Erst wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind, aus einem finanziellen Engpaß herauszukommen, dann wird es ein Eigentümer zur Zwangsversteigerung kommen lassen. So erreichte die Zahl der Versteigerungen auch sehr spät, im Jahre 1987, ihren vorläufigen Höhepunkt.
Damals wurden fast 50 000 Termine bei den Amtsgerich- ten der Bundesrepublik regi- striert.
Obwohl sich die Situation am Immobilienmarkt seither gebessert hat, kamen im ver- gangenen Jahr noch 22 500 Objekte unter den Hammer, immerhin etwa 435 in jeder Woche.
Vor allem hohe Zinsen, Erbauseinandersetzungen, Ehescheidungen und die Fehleinschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten bringen es mit sich, daß doch noch immer viele Objekte un- ter den Hammer kommen.
Zuschlag oft bei 100 Prozent
Während Eigentumswoh- nungen auf dem Höhepunkt der Versteigerungswelle 1987 im Durchschnitt noch zu 60 Prozent des Verkehrswertes und Eigenheime zu 70 Pro- zent ersteigert werden konn- ten, erreichen die Zuschlags- preise heute sehr oft 100 Pro- zent des Verkehrswertes.
Beim Verkehrswert handelt es sich um eine Schätzgröße, die von Sachverständigen im Auftrag des Amtsgerichts oder auch für die Gläubiger- bank, die die Versteigerung betreibt, ermittelt wird. Der Verkehrswert sollte mit dem Preis identisch sein, der für ein Objekt in freiem Verkauf erzielt würde. Aber daß das Objekt nicht freihändig ver- A1 -1888
(100)
Dt. Ärztebl.kauft wird, mindert natürlich doch seinen Wert.
Wenn heute bei Verstei- gerungen in etwa der Ver- kehrswert gezahlt werden muß, so sollte dabei aber be- rücksichtigt werden, daß die Verkehrswerte der jetzt durchgeführten Zwangsver- steigerungen vor bis zu zwei Jahren ermittelt wurden. Die Preissteigerungen der letzten zwei Jahre sind in den Ver- kehrswerten also nicht ent- halten. Mit anderen Worten:
Bei den Amtsgerichten kann etwa zum Preis von vor zwei Jahren gekauft werden.
Hinzu kommt, daß die Gutachter eher dazu neigen, zu niedrig zu schätzen. Oft lassen deshalb die Banken ei- gene Gutachten erstellen.
Und es ist auch schon vorge- kommen, daß der Rechtspfle- ger den Verkehrswert herauf- setzt. Manche Rechtspfleger verzichten auf ein Gutachten mit Verkehrswertermittlung und geben erst zu Versteige- rungsbeginn einen Verkehrs- wert an.
Wertgutachten beim Amtsgericht Um die Chancen zu nut- zen, die sich bei den Amtsge- richten bieten, ist es aber not- wendig, sich über die Markt- lage zu informieren. Nur wer weiß, was auf dem freien Markt für bestimmte Objekte in bestimmten Lagen gezahlt wird, kann beurteilen, wie weit er bei der Zwangsverstei- gerung mit seinem Gebot ge- hen kann. Denn der freie Markt ist transparent — der Versteigerungsmarkt nicht.
Während es zum Beispiel für den Kunstmarkt Kauf- preissammlungen gibt, die Auskunft darüber geben könnten, was für ähnliche 89, Heft 20, 15. Mai
1992
Immobilienmarkt
Schnäppchen bei der Zwangsversteigerung
Zusammensetzung: 1 Kapsel Delix 1,25/2,5/5 enthält 1,25/2,5/5 mg Ramipril. Anwendungsgebiet: essen- tielle Hypertonie. Gegenanzeigen: Überempfindlichkeit gegen Ramipril. Anamnestisch bekanntes angioneuroti- sches Ödem; beidseitige Nierenarterienstenose oder Nierenarterienstenose bei Einzelniere; Zustand nach Nierentransplantation; hämodynamisch relevante Aor- ten- oder Mitralklappenstenose bzw. hypertrophe Kar- diomyopathie ; primärer Hyperaldosteronismus;
Schwangerschaft; Stillzeit; schwere Nierenfunktions- störungen (Kreatinin-Clearance < 30 ml/min), Dia- lyse; primäre Lebererkrankung oder Leberinsuffizienz;
unbehandelte, dekompensierte Herzinsuffizienz; Kin- der. Sorgfältige Nutzen-Risikoabwägung bei klinisch- relevanten Elektrolytstörungen und Proteinurie, ge- störter Immunreaktion, bei gleichzeitiger Gabe von Immunsuppressiva. Hinweise: Zu Therapiebeginn intensive Überwachung des Blutdrucks und der Labor- parameter bei Salz- und/oder Flüssigkeitsmangel, mit eingeschränkter Nierenfunktion, schwerer Hypertonie und gleichzeitig vorhandener Herzinsuffizienz sowie bei Patienten über 65 Jahren. Nebenwirkungen: Hypotonie, Orthostase mit Schwindel, Schwächegefühl, Seh- störungen und kurzfristigem Bewußtseinsverlust
(selten) zu Therapiebeginn, bei Salz- und/oder Flüssig- keitsmangel, Herzinsuffizienz, schwerer Hypertonie, aber auch bei Erhöhung der Dosierung von Delix oder Diuretika. Einzelfallberichte für ACE-Hemmer bei Blut- druckabfall: Tachykardie, Palpitationen, Herzrhyth- musstörungen, Angina pectoris, Herzinfarkt, TIA, zerebraler Insult. Auftreten oder Verstärkung von beste- henden Nierenfunktionsstörungen bis zum akuten Nierenversagen. Proteinurie. Husten, Bronchitis, selten Atemnot, Sinusitis, Rhinitis, vereinzelt Bronchospas- mus, Glossitis und Mundtrockenheit. Angioneurotische Ödeme mit Beteiligung von Kehlkopf, Rachen und/oder Zunge. Gastrointestinale Störungen sowie Einzelfälle von cholestatischem Ikterus, Leberinsuffizienz, Hepatitis, Pankreatitis und Ileus. Allergische Haut- reaktionen wie Exanthem, selten Urtikaria, Erythema multiforme oder angioneurotisches Ödem; in Einzel- fällen mit Fieber, Myalgien, Arthralgien, Vaskulitiden, Eosinophilie und/oder erhöhten ANA-Titern. Ver- einzelte psoriasiforme Hautveränderungen, Photo- sensibilität, Alopezie, Onycholyse, Verstärkung der Raynaud-Symptomatik. Kopfschmerzen, Müdigkeit, selten Benommenheit, Depressionen, Schlafstörungen, Impotenz, Parästhesien, Gleichgewichtsstörungen, Verwirrtheit, Ohrensausen, verschwommenes Sehen, Geschmacksstörungen. Abfall von Hämoglobin, Hämatokrit und Natrium. Bei bestimmten Patienten Anämie, Thrombozytopenie, Neutropenie, Eosino- philie, vereinzelt Agranulozytose oder Panzytopenie.
Anstieg bei Nierenfunktionsstörungen von Harnstoff, Kreatinin und Kalium; Erhöhung der Leberenzyme und Bilirubinkonzentrationen. Die aktive Teilnahme am Straßenverkehr oder das Bedienen von Maschinen kann beeinträchtigt werden.
Wechselwirkungen: Antihypertensiva, Diuretika, kaliumretinierende Substanzen, nichtsteroidale Anti- phlogistika, Narkotika, Immunsuppressiva, Zytostatika, Kortikoide, Allopurinol, Lithium, Alkohol. Handels- formen und Preise: Delix 1,25 N 1: 20 Kapseln DM 26,-.
N2: 50 Kapseln DM 55,85. N3: 100 Kapseln DM 99,20.
Krankenhauspackung. Delix 2,5 N1: 20 Kapseln DM 37,-. N2: 50 Kapseln DM 81,05. N3: 100 Kapseln DM 149,80. Krankenhauspackung. Delix 5 N 1: 20 Kap- j,- sein DM 39,05. N2: 50 Kapseln DM 86,65. N3: 100 Kap- . sein DM 158,90. Krankenhauspackung. Hoechst Aktien- ,,- gesellschaft, 6230 Frankfurt/M.
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Objekte gezahlt wird (oder was für dasselbe Stück vor Jahren auf den Tisch gelegt werden mußte), fehlen solche Zusammenstellungen für Im- mobilienversteigerungen völ- lig. Der Versteigerungskalen- der, der jeden Monat er- scheint, stellt lediglich die be- vorstehenden Termine zu- sammen und informiert über einige Einzelheiten des Ob- jekts. Über die Marktlage sind dort keine Kenntnisse zu erlangen. Der Markt für Zwangsversteigerungen bleibt also intransparent. Re- gelmäßige Besuche bei Ver- steigerungen und eventuell Gespräche mit anderen Auk- tionsteilnehmern oder -besu- chern können aber einige Hinweise über die Preiswür- digkeit von zu versteigernden Objekten geben.
Das Zwangsversteigerungs- verfahren hat zudem seine ei- genen Regeln. Wer sich damit nicht selbst vertraut machen will, kann sich auch eigens darauf spezialisierten Bera- tern anvertrauen, die gegen einen bestimmten Stunden- satz ihre Dienste in Versteige- rungssachen anbieten. Aber auch diese Berater sind nicht in allen Auktionsfragen Ex- perten und schalten ihrerseits wieder Rechtsanwälte, Finan- zierungsberater, Makler und Architekten ein. Wer ohnehin Kontakte zu solchen Fachleu- ten unterhält, kann sich den Rat auch direkt holen, wenn er sich den notwendigen Zeit- einsatz leisten kann.
Das Wertgutachten, das man - sofern eines vorliegt - beim Amtsgericht einsehen kann, gibt einige Fingerzeige im Hinblick auf den Preis und vor allem auf den Zustand des Bauwerks. Aber auf diese Angaben kann sich später kein Ersteigerer berufen. Es gilt der Grundsatz: Gekauft wie gesehen. Die Besichti- gung eines Objekts ist also durch kein Gutachten zu er- setzen. Von außen ist eine solche meist ohne weiteres möglich. Aber oft lassen die Bewohner Interessenten nicht in die Wohnung. Und auf eine persönliche Besichti- gung hat der Interessent - an- A1 -1890 (102) Dt. Ärztebl.
ders als beim freihändigen Erwerb - keinen Anspruch.
Dennoch: Der Kauf auf dem Amtsgericht kann billi- ger sein als jeder sonstige Im- mobilienerwerb. Mit den Ge- richtsgebühren von insgesamt kanpp ein Prozent sind auch die Gebühren für die Grund- bucheintragung abgegolten.
Ein Notar muß nicht eigens eingeschaltet werden. Ande- rerseits birgt der Immobilien- kauf im Wege der Zwangsver- steigerung jedoch eine Ge- fahr, der ein Interessent sonst nicht ausgesetzt ist: den Spontankauf. Während der Immobilienerwerb sonst lan- ger Vorbereitungen und der Vereinbarung eines Notarter- mins bedarf, kann auf der Versteigerung ad hoc gekauft werden. Die Gefahr eines un- überlegten Erwerbs ist also größer als beim normalen Im- mobilienkauf.
Am besten geht man fol- gendermaßen vor:
• Über Versteigerungen informieren außer dem Ver- steigerungskalender (alle Termine in der Bundesrepu- blik) die Aushänge in den je- weils zuständigen Amtsge- richten. Der Versteigerungs- kalender wird vertrieben von der Argetra, W-4030 Ratin- gen 1, Phillippstraße 45, Tel:
0 21 02/2 30 31.
O Anschließend sollte der Interessent in das Wert- gutachten, falls vorhanden, Einblick nehmen.
• Bei Eigentumswoh- nungen sollte man sich unbe- dingt die Teilungserklärung zeigen lassen.
(1)
Danach folgt die Be- sichtigung des Objekts.(;)
Zum Schluß sollte das Grundbuch eingesehen wer- den.> Bei der Versteigerung selbst ist zu beachten:
Gültigen Personalausweis mitnehmen - ohne ihn ist kein Gebot möglich.
> Zehn Prozent des Biet- preises müssen in der Regel als Sicherheitsleistung in bar oder durch einen von der Zentralbank beglaubigten Scheck bei Abgabe eines Ge- bots entrichtet werden.
Markus Hermann 89,
