Entwicklungen am Handelsimmobilienmarkt

„Die für den Einzelhandelsmarkt beschriebenen Trends, vor allem der Polarisierung, prägen ebenfalls die Entwicklung am Handelsimmobilienmarkt. Entsprechend der Unterteilung des Immobilienmarktes in den physisch geprägten Flächen- bzw. [Projektentwicklungs- und den monetär geprägten Anlage-markt] wird im Folgenden einerseits die Entwicklung de[r Mietpreise] bzw. der Flächen – als direkte Messgröße – sowie andererseits die Entwicklung der Rendite bzw. des Cash-Flows – als indirekte Messgröße – für die Veränderungen von Angebot und Nachfrage verwendet (vgl. [Abbildung 3-9]).

Innerhalb dieser Teilmärkte gilt es – unabhängig der räumlichen Gliederung des Immobilienmarktes – wiederum in unterschiedliche Handelsimmobilientypen zu unterscheiden. In diesem Zusammenhang ergibt sich allerdings vor allem für den Flächen- bzw. Projektentwicklungsmarkt das Problem der Datenverfügbarkeit, da belastbare Daten zur Mietpreis- und Leerstandsentwicklung bis dato nicht für unterschiedliche Handelsimmobilientypen, sondern auf Grundlage von Lagekriterien erhoben werden – z.B. 1-[a-] oder Nebenlage. Im Hinblick auf Handelsimmobilientypen umfassen diese Daten somit [i.d.R.] Informationen zu Geschäftshäusern, welche sich durch eine multifunktionale Mischung aus-zeichnen und somit die Einzelhandelsnutzung – entsprechend der funktionalen Definition – eine Teil-nutzung abbildet, welche teilweise mit [Dienstleistungs- und BüroTeil-nutzung] konkurriert.“ (SEGERER

2013a, S.53)

Abbildung 3-14: Entwicklung der Mietpreise in Hauptgeschäftslagen ausgewählter Städte  

Quelle: Eigene Bearbeitung nach BULWIENGESA 2011a,IVD2011in SEGERER 2013a, S.54

0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2 1,3

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Index: 1999=1

Entwicklung der Mietpreise in Hauptgeschäftslagen (Index)

IVD 1-A Lage Geschäftskern (n=101) IVD 1-B Lage Geschäftskern (n=97) IVD 1-A Nebenkern (n=84)

IVD-1-B Nebenkern (n=79) Bulwiengesa 1-A Lage (n=125) Bulwingesa Nebenlage (n=125) IVD 1-a-Lage Geschäftskern (n=101)

IVD 1-b-Lage Nebenkern (n=79)

IVD 1-b-Lage Geschäftskern (n=97) IVD 1-a-Lage Nebenkern (n=84)

Bulwiengesa 1-a-Lage (n=125) Bulwiengesa 1-a-Lage (n=125)

„Mit Fokus auf die Entwicklung der Mietpreise in den Hauptgeschäftslagen ausgewählter deutscher Städte zeigt [Abbildung 3-14], dass die Preisentwicklung in den 1-[a-]Lagen – Bulwiengesa 1-[a], Immobilienverband Deutschland (IVD) 1-[a-]Lage Geschäftskern, IVD 1-[a-]Lage Nebenkern – seit 1999 unabhängig der Datenquellen als positiv mit zyklischen Schwankungen einzuschätzen ist. Dage-gen bietet die Preisentwicklung in den NebenlaDage-gen – Bulwiengesa Nebenlage, IVD 1-[b-]Lage Ge-schäftskern, IVD 1[-b-]Lage Nebenkern – in Abhängigkeit der Datenquelle und somit berücksichtigter Städte ein differenziertes Bild. Während die IVD 2011 Daten einen zyklisch-negativen Trend wieder-geben, bilden die Daten nach Bulwiengesa2011a einen zyklisch-positiven ab. Die Preissteigerungen, welche seit 1999 vor allem in Städten mit einer insgesamt hohen Immobiliennachfrage – wie z.B.

München oder Köln – bis über 100 [%] betragen (vgl. IVD 2011), bestätigen insbesondere die be-schriebene Filialisierung, Vertikalisierung sowie die Konzentration des Einzelhandels. Eine Standort-polarisierung des Handels – Passantenfrequenz gegenüber Verkehrsorientierung – ist anhand dieser Daten nur bedingt zu bestätigen, da die verschiedenen Datenquellen aus [Abbildung 3-14] den gene-rellen Bedeutungsverlust von Nebenlagen nur teilweise wiedergeben, wobei dieser ebenfalls von der gesamten Nachfrage auf dem Immobilienmarkt abhängig ist (vgl. IVD 2011).

Während die Daten zur Mietpreisentwicklung in 1-[a-]Lagen zumindest für die wichtigsten deutschen [Städte] belastbare Informationen zum Flächenmarkt für Geschäftshäuser und im weitesten Sinne Kaufhäuser liefern, ist die Datenverfügbarkeit zum Flächenmarkt für andere Handelsimmobilientypen als gering einzuschätzen. Es existieren lediglich punktuelle Rahmeninformationen – ohne Längs-schnittbetrachtung – zu Mietpreisspannen von Fachmarktkonzepten, Einkaufszentren oder Warenhäu-sern, welche von der Immobilienberatungspraxis zur Verfügung gestellt werden ([vgl.] u.a. G EP-PERT/WERLING 2009; GEORG 2009, S.98; HypZert 2009, S.46 ff.). Zwei Gründe sind an dieser Stelle für dieses ‚Längsschnitt Daten-Lag‘ anzuführen:

 Die restriktive Informationspolitik: Die Mieter institutionell für den Handel errichteter Immobilien sind nicht daran interessiert, Informationen über das Mietvertragsverhältnis preiszugeben, da die Miethöhe der einzige Kostenfaktor ist, der durch die vorhandene Nachfrage am Immobilienmarkt als extern vorgegeben anzusehen ist und somit durch die Handelsunternehmen nur bedingt beeinflussbar ist.

 Konstante Mieten: Es wird angenommen, dass Einzelhandelsmieten bestimmter Branchen oder Mieter – gemessen in €/m² – in ihrem Umsatzanteil im Zeitverlauf konstant bleiben, weshalb [i.d.R.] auch die Miete als konstant eingeschätzt wird.

[Letzteres] ist allerdings langfristig aus folgenden Gründen in Frage zu stellen [...]:

 Verkaufsflächenentwicklung: Die im gesamten Einzelhandel nachgefragte Verkaufsflä-che […] stagniert zwar, doch unterliegen die benötigten VerkaufsfläVerkaufsflä-chenzuschnitte der Mieter – vor allem der Filialisten – deutlichen Veränderungen. Während die Flächennach-frage pro Filiale z.B. für Branchen des mittel- bis langfristigen Bedarfs – vor allem Buch-handel und Handel mit Elektronikartikeln – durch E-Commerce-Konkurrenz – tendenziell

zurückgehen wird, ist für die LM- und Dogeriebranche ein immer noch stark zunehmender Flächenbedarf pro Filiale zu erwarten.

 Verkaufsflächenverfügbarkeit: Die [Anzahl an] Neuentwicklung von Verkaufsflächen bzw. Standorte[n] für den Einzelhandel [wird] durch die Einzelhandelsplanung ständig verknappt. Somit steht – trotz der eigentlich [sachlichen] Trennung – der Einzelhandel in Flächenkonkurrenz zu anderen Nutzungen, was insbesondere in Märkten mit einer hohen Immobiliennachfrage – z.B. München – zu mittel- bis langfristig steigenden Mieten führt.

 Demographischer Wandel: Über alle Warenbereich[e] ist in Zukunft mit einem geringe-ren Umsatz zu rechnen. [Folglich ist zukünftig mit tendenziell sinkenden Mieten zu rech-nen.]

[…] In der Immobilienpraxis [wird deshalb] davon ausgegangen, dass die Entwicklungen im [sachli-chen] Immobilienteilmarkt – insbesondere im Teilmarkt der Fachmarktkonzepte – lediglich von der Einzelhandelsnachfrage, also vom Umsatz der Einzelhandelsunternehmen, abhäng[en]. Dies ist für die kurze bis mittlere Betrachtungsfrist zutreffend, allerdings wird der Mietpreis langfristig auch im Fachmarktbereich vom unelastischen Handelsimmobilienangebot beeinflusst. Daraus lässt sich fol-gern, dass die Preisbildung nicht nur mehr das Resultat von Umsatzveränderungen im Einzelhandel darstellt, sondern auch von der Entwicklung am Immobilienmarkt abhängt. Neben der Entwicklung des Mietpreises ist vor allem auch die Leerstandsquote eine Maßzahl für die Entwicklung eines Im-mobilienmarktes, welche allerdings bisher flächendeckend nur für Büroimmobilien zur Verfügung steht (vgl. Bulwiengesa 2011b) und für den Teilmarkt der Handelsimmobilien lediglich punktuell aus Einzelhandelsgutachten zu entnehmen ist. Folglich kann keine allgemeingültige Aussage weder über die räumliche noch über die einzelhandelstypologische Verteilung von Leerständen getroffen werden.

Aufbauend auf der Polarisierung des Einzelhandels sind allerdings bezogen auf Handelsimmobilien-typen vor allem Leerstände für Geschäftshäuser in innerstädtischen Nebenlagen und für solitäre Fachmarktimmobilien zu erwarten. Die Mietpreisentwicklungen des Flächenmarktes sind – entspre-chend der Mechanismen des Immobiliensystems (vgl. [Abbildung 3-9]) – [als] maßgebend für die Entwicklung der Cash-Flows bzw. Renditen am Immobilienanlagemarkt [anzusehen]. Innerhalb der Anlageklasse Immobilien gelten Einzelhandelsimmobilien als eine sichere Anlage mit wenig zykli-schen Schwankungen, was durch den konstanten Verlauf der Netto-Cash-Flows – im Gegensatz zu Wohn- oder Büroimmobilien – in [Abbildung 3-15] bestätigt wird. Allerdings decken die Daten der IPD größtenteils das Segment der Handelsimmobilientypen Einkaufszentren und Geschäftshäuser in 1-[a-]Lagen ab, ⁴⁸ welche auch das Gros der Einzelhandelsinvestitionen institutioneller Investoren in Deutschland im ersten Halbjahr 2011 umfassen (vgl. CB Richard Ellis 2011, S.2).“ (SEGERER 2013a, S.53ff.).

48 Anm.: Wichtige Akteure des Handelsimmobilienmarktes, z.B. ECE und mfi, fehlen in der Datenbasis der IPD

Abbildung 3-15: Entwicklung der Netto-Cash-Flows verschiedener Immobilienanlageklassen 1997-2009

Quelle: Eigene Bearbeitung nach IPD 2011 in SEGERER 2013a, S.56

Abbildung 3-16: Entwicklung der Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien 2005-2011

Quelle: Eigene Bearbeitung nach Daten von CB Richard Ellis in HAHN AG 2011, S.59 in SEGERER 2013a, S.57

3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

in %

Entwicklung der Netto-Cash-Flow Renditen verschiedener Anlageklassen im deutschen Immobilienmarkt 1997 - 2009

Handel Büro Industrie Wohnen Sonstige

4,00 5,00 6,00 7,00 8,00

Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011

in %

Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien

1a-Handelsimmobilien* Shopping-Center (A-Standort) Shopping-Center (B-Standort)

Fachmarktzentrum Fachmarkt/Supermarkt

*Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

„Neben den klassischen Core-Anlagen der Einkaufszentren und Geschäftshäusern, sind aber auch zunehmend Fachmarktkonzepte als Investitionsalternative attraktiv […]. Gemessen an der Spitzenren-dite einzelner Handelsimmobilienanlageklassen zeigt [Abbildung 3-16], dass – entsprechend der theo-retischen Fundierung in [Abbildung 3-7] – die Spitzenrenditen für Fachmarktkonzepte deutlich höher liegen als für Shopping-Konzepte, wobei mit Ausnahme der Handelsimmobilie in 1-[a-]Lage sich alle Anlageklassen durch zyklische Renditeverläufe auszeichnen. Gleichzeitig ist zu erkennen, dass sich die Auswirkungen der Finanzkrise Ende des Jahres 2008 nicht auf die Spitzenrenditen ausgewirkt haben. Vielmehr scheint es so, dass die Anleger aufgrund der nicht steigenden, aber dafür auch in Kri-senzeiten konstanten Einzelhandelsumsätze, in Handelsimmobilien investiert haben. Im Hinblick auf die Unterschiede der erzielten Spitzenrenditen ist festzuhalten, dass die jeweiligen Fachmarktkonzepte – Fachmarkt/Supermarkt und Fachmarktzentrum in [Abbildung 3-16] – vor allem aufgrund der ver-kehrsorientierten Lage und kürzerer Restnutzungsdauer ein höheres Risiko und somit eine höhere Rendite aufweisen, wohingegen Shopping-Konzepte – Einkaufszentren und Handelsimmobilien in 1-[a-]Lage – [sich] vor allem aufgrund der hohen Passantenfrequenz, der langen Restnutzungsdauer und des weniger elastischen Angebots [durch] ein niedrigeres Risiko und somit eine niedrigere Rendite [auszeichnen]. Diese Zahlen sind aber aus wissenschaftlicher Sicht immer im Kontext des jeweiligen Abgrenzungsmerkmales eines Immobilienmarktes zu sehen. Anders formuliert: Die zur Verfügung stehenden Daten zu den sachlichen Immobilienteilmärkten – z.B. Fachmarktkonzept – decken nur bestimmte Standorttypen oder auch räumliche Immobilienteilmärkte ab, deren Entwicklung nicht nur durch die jeweilige eigene typologische Immobiliennachfrage beeinflusst wird, sondern auch durch die allgemeine Immobiliennachfrage, was sich wiederum in der Wertentwicklung der Immobilie – gemes-sen an der Rendite – widerspiegelt. Aus der finanzwirtschaftlichen Perspektive der Cash-Flow- und [Wertentwicklung] einer Immobilie ergibt sich entsprechend dem Immobiliensystem die Entwicklung am Projektentwicklungsmarkt, welche mittels des Neuzugangs an Handelsimmobilienobjekten bzw. -vermietungsflächen gemessen wird. In diesem Zusammenhang ergibt sich dieselbe Problematik wie für die Leerstandsquote: Es fehlen flächendeckende, immobilienwirtschaftlich bezogene Daten. Ledig-lich für Einkaufszentren steht mit dem Shopping Center Report eine Längsschnittbetrachtung der Ent-wicklung eines Handelsimmobilientyps (vgl. EHI 2008[b]; FALK 2011) zur Verfügung. […]

Insgesamt zeichnet sich die aktuelle Entwicklung des Einzelhandels durch eine hohe Dynamik aus, welche einerseits durch die Entwicklungen im Einzelhandel sowie die Planung […] [und] andererseits mehr und mehr durch die Akteure der Immobilienwirtschaft geprägt wird. Denn die Filialisierung des Handels fördert standardisierte Standort- und Immobilienansprüche, welche durch Investoren und Projektentwickler verfügbar gemacht werden. Gleichzeitig konzentrieren sich diese aber auf am In-vestmentmarkt erfolgreiche Objekte – vor allem Geschäftshäuser in 1-[a-] Lage, Einkaufszentren und Fachmarktzentren (vgl. [Abbildung 3-17]). Folglich bestätigen die aktuellen Trends am Flächen- und Anlagemarkt den von BAHN/POTZ 2007 skizzierten, determinierenden Einfluss von Anlagepräferenzen auf die Einzelhandelsstruktur, [welche zunehmend durch immobilieninvestitionsgetriebene

Handel-simmobilientypen geprägt wird]. Der Immobilienmarkt stellt somit einen entscheidenden Baustein dar, um den ‚Wandel im Handel‘ in seiner Gesamtheit zu erfassen und zu erklären ([Abbildung 3-17]).“

(SEGERER 2013a, S.56ff.).

Abbildung 3-17: Die Wirkung aktueller Trends im Einzelhandel und der Immobilienwirtschaft auf die Einzelhandelsstruktur

Quelle: Eigene Bearbeitung nach SEGERER 2013a, S.59 HandelsforschungTheorien des Betriebsformenwandels und der Einzelhandelsstruktur Immobilienwirtschaft(Handels)Immobilienmarkttheorien

Einzelhandelsangebot

 Fachgeschäfte (Fililalbetriebe in 1-a -Lage)

 (innenstadtnahe) Einkaufszentren

Modifizierung des § 11 (3) BauNVO