Die Festsetzung von Mischgebieten kommt vor allem für Bestandsgebiete in Frage, die in ihrer vorhandenen Nutzungsstruktur gesichert und weiter entwickelt werden sollen.
Fallbeispiel 1: Der Kernbereich einer Mittelstadt wird sowohl durch Einzelhandel und andere zentrumstypische Nutzungen sowie einzelne kleinere Gewerbebetriebe als auch durch Wohnungen geprägt. Durch Abrisse und Betriebsaufgaben werden immer wieder Flächen für eine Neubebauung oder für Nutzungsänderungen frei. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, die Entwicklung des Gebietes so zu steuern, dass gewerbliche und Wohnnutzungen weiterhin gleichberechtigt nebeneinander den Stadtkern prägen. Eine Entwicklung von Teilbereichen zu reinen Wohn- oder Gewerbestandorten soll vermieden werden.
Grundsätzlich kommt eine Festsetzung als besonderes Wohngebiet, als Mischgebiet oder als urbanes Gebiet in Frage. Die zulässigen Nutzungen sind fast identisch. Im besonderen Wohngebiet wird dem Wohnen der Vorrang eingeräumt, das erhalten und fortentwickelt werden soll, im Mischgebiet stehen dagegen Wohnen und Gewerbe gleichwertig neben-einander, im urbanen Gebiet kann die Nutzungsmischung dagegen differenzierter festgelegt werden, und es können höhere Bebauungsdichten ermöglicht und etwas geringere Anforderungen an den Lärmschutz gestellt werden. Ist weder ein Vorrang der Wohnnutzung noch die Erzielung urbaner Dichten Planungsziel, so können durch Festsetzung eines Misch-gebiets dem Gewerbe und dem Wohnen Misch-gebietstypisch gleichrangige Entwicklungsmöglich-keiten eingeräumt werden. Potenzielle Investoren erhalten dadurch relativ weit reichende Freiheiten hinsichtlich der Nutzung ihrer Grundstücke.
Um sicherzustellen, dass sich das Mischgebiet nicht allmählich zu einem monofunktionalen Wohn- oder Gewerbegebiet entwickelt, kann auf die Möglichkeiten einer horizontalen oder vertikalen Gliederung des Baugebiets gemäß § 1 Abs. 4-9 BauNVO zurückgegriffen werden (z.B. in der Hauptgeschäftsstraße Freihaltung der Erdgeschosszone für gewerbliche Nutzun-gen, in RandlaNutzun-gen, in denen das Wohnen von Verdrängung bedroht ist, Beschränkung von gewerblichen Nutzungen auf das Erdgeschoss):
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI 1 können im ersten Vollgeschoss Wohnungen nur aus-nahmsweise zugelassen werden.
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI 2 sind oberhalb des ersten Vollgeschosses nur Wohnun-gen, Beherbergungsbetriebe und Räume für freie Berufe zulässig.
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI 3 sind nur Wohnungen und Räume für freie Berufe zu-lässig.
Wegen ihrer grundsätzlichen Gleichrangigkeit kann eine der beiden Hauptnutzungen jedoch nur für untergeordnete Teilbereiche des gemischt genutzten Gebietes (einschließlich von an-grenzenden festgesetzten oder De-facto-Mischgebieten, die nicht im Geltungsbereich liegen) ausgeschlossen werden.
städtisches Bestandsgebiet
Gemischt genutzter Innenstadtbereich
WB oder MI ?
Möglichkeiten der Gliederung des MI
Gegliedertes Mischgebiet
keine vollständige Entflechtung der Nutzungen
Mischgebiete
B 1.6
Fallvariante A: Das Gebiet soll grundsätzlich gemischt genutzt werden, jedoch sollen be-stimmte besonders flächen- oder störintensive Nutzungen, die mit dem vorhandenen Gebiets-charakter nicht vereinbar sind, sowie zentrenschädlicher Einzelhandel ausgeschlossen oder auf Teilbereiche beschränkt werden.
Regelmäßig ist davon auszugehen, dass ein Teil des breiten Nutzungsspektrums, das in Mischgebieten regelzulässig ist, in einer konkreten Bestandssituation zu städtebaulichen Spannungen führen würde. Dies gilt i.d.R. für Gartenbaubetriebe und häufig auch für Tank-stellen in ihrer heute üblichen Ausprägung (in einem urbanen Gebiet wären Gartenbaubetriebe unzulässig, Tankstellen könnten nur ausnahmsweise zugelassen werden). In Straßenzügen, die durch Einzelhandel und Wohnen geprägt sind, können auch bestimmte „sonstige Gewerbebetriebe“ städtebaulich unverträglich sein. Soweit die allgemeine Zweckbestimmung des Gesamtbereichs als Mischgebiet gewahrt wird, können solche Nutzungen nach § 1 Abs. 4-9 BauNVO ausgeschlossen oder auf die Ausnahme beschränkt werden, z.B. durch folgende Festsetzung:
Im Mischgebiet sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Lagerplätze unzulässig. In dem Teil des Mischgebietes mit der Bezeichnung MI 4 können sonstige Gewerbebetriebe gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Wo ein Ansiedlungsinteresse, z.B. von Gartenbaubetrieben oder Tankstellen, von Vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht insofern kein Regelungsbedarf. Anderenfalls ist ihr Ausschluss städtebaulich zu begründen.
Häufig sollen Vergnügungsstätten, die aufgrund ihrer Verkehrserzeugung in den Abend- und Nachtstunden besonders unverträglich sein können, auch in überwiegend gewerblich geprägten Teilbereichen ausgeschlossen oder auf die Ausnahme beschränkt werden:
Im Mischgebiet sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO unzulässig (können … nur ausnahmsweise zugelassen werden).
Ein Ausschluss von Vergnügungsstätten oder bestimmten Arten von Vergnügungsstätten oder ihre Beschränkung auf den Ausnahmetatbestand kann im Übrigen auch ohne Festsetzung einer Gebietskategorie mit einem einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2b BauGB erreicht werden, um eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten, zu verhindern.
Unter bestimmten Umständen kann es auch Ziel sein, größere Einzelhandelsbetriebe auszu-schließen oder auf Teilbereiche, z.B. auf einen Hauptgeschäftsbereich, zu konzentrieren, kleinere Nahversorgungsbetriebe (so genannte Convenience Stores) dagegen zuzulassen:
Im Mischgebiet sind nur solche Einzelhandelsbetriebe zulässig, die der Versorgung des Gebietes dienen.
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI 5 können Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 400 m² nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Der Ausschluss von bestimmten Typen von Einzelhandelsbetrieben muss städtebaulich begründet sein (z.B. kleinteilige Bebauungsstruktur, Verkehrserzeugung, Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen). Dabei dürfte es jedoch oft schwer fallen, bestimmte (un-erwünschte) städtebauliche Auswirkungen einem allein durch seine Flächengröße definierten Betriebstypus zuzuordnen. Eine Ausnahme könnte z.B. damit begründet sein, dass von einem geplanten Vorhaben nachweislich keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungs-bereiche ausgehen.
Es nicht möglich, die Anzahl großflächiger Einzelhandelsbetriebe oder die Summe der im Mischgebiet insgesamt zulässigen Einzelhandelsfläche zu begrenzen. Mittelbar könnte ein
Ausschluss / Beschränkung unverträglicher Nutzungen
Beschränkungen für Vergnügungsstätten
Beschränkung des Einzelhandels
solches Ziel allenfalls dadurch erreicht werden, dass die Zulässigkeit bestimmter Betriebs-typen auf ein eng begrenztes Teilgebiet beschränkt wird, so dass ein mit der Zentrenentwick-lung verträgliches Maß schon von der Flächenverfügbarkeit her nicht überschritten werden kann. Auch dies muss städtebaulich begründet sein.
Fallvariante B: In dem Gebiet befindet sich auf einer untergeordneten Teilfläche eine Tisch-lerei, die in einem Mischgebiet nicht zulässig ist. Diese soll längerfristig in ihrem Bestand ge-sichert werden und verträgliche Entwicklungsmöglichkeiten erhalten, bei einer Betriebsaufgabe sollen jedoch auch auf dieser Fläche mischgebietsfähige Nutzungen angesiedelt werden.
In überwiegend bebauten Gebieten kann nach § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von baulichen und sonstigen Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.
Im Bebauungsplan können dazu nähere Bestimmungen getroffen werden.
Voraussetzung für eine solche „Fremdkörperfestsetzung“ ist, dass durch die weitere Ent-wicklung des Betriebes kein städtebaulicher Missstand entsteht oder festgeschrieben wird.
Ziel wird es vielmehr sein, bei Änderungen oder Erweiterungen des Betriebs durch „nähere Bestimmungen“, z.B. zu technischen Vorkehrungen des Betriebs oder zur zeitlichen Eingren-zung der Lärmentwicklung, die gegenwärtige Situation zu verbessern oder zumindest eine Verschlechterung zu verhindern. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes muss auch hier gewahrt sein.
Der Teil des Mischgebiets, für den diese besondere Festsetzung gelten soll, wird im Bebau-ungsplan durch eine Knotenlinie begrenzt und erhält eine besondere Kurzbezeichnung (z.B. MIT). Nähere Bestimmungen werden mit Bezug auf diese Kurzbezeichnung in den textlichen Festsetzungen getroffen, z.B.:
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MIT sind Erneuerungen vor-handener Anlagen allgemein zulässig. Änderungen und Erweiterungen können ausnahms-weise zugelassen werden, wenn an den Grenzen der so bezeichneten Fläche nachts (22-6 Uhr) sowie an Samstagen, Sonn- und Feiertagen ein Beurteilungspegel von 45 dB(A), zu allen übrigen Zeiten ein Beurteilungspegel von 60 dB(A) nicht überschritten wird.
Der Beurteilungspegel könnte im Fallbeispiel auch auf die rückwärtige Baugrenze der Block-randbebauung bezogen werden, wenn eine solche festgesetzt ist. Die Festsetzung eines sol-chen „Zaunwertes“ ist nur bei Abwesenheit von Fremdgeräussol-chen anderer Betriebe möglich.
B Dorflage mit auslaufender Landwirtschaft
Das Fallbeispiel 1 lässt sich sinngemäß auch auf dörfliche Bestandssituationen übertragen, wo die häufig von den Bewohnern geforderte Möglichkeit einer Nachnutzung von Ställen und Scheunen für kleinere, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe (auch landwirtschaftlicher Art) eröffnet werden soll.
Fallbeispiel 2: Der historische Kern eines in den letzten Jahren stark gewachsenen Ortsteils im Verflechtungsbereich der Metropole wird durch eine traditionelle dörfliche Bebauungsstruktur mit straßenseitigen Wohngebäuden und rückwärtigen Scheunen und Ställen geprägt, die jedoch mit Ausnahme von einem Nebenerwerbsbetrieb und einem Reiterhof nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Seitens einiger Eigentümer besteht der Wunsch, diese Nebengebäude zum Wohnen auszubauen. In anderen haben sich kleine gewerbliche Initiativen, darunter ein Cateringservice angesiedelt, der sich erweiten will. Die Gemeinde will einerseits der Entwicklung zu einem Wohnstandort Rechnung zu tragen, andererseits für den Erhalt der charakteristischen Bebau-ungsstruktur im Ortskern unterschiedliche Entwicklungsoptionen offen halten.
Um hinsichtlich der zulässigen Nutzungen klare Verhältnisse zu schaffen, und auch, um die Abgrenzung gegenüber dem Außenbereich der Gartenzone klarzustellen und auf die Gestal-tung von Um- und Erweiterungsbauten Einfluss nehmen zu können, entscheidet sich die
Störender Einzelbetrieb
„Fremdkörperfestsetzung“
„nähere Bestimmungen“
zur Vermeidung von Missständen
„Fremdkörperfestsetzung“
Übertragbarkeit auf dörfliche Bestandsgebiete
Mischgebiete
B 1.6
Gemeinde, einen Bebauungsplan aufzustellen. Die Fest-setzung eines Dorfgebiets kommt hier nicht in Frage, da eine Intensivierung der landwirtschaftlichen Nutzung nicht beabsichtigt und mit der heutigen Situation auch nicht vereinbar ist (
B 1.5). Andererseits soll der Dorfkern nicht zum reinen Wohnstandort werden, sondern auch weiterhin Möglichkeiten einer gewerblichen Nutzung bieten. Der engere Bereich der dörflichen Bebauungsstruktur wird deshalb als Mischgebiet ausgewiesen. Die umliegende Bebauung entspricht in ihrem Bestand einem allgemeinen Wohngebiet, ein Planerfordernis wird dort nicht gesehen.Mit der Ausweisung als Mischgebiet entfällt die für Dorfgebiete spezifische Privilegierung der Landwirtschaft, so dass an Landwirtschaftsbetriebe die gleichen Anforderungen
hinsichtlich der von ihnen ausgehenden Störungen gestellt werden, wie an andere Betriebe, d.h. von ihnen dürfen keine wesentlichen Störungen des Wohnens ausgehen. Viehzucht in größerem Umfang ist damit ausgeschlossen. Landwirtschaftsbetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören (dazu gehört unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Reiterhof) sind dagegen als „sonstige Gewerbebetriebe“ im Mischgebiet zulässig. Soweit dies städtebaulich erforderlich ist, kann diese „Art der Anlagen“ auch auf Teile des Mischgebietes beschränkt werden, im abgebildeten Beispiel z.B. auf zwei Hofstellen am westlichen Ortsrand:
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI1 sind Wirtschaftsstellen land-wirtschaftlicher Betriebe unzulässig (...können ... nur ausnahmsweise zugelassen werden).
C Übergangszone zwischen Wohn- und Gewerbegebiet
Mischgebiete werden häufig dort festgesetzt, wo Wohnviertel und Gewerbegebiete aufein-ander stoßen.
Fallbeispiel 3: Im Übergangsbereich zwischen einem überwiegend durch das Wohnen ge-prägten Ortsteil und einem neu geplanten Gewerbegebiet soll ein vorhandenes, ansatzweise gemischt genutztes Baugebiet so weiterentwickelt werden, dass es die Funktion einer „Puffer-zone“ zwischen Wohnen und Gewerbe wahrnehmen kann.
Dieses Ziel kann grundsätzlich durch Festsetzung eines Mischgebiets erreicht werden. Dieses muss in seiner Gesamtheit jedoch auch in einem solchen Fall ein gleichberechtigtes Neben-einander von Wohnen und Gewerbe ermöglichen. Ein Mischgebiet als Wohngebiet „zweiter Klasse“ mit reduzierten Umweltstandards stellt dagegen keine zulässige Problemlösung dar.
Möglich ist jedoch die Festsetzung eines gegliederten Mischgebiets, das die weniger störungsempfindlichen Nutzungen auf der dem Gewerbe zugewandten Seite konzentriert und auf der Wohnseite Nutzungen ausschließt, die das Wohnen mehr, als es in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig wäre, stören:
In dem Teil des Mischgebiets mit der Bezeichnung MI1 können Wohnungen sowie Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke nur ausnahmsweise zugelassen werden.
In dem Teil des Mischgebietes mit der Bezeichnung MI2 sind nur nicht störende Gewerbe-betriebe im Sinne des § 4 BauNVO zulässig.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Gesamtgebiets als Mischgebiet muss dabei gewahrt bleiben, d.h. auch hier ist eine vollständige Entflechtung der Nutzungen nicht möglich.
Im Sinne einer gegenseitigen Rücksichtnahme sollte bei diesem Fallbeispiel auch auf der Seite des Gewerbegebiets eine Gliederung nach Betriebsarten oder eine andere Beschrän-kung des Störungsgrades festgesetzt werden (
B 1.8.2). Insbesondere bei Neubauflächen ist zu prüfen, ob sich für die dem Gewerbe zugewandten Mischgebietsteile überhaupt geeignete Nutzungen wie Büros oder Einzelhandel finden lassen.Mischgebietsfestsetzung in einem dörflich geprägten Ortskern mit gewerblichen
Entwicklungs-möglichkeiten
MI als Übergang zu einem neuen Gewerbegebiet
D Mischnutzung neben Krankenhausstandort
In älteren Gemengelagen sind neben Wohnungen und Gewerbe manchmal auch besonders störanfällige Nutzungen vorhanden.
Fallbeispiel 4: Ein innerstädtisches gemischt genutztes Gebiet mit Wohngebäuden, Praxen und Kanzleien sowie einzelnen wenig störintensiven Handwerks- und Gewerbebetrieben grenzt an einen seit Langem hier bestehenden Krankenhausstandort an, der durch eine Fachklinik mit zusätzlichen Krankenzimmern erweitert werden soll. Das Krankenhaus orientiert sich mit seinen störempfindlichen Räumen zwar überwiegend auf einen geschützten Innenhof, dies kann jedoch nicht für alle Räume sichergestellt werden. Eine Verlagerung des Krankenhausstand-ortes kommt schon aus Kostengründen nicht in Frage.
Grundsätzlich gilt auch in einer solchen Situation zunächst das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Damit ist die bestehende Situation gedeckt, nicht jedoch die beabsichtigte Erweiterung der störempfindlichen Nutzung. Die Gemeinde stellt deshalb einen Bebauungs-plan auf, der für den an das Krankenhausgelände angrenzenden Teil des Mischgebiets den zulässigen Störgrad herabsetzt. Unter Berücksichtigung der Gemengelagensituation erscheint es gerechtfertigt, auch für den Krankenhausstandort das Niveau eines allgemeinen Wohngebiets anzusetzen:
In dem Teil des Mischgebietes mit der Bezeichnung MI1 sind nur Wohngebäude sowie Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen nicht stören.
Diese Festsetzung kann aufgrund der umfangreichen ein-schlägigen Rechtsprechung zur Frage des „Störens“ als aus-reichend bestimmt gelten. Aber auch eine schärfere Ein-grenzung des zulässigen Störgrades wäre möglich:
In dem Teil des Mischgebietes mit der Bezeichnung MI1 sind nur Wohngebäude sowie Betriebe und Anlagen zulässig, deren (immissionswirksame) flächenbezogene Schallleistungspegel tags ... dB und nachts ... dB nicht überschreiten.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebiets muss jedoch gewahrt werden, d.h. es darf nicht in seiner Gesamtheit auf dieses besonders niedrige Störniveau verpflichtet werden.
Ergänzend ist der Gemeinde zu empfehlen, dem Träger des Krankenhauses im Bebauungs-plan Auflagen zur Reduzierung der potenziellen Konfliktlage zu machen, z.B. durch Fest-setzungen zur Ausrichtung der Patientenräume oder zu Schallschutzvorkehrungen.
MI als Übergang zu einem neuen Gewerbegebiet
Einschränkungen des Misch-gebiets in der Nachbarschaft einer störempfindlichen Nutzung
Festsetzungen B 1.6.1
(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.
(2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
2. Tankstellen.
(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden 1. im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
2. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind, 3. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder 4. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.