Archiv "Immobilien: Warum es immer wieder Schnäppchen gibt" (26.05.1995)

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IMMOBILIEN

Immobilien Warum es immer wieder

Schnäppchen gibt

B

ei Wohnimmobilien ist derzeit aufgrund teil- weise gedämpfter Nachfrage eine deutliche

Marktberuhigung zu beob- achten. Dies geht aus einer aktuellen Erhebung der LBS-Immobiliengesellschaf-

ten über das erste Quartal 1995 hervor. Im Vergleich zum Vorjahr zeichnen sich in einigen Regionen und bei be- stimmten Objekten Vermie- tungsprobleme und ein Druck auf die Preise ab, ge- steht LBS-Immobilienexper- te Claus-Günther Richardt.

Der Rückgang der Nach- frage nach teuren Wohnun- gen werde jetzt häufig als ge- nereller Preiseinbruch inter- pretiert, ärgert sich Vizeprä- sident Erich Hildebrandt vom Verband Deutscher Makler (VDM). Wenn der Markt für bestimmte Immo- bilien etwas stagniere, bedeu- te dies allerdings nicht, daß die Immobilienpreise gene- rell sinken würden.

In

^Wahr-

heit habe es vor zwei bis drei Jahren keine wirkliche Woh- nungsnot gegeben, sondern eine aus der Euphorie eines jahrelangen wirtschaftlichen Booms entstandene Luxus- nachfrage.

Von einem allgemeinen Preisverfall kann, wie auch der LBS-Immobilienexperte zugibt, „nicht die Rede sein".

Vielmehr sei von einem Pro- zeß der Marktdifferenzie- rung zu sprechen. „Kleinere

Objekte in guter Lage", so seine Marktbeobachtungen,

„finden immer noch ihre Käufer". Renner am Wohn- immobilienmarkt seien nach wie vor die Eigentumswoh- nungen. Im Bereich des ei- gengenutzten Wohnungs- neubaus wird das Angebot vermutlich nicht mehr wach- sen, prognostiziert Richardt,

„auf den Gebrauchtwoh- nungsmärkten dagegen eher zunehmen".

Die wachsende Schei- dungslust der Deutschen be- einflußt immer mehr auch den Markt für Wohnimmobi- lien. Nach den Erfahrungen der LBS Münster wird von Ehepaaren, die eine Immobi- lie besitzen, bei Scheidungen zunächst versucht, das Ob- jekt einem Partner zu über- tragen. Da dadurch ein Aus- gleich an den anderen Part- ner fällig werde, komme es in der Praxis dann aber oft zu einem Verkauf, da es nicht möglich sei, Unterhaltszah- lungen und Immobilienfinan- zierung für das bestehende Objekt zu leisten.

Das Institut beobachtet, daß in der Streitphase das Objekt oft übereilt aufgege- ben werde, weil es vermeint- lich nicht zu halten sei. „Da- durch verzichtet man häufig aber darauf", warnt die LBS,

„einen angemessenen Preis zu erzielen."

Seit Mitte der achtziger Jahre sind die Mietne- benkosten erheblich ge- stiegen; sie entwickeln sich immer mehr zur zweiten Miete. Hauptur- sache sind die kommu- nalen Gebühren. So er- höhten sich zum Beispiel die Kosten für die Müll- abfuhr um mehr als 150 Prozent. Mehr als dop- pelt so teuer wurde die Abwasserentsorgung, und für die Straßenrei- nigung muß knapp die Hälfte mehr bezahlt werden. Zum Vergleich:

Die Steigerungsrate der Wohnungsmieten betrug 40 Prozent. ^❑ A-1540 (72) Deutsches Ärzteblatt 92, Heft 21, 26. Mai 1995

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Die Immobilienpreise steigen auch nach den Beob- achtungen der Landes- bausparkasse Württemberg nicht mehr so rasant wie in den vergangenen Jahren. Das heiße, daß der Zeitpunkt für den Erwerb einer Immobilie günstig sei. Allerdings müsse man differenzieren zwischen Vermietung und Eigennut- zung: Vermietung lohne sich wegen der inzwischen einge- tretenen leichten Entspan- nung auf dem Mietwoh- nungsmarkt nur bei Objekten in guten Lagen bei angemes- senem Kaufpreis. „Luxus- wohnungen sind nur noch schwer vermietbar", warnt das Institut.

Wie der Immobilienmarkt funktioniert, hat der VDM analysiert. Seine Zyklen, so Hildebrandt, hinken der wirtschaftlichen Konjunktur etwa zwei Jahre hinterher. Das be- deutet: Während die Rezessi- on 1993 ihre Talsohle erreicht

hatte, boomte der Immobili- enmarkt noch. Und obwohl gegenwärtig die Konjunktur wieder deutlich anzieht, ist der Wohnungsmarkt immer noch ruhig. Die zurückgegan- gene Luxusnachfrage wird aber wieder verstärkt einset- zen, prognostiziert Hilde- brandt, sobald die Zukunfts- perspektiven wieder optimi- stisch gesehen werden. Eben- so würden zurückgehaltene Objekte vermehrt auf den Markt kommen, „wenn die Anbieter glauben, daß sie ihre Preisvorstellungen reali- sieren können". Zahlreiche Indikatoren weisen nach Überzeugung des VDM- Sprechers darauf hin, daß

„der nächste Preisschub so- wohl für Kauf als auch Miete in Sicht ist".

Bei ostdeutschen Immo- bilien geht allerdings die TLG Treuhand Liegen- schaftsgesellschaft mbH von einem weiteren Preisverfall

aus. Wie der Vorsitzende der TLG-Geschäftsführung er- klärte, ist außerhalb der Städ- te und in ländlichen Berei- chen mit einem Rückgang der Preise von 20 Prozent bis 30 Prozent in den nächsten Jah- ren zu rechnen. Nur in den In- nenstädten würden die Im- mobilienpreise stabil bleiben.

Eine von der Deutschen Bank veröffentlichte Studie kommt zu dem Ergebnis, daß zu der Entspannung bei Kaufpreisen und Mieten neben einem Rückgang der real verfügbaren Einkommen vor allem die Ausdehnung des Wohnungsangebotes infolge der dynamischen Neu- bautätigkeit beigetragen hat.

Dennoch gehen die Autoren der Studie davon aus, daß sich die Wohnungsnachfrage auf mittlere Sicht kaum ab- schwächen wird. Bei dem zu erwartenden Bevölkerungs- wachstum und einem weiteren Rückgang der durch-

schnittlichen Haushaltsgrö- ßen rechnen Experten näm- lich damit, daß die Bedarfs- lücke von knapp zwei Millio- nen Einheiten in den näch- sten Jahren nicht zu schließen ist. Oskar H. Metzger

Steuern auf Zweitwohnung

Wer in Hamburg über eine Zweitwohnung verfügt, muß dafür auch weiterhin eine Zweitwohnungssteuer zahlen. Denn diese Steuer ist verfassungsgemäß. Dies hat das Finanzgericht Hamburg entschieden. Auf der Ferien- insel Sylt können künftig auch Eigentümer von dritten und weiteren Wohnungen zur Kasse gebeten werden. Dies entschied das Schleswig-Hol- steinische Verwaltungsge- richt (AZ VII 106/94 und 6 A 340/94). rco

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