroimmobilienmarkt, als Teil des gesamtvolkswirtschaftlichen Ganzen, in einem ökonometrischen Modell abgebildet werden. Die anderen interdisziplinären Aspekte spie-len in dieser Untersuchung eine vergleichsweise nachrangige Rolle.
Abbildung 3: Einordnung in das Haus der Immobilienökonomie40
36 Von anderen Prognosekonzepten unterscheiden sie sich vor allem dadurch, dass explizite kausale Zusammenhän-ge formuliert werden, worauf im FolZusammenhän-genden noch im Detail einZusammenhän-geganZusammenhän-gen wird. Vgl. Kapitel 3; Rottke, N. B./
Wernecke, M. (2001e), S. 10.
37 In dem Modell soll eine ökonomische Variable durch andere Variabeln erklärt werden. Dabei ist es nicht Ziel, alle Einflussfaktoren in dem Modell zu berücksichtigen, sondern sich auf die wichtigsten zu konzentrieren und somit schwierige Sachverhalte zu vereinfachen und zu operationalisieren. Vgl. Allen, G. P./ Fildes, R. (2001), S.
305f.
38 Vgl. Hoesli, M./ MacGregor, B. (2000), S. 107.
39 Basiert auf der allgemeinen Modelltheorie nach Stachowiak, H. (1973); für eine kritische Diskussion zu ökono-mischen Modellen siehe Mayer, T. (1993), S. 122f.
40 Die in dieser Untersuchung vorwiegend betroffenen Aspekte sind dunkel hinterlegt. In Anlehnung an: Schulte, K.-W./ Schäfers, W. (2008), S. 58.
In Bezug auf die institutionellen Aspekte stehen in dieser Arbeit vor allem die am Markt akti-ven Gruppen der Projektentwickler, Investoren, Finanzinstitutionen und Immobiliennutzer im Vordergrund.41 Es stellt sich u.a. die Frage, ob und wie Mieten von dem Verhalten dieser Insti-tutionen abhängen. Für die typologischen Aspekte konzentriert sich die Untersuchung auf Bü-roimmobilien, die der Gruppe der Gewerbeimmobilien zuzuordnen sind.42 Dieser Fokus ergibt sich aus folgenden Gründen: im Vergleich zu anderen Immobilentypen wie beispielsweise Wohnimmobilien existieren verhältnismäßig wenige Untersuchungen zu Büroimmobilien; Büro-flächen sind relativ homogen, wodurch sie sich besser für ökonometrische Untersuchungen eig-nen als andere Immobilientypen; Büroimmobilienmärkte sind besonders zyklisch, weswegen ein höheres Bedürfnis nach Prognose besteht; Datenmaterial ist zwischenzeitlich im ausreichendem Umfang vorhanden; und es kann auf Publikationen der internationalen Forschung zurückgegrif-fen werden.43
Das Dach des Hauses der Immobilienökonomie bilden die Managementaspekte, die einen ho-hen Stellenwert für die Immobilienökonomie haben und allgemein in phasenorientierte, funkti-onsspezifische und strategiebezogene Aspekte unterteilt werden. Die Entwicklung von Mieten ist mit allen Managementaspekten untrennbar vernetzt und muss daher in allen Bereichen Be-rücksichtung finden. Für diese Arbeit stehen vor allem die funktionsspezifischen Aspekte sowie das Portfoliomanagement und die Projektentwicklung im Vordergrund, die durch die zuvor an-gesprochenen Institutionen ausgeübt werden.44
Aus dem theoretischen Rahmenkonzept der Immobilienökonomie, der praktischen Problemstel-lung und der beschriebenen wissenschaftlichen Forschungslücke ergibt sich ein hypothetisch-deduktives Forschungsverfahren. Konkret orientiert sich das Vorgehen an den von Ulrich (1981)
und Maddala (2001) entwickelten Forschungsprozessen. Charakteristisch hierbei ist die Entste-hung der Problemstellung in Praxis, eine interdisziplinäre Vorgehensweise und die Entwicklung von praxisrelevanten Gestaltungsempfehlungen. Theorien kommt die Funktion von Informati-onslieferanten zu, auf deren Grundlage Modelle entwickelt werden. Ausgangspunkt dieser Un-tersuchung bilden intensive Literaturanalysen und Experteninterviews,45 durch die das zu unter-suchende Thema und die dazugehörigen Theorien erarbeitet, erläutert und systematisiert wer-den. Ausgehend von den bestehenden Theorien werden deduktiv Hypothesen hergeleitet, die
41 Vgl. Abschnitt 2.2.
42 Vgl. Punkt 2.1.1.
43 Vgl. Wernecke, M. (2004), S. 12f.
44 Vgl. Holzmann, C. (2007), S. 11.
45 In Anlehnung an Lamnek, S. (2005), S. 402 – 407. Vgl. Anhang – Kapitel D Interviews.
anschließend durch empirischen Analysen mit Hilfe von statistischen Methoden überprüft wer-den, wie im dem folgenden Abschnitt verdeutlicht wird.46