Zur Feinsteuerung von Ferienwohnungen steht im Grunde das gesamte Repertoire der in § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO aufgeführten Möglichkeiten zur Modifikation der Baugebiete zur Verfügung.
Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sein sollen, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Aufgrund der Ergänzung der Bezugnahme von § 1 Abs. 5 BauNVO auch auf Nutzungen, die nach §13a BauNVO allgemein zulässig sind, können die vorgenannten Regelungen auch mit Bezug auf Ferienwohnungen als eine bestimmte „Art von Nutzungen“ in Bebauungsplänen getroffen werden. Da Ferienwohnungen nur in Dorf-, Misch- und Kerngebieten, in besonderen Wohn-gebieten und in urbanen Gebieten allgemein zulässig sind, wird § 1 Abs. 5 BauNVO auch nur in diesen Baugebieten als Rechtsgrundlage für die Begrenzung von Ferienwohnungen dienen.
Im besonderen Wohngebiet können Ferienwohnungen im Sinne des § 13a der Bau-nutzungsverordnung nur ausnahmsweise zugelassen werden.
In Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauNVO können Einschränkungen von Ferienwohnungen in Anwendung von § 1 Abs. 5 BauNVO ggf. auch für Teile des jeweiligen Baugebiets getroffen werden.
In dem Teil des urbanen Gebiets mit der Bezeichnung MU 1 sind Ferienwohnungen im Sinne des § 13a der Baunutzungsverordnung unzulässig. In den übrigen Teilen des urbanen Gebiets können Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden.
In Verbindung mit § 1 Abs. 7 BauNVO können die Einschränkungen ggf. auch geschossweise differenziert erfolgen.
In dem Teil des urbanen Gebiets mit der Bezeichnung MU 2 sind Ferienwohnungen im Sinne des § 13a der Baunutzungsverordnung oberhalb des 2. Vollgeschosses unzulässig.
Da Nutzungen nach § 13a BauNVO – anders als in Abs. 5 - nicht ausdrücklich in Abs. 6 des
§ 1 BauNVO aufgeführt sind, können Ferienwohnungen in den Baugebieten, in denen sie gemäß §§ 2 bis 4 i.V.m. § 13a BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden können (WS, WR, WA), nach § 1 Abs. 6 BauNVO nur als Unterart der Nutzungen „Beherbergungsbetrieb“ oder
„Gewerbebetrieb“ ausgeschlossen oder auch für allgemein zulässig erklärt werden.
Im reinen Wohngebiet sind (kleine) Betriebe des Beherbergungsgewerbes unzulässig.
Im allgemeinen Wohngebiet sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie sonstige Gewerbebetriebe unzulässig.
Sollen hingegen in reinen und allgemeinen Wohngebieten oder auch in Kleinsiedlungs-gebieten nur Ferienwohnungen ausgeschlossen werden, während andere Beherbergungs-betriebe und/oder sonstige GewerbeBeherbergungs-betriebe ausnahmsweise zulässig bleiben sollen, bietet
§ 1 Abs. 9 BauNVO die entsprechende Rechtsgrundlage. Danach können Regelungen zu einzelnen Arten von baulichen oder sonstigen Anlagen getroffen werden. Nach der Klar-stellung in der BauNVO kann davon ausgegangen werden, dass Ferienwohnungen nach §13a BauNVO hinreichend definiert sind, insofern als Art einer baulichen Anlage behandelt werden und demnach in reinen oder allgemeinen Wohngebieten oder Teilen davon ausgeschlossen werden können.
Im reinen Wohngebiet sind Ferienwohnungen im Sinne des § 13a der Baunutzungs-verordnung unzulässig.
Feinsteuerung nach § 1 Abs. 5 BauNVO unmittelbare Anwendung
von § 1 Abs. 6 BauNVO
i.V.m. § 1 Abs. 8 BauNVO auch teilräumlich differenziert
i.V.m. § 1 Abs. 7 BauNVO auch für einzelne Geschosse
mittelbare Anwendung von § 1 Abs. 6 BauNVO
Feinsteuerung nach § 1 Abs. 9 BauNVO
Regelungen zu Ferienwohnungen
B 1.13.1
Für die Anwendung von § 1 Abs. 9 BauNVO sind besondere städtebauliche Gründe anzu-führen. Als Gründe für den Ausschluss von Ferienwohnungen können dabei in der Regel nicht Störungen benachbarter Wohnnutzungen vorgebracht werden, wie sie von einer wechselnden Nutzerschaft oder einem anderen Freizeitverhalten ausgehen. Vielmehr geht der Gesetz- und Verordnungsgeber durch die Aufnahme von Ferienwohnungen in den Kreis der in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 8 BauNVO allgemein oder auch ausnahmsweise zulässigen Nutzungen davon aus, dass Wohnen und Ferienwohnen zunächst einmal störungsfrei nebeneinander ausgeübt werden können. Beeinträchtigungen störempfindlicher Nutzungen können daher nur in Einzelfällen, z.B. aufgrund örtlicher oder baulicher Besonderheiten als Gründe für den Ausschluss von Ferienwohnungen dienen. Hingegen kann die Unteraus-lastung von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur oder auch ganz allgemein der Verlust von Wohnraum Festsetzungen zur Begrenzung von Ferienwohnungen rechtfertigen. Bei der Planung von Gewerbegebieten können der vorrangige Flächenbedarf von produzierendem Gewerbe, Logistik- und Großhandelsbetrieben u.ä. sowie die Vermeidung von Immissions-konflikten den Ausschluss von Ferienwohnungen begründen.
Die Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 5 BauNVO bzw. § 1 Abs. 9 BauNVO geben keine Grundlage für eine anteilsmäßige Begrenzung von Ferienwohnungen, z.B. durch Prozent-angaben.
Im besonderen Wohngebiet können höchstens 25 % der Geschossfläche eines Gebäudes für Ferienwohnungen verwendet werden.
Dauer- und Ferienwohnungen als geplante Nutzungsmischung
In § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO werden nunmehr Sondergebiete mit einer Nutzungsmischung aus Dauer- und Ferienwohnen explizit aufgeführt. Generell gilt, dass in Bebauungsplänen sonstige Sondergebiete nur festgesetzt werden können, wenn sie sich von den übrigen Baugebieten (§§ 2 bis 10 BauGB) wesentlich unterscheiden. Da Ferienwohnungen in den übrigen Baugebieten aufgrund von deren Gebietstypik eine nur untergeordnete Rolle spielen können, kommt die Festsetzung eines Sondergebiets z.B. „Dauerwohnen und Fremden-beherbergung“ nur dann in Frage, wenn Beherbergung und Ferienwohnungen das Gebiet maßgeblich mit prägen oder prägen sollen. Wie bei allen Sondergebieten sind neben der allgemeinen Zweckbestimmung die allgemein zulässigen und die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen im Einzelnen festzusetzen.
Das Sondergebiet „Ferienwohnen und Wohnen“ dient vorwiegend der Unterbringung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes in Mischung mit dem Wohnen.
Zulässig sind:
- Beherbergungsbetriebe aller Art, - Ferienwohnungen,
- Wohngebäude,
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment,
- Einzelhandelsbetriebe mit tourismusbezogenem Hauptsortiment gemäß Sortimentsliste (siehe Anlage …),
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
- Räume für freie Berufe des Gesundheitswesens wie Ärzte und Physiotherapeuten.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- Anlage für sportliche Zwecke,
- gebietsversorgende Handwerksbetriebe wie Frisöre
- sonstige Räume für freie Berufe im Sinne des § 13 BauNVO.
Anders als bei den übrigen Baugebieten (außer urbanes Gebiet) sind in Sondergebieten für Dauerwohnen und Fremdenbeherbergung im Grundsatz auch Vorgaben zu Nutzungsanteilen als Untersetzung der Zweckbestimmung denkbar. Eine textliche Festsetzung von
Geschoss-städtebauliche Gründe
unzulässige Festsetzung baugebietsbezogener Mindestanteile
Sondergebiet für Dauer- und Ferienwohnungen
Sondergebiet für die Fremdenbeherbergung und das Wohnen
flächenanteilen, die für Ferienwohnungen verwendet werden müssen bzw. dürfen, erscheint somit grundsätzlich möglich.
Im Sondergebiet „Ferienwohnen und Wohnen“ sind mindestens 30 % und höchstens 60 % der zulässigen Geschossfläche jedes Gebäudes für Ferienwohnungen zu verwenden.
Die Festsetzung würde allerdings dem „Windhundprinzip“ Vorschub leisten und somit unzu-lässig sein, würde sie sich auf die im Sondergebiet insgesamt zuunzu-lässige Geschossfläche beziehen.
Im Sondergebiet „Dauer- und Ferienwohnen“ sind höchstens 60 % der im Sonder-gebiet zulässigen Geschossfläche für Ferienwohnungen zu verwenden.
Bei der Festsetzung von Sondergebieten für Dauer- und Ferienwohnungen muss abwägend auf die spezifischen Eigenheiten beider Wohnformen und ihre jeweiligen Anforderungen, z.B.
an die Bereitstellung von Einrichtungen der Infrastruktur, sowie auf die Vermeidung von Störungen, z.B. durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen, eingegangen werden.
zulässige Festsetzung gebäudebezogener Mindestanteile
unzulässige Festsetzung baugebietsbezogener Mindestanteile Berücksichtigung spezifischer Anforderungen in der Begründung
(1) Außer den in den §§ 2 bis 13 genannten Anlagen sind auch untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen zulässig, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Soweit nicht bereits in den Baugebieten nach dieser Verordnung Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung zulässig sind, gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des Satzes 1 auch solche für die Kleintierhaltung. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Neben-anlagen und Einrichtungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(2) Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ablei-tung von Abwasser dienenden Nebenanlagen können in den Baugebieten als Ausnahme zuge-lassen werden, auch soweit für sie im Bebauungsplan keine besonderen Flächen festgesetzt sind.
Dies gilt auch für fernmeldetechnische Nebenanlagen sowie für Anlagen für erneuerbare Energien, soweit nicht Absatz 1 Satz 1 Anwendung findet.
(3) Soweit baulich untergeordnete Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an oder auf Dach- und Außenwandflächen oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen innerhalb von Gebäuden nicht bereits nach den §§ 2 bis 13 zulässig sind, gelten sie auch dann als Anlagen im Sinne des Absatzes 1 Satz 1, wenn die erzeugte Energie vollständig oder überwiegend in das öffentliche Netz eingespeist wird.
Festsetzungen B 1.14
Als Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO gelten untergeordnete bauliche Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der im Baugebiet gelegenen Grundstücke bzw. des Baugebiets selbst dienen (Abs. 1), sowie technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des jeweiligen Baugebietes (Abs. 2). Zudem können seit 2013 auch gebäudeunabhängige Solaranlagen oder Anlagen zur Nutzung der Geothermie als untergeordnete Nebenanlagen eingestuft werden, und zwar auch dann, wenn die durch sie erzeugte Energie vollständig oder überwiegend ins öffentliche Netz eingespeist wird (Abs. 3). Grundsätzlich können Neben-anlagen nur Anlagen sein, die nicht Bestandteil der Hauptanlage sind.1
Dem Nutzungszweck der im Baugebiet gelegenen Baugrundstücke dienen bauliche Anlagen wie Kellerersatzschuppen, Fahrrad- und Geräteschuppen, Gewächshäuser, Spielgeräte, Stand-plätze für Müllbehälter, Abstellflächen für Fahrräder, aber auch Anlagen für die Kleintierhaltung und Werbeanlagen. Lärmschutzwände oder Anlagen für die Wertstoffsammlung sind Nebenanlagen, die dem Nutzungszweck des jeweiligen Baugebietes insgesamt dienen. Bei Camping- und Wochenendhausplätzen fallen auch Sanitär- und Duschgebäude unter den baugebietsbezogenen Nebenanlagenbegriff.
Dies gilt nicht für Anlagen in Nicht-Baugebieten, also zum Beispiel auf Sportplätzen, oder für so genannte Zubehöranlagen wie Pavillons oder Kioske in öffentlichen Parkanlagen. Auch Gemein-bedarfsflächen sind keine Baugebiete im Sinne der BauNVO, so dass § 14 BauNVO hier keine Anwendung findet. Bei der Planung von Gemeinbedarfsflächen empfiehlt sich daher eine Festsetzung zur Regelung der Zulässigkeit von Nebenanlagen. Dies gilt insbesondere dann, wenn überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt werden (
B 5.1). Nicht als Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gelten außerdem Stellplätze und Garagen, deren Zulässigkeit durch § 12 BauNVO gesondert geregelt ist (
B 1.12).Soweit im Bebauungsplan keine Regelungen für Nebenanlagen getroffen werden, bestimmt sich deren Zulässigkeit nach § 14 und § 23 Abs. 5 BauNVO:
1 Vgl. BVerwG, Urt. v. 14.12.2017 - 4 C 9.16.