Fallbeispiel 1: Die Gemeinde X plant die Erweiterung eines am Stadtrand gelegenen Wohn-gebiets, das weitgehend homogen mit Einfamilienhäusern bebaut ist. Da im Bestandsgebiet bereits Nahversorgungseinrichtungen in erschließungstechnisch günstiger Lage vorhanden sind, kann sich die Planung des Neubaugebiets auf die Entwicklung von Baugrundstücken für Einfamilienhäuser beschränken.
Die Gemeinde beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplans, der neben den Flächen des geplanten Baugebiets auch das bestehende Einfamilienhausgebiet einschließt. Die Einbezie-hung des Bestandsgebiets ist hier sinnvoll, da dessen Charakter als reines Wohngebiet erhalten und planungsrechtlich gesichert werden soll.
Der Bebauungsplan setzt die bereits bebauten und geplanten Baugrundstücke entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur als reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO fest.
Zur Vermeidung möglicher Beeinträchtigungen der Wohnruhe durch freiberufliche und ver-gleichbare gewerbliche Tätigkeiten mit erhöhtem Besucherverkehr wird die Zulässigkeit von Räumen für diese Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 8 BauNVO in Teilen des WR auf eine Ausnahmezulässigkeit beschränkt.
In dem Teil des reinen Wohngebietes mit der Bezeichnung WR 1 können Räume für freie Berufe im Sinne von § 13 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden.
In den übrigen Teilen des WR bleiben Räume für freie Berufe gemäß § 13 BauNVO allgemein zulässig; einer gesonderten Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es hierzu nicht.
Da an anderen Stellen des Gemeindegebiets geeignete Flächen für die Errichtung von Seniorenbetreuungs- und –pflegeheimen zur Verfügung stehen, werden entsprechende Wohngebäude hier gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen. Gleiches gilt auch für andere Wohnheime. Die besonderen städtebaulichen Gründe für den Ausschluss von Wohn- und Pflegeheimen liegen in der Erhaltung und Fortentwicklung des durch Einzelhausbebauung geprägten Ortsbildes.
Im reinen Wohngebiet können Wohngebäude, die ganz oder teilweise der Pflege und Betreuung ihrer Bewohner dienen, nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Erweiterung eines Einfamilienhausgebietes
Bebauungsplan, der den Bestand einbezieht
WR-Festsetzung
Beschränkung von Räumen für freie Berufe …
… und von Wohnheimen auf Ausnahmezulässigkeit
Festsetzung eines reinen Wohngebietes gemäß § 3 BauNVO mit differenzierten Festsetzungen für untergeordnete Teilflächen
Reine Wohngebiete
B 1.2
B Sicherung von Flächen für bestimmte Nutzungen
Zur Sicherung des vorhandenen kleinen Ladenzentrums setzt der Bebauungsplan für die betreffende untergeordnete Teilfläche des reinen Wohngebiets gemäß § 1 Abs. 9 i.V.m. Abs. 8 BauNVO eine entsprechende Nutzungsbindung fest.
Auf der Teilfläche ABC… A des reinen Wohngebietes sind nur Läden und nicht stö-rende Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewoh-ner des Gebiets dienen.
Die Ladennutzung muss auf nahversorgungsbezogene Läden und Handwerksbetriebe be-schränkt bleiben, da andere Einzelhandels- und Gewerbenutzungen in einem reinen Wohn-gebiet auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden können. In den übrigen Teilen des reinen Wohngebietes bleiben gebietsversorgende Läden und Handwerksbetriebe ausnahms-weise zulässig. Einer gesonderten Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es hierfür nicht.
Da die Festsetzung einer ausschließlichen Ladennutzung stark in private Nutzungsrechte eingreift, setzt die Festsetzung eine Übereinkunft mit dem betroffenen Grundstückseigentümer voraus. Die Festlegung auf eine Ladennutzung ist auch damit begründbar, dass nur diese eine (im Vergleich zum übrigen WR) höhere Grundstücksausnutzung rechtfertigt.
Um eine Nachnutzung leerstehender Läden, die aufgrund sich verändernder Einkaufs-gewohnheiten der Bewohner des Baugebiets nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden soll, zu ermöglichen, lässt der Bebauungsplan sonstige in einem WR ausnahmsweise zulassungs-fähige Nutzungen auf der betreffenden Teilfläche ausnahmsweise zu.
… Ausnahmsweise können auf der Teilfläche ABCD…A (des reinen Wohngebietes) Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke zugelassen werden.
Von einer anfänglich angedachten Überbauung der Läden mit Wohnungen hat die Gemeinde aufgrund der potenziellen Nutzungskonflikte zwischen diesen Nutzungen in einem WR Ab-stand genommen. Darüber hinaus hätte die Gemeinde in diesem Fall auf eine planungsrecht-liche Sicherung der Ladennutzungen verzichten müssen, da eine vertikale Gliederung von reinen Wohngebieten nicht möglich ist.
Auf der Teilfläche ABCD…A des reinen Wohngebiets sind im Erdgeschoss nur Läden und nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen.
Bei der Festsetzung eines allgemeinen statt eines reinen Wohngebietes wäre eine Beschrän-kung der Nutzungsbindung auf die Erdgeschosszone des betreffenden Baugebietsteils auf der Grundlage von § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 7 und 8 BauNVO dagegen möglich. Bei einer WA-Festsetzung könnte die Nutzungsbindung auch auf Einzelhandelsbetriebe ausgedehnt werden, die nicht nur dem täglichen Bedarf dienen. Eine auf das kleine Ladenzentrum beschränkte WA-Festsetzung und die Beibehaltung der WR-WA-Festsetzung für die übrigen Teile des Wohngebietes sind aber aus rechtssystematischen Gründen ausgeschlossen. Die Festsetzung des gesamten Wohngebiets oder zumindest großer Teile davon als WA kommt für die Gemeinde wegen der zu erhaltenden Nutzungsstruktur des reinen Wohngebiets nicht in Betracht.
Würde die Gemeinde für den Bereich des kleinen Ladenzentrums ein erweitertes Nutzungs-spektrum für den Einzelhandel ermöglichen und den Standort zwingend vorgeben wollen, käme für die betreffende Fläche auch die Festsetzung des besonderen Nutzungszweck
„Läden“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 in Betracht (
B 9). Wäre der Ausbau zu einem Nahver-sorgungszentrum geplant, müsste hierfür ein entsprechendes Sondergebiet nach § 11 BauNVO festgesetzt werden (
B 1.11.1). Aufgrund der besonderen Störempfindlichkeit des reinen Wohngebiets kommt eine Intensivierung der Einzelhandelsnutzung im Beispielfall für die Gemeinde jedoch nicht in Betracht.Nutzungsbindung für Läden auf einer WR-Teilfläche …
… kann nicht auf ein Geschoss begrenzt werden.
unzulässige vertikale Gliederung
Festsetzung einer „WA-Insel“
im WR ausgeschlossen
Planungsalternative:
Fläche mit dem besonderem Nutzungszweck „Läden“
C Sonstige Ausnahmeregelungen
In Einzelfällen kann auch ein genereller Ausschluss sämtlicher Nichtwohnnutzungen für ein reines Wohngebiet bzw. für Teile davon begründet sein. Hierzu müssen alle normalerweise in einem WR ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen ausgeschlossen werden
Im reinen Wohngebiet können die in § 3 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung genann-ten Nutzungen und Anlagen auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden.
Im reinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 3 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Im reinen Wohngebiet sind Läden, Handwerksbetriebe, Beherbergungsbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke unzulässig.
Die obigen Festsetzungen lassen die Regelzulässigkeit von Räumen für freie Berufe außer Acht. Die Festsetzung einer ausschließlichen Wohnnutzung muss also auch den Ausschluss von Räumen für freie Berufe einschließen. Sie kann auch kurz gefasst werden:
Im reinen Wohngebiet / In dem Teil des reinen Wohngebiets mit der Bezeichnung WR 1 sind nur Wohngebäude zulässig.
Um die für Wohngebiete mit niedriger GFZ typische Anlage von Terrassen, die formal der Gebäudegrundfläche zuzurechnen sind, nicht unnötig einzuschränken, kann ergänzend nach
§ 16 Abs. 6 BauNVO ein Ausnahmetatbestand geregelt werden:
… Ausnahmsweise kann eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Terrassen um höchstens 25 m2, zugelassen werden.
In Fremdenverkehrsorten kann die Regelzulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherber-gungsgewerbes Planungsziel sein. Dabei sollte aber berücksichtigt werden, dass damit auch die Teilnutzung von Gebäuden durch Ferienwohnungen allgemein zulässig wird. Um einer kaum kontrollierbaren Ausbreitung von Ferienwohnungen entgegenwirken zu können, sollten Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten deshalb nur ausnahmsweise zulässig bleiben.
Im reinen Wohngebiet sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes mit Aus-nahme von Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO allgemein zulässig.
In anderen Fällen kann auch der generelle Ausschluss von Beherbergungsbetrieben in Betracht kommen. In diesen Fällen sollte immer auch eine klarstellende Regelung zur eben-falls beabsichtigten Unzulässigkeit von Ferienwohnungen bzw. zu ihrer weiterhin bestehenden Zulassungsfähigkeit als Ausnahme in die jeweilige Festsetzung aufgenommen werden.
(Rechtsgrundlage ist jeweils § 1 Abs. 6 BauNVO.)
Im reinen Wohngebiet sind Beherbergungsbetriebe einschließlich Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO unzulässig.
Im reinen Wohngebiet sind Beherbergungsbetriebe mit Ausnahme von Ferienwohnun-gen im Sinne des § 13a BauNVO unzulässig.
Bei Festsetzungen, die normalerweise nur ausnahmsweise zulassungsfähige Nutzungen für regelzulässig erklären, muss der Charakter des reinen Wohngebiets gewahrt bleiben, d.h. ein WR darf durch Modifizierung des Baugebiets nicht zum WA werden.
Im reinen Wohngebiet sind Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, Beherbergungs-betriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig.
Ausschluss aller Ausnahmen gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO:
Gebiete mit ausschließlicher Wohnnutzung
Regelungen zur Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben
... immer i.V.m. Regelungen für Ferienwohnungen
unzulässige Modifizierung eines WR zu einem WA