Beschreibung der untersuchten Märkte

Frankfurt hat über 650.000 Einwohner und ist damit die fünftgrößte Stadt Deutschlands. Es ist Zentrum des Rhein-Main-Gebietes, in dem fast 5 Mio. Menschen leben, und die bedeutendste Finanzmetropole Deutschlands mit u.a. Sitz der Europäischen Zentralbank. Wie alle im Rahmen dieser Untersuchung betrachteten Städte, weist Frankfurt eine überdurchschnittliche Wirt-schaftskraft⁵⁸⁹ und im Bundesvergleich unterdurchschnittliche Arbeitslosigkeit auf. Die Demo-graphie gilt als relativ stabil mit einem leichtem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum. Bedeu-tung hat Frankfurt auch aufgrund der hervorragenden Erreichbarkeit: die Stadt bildet die Schnittstelle für Luft-, Straßen- und Schienenverkehr mit einer sehr zentralen Lage innerhalb Deutschlands und Europas. Des Weiteren beheimatet Frankfurt, gemessen an der Ausstellungs-fläche, die weltweit drittgrößte Messe.⁵⁹⁰

Mit ca. 11 Mio. qm ist der Frankfurter Büromarkt nach Berlin, München und Hamburg flä-chenmäßig der viertgrößte Deutschlands.⁵⁹¹ Dem Investmentumsatz nach ist der Frankfurter Büromarkt aber der bedeutendste in Deutschland und hat in der Historie auch die mit Abstand höchsten Mieten.⁵⁹² Neben der bereits genannten Finanzindustrie stellen auch unternehmensna-he Dienstleistungen sowie Unternehmen der Kommunikations- und Werbebrancunternehmensna-he wichtige Nachfragergruppen für den Frankfurter Büromarkt dar. In Frankfurt ist nicht nur der Anteil an Bürobeschäftigten in Deutschland mit Abstand am höchsten, sondern auch das verfügbare An-gebot an Büroflächen,⁵⁹³ was vor allem auf eine überdurchschnittlich hohe Marktdynamik in der Vergangenheit zurückzuführen ist.⁵⁹⁴

5.2.1.2.2 Hamburg

Mit ca. 1,7 Mio. Einwohner ist Hamburg nach Berlin die zweitgrößte Stadt Deutschlands und das wichtigste Wirtschaftszentrum in Norddeutschland mit einer hohen Anzahl an

587 Zu diesen Märkten zählt auch Berlin, der aber auf Grund der kurzen Historie der verfügbaren Daten und des sich in diesen niederschlagenden „Wiedervereinigungsboom“ nicht in der Untersuchung berücksichtigt wird.

588 Vgl. Bone-Winkel, S., et al. (2008b), S. 21.

589 Dieses schlägt sich im höchsten BIP je Einwohner der vier hier untersuchten Städte nieder. Vgl. Tabelle 3.

590 Vgl. Hübner, R./ Kurzhals, A. (2000), S. 18f; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006c),S 10 – 12; Just, T. (2003).

591 Vgl. Tabelle 3; Salostowitz, P. (2008), S. 25.

592 Vgl. Abbildung 12, S. 39; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006c), S. 21.

593 Vgl. Tabelle 3.

594 Vgl. u.a. Abbildung 12; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006c), S. 18; Dobberstein, M. (1997b), S. 201.

menszentralen. Im Einzugsgebiet leben rd. 4 Mio. Menschen. Der Hamburger Hafen ist der mit Abstand größte deutsche Hafen und hinsichtlich des Umschlags mit rd. 125,7 Mio. Tonnen der viertgrößte in Europa. Der Hafen fungiert als Drehscheibe für Handel und Verkehr zwischen Nord-, Mittel- und Osteuropa und verleiht Hamburg dadurch einen weltweiten Bekanntheits-grad. Neben Handel sind weitere bedeutende Industrien das Medien- und Verlagswesen sowie die Luftraumtechnik.⁵⁹⁵

Der Hamburger Büromarkt ist mit etwa 10 Mio. qm Bürofläche nach Berlin und München der drittgrößte Büromarkt Deutschlands.⁵⁹⁶ In den letzten 15 Jahren hatte Hamburg mit 10% die die höchste Wachstumsrate für Bürobeschäftigung. Der Hamburger Markt ist geprägt von einer eher breit gefächerten Nachfragestruktur mit kleinteiligen Vermietungen. Dies ist der Grund dafür, dass die Mietentwicklung in Hamburg von den vier untersuchten Büromärkten am wenigsten zyklisch ist.⁵⁹⁷ Denn durch die diversifizierte Nachfragestruktur wirken Auf- oder Abschwünge in einzelnen Industriezweigen sich nicht so unmittelbar auf den Mietpreis aus, wie in weniger diversifizierten Städten, deren Nachfrage von einzelnen Branchen dominiert wird.⁵⁹⁸

5.2.1.2.3 München

München ist mit 1,3 Mio. Einwohner die drittgrößte Stadt Deutschlands. Die bayrische Landes-hauptstadt gilt nicht nur als politisches Zentrum Süddeutschlands, sondern auch als wirtschaftli-ches mit einer überdurchschnittlichen Kaufkraft. Durch die Ansiedlung von Wachstumsbran-chen wie Informations- und Kommunikationstechnik, Biotechnologie, Multimedia und Filmpro-duktion hat sich der Großraum München über die letzten Jahre zu einem der führenden Hightech Standorte in Europa entwickelt, mit u.a. einer der höchsten Anzahl von Patentanmeldungen pro Einwohner. Dies führt zu einer breit gefächerten Wirtschaftsstruktur mit sowohl weltweit agie-renden Großunternehmen als auch kleinen und mittleren Unternehmen. Wie in den übrigen Städten wird auch in München mit einem leichten Bevölkerungswachstum gerechnet. Der Flug-hafen hat insbesondere in den letzen Jahren an Bedeutung gewonnen und gehört zwischenzeit-lich zu den Top 10 in Europa.⁵⁹⁹

Der Münchner Büroimmobilienmarkt ist mit etwas mehr als 12 Mio. qm flächenmäßig der zweitgrößte Deutschlands und nach Frankfurt der zweit bedeutendste hinsichtlich des

595 Vgl. Eurohypo AG (Hrsg.) (2006d), S. 10, 12.

596 Diese Angabe bezieht sich auf die für diese Arbeit zu Grunde liegenden Datenreihen der BulwienGesa AG (Hrsg.) (2007) (vgl. Tabelle 3). Einige Publikation nennen auch Hamburg als den zweitgrößten Büromarkt in Deutschland (vgl. z.B. Feri Rating & Research GmbH (Hrsg.) (2006)). Dies ist ein weiterer Hinweis auf die rela-tiv beschränkte Datenlage in Deutschland.

597 Vgl. Abbildung 12; S. 39.

598 Vgl. Eurohypo AG (Hrsg.) (2006d), S. 16; Dobberstein, M. (1997b), S. 201.

599 Vgl. Hübner, R./ Kurzhals, A. (2000),S. 31; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006e); S. 10 – 12; o.V. (2005b).

mentumsatzes und der zweit teuerste hinsichtlich der Spitzenmiete.⁶⁰⁰ Die Nachfragestruktur ist neben den bereits genannten durch Versicherungs- und Bankenwirtschaft geprägt. Durch den hohen Branchenmix mit mittelständischen Unternehmen und internationalen Konzernen ist die Nachfragestruktur vielschichtig und wenig anfällig für die Entwicklung einzelner Branchen. So hat München im deutschen als auch im internationalen Vergleich historisch einer der niedrigsten Leerstandsquoten.⁶⁰¹

5.2.1.2.4 Düsseldorf

Düsseldorf hat ca. 570.000 Einwohner, ist Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens und liegt in der am dichtesten besiedelten Region Deutschlands, dem Rhein-Ruhr-Gebiet mit über 10 Milli-onen Einwohnern. Die Wirtschaftsstruktur ist neben traditionellen Unternehmen des Industrie- und Dienstleistungssektor auch von innovativen Zukunftsbranchen geprägt. Zusammen mit Dresden ist Düsseldorf die einzige schuldenfreie Großstadt Deutschlands, verfügt über den drittgrößten deutschen Verkehrsflughafen und die Messe stellt einen wesentlichen Wirtschafts-faktor dar.⁶⁰²

Düsseldorf ist mit nicht ganz 7 Mio. qm Bürofläche auch der kleinste Büroflächenmarkt der hier untersuchten. Im Vergleich zur Einwohnerzahl hat Düsseldorf nach Frankfurt aber den zweit-höchsten Anteil an Büroflächen, was seine Rolle als Dienstleistungsmetropole des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen verdeutlicht. Die Landeshauptstadt hat Bedeutung als Standort von Rechtsanwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, der Telekommunikationsindust-rie und der Werbebranche sowie von Verwaltung und ausländischen Unternehmen, insbesondere aus dem asiatischen Raum, die die Nachfragestruktur prägen.⁶⁰³

600 Vgl. Tabelle 3; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006e), S. 21.

601 Vgl. Mitropolus, S./ Siegel, C.-C. (1999), S. 676 – 678; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006e), S. 16; Hübner, R./ Kurz-hals, A. (2000),S. 31.

602 Vgl. Harriehausen, C. (2008), S. 49; Eurohypo AG (Hrsg.) (2006b), S. 10 – 12, 16.

603 Vgl. Tabelle 3; Flüshöh, C./ Stottrop, D. (2007), S. 114 – 125; Hübner, R./ Kurzhals, A. (2000), S, 24f.

Eurohypo AG (Hrsg.) (2006b), S. 10.

FFM_Miete HH_Miete MUC_Miete DD_Miete Korrelation nach Pearson 1 0,579 0,597 0,659

Signifikanz (2-seitig) 0,002 0,001 0,000

FFM_Miete

N 26 26 26 26

Korrelation nach Pearson 0,579 1 0,504 0,712

Signifikanz (2-seitig) 0,002 0,009 0,000

HH_Miete

N 26 26 26 26

Korrelation nach Pearson 0,597 0,504 1 0,518

Signifikanz (2-seitig) 0,001 0,009 0,007

MUC_Miete

N 26 26 26 26

Korrelation nach Pearson 0,659 0,712 0,518 1 Signifikanz (2-seitig) 0,000 0,000 0,007

DD_Miete

N 26 26 26 26

Tabelle 4: Korrelation der prozentualen Mietveränderung der vier untersuchten Büroflächen-märkten⁶⁰⁴