Angebot

Zur Angebotsseite liegen Zeitreihen zu Bestand (A), Fertigstellungen (F) und Baugenehmigun-gen (BG) vor.⁶⁹⁶ Um die Prognosehorizonte zu maximieren, die Einflüsse auf das Angebot bes-ser zu berücksichtigen und die Angebotsseite insgesamt möglichst realistisch darzustellen, wer-den sich an Blake, et al. (2000b) orientierend Gleichungen für Bestand (At), Fertigstellungen (Ft), Abgänge (ABGt) und Baubeginne(BBt) aufgestellt.

Büroflächenbestand

Entsprechend der Definition in Punkt 2.2.1 stellt der Gesamtbestand (A) das Angebot an Büro-fläche dar. Dieser verändert sich über die Zeit durch Fertigstellungen (F) von neuen BüroBüro-flächen und Abgängen (ABG) von bereits existierenden Büroflächen. Dementsprechend kann der Be-stand (At) vom Bestand der Vorperiode (At-1) abgeleitet werden, unter Berücksichtigung der Net-tozugänge, die sich aus den Neubaufertigstellungen (Ft) abzüglich der Abgängen (ABGt) jeweils eines Jahresverlaufs berechnen.

t t

t

t A F ABG

A = ₋₁ + −

Formel 69: Definitionsgleichung Bestand⁶⁹⁷

Fertigstellungen

Für Fertigstellungen (F) liegen Zeitreihen vor. Sie hängen von den zuvor stattfindenden Baube-ginnen (BB) ab. Für Baubeginne liegen aber in Deutschland keine Zeitreihen vor.⁶⁹⁸ Es liegen allerdings Zeitreihen für Baugenehmigungen vor, die als Proxy für Baubeginne verwendet wer-den können.⁶⁹⁹ So wird angenommen, dass sich die Fertigstellungen aus den Baugenehmigungen der Vorjahre ergeben. Wie Tabelle 42 entnommen werden kann, lässt sich der Zusammenhang statistisch sehr gut quantifizieren. Die Korrelationsanalyse führt zu signifikanten Ergebnissen in

ckelnde Zusammenhang zwischen der volkswirtschaftlichen Produktion und der Bürobeschäftigung bestätigt die exogene Induzierung von Büroimmobilienzyklen durch zyklische Konjunkturschwankungen sowie auch die en-dogene Überreaktion. Vgl. Wernecke, M. (2004), S. 151.

695 Vgl. Tabelle 25 bis Tabelle 27.

696 Vgl. Tabelle 5.

697 In Anlehnung an Blake, N., et al. (2000b), S. 15.

698 Vgl. Interview Dr. Thomas Schreck; BulwienGesa AG, 01.03.2007.

699 Vgl. Interview Hartmut Bulwien; BulwienGesa AG, 13.03.2007.

allen vier untersuchten Städten. Demnach liegt ein deutlicher Zusammenhang zwischen Bauge-nehmigungen und Fertigstellungen vor, wobei ein Konstruktions-Lag klar zu erkennen ist, da die Korrelationen erst mit einer Verzögerung von ein bis drei Jahren am höchsten sind. Daher wird unter Berücksichtigung des Herstellungsprozesses von Büroimmobilien angenommen, dass vom Baubeginn bis zur Baufertigstellung eine Spanne von ein bis drei Jahren vergeht, wobei Baugenehmigungen als Proxy für Baubeginne verwendet werden.⁷⁰⁰

) , ,

( _{−1 −2 −3}

= _{t t t}

t f BB BB BB

F

Formel 70: Strukturgleichung Fertigstellungen⁷⁰¹

Abgänge

Abgänge vom Büroflächenbestand werden in Deutschland nicht erfasst, weswegen zu dieser Variablen keine Zeitreihen zur Verfügung stehen.⁷⁰² Stattdessen müssen zur näherungsweisen Bestimmung Definitionsgleichungen mit Abrissquoten über einen theoretischen Ansatz gefun-den wergefun-den.

Es gibt zwei Faktoren, durch die Bestandsabgänge bedingt sein können: Erstens können Abgän-ge durch die Veralterung von Flächen verursacht sein. Dementsprechend könnte ein bestimmter Prozentsatz des Gesamtbüroflächenbestands zur Bestimmung der Abgänge angenommen wer-den. Dies würde zu einer relativ konstanten jährlichen Menge an Abgängen führen, was im Wi-derspruch zu den in Abbildung 28 dargestellten Berechnungen von Einem/ Tonndorf (1991)

stünde, nach denen die Abgänge über die Zeit relativ stark variieren.⁷⁰³ Zweitens kommt es zu Abgängen durch Abriss zur Schaffung von Grund und Boden für Neubauten. Dies ist oftmals der Fall bei innerstädtischen Neubauprojekten in Marktphasen hoher Bauintensität. Dabei ist gegebenenfalls die Fläche nicht physisch veraltert, aber wirtschaftlich. So könnte ein Prozent-satz der Baubeginne oder Fertigstellungen zur Bestimmung der Abgänge angenommen werden.

Dies hätte auch den Vorteil, dass die absolute Menge an Abgängen weniger konstant wäre. Aus den verschiedenen Expertengesprächen geht hervor, dass in der Praxis entsprechend der

700 Laut einer empirischen Untersuchung von Heßmann, D. (2002), S. 25 vergehen zwischen Planung und Fertig-stellung je nach Größe des Objektes 1,5 bis 5 Jahre. Berücksichtigt man, dass eine Baugenehmigung erst nach ei-ner gewissen vorausgegangenen Planungszeit eingereicht werden kann, so erscheint eine angenommene Bauzeit von ein bis drei Jahren realistisch. Wiederum muss beachtet werden, dass nicht jede erteilte Baugenehmigung au-tomatisch zu einem unmittelbaren Baubeginn führt. Der Anteil an nicht realisierten Baugenehmigungen wird da-her als konstant angenommen. Vgl. Punkt 2.1.6.

701 In Anlehnung an: Blake, N., et al. (2000b), S. 17.

702 Vgl. Interview Manfred Binsfeld; Feri Rating & Research GmbH, 16.11.2006; Interview Hartmut Bulwien;

BulwienGesa AG, 13.03.2007.

703 Vgl. Abbildung 28, S. 150 und Einem, E. v./ Tonndorf, T. (1991), S. 42f.

rigen Überlegungen oftmals entweder ein Prozentsatz in Höhe von ca. 80 bis 85% der Fertigstel-lungen oder ein Prozentsatz des Bestands in Höhe von ca. 0,5 bis 1% angenommen wird.⁷⁰⁴

0

1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 Baugenehigungen/ Fertigstellungen (1000 qm)

Abbildung 28: Zusammenhang zwischen Baugenehmigung, Fertigstellungen und Abgängen in Deutschland⁷⁰⁵

Berücksichtigt man, dass ein gewisser Anteil des Bürobestands veraltet, aus dem Bestand aus-scheidet und nicht sofort neu gebaut oder für eine andere als Büronutzung verwendet wird, und wiederum ein anderer Anteil des Bestands abgerissen wird, um sofort neue Bürofläche zu er-richten, erscheint es als theoretisch korrekt anzunehmen, dass ein Prozentsatz sowohl des Be-stands der Vorperiode (At-1) als auch der Baubeginne (BBt) als Abgang (ABGt) angenommen wird.

ABGt = β1 At-1 + β2 BBt

Formel 71: Definitionsgleichung Abgänge

Baubeginne

Baubeginne sind entsprechend der Erläuterungen in Punkt 2.2.2.1.3 von Mieten (M), Baukosten (BK) und Zinsen (Z) abhängig. Alle drei Variablen stellen Gewinnindikatoren von Projektent-wicklern dar. Die Miete determiniert den zur erwartenden Verkaufspreis. Die Baukosten stellen einen Proxy der zu erwartenden Herstellungskosten dar. Und die Zinsen beeinflussen die Finan-zierungskosten und sind auch ein Indikator für die gesamtwirtschaftliche Situation. Des Weite-ren ist anzunehmen, dass die Baubeginne von der Anzahl der Bürobeschäftigten (B) abhängen.

704 Vgl. Anhang – Kapitel D Interviews.

705 Quelle: Eigene Darstellung; Eigene Berechnungen; Verwendete Daten: Einem, E. v./ Tonndorf, T. (1991), S. 42;

44.

Ein Projektentwickler wird kaum anfangen zu bauen, wenn er sich nicht auch einer entspre-chenden Nachfrage sicher sein kann. Es wird daher angenommen, dass von diesen Einflussfak-toren, teilweise mit einer Verzögerung, die Baubeginne abhängen. Da keine Zeitreihen für Bau-beginne (BB) vorliegen, werden auch hier die Baugenehmigungen als Proxy verwendet. Der möglicherweise zeitlich verzögerte Einfluss der Variablen wird mit (v) dargestellt.

)

Eine erhöhte Anzahl von Bürobeschäftigten führt zu steigenden Mieten, die wiederum zeitver-zögert eine steigende Bautätigkeit induzieren. Eine dämpfende Wirkungsbeziehung wird zwi-schen Bautätigkeit und der Baukosten- und Zinsentwicklung angenommen.