Inhaltliche Implikationen

Die Identifizierung der einzelnen Akteure im Spannungsfeld der Handelsimmobilie ist der Ausgangs-punkt des akteursspezifischen Untersuchungsansatzes der vorliegenden Arbeit. Die teilweise diametra-len Zielsetzungen bilden die Leitlinien für die Identifikation einzelner Handelsimmobilientypen sowie die Ableitung des dynamischen Handelsimmobilienteilmarktmodells, welche beide handels- wie im-mobilienwirtschaftliche Elemente berücksichtigen und so die Grundlage für das systemische Verhält-nis von Immobilienwirtshaft und Einzelhandel schaffen. In diesem Kapitel erfolgt schließlich die Konkretisierung des dynamischen Handelsimmobilienteilmarktmodells auf einen spezifischen Han-delsimmobilientyp, indem für das Beispiel der LM-Discounterimmobilie entscheidende Investitions-charakteristika identifiziert werden und somit die Investorenperspektive einer genaueren Betrachtung unterzogen wird. Diese identifizierten Investitionscharakteristika sind, wie mehrfach genannt, haupt-sächlich auf die Kostenorientierung und die sich daraus ergebende Standardisierung der Betriebsform

des LM-Discounters zurückzuführen. Diese Standardisierung führt nicht nur zu einer teilweisen Ver-einfachung der investitionstheoretischen Betrachtung, sondern auch zur Möglichkeit, das Spannungs-feld der Handelsimmobilie in seiner Komplexität zu reduzieren, da sowohl die Betreiber- als auch die Projektentwicklungstätigkeit innerhalb des Spannungsfeldes der Handelsimmobilie aufgrund folgen-der Überlegungen eine untergeordnete Rolle einnehmen:

 Betreibertätigkeit: Die Betreibertätigkeit der LM-Discounterimmobilie beschränkt sich i.d.R. auf das technisch-infrastrukturelle und wirtschaftliche Management (vgl. Kapitel 2.2.5), also vornehmlich auf verwaltungstechnische Aufgaben, welche aufgrund ihrer ge-ringen Komplexität teilweise selbst vom Investor übernommen werden und somit für den Investitionserfolg – im Gegensatz zu Immobilien mit mehreren (Handels-)Mietern – bis da-to von untergeordneter Bedeutung sind.

 Projektentwicklung: LM-Discounterimmobilien zeichnen sich aufgrund der von den Han-delsunternehmen vorgegeben standardisierten Vorgaben zur Ausführung der baulichen An-lagen durch eine geringe Komplexität und somit durch ein verhältnismäßig geringes Risiko der Projektentwicklung aus. Wiederum die Standardisierung der Immobilie sowie die insti-tutionelle Erstellung für einen bestimmten Mieter führen zu einem verhältnismäßig gerin-gen Entwicklungs-, Ertragsausfalls- und Wertänderungsrisiko.⁸⁹ Auch Standort- und Marktrisiko – als ein Teil des Bewertungsrisikos (vgl. HOLTHAUS 2007, S.67) – sind auf-grund der zumeist niedrigen Grundstückskaufpreise innerhalb von Gewerbegebieten als re-lativ gering einzuschätzen. Das Risiko ergibt sich somit hauptsächlich aus dem Finanzie-rungsrisiko, welches sich jedoch vergleichbar mit anderen Immobilientypen darstellt, und, im Falle eines Trader-Developers, aus dem Verwertungsrisiko. Letzteres ist jedoch immer unter dem Aspekt zu betrachten, dass bei Problemen der Veräußerung der LM-Discounterimmobilie der Projektentwickler trotzdem im Sinne eines Investor-Developers und somit eines Bestandshalters von den sicheren periodischen Cash-Flows profitieren kann.

Unter Berücksichtigung dieser Gegebenheiten lässt sich das Spannungsfeld der LM-Discounterimmobilie auf vier Akteure – Konsumenten, Handelsunternehmen, Öffentliche Planung und Investor – eingrenzen. Innerhalb dieser Hauptakteure sind es, wie bereits in den Kapiteln 1.2.3 und 2.2.1 ausgeführt, vor allem die Konsumenten, welche bislang im Untersuchungsfokus standen und deren Verhalten ausreichend dokumentiert ist.

89 Anm.: Ein genaue Aufschlüsselung der Risikokategorien einer Immobilienprojektentwicklung sind u.a. DIEDERICHS 2006, und HOLTHAUS 2007 zu entnehmen.

Deshalb gilt es, sich im Folgenden auf wichtige Aspekte der übrigen drei Akteure im Hinblick auf Investitionen in LM-Discounterimmobilien zu konzentrieren. Dies umfasst nach (Abbildung 4-17), wie in der Einleitung skizziert (vgl. Kapitel 1.3.2), die Determinanten

 der Makrostandortwahl der LM-Discounterunternehmen (Handelsunternehmen),

 der LM-Nahversorgungsqualität (Öffentliche Planung)

 sowie der Mietpreise von LM-Discountern bzw. LM-Discounterimmobilien (Investor) zu identifizieren.

Die Auswahl dieser Aspekte, deren Bezug zu Immobilieninvestitionen und die daraus für die Empirie jeweils abzuleitende zentrale Untersuchungsthese wird im Folgenden – auf Basis der Erkenntnisse aus Tabelle 4-11 – dargelegt.

Abbildung 4-17: Relevante Akteure im Spannungsfeld der LM-Discounterimmobilie

Quelle: Eigene Bearbeitung

4.7.1.1 Determinanten der Makrostandortwahl

Auf der einen Seite wurde festgestellt, dass LM-Discounterimmobilien aufgrund ihrer standardisierten Standortanforderungen kaum bzw. keinen räumlichen Marktrestriktionen ausgesetzt sind. Auf der anderen Seite hat die theoretische Diskussion des dynamischen Handelsimmobilienteilmarktmodells ergeben, dass die LM-Discounterimmobilie aufgrund ihres flächenintensiven Konzeptes umgekehrten räumlichen Restriktionen unterworfen ist, d.h. in Immobilienmärkten mit teilmarktübergreifend hohem Flächendruck kaum implementiert werden kann. Eine Restriktion der Makrostandortwahl eines be-stimmten Handelsimmobilientypen hätte für Investoren zur Folge, dass LM-Discounterimmobilien – bezogen auf den Ankauf mehrerer Objekte zur Bildung eines Portfolios (vgl. Kapitel 2.2.3) – nur eine

Konsument LM-Discounter

Unternehmen

LM-Discounter-immobilie

Nutzenmaximierender Einkauf

Determinanten der Gestaltung der LM-Nahversorgung Determinanten der Mietpreise

Öffentliche Planung Investor

Forschungsbedarf Ausreichender Forschungsstand

Determinanten der Makrostandortwahl

bedingte Diversifizierung im Hinblick auf das räumliche (geographische) Immobilienmarktrisiko zu-lassen. Denn ein hoher, teilmarktübergreifender Nachfragedruck korreliert zumeist stark mit positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, welche von Investoren im Hinblick auf die Minderung des Investitionsrisikos (vgl. Tabelle 4-11) explizit gesucht werden. Auf Basis dieses Verknüpfungspunktes zwischen Standortwahl der LM-Discounter und der Risikodiversifizierung eines Investors lässt sich folgende Grundthese ableiten, welche es im Rahmen der Empirie zu untersuchen gilt:

These 1: Die Makrostandortwahl der LM-Discounter wird aufgrund ihres standardisier-ten, flächenintensiven Immobilienkonzeptes durch den teilmarktübergreifenden Nachfra-gedruck am Immobilienmarkt restringiert.

4.7.1.2 Determinanten der Gestaltung der LM-Nahversorgung

Auf städtebaulicher Ebene führen Nahversorgungskonzepte zu einem unelastischen Angebot an Ver-kaufsflächen im LM-Einzelhandel und somit i.d.R. zu einer höheren Investitionssicherheit. Umgekehrt verhält es sich für die Liberalisierung des Raumplanungsrechts, im Zuge welcher Zentren niederer Ordnung aufgewertet werden und es somit zu einem größeren Handlungsspielraum für die Zulassung großflächigen Einzelhandels auf der städtebaulich übergeordneten Ebene kommt. Dieser größere Handlungsspielraum zielt aus planerischer Sicht, z.B. im bayerischen LEP 2013, darauf ab, die wohn-ortnahe Versorgung der Bürger mit Lebensmitteln zu sichern. Denn nun sind auch Supermärkte, wel-che – im Gegensatz zu LM-Discountern mit 800 m² – eine deutlich höhere Mindestverkaufsfläwel-che in Höhe der neuen landesplanerischen Vermutungsregel von 1.200 m² benötigen, in allen bayerischen Gemeinden zulässig (vgl. Kapitel 2.2.6 und 4.6.3). Darüber hinaus wird die Anzahl der Zentralen Orte, in welchen großflächiger Einzelhandel aus raumplanerischer Sicht zulässig ist, im Sinne der Einfüh-rung von Grundzentren deutlich erhöht. In Zahlen ausgedrückt: Bisher waren im LEP ca. 400 der 2.056 bayerischen Gemeinden für die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels vorgesehen, nun sind es ca. 900. Mit dieser Regelung will die Öffentliche Planung erreichen, dass sich auch Supermärkte in Gemeinden des ländlichen Raums ansiedeln können und sollen. Die Anhebung einer landesplanerisch zu überprüfenden Verkaufsfläche von 800 auf 1.200 m² Verkaufsfläche suggeriert eine Marktanteils-verschiebung pro Supermarkt und contra LM-Discounter und somit eine Zunahme des Investitionsri-sikos für bestehende LM-Discounterimmobilien. Folglich nimmt sowohl der interformale als auch der intraformale Konkurrenzdruck zu, da sich einerseits Supermärkte leichter ansiedeln können und ande-rerseits standardisierte LM-Discounterimmobilien an der Grenze zur Großflächigkeit mit 800 m² im Sinne der maximalen Ausnutzung des planerischen Rahmens als nicht mehr zeitgemäß bzw. marktfä-hig erscheinen. Die Folge für bereits getätigte Investitionen in LM-Discounterimmobilien: Die Ein-nahmen aus der Immobilie über den bestehenden Mietvertrag hinaus unterliegen einem deutlich höhe-rem Risiko. Die Empirie konzentriert sich in diesem Zusammenhang auf die Folgen der Liberalisie-rung des Bauplanungsrechtes bezüglich des interformalen Wettbewerbs. Auf Basis dieses Verknüp-fungspunktes zwischen dem Raumplanungsrecht in Bezug auf die LM-Nahversorgung und der

Impli-kationen für das Investitionsrisiko in LM-Discounterimmobilien lässt sich folgende Grundthese ablei-ten, welche es im Rahmen der Empirie zu untersuchen gilt:

These 2: Die Liberalisierung des Zentrale-Orte-Systems und der Großflächigkeitsschwel-le führt zu einem intensiveren interformaGroßflächigkeitsschwel-len Wettbewerb der LM-Discounter mit Super-märkten.

Mit Fokus auf die zentrale Zielsetzung dieser Arbeit hätte eine Ablehnung der These zur Folge, dass Änderungen der raumplanerischen Rahmenbedingungen – hier Liberalisierung der Zentralen Orte-Theorie – keine Auswirkungen auf das Risiko von LM-Discounterimmobilieninvestitionen hätten.

Falls die These nicht abgelehnt werden kann, sind diejenigen Nahbereiche zu identifizieren, in wel-chen die Liberalisierung zu Änderungen in der Einzelhandelsstruktur und somit zu einer veränderten Risikoeinschätzung seitens der Immobilieninvestoren führen wird.

4.7.1.3 Determinanten des Mietpreises

Die Kenntnis über einen objektiv am Standort zahlbaren Mietpreis ist für die Prognose der periodi-schen Einnahmen aus Investitionen in LM-Discounterimmobilien und somit vor allem für die Ab-schätzung der Amortisationsdauer des Investments von entscheidender Bedeutung. Eine optimierte Mietpreisfindung aus Sicht des Investors – genau der Mietpreis, welcher auch der Mieter aus be-triebswirtschaftlicher Sicht gerade noch bereit ist zu bezahlen – führt zu einer kürzeren Amortisations-dauer und somit zu einem geringen Investitionsrisiko. Sowohl Immobilienforschung – Bid-Rent-Theory (vgl. Gleichungen 4.2 bis 4.5) – als auch Immobilienpraxis – konstanter Mietwertanteil (vgl.

Abbildung 4-12) – implizieren, dass – vor allem bei einem standardisierten Immobilienkonzept der für den Eigentümer an einem Standort erzielbare maximale Mietpreis von der ability to pay (Mietzah-lungsfähigkeit) eines Mieters und somit alleine vom Umsatz abhängt. Folglich ist es zielführend, eine Methodik zu entwickeln, welche die „neutrale“ Einschätzung des Umsatzes eines bestimmten Anbie-ters an einem Standort ermöglicht, um daraus einen für den Investor optimierten Mietpreis abzuleiten.

Auf Basis dieses Verknüpfungspunktes zwischen Mietpreisermittlung und Investitionsrisiko lässt sich folgende Grundthese ableiten, welche es im Rahmen der Empirie zu untersuchen gilt:

These 3: Der an einem Standort für die Nutzung einer LM-Discounterimmobilie zu bezah-lende Mietpreis lässt sich alleine anhand einer Umsatzprognose für den jeweiligen Mieter erklären.

Die Ablehnung dieser These bedeutet im Hinblick auf das Investitionsrisiko einer LM-Discounterimmobilie, dass die periodischen Erträge allein einem Standort- und Mieterrisiko unterlie-gen, nicht aber einem baulich-technischen bzw. Mietvertragsrisiko. Umgekehrt bildet der empirische Ansatz, welcher sowohl markt-, standort-, mieter- und objektspezifische Merkmale umfasst, die Basis, um zu einer optimierten Mietpreisschätzung einer LM-Discounterimmobilie zu gelangen. Folglich leisten die Ergebnisse einen elementaren Beitrag zu einer realistischen Abschätzung der Höhe des

Cash-Flows als auch zur Schaffung von Markttransparenz. Dies trägt dazu bei, das unsystematische Risiko einer Immobilieninvestition deutlich besser abschätzen zu können.