Kaum ein anderer Markt ist derartig großen Schwan- kungen unterworfen wie der Immobilienmarkt. In etwa fünf- bis siebenjährigem Tur- nus wechseln Hausse und Baisse ab, und auch die Preis- schwankungen sind mittler- weile durchaus erheblich.
Nachdem der Wiedervereini- gungsboom und der Nachhol- bedarf bei ostdeutschen Im- mobilien Anfang der neunzi- ger Jahre zu einem deutli- chen Nachfrageschub geführt hatten, ist auch das Angebot zuletzt deutlich gestiegen. Al- lein im vergangenen Jahr wurden mehr als eine Million Wohnungen an Eigentümer beziehungsweise Mieter übergeben, so daß Wohnun- gen in den meisten Regionen längst keine Mangelware mehr sind.
Hinzu kommt die zuneh- mende Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Ent- wicklung. Hohe Arbeitslo- senzahlen, verbunden mit Diskussionen um den Fortbe- stand der sozialen Absiche- rung, sorgen für Zurückhal- tung unter den potentiellen Käufern. Und da auch Unter- nehmen erkannt haben, daß gerade am schwierigen Standort Deutschland die Flächenexpansion nicht un- bedingt höhere Gewinne er- warten läßt, stehen nunmehr viele Bürohäuser und Gewer- beimmobilien leer – zum Leidwesen der Investoren, die meist mit hohen Steuer- vorteilen in derartige Objek- te gelockt worden sind.
Im Ergebnis herrscht der- zeit nahezu bundesweit Flau- te am Immobilienmarkt.
Makler bemühen sich zwar weiterhin, mit lukrativen An- geboten Kunden zu gewin- nen. Die Käuferzurückhal- tung drückt jedoch auf die Preise. Allenfalls gutgelege- ne Baugrundstücke sowie erstklassige Eigennutzer-Im- mobilien sind derzeit gefragt.
Käufer sind damit in einer günstigen Position: Sie kön- nen nicht nur zu attraktiven Preisen einsteigen, sondern auch unter einer großen Viel- zahl interessanter Objekte auswählen. Hinzu kommt das günstige Zinsniveau, das auch die Immobilie als Ren- diteobjekt wieder interessant erscheinen läßt. Lediglich die steuerliche Förderung wurde zu Jahresbeginn zu Lasten der Investoren verändert:
Waren bisher die staatlichen Maßnahmen eng an die Ein- kommensverhältnisse gebun- den, so daß wirtschaftlich po- tente Anleger auch die höch- sten Steuervorteile erzielten, so gilt jetzt eine einkommens- unabhängige Zulage von ma- ximal 40 000 DM in acht Jah- ren. Damit sollen insbeson- dere Familien mit mittleren Einkommen und mehreren Kindern angesprochen wer- den – wobei Kritiker anmer-
ken, daß gerade sie auch mit den staatlichen Geldern kein Haus bauen oder kaufen kön- nen.
Einschränkungen gibt es ebenfalls bei vermieteten Objekten, wobei jedoch nach wie vor das Einkommen und – daraus abgeleitet – der Spitzensteuersatz des Anle- gers eine entscheidene Rolle bei der Höhe der Förderung spielen. Während jedoch bei der Eigenheimförderung und dem Mietwohnungsbau in absehbarer Zeit keine weite- ren Änderungen zu erwarten sind, ist in den neuen Bun- desländern Eile angesagt.
Zum Jahresende läuft vor- aussichtlich die 50prozen- tige Abschreibungsmöglich- keit nach dem Fördergebiets- gesetz aus, so daß dann hier die wesentlich niedrigeren West-Sätze zur Anwendung kommen.
Besonders wichtig ist es jedoch bei jeder Immobilien- Investition, das Umfeld sorg- fältig unter die Lupe zu neh- men. Wichtigstes Argument für eine nachhaltige Wertsi- cherung ist die Lage, die mög- lichst interessant sein sollte.
Hoch im Kurs stehen zen- trumsnahe, aber dennoch ru- hige Regionen mit guter In- frastruktur. Auch das Objekt selbst sollte in erstklassiger Qualität erstellt werden, und die Raumaufteilung sollte so flexibel sein, daß beispiels- weise auch eine gewerbliche Nutzung in Betracht kom- men könnte.
Bedenkenswert ist auch der Aspekt des „altengerech- ten Wohnens“: Nachdem im- mer mehr Bundesbürger ein hohes Lebensalter erreichen und die durchschnittliche Le- benserwartung dank medizi- nischer Fortschritte ansteigt, ist der Kauf einer entspre- chenden Wohnung langfristig sicherlich eine gute Investiti- on. Die Palette reicht hier von „geeigneten“ Wohnun- gen – also kleinen Wohnein- heiten, die aufgrund ihrer Konstruktion auch pflege- oder behindertengerecht ge- staltet werden können – bis hin zu speziellen Wohnanla- gen für Senioren.
A-842 (68) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 13, 29. März 1996
V A R I A WIRTSCHAFT
Immobilienpreise
Chance in der Flaute
Tips und Informationen für alle, die beim Bauen Kosten sparen wollen, enthält eine Broschüre des Bundesmi- nisteriums für Raumordnung, Bauwe- sen und Städtebau (Stand: November 1995). Sie ist unentgeltlich zu bezie- hen unter der Anschrift Deichmanns Aue 31-37, 53179 Bonn. th
Gerade hier lohnt es sich freilich, auf den Preis zu ach- ten. Ähnlich wie bei Time- sharing-Anteilen werden die Einheiten oftmals weit über- teuert angeboten. Auch Mo- delle wie etwa das „Einkau- fen“ in ein Seniorenstift ha- ben nicht selten das Ziel, die überhöhten Verkaufspreise in bunten Hochglanzprospekten zu kaschieren. Vor dem Kauf sollte daher nicht nur die Im- mobilie persönlich besichtigt
werden. Mindestens ebenso wichtig ist es, das Umfeld zu prüfen und Preisvergleiche vor Ort durchzuführen. Denn kostet eine „altengerechte“
Wohnung 5000 DM pro Qua- dratmeter, eine ähnlich konzi- pierte „Normalwohnung“ in- des nur 3500 DM pro Qua- dratmeter, dann wird klar, daß die „altengerechte Geld- anlage“ auch langfristig zum Verlustgeschäft werden
dürfte. Peter Jobst
A-843 Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 13, 29. März 1996 (69)
V A R I A WIRTSCHAFT
Seit Anfang des Jahres können Besitzer von privat vermieteten Gebäuden (nicht aber einzelner Wohnungen) aus Vereinfachungsgründen wählen, ob sie statt eines Ko- stennachweises per Beleg pro Objekt eine Kostenpauschale in Höhe von 42 DM pro Qua- dratmeter Wohnfläche in An- spruch nehmen. Das bedeu- tet: Für eine 100 Quadratme- ter große Wohnung können von den Mieteinnahmen 4 200 DM pro Jahr pauschal als Reparaturkosten abgezo- gen werden. Dies darf sogar zu einem Verlust führen.
Ist ein Teil des Hauses ge- werblich oder freiberuflich vermietet, so gilt die Pau- schalregelung dafür aber nicht. Der mit der Neurege- lung angestrebte Vereinfa- chungseffekt tritt dann nicht ein, weil für diesen Teil der vermieteten Immobilie nach wird vor „per Beleg“ mit dem Finanzamt abgerechnet wer- den muß. Auch die Eigennut- zung oder Angehörigen ko- stenfrei überlassene Teile ei- nes Gebäudes bleiben bei der Pauschalregelung außen vor.
Ausnahme: Das Haus wurde vor 1987 gebaut, und der Ei- gentümer rechnet mit dem Fi- nanzamt die Einkünfte als Überschuß des Mietwertes über die Werbungskosten ab, was noch bis 1998 möglich ist.
Die genaue Abgrenzung der Wohnfläche ist also künftig besonders bedeut- sam. Sogenannte Zubehör- räume (Keller, Boden, Gara- gen) zählen nicht mit. Teile von Räumen, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, dürfen nur zur Hälfte angesetzt werden. Dasselbe gilt für Balkone, Loggien und Dachgärten.
Neben dem 42-DM- Pauschbetrag können Schuld- zinsen sowie Absetzungen für Abnutzung („Abschreibun- gen“) weiterhin vom steuer- pflichtigen Einkommen abge- zogen werden. Reparaturen und Modernisierungen, die Grundsteuer, Versicherungs- prämien, Wasser- und Schornsteinfegergebühren sowie die Heizkosten sind mit der Pauschale abgegolten.
Vermieter können die Pauschale erstmals für das Jahr 1996 beanspruchen. Sie können aber auch zunächst darauf verzichten (etwa weil hohe Reparatur- und Instand- haltungsarbeiten anfallen) und erst später auf den Pauschbetrag umsteigen. Bei einem Wechsel von der Pau- schale zum Einzelnachweis ist der Vermieter allerdings vier Jahre lang daran gebunden und kann erst dann wieder die Vereinfachungsregel nut- zen. Wolfgang Büser
