gen Zeitraum festzuschrei- ben. Denn sollte der Euro tatsächlich, wie geplant, kom- men und – wie von manchen Experten befürchtet – we- sentlich schwächer sein als die DM heute, dann profitieren davon in erster Linie Darle- hensnehmer mit langfristig festgeschriebenen Zinsen.
Allerdings kommt es letztlich auf den konkreten Einzelfall an. Da Sondertil- gungen während der Dauer der Zinsfestschreibung oft- mals nicht akzeptiert werden, empfiehlt es sich, bereits bei der Darlehensaufnahme eine entsprechende Vertragsklau- sel zu verlangen, die vorzeiti- ge Rückzahlungen innerhalb eines gewissen Rahmens er- möglicht. Ist das Kreditinsti- tut dazu nicht bereit, kommt auch die Aufteilung des Darlehens auf mehrere Tran- chen in Betracht: Um Zinssi- cherheit zu erreichen, wird der größte Teil des Kapitalbe- darfs langfristig finanziert, ein kleinerer Teil indes mit nur kurzfristiger Zinsbindung aufgenommen, so daß über diesen „Umweg“ frühzeitige Rückzahlungen möglich sind.
Allerdings sollte kein Darlehensnehmer das Thema
„vorzeitige Rückzahlung“
überbewerten. Geht man da- von aus, daß die Zinsen wie- der steigen, werden die Kre- ditinstitute die heute zu nied- rigen Konditionen ausge- reichten Darlehen nur allzu gerne wieder vorzeitig zu- rücknehmen. Und da sie das Geld dann zu besseren Sät- zen verleihen können, kann oftmals nicht einmal eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.
Im Bereich der Geldan- lage erscheint nach wie vor eine Streuung des einzuset- zenden Kapitals die einzig sinnvolle Lösung. Wird das Geld nicht in absehbarer Zeit benötigt, kann eine Auftei- lung von 30 Prozent in Kurz- läufern, 40 Prozent in Papie- ren mittlerer Laufzeit und 30 Prozent in Papieren mit acht- bis zehnjähriger Laufzeit eine optimale Mischung aus Si- cherheit und noch annehm- barer Rendite bieten. Emp-
fehlenswert sind dabei in je- dem Fall festverzinsliche Wertpapiere, alternativ kom- men auch Investment-Ren- tenfonds mit entsprechender Laufzeitstruktur in Betracht.
Vorsicht ist indes geboten bei gebundenen Anlagen, etwa Sparbriefen, die vor Ende der Laufzeit nicht verkauft wer- den können: Wird der Euro schwach, ist der Anleger den- noch an den eingegangenen Vertrag gebunden.
Anders die Lage, wenn der Verfügungszeitpunkt be- reits feststeht: Kein Risiko geht ein Anleger ein, wenn er bei einem Geldbedarf in ex- akt fünf Jahren fünfjährige Papiere erwirbt. Sie werden in jedem Fall zu 100 Prozent
Kostensparendes Bauen ist in den letzten Jahren zu einem Modethema geworden. Einen Beitrag zum Thema leisten drei Verbraucherzentralen und die Arbeitsgemeinschaft der Verbrau- cherverbände (AgV) nun mit einer Broschüre „Kostensparende Hausan- gebote“. Auf den ersten 50 Seiten wird aufgelistet, was generell zu berücksichtigen ist. Auf mehr als 100 Seiten werden dann Anbieter genannt, die Häuser zum Preis von circa 2 000 DM pro Quadratmeter Wohnfläche versprechen. Trotz freundlicher blauer Farbe auf den Innenseiten: Die Bro- schüre ist ein knochentrockenes Werk.
Wer allerdings sparen will und die Ma- terie nicht scheut, findet eine Vielzahl von guten Tips („Kostensparende Hausangebote: Typenhäuser – Kosten und Paragraphen – Marktübersicht“, 174 Seiten, 25 DM, zu beziehen über:
AgV, Heilsbachstraße 20, 53123 Bonn, Tel 02 28/64 89-0). Rie
zurückgezahlt. In Betracht kommt aber auch zumindest eine Beimischung etwas län- gerer Laufzeiten. So hat eine heute sechsjährige Anleihe zum Zeitpunkt des Geldbe- darfs – also nach fünf Jahren – nur noch ein Jahr Restlauf- zeit, und damit besteht selbst im Fall stark gestiegener Ka- pitalmarktzinsen nur ein ge- ringes Kursrisiko. In diesem Fall lohnt sich im übrigen der Kauf von Investmentanteilen nicht, da sie durch die stetige Kapitalstreuung größere Ri- siken bergen. Peter Jobst
25 oder 40 Prozent Afa?
Flugzeuge stürzen ab.
Neubauten stürzen ein. Inve- storen stürzen sich auf Alt- bausanierung in den Neuen Ländern. Hier winken 40 Prozent Sonderabschreibung auf die Modernisierungsauf- wendungen. Dabei wird je- doch einiges übersehen.
Erstens ist die Steuerer- sparnis bei einem Neubauob- jekt oft höher als bei einer Altbausanierung. 3 000 DM Neubau-Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohn- fläche ergeben bei 25 Prozent Sonder-Afa einen Abschrei- bungsbetrag von jeweils 750 DM. Demgegenüber ergibt ein Altbau-Sanierungsauf- wand von 1 600 DM pro Qua- dratmeter Wohnfläche trotz 40 Prozent Sonder-Afa einen Abschreibungsbetrag von le- diglich jeweils 640 DM – vor- ausgesetzt, es handelt sich bei der Altbausanierung nicht um überteuerte, ober- flächliche Verschönerungsar- beiten, die gerade die Ge- währleistungsfrist überdau- ern.
Zweitens besteht bei Alt- bausanierung die Gefahr, daß die Finanzverwaltung die Modernisierungsaufwendun- gen nicht als nachträgliche Herstellungskosten, sondern als Herstellungskosten eines neuen oder anderen Wirt- schaftsguts einstuft. Dann können nur 25 Prozent Afa geltend gemacht werden.
Drittens ist die langfristi- ge Kostenentwicklung der Altbausubstanz unabsehbar.
Erhöhte Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten können die erzielbare Miet- rendite drastisch vermindern.
Parallel dazu könnte eine Senkung der Spitzensteuer- sätze den Steuervorteil aus erhöhter Restwertabschrei- bung der Modernisierungs- aufwendungen vermindern.
Insbesondere die Bausub- stanz der berüchtigten Plat- tenbauten ist zum Teil mise- rabel. Abgesehen davon, daß die überwiegende Mehrheit der derzeitigen Bewohner ih- re Wohnungen selber nicht kaufen wollte, zeichnet sich bereits heute ab, daß Platten- bausiedlungen, besonders an den Stadträndern, künftig zu den sozialen Problemgebie- ten zählen werden.
Viertens setzt eine erfolg- reiche Altbausanierung eine hervorragende Kooperation mit Mietern voraus. Denn Altbausanierung erfolgt oft nicht in leeren, sondern in be- wohnten Wohnungen. Wer die Frage der Kooperation mit den Mietern unterschätzt, wird mit bösen Überraschun- gen rechnen müssen.
Schließlich: Neubauob- jekte werden zur Zeit preis- günstig angeboten. Bei anti- zyklischer Denkweise und bei Wertung aller Umstände er- scheint ein solide gebautes, preiswertes Neubauobjekt im Regelfall als die günstigere
Investition. WG
Ratgeber für Häuslebauer
Die Deutsche Bank gibt zwei neue Broschüren für po- tentielle Immobilienbesitzer heraus: „Steuerrecht für Haus und Wohnung“ sowie
„Bauen, Kaufen, Modernisie- ren“. Beide enthalten eine Vielzahl von Checklisten, die einem bei der Entscheidung für eine Immobilie und der Finanzierung nützlich sein können. Die Broschüren sind in allen Filialen der Deut- schen Bank erhältlich. EB A-2432 (68) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
B
is zum Ende letzten Jah- res konnten neuerrich- tete Wohn- und Gewer- beimmobilien in den neuen Bundesländern und Berlin in den ersten fünf Jahren zu 50 Prozent abgeschrieben wer- den. Seit dem 1. Januar 1997 beträgt der Satz für die Son- derabschreibungen nur noch 20 Prozent für Gewerbeim- mobilien (Büro- und Han- delsflächen) und 25 Prozent für neue Wohnungen. Damit wurden die Steuervorteile nach dem Fördergebietsge- setz für Neubauten in den neuen Bundesländern mehr als halbiert.Vergleichsweise glimpf- lich kamen die Bauherren da- von, die alte Gebäude moder- nisieren oder sanieren. Für Modernisierungsaufwendun- gen wurden die Sonderab- schreibungen nur von 50 auf 40 Prozent reduziert. Vor al- lem blieb es bei diesen Auf- wendungen bei der Gesamt- abschreibungsdauer von zehn Jahren.
Nach der bis zum 31. De- zember 1996 gültigen Rege- lung konnten im ersten Jahr maximal 50 Prozent der Mo- dernisierungsaufwendungen abgesetzt werden; die restli- chen 50 Prozent wurden auf das sechste bis zehnte Jahr verteilt. Seit dem 1. Januar 1997 sind es in den ersten fünf Jahren 40 Prozent. Die ver- bleibenden 60 Prozent kön- nen aber wie bisher in den folgenden fünf Jahren abge- schrieben werden. Außer-
dem können auf die Anschaf- fungskosten des Gebäudes die üblichen zwei Prozent li- neare Abschreibungen gel- tend gemacht werden.
Attraktive Sanierung
Damit ist die Anschaffung eines alten Gebäudes und die anschließende Sanierung steuerlich attraktiver gewor- den als der Neubau eines Wohngebäudes. Dies war vom Gesetzgeber auch aus- drücklich so gewollt, da sich beim Wohnungsbestand in den neuen Bundesländern in den letzten 30 Jahren ein er- heblicher Sanierungsbedarf aufgestaut hat.
Zudem hat die Finanzver- waltung inzwischen klarge- stellt, daß auch Zwischener- werber die Abschreibungen in Anspruch nehmen können.
Das war zumindest einige Zeit ungewiß. Damit können auch Zwischenerwerbermo- delle wirtschaftlich interes- sant werden. Bei diesen er- wirbt ein geschlossener Im- mobilienfonds ein sanie- rungsbedürftiges Objekt, mo- dernisiert und saniert es und nutzt die Sonderabschreibun- gen. Anschließend werden die Wohnungen verkauft.
Damit wurde der Privati- sierung des Wohnungsbe- standes in den neuen Bundes- ländern, die bis dahin eher schleppend verlief, ein neuer Anstoß gegeben. Wie die
Anzahlungsmodelle
Bogen beim Sparen nicht überspannen
Ende 1996 lief das Fördergebietsgesetz in seiner ursprünglichen
Form aus. Die Werbung mit dem vermeintlichen Ende der hohen
Steuervorteile in den neuen Bundesländern tat ihre Wirkung: Mit
17,6 Milliarden DM, so ermittelte der Immobilien-Experte Stephan
Loipfinger, konnten die Anbieter geschlossener Immobilienfonds
1996 ein Rekordplazierungsvolumen und ein Plus von 36,2 Prozent
gegenüber 1995 erzielen. Doch so endgültig war das Aus gar nicht.
Bundesregierung im August auf eine kleine Anfrage im Bundestag hin klarstellte, sind inzwischen 60 Prozent des bis 2003 zu verkaufenden Wohnungsbestandes von ins- gesamt 352 000 Wohnungen von den Wohnungsgesell- schaften und -genossenschaf- ten in den neuen Bundeslän- dern in private Hände über- führt worden.
Die Steuersparbranche hat allerdings Mittel und We- ge gefunden, die Vorteile des Fördergebietsgesetzes auch bei Neubauten in das Jahr 1997 (und sogar darüber hin- aus) hinüberzuretten. Das Zauberwort heißt Anzah- lungsmodell oder Konservie- rungsmodell. Joachim Beck, Finanzrichter in Berlin, nennt dies sehr anschaulich „Son- derabschreibung in Frisch- haltepackung“.
Die Möglichkeit, die Son- derabschreibungen über das Jahr 1996 hinaus auch für Neubauten zu erhalten, bie- tet laut Beck der § 1 Absatz 1 Satz 2 des Fördergebietsge- setzes. Dort heißt es nämlich ausdrücklich, daß auch eine Personengesellschaft steuer- pflichtig ist und damit die Sonderabschreibungen vor- nehmen kann. Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschaft dürfen deshalb die Steuervorteile nicht be- einträchtigen.
Anzahlung für das Jahr 1997
Das Anzahlungsmodell funktioniert so: Der Bauträ- ger oder Initiator bringt 1996 fertiggestellte Wohnungen in eine Gesellschaft bürgerli- chen Rechts (GbR) oder in ei- ne KG ein, in der er der einzige Gesellschafter oder Kommanditist ist. Zweite Möglichkeit: Die Gesellschaft leistete 1996 Anzahlungen auf Objekte, die im Jahr 1997 fertiggestellt werden.
In diesem Jahr nun wer- den neue Anleger (Komman- ditisten) eingeworben. Der Gründerkommanditist gibt also aus seinem Eigentum Kommanditanteile ab. Die
1997 neu hinzugekommenen Kommanditisten können 1997 anteilmäßig die Sonder- abschreibungen auf die 1996 gezahlten Anzahlungen gel- tend machen. Im Rahmen des
„Hamburger Modells“ be- steht nachher sogar die Mög- lichkeit, die Wohnungen im Wege der Realteilung jedem einzelnen Kommanditisten zuzuordnen. Bei Auflösung der Gesellschaft hat der An- leger dann eine bestimmte Wohnung an Stelle eines Kommanditanteils, der auf dem Zweitmarkt kaum zu verwerten ist.
Hamburger Modell genutzt
Die Frage ist allerdings, ob das Hamburger Modell, das als solches von der Fi- nanzverwaltung anerkannt worden ist und bei Moderni- sierungsfonds genutzt wird, auch im Zusammenhang mit der Übertragung der Sonder- abschreibungen auf einen Kommanditisten das Placet der Finanzverwaltung erhält.
Wichtig ist nach Ansicht von Steuerexperten, daß bei dem Anzahlungsmodell die Iden- tität der Personengesellschaft erhalten bleibt. Wenn der Gründungskommanditist am Ende mindestens fünf Pro- zent der Kommanditanteile behält, sollte die Identität der Personengesellschaft ge- wahrt sein.
Theoretisch könnten mit dem Konservierungsmodell die Sonderabschreibungen noch bis ins dritte Jahrtau- send gerettet werden. Denn sie können beliebig auf die ersten fünf Jahre verteilt, also auch in vollem Umfang erst im fünften Jahr vorgenom- men werden. Für 1996 gelei- stete Anzahlungen wäre dies das Jahr 2001. Steuerexper- ten raten aber, den Bogen nicht zu überspannen. Eine derartige Gestaltung war vom Gesetzgeber mit Sicher- heit nicht gewollt. So besteht die Möglichkeit, daß sie vom Gesetzgeber oder von der Steuerverwaltung noch ge- kippt wird. Armin Löwe A-2434 (70) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
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s ist sicherlich sinnvoll, daß sich jeder Gedanken um seine persönliche Wohnform der Zukunft macht. Tatsache ist, daß Woh- nungen älterer Menschen aufgrund der besseren finan- ziellen Verhältnisse dieser Generation im Durchschnitt rund 20 Quadratmeter größer sind als die Wohnungen der unter 35jährigen. Schwierig- keiten sind damit program- miert, denn eine große Woh- nung will auch geputzt und instand gehalten werden.Rechtzeitige Anpassung
Als Alternative bietet sich der rechtzeitige Umzug in ei- ne andere Wohnung oder die Anpassung der eigenen Woh- nung an die künftigen Mög- lichkeiten an. Eine Wohnung ist dann als seniorengerecht zu bezeichnen, wenn sie nicht zu groß dimensioniert und keineswegs mit Möbeln über- frachtet ist. Auch sollten wichtige Einrichtungen wie etwa Bad und Toilette so geräumig sein, daß sie auch bei Problemen mit dem eige- nen Körper problemlos ge- nutzt werden können. Mögli- cherweise kommen auch Um- bauten in Frage, beispielswei- se das Absenken der Tür- schwellen.
Noch wichtiger als wäh- rend des aktiven Berufsle- bens ist die Lage der Immobi- lie: Objekte, die auch für Se- nioren interessant sind, soll- ten mit einem funktionieren-
den Fahrstuhl und breiten Türen ausgestattet sein und alle wichtigen Einrichtun- gen quasi „vor der Haus- tür“ haben – angefangen vom Lebensmittelladen über den Arzt bis hin zum Bekleidungsgeschäft. Auch Gemeinschaftseinrichtungen sind sicher vorteilhaft, ob Bi- bliothek, das Schwimmbad oder auch nur eine sorgfältig gepflegte Parkanlage. Des weiteren lohnt sich die Frage nach den Verkehrsanbindun- gen: Heute mag zwar noch das Auto wichtigstes Fortbe- wegungsmittel sein, eines Ta- ges kann jedoch jeder von uns auf Bus oder Bahn angewie- sen sein. Liegt dann die näch- ste Haltestelle einen oder mehrere Kilometer entfernt, wird schon der Besuch von Freunden zu einem Tagesaus- flug.
Freilich werden sich all diese Ansprüche oftmals nicht problemlos realisieren lassen. Gerade in letzter Zeit sind daher in vielen deut- schen Städten gezielt „senio- rengechte Wohnanlagen“ er- stellt worden. Sie sollen ei- nerseits ein möglichst selb- ständiges Wohnen im Alter erlauben, andererseits aber auch – bei Bedarf – alle Lei- stungen bieten, die erforder- lich sein können, wenn man Hilfe braucht: beispielsweise die Versorgung mit warmen Mahlzeiten oder die ärztliche Betreuung, die bis zur Pflege reichen kann. Teuer müssen – und sollten – solche Wohnun- gen keineswegs sein: Zumin- dest vom Konzept her han-
Immobilienkonzepte
Seniorengerechtes Wohnen als Chance
Alt sein ist heute längst nicht mehr gleichbedeutend mit Pflegebe- dürftigkeit. Vielmehr kann inzwischen mit gutem Recht von den
„jungen Alten“ gesprochen werden. Das hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Die meisten älteren Bundesbürger wollen so lange wie möglich in eigenen vier Wänden wohnen bleiben.
Entsprechende Immobilienangebote gibt es inzwischen zuhauf.
delt es sich um ganz „norma- le“ Eigentumswohnungen, denn schließlich werden die in Anspruch genommenen Sonderleistungen auch ge- sondert vergütet. Lediglich für eine seniorengerechte Ausstattung müssen oftmals Mehrpreise bewilligt werden, die jedoch die Baukosten nicht wesentlich in die Höhe treiben sollten.
Gerade diese seniorenge- rechten Immobilienkonzepte bieten auch interessante Chancen für Geldanleger:
Während des aktiven Berufs- lebens „kauft“ sich der Inve- stor in eine solche Anlage ein, die er dann zur gegebenen Zeit auch selbst nutzen kann.
Einerseits sichert sich der Anleger mit dem Kauf der Immobilie ein hohes Maß an Inflationsschutz und relativ interessante Erträge und Steuervorteile. Andererseits bedeuten die „eigenen vier Wände“ im Alter eine be- trächtliche Sicherheit vor Mieterhöhungen.
Allerdings strahlen man- che Angebotsprospekte über- triebenen Optimismus aus.
Zunächst muß der Kaufpreis marktgerecht sein. Dies sollte jeder Investor vor Ort über- prüfen und bei dieser Gele-
genheit auch gleich feststel- len, ob die Immobilie tatsäch- lich günstig liegt.
Auch ist zu klären, was im Falle des Eigenbedarfs zu ge- schehen hat. Wenn die Senio- renwohnung durch einen an- deren älteren Menschen ge- nutzt wird, kann die Eigenbe- darfs-Anmeldung erhebliche rechtliche Probleme auslösen – von den moralischen Be- denken ganz zu schweigen.
Tausch ist vorteilhaft
Vorteilhaft ist es, wenn der Initiator der Anlage Tauschmöglichkeiten ver- bindlich zusagt: Sollte dann die eigene Wohnung länger- fristig vermietet sein, erhält der Investor eben eine ande- re, möglichst gleichwertige, zur Eigennutzung. Da derar- tige Garantien sehr langfri- stig sind, sollte jeder Anleger genau die Seriosität des An- bieters prüfen. Der Tochter- gesellschaft einer Großbank oder Sparkasse kann sicher- lich größeres Vertrauen ge- schenkt werden als einem neuen Anbieter, der bisher noch keine Erfahrungen im Immobiliengeschäft hat. PJ
A-2436 (72) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
„Service-Wohnen“ heißt das neue Mo- dewort. Immer mehr Menschen könn- ten sich vorstellen, als Senioren zwar noch in einer eigenen Wohnung zu le- ben, jedoch Betreuungs- und Servicelei- stungen zu beanspruchen. Die Landes- bausparkassen haben die Angebote erstmals in einem Buch zusammenstel- len lassen. Es enthält 600 ausführliche Projektbeschreibungen und weitere 100 Anbieter-Adressen. Wer innerhalb eines größeren Radius auf die Suche gehen will, dem kann der Führer eine Auswahlhilfe sein. Das Fleißwerk macht dem Leser jedoch klar: Oft endet der Aufenthalt in der neuen eigenen Woh- nung mit der Pflegebedürftigkeit. Da viele Anbieter offenbar eindeutige An- gaben scheuen, heißt es im LBS-Führer etwas nebulös „gegebenenfalls Umzug in eine stationäre Pflegeeinrichtung“.
Außerdem ist das Ziel der meisten Projekte trotz modischer Überschriften immer noch das konventionelle Altenheim. Nach Mehrgenerationen-Projekten oder An- geboten in buntgemischter Nachbarschaft sucht man vergeblich – was nicht am Buch liegt („Wohnen mit Service“, 804 Seiten, 49,80 DM, Mairs Geographischer
Verlag, ISBN 3-89525-590-4). Rie
D
as Ende des Immobili- enbooms Ost ist abzuse- hen. Hohe Sonderab- schreibungen und Verlustzu- weisungen gehören der Ver- gangenheit an, die wirtschaft- liche Rendite (ohne Steuer- vorteile) tritt wieder in den Mittelpunkt der Anleger- überlegungen. Bei dieser Be- trachtungsweise können die holländischen und US-ameri- kanischen Objekte sehr gut mit dem deutschen Markt konkurrieren, auf dem die Preise eben auf Grund der Steuervorteile sogar eher überhöht sind.Bei allen Unterschieden, die die Märkte in den USA und Holland aufweisen, ha- ben die dort anlegenden geschlossenen Immobilien- fonds doch eines gemeinsam:
es gibt keinerlei Sonderab- schreibungen. Die Fonds be- ziehen ihre Attraktivität aus der mäßigen Einkommen- steuer in beiden Ländern, vor allem für Ausländer, die sich lediglich in Immobilien enga- gieren, und der vergleichs- weise hohen Rendite, die mit Immobilienanlagen erzielt werden kann. Wegen der mäßigen Besteuerung in bei- den Ländern kommt diese Rendite ungeschmälert beim deutschen Anleger an. Wer aber einen Ersatz für hohe Verlustzuweisungen sucht, wird bei den US- und Holland-Fonds keine beson- deren Vorteile finden.
Dafür können deutsche Anleger in beiden Ländern höhere Ausschüttungen als
bei deutschen geschlossenen Immobilienfonds erwarten, die wegen der hohen Freibe- träge für den deutschen An- leger auch noch steuerfrei bleiben. Denn in Deutsch- land greift der Fiskus auf die mit ausländischen Immobili- en erzielten Einnahmen nicht mehr zu. In den Doppelbe- steuerungsabkommen mit den USA und den Niederlan- den hat die Bundesrepublik auf das Besteuerungsrecht verzichtet. Dies liegt bei den Ländern, in denen die Immo- bilien stehen.
Einschränkung:
BRD-Steuersatz
Eine Einschränkung muß allerdings gemacht werden:
Es gilt der Progressionsvor- behalt, das heißt, bei der Er- mittlung des persönlichen Steuersatzes, der auf die Ein- künfte in Deutschland ange- wandt wird, werden die Ein- nahmen aus den USA oder Holland mitgerechnet. Wer ohnehin den Spitzensteuer- satz zahlt, hat aus dieser Re- gelung keinen Nachteil. Aber ein Steuerpflichtiger, der auf seine Einkünfte in Deutsch- land nur 40 Prozent Steuern zu zahlen hat, kann auf diese Weise vielleicht auf 41 Pro- zent kommen.
In den Niederlanden kann ein Anleger etwas mehr als 7 000 Gulden (1 Gulden = 0,90 DM ) pro Jahr an Aus- schüttungen steuerfrei be- ziehen (Verheiratete, wenn
Auslandsfonds
Reizvolle Angebote in Holland und USA
Seit dem letzten Jahr hat sich ein neuer Trend im Angebot geschlos-
sener Immobilienfonds herausgebildet. Immer mehr Objekte werden
nun in den USA und in Holland angeboten. Während die USA vor der
großen Immobilienkrise, die jetzt überwunden scheint, schon einmal
ein beliebtes Anlageland bei den Bundesbürgern waren, ist Holland
als Standort geschlossener Immobilienfonds dagegen ein Neuling.
beide zeichnen, das Doppel- te). Erst auf höhere Aus- schüttungen bis etwas über 45 000 Gulden (Verheiratete:
90 650) wird eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Wird die Einnahme aus den Fondsan- teilen noch höher, ist eine Steuer von 50 Prozent zu zah- len. Der Spitzensteuersatz beträgt 60 Prozent, wenn die Einkünfte über 92 773 (185 546) Gulden liegen.
Noch höher sind die Frei- beträge in den USA. Bei Beteiligungen bis 40 000 Dollar ist in den USA über- haupt keine Einkommen- steuer zu zahlen, weil die per- sönlichen Freibeträge unter- schritten werden. Bei höhe- ren Beteiligungen ist die Steuer moderat und steigt nur auf einen Spitzensteuer- satz von 39,5 Prozent (ge- genüber 52 Prozent ohne Kir- chensteuer und Solidaritäts- zuschlag in Deutschland).
Als Anbieter von Holland-Fonds hat sich vor
allem das Hamburger Bank- haus Wölbern hervorgetan.
Mittlerweile hat das Institut bereits den Fonds Holland XVII plaziert. Unter den 17 sind drei Publikumsfonds.
Auch die LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebs- gesellschaft, eine Tochter der Berliner Landesbank und Marktführer bei der Plazie- rung geschlossener Immobili- enfonds, hat einen Holland- fonds auf den Markt ge- bracht. Die niederländische
Rabobank, Frankfurt, hat nun ebenfalls einen solchen Fonds lanciert. Die Düssel- dorfer Trinkhaus & Burk- hardt Immobilien GmbH, Tochter des Bankhauses Trinkhaus, bietet inzwischen den zweiten Fonds für Holland an.
Auch bei den US-Objek- ten sind Banken als Initiato- ren und als Vertreiber auf dem Markt. HCM Hypo Ca- pital Management, Tochter der Bayerischen Hypothe- ken- und Wechselbank, bietet die Jamestown-Fonds (der- zeit Nummer 17) an. Die Deutsche Bank legt derzeit ebenfalls ein Objekt auf, und die LBB Immobilien Beteili- gungs- und Vertriebsgesell- schaft bietet schon etwas an.
Es ist naheliegend, daß weitere Initiatoren auf diesen Zug aufspringen. Der Trend wird sich noch verstärken, wenn die Steuervorteile Ost endgültig abgelaufen sind.
Banken und Versicherungen bieten als Vertreiber zwar ei- ne gewisse Sicherheit. Aber eine Garantie, daß alles sich so entwickelt wie in den Pro- spekten geschildert, gibt es nicht. Bei Banken und Versi- cherungen besteht immerhin die Gewähr, daß sie Schaden- ersatz leisten können, wenn mehr versprochen als gehal- ten wurde.
In jedem Fall aber gilt für Auslandsfonds dasselbe wie für inländische Produkte: Es handelt sich um eine unter- nehmerische Beteiligung, de- ren Erfolg vom Standort und vom Management der Immo- bilie abhängt. Jedes Engage- ment basiert also auf dem Vertrauen in die Qualität des Fondsmanagements. Ob der Standort gut gewählt ist, kann ein Anleger von Deutschland aus nur schwer beurteilen.
Aber es ist möglich, sich die Leistungsbilanz des Initiators (möglichst beglaubigt durch einen Wirtschaftsprüfer) vor- legen zu lassen. Risiken blei-
ben dennoch. LF
A-2438 (74) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
Anbieter von Holland- und US-Fonds
l Rabobank Deutschland AG, Solmstraße 2–26, 60486 Frankfurt
l Bankhaus Wölbern & Co., Herrengraben 74, 20459 Hamburg
l H.C.M. Hypo Capital Management, Denninger Straße 130–132, 81927 München
l Trinkhaus & Burkhardt Immobilien GmbH, Königs- allee 21–23, 40212 Düsseldorf
l LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesell- schaft mbH, Langenbeckstraße 5, 65189 Wiesbaden
Ein Richter des nieder- sächsischen Finanzgerichts hat am 28. Mai 1997 entschie- den, ein Verfahren zur Erhe- bung der Grunderwerbsteuer (Az.: III 90/91) auszusetzen und dem Bundesverfassungs- gericht mit der Frage vorzule- gen, ob die Erhebung der Grunderwerbsteuer beim Er- werb selbstgenutzter Immo- bilien verfassungsgemäß ist.
Seine Argumente: Das Bun- desverfassungsgericht hat in seinen Entscheidungen vom 22. Juni 1995 (Az.: 2 BvL 37/91 und 2 BvR 552/91) das sogenannte Existenzvermö- gen beziehungsweise Ge- brauchsvermögen (zum Bei- spiel ein Einfamilienhaus) von der Vermögensteuer und der Erbschaftsteuer freige- stellt. Konsequenterweise
dürfte dann auch der Erwerb des Existenzvermögens nicht mit Steuern belastet werden.
Analog zur Erbschaftsteuer müßte es deshalb auch bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag geben, durch den der Erwerb eines „typischen Einfamilienhauses“ von der Grunderwerbsteuer ver- schont bleibt.
Betroffene Steuerzahler können mit Hinweis auf die Entscheidung des niedersäch- sischen Finanzrichters Ein- spruch gegen ihre Grund- erwerbsteuerbescheide einle- gen und Aussetzung des Ver- fahrens beantragen. Dies gilt nicht nur für künftige Be- scheide, sondern auch für alle Grunderwerbsteuerbeschei- de, die noch nicht bestands- kräftig sind. Wendland
Grunderwerb: Gegen Steuer
D
ie Sparer neigten in der Vergangenheit immer dazu, in der Hochzins- phase direkt in festverzinsli- che Wertpapiere zu investie- ren – Motto: Dann kann ja nichts passieren – und in der Niedrigzinsphase das Geld den Managern der Renten- fonds anzuvertrauen. Dahin- ter stand offenbar der irrige Glaube, Profis könnten auch in Zeiten niedriger Zinsen noch vernünftige Renditen erwirtschaften.So war es 1987, als die Umlaufrendite zum letzten Mal vor der laufenden Nied- rigzinsphase unter sechs Pro- zent gefallen war. Damals er- reichte der Mittelzufluß der Rentenfonds einen neuen Rekord. Nicht anders ver- hielt es sich 1978, als die Um- laufrendite ihren Rückgang bei etwas über sechs Prozent beendete. Die Folge waren unbefriedigende Anlageer- gebnisse, da die Rentenkurse in der anschließenden Hoch- zinsphase fielen. Doch im vergangenen Jahr mußten die Anleihefonds sogar Abflüsse hinnehmen.
Nicht pauschal meiden
Aber Rentenfonds müs- sen in der Niedrigzinsphase nicht generell gemieden wer- den. Es kommt nur darauf an, die richtigen Laufzeiten zu nehmen, um die Kursrisiken so gering wie möglich zu hal-
ten. Die Faustregel lautet:
Bei hohen Zinsen lange Lauf- zeiten, bei niedrigen Zinsen kurze. Der Direktanleger wird in der Niedrigzinsphase also Titel ohne Kursrisiko (wie Bundesschatzbriefe) oder mit nur geringem Kurs- risiko (Laufzeiten von ein bis drei Jahren) erwerben. Bun- desschatzbriefe bringen der- zeit bei einer Laufzeit zwi- schen ein und drei Jahren Renditen von 2,75 bis 3,56.
Wer Kursverluste vermei- den will, sollte sich auf Papie- re mit einer Laufzeit bis zu drei Jahren beschränken.
Freilich sind die Renditen in diesem Laufzeitbereich sehr bescheiden. Pfandbriefe, die etwas höher als Bundesanlei- hen rentieren, bringen bei einjähriger Restlaufzeit eine Rendite von etwa 3,27 Pro- zent, bei zwei Jahren 3,56 und bei drei Jahren 3,94 Prozent.
Der Zinsverzicht gegen- über Anleihen mit einer län- geren Laufzeit ist beträcht- lich. Mit Papieren zehnjähri- ger Laufzeit können Anleger heute eine Rendite um die 5,7 Prozent erzielen. Das sind 1,8 Prozentpunkte mehr, als Drei-Jahres-Papiere bringen.
Aber bei zehn Jahren Lauf- zeit sind mit Sicherheit zwi- schenzeitliche Kursverluste einzukalkulieren. Denn in- nerhalb von zehn Jahren wird der Zins mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich- keit auf jeden Fall über das heutige Niveau steigen. Und das bedeutet Kursverluste,
wenn die Titel vorzeitig ver- kauft werden müssen.
Diese Zusammenhänge muß auch der Anleger in Rentenfonds beachten. Er hat zwei Möglichkeiten, sich gegen Kursverluste zu schüt- zen: Er kauft Laufzeitfonds, die in drei Jahren auslaufen, also im Sommer 2000. Die Manager dieser Fonds haben nur Papiere im Depot, die bis zu diesem Datum zurückge- zahlt werden. Die Tilgung er- folgt immer zu 100 Prozent, also kann es praktisch keine Kursverluste geben. Eine Al- ternative sind Rentenfonds, die ebenfalls auf Kurzläufer setzen, aber immer wieder re- volvierend. Der Fonds selbst hat anders als die oben be- schriebenen eine unbegrenz- te Laufzeit. Fonds, die vor- wiegend auf bis zu dreijährige Laufzeiten setzen, sind heute zu bevorzugen.
Statuten setzen Fonds Grenzen
Auch beim herkömmli- chen Rentenfonds hat ein Fondsmanager die Möglich- keit, durch eine Verkürzung der durchschnittlichen Lauf- zeiten Kursrisiken abzumil- dern. In der Regel hindern ihn die Anlagestatuten aber, einen Rentenfonds voll und ganz in Kurzläufer umzu- schichten. Diese langfristig ausgerichteten Fonds haben immer einen größeren Be- stand von Zehnjahrespapie- ren im Portefeuille.
Bei Rentenfonds müssen Anleger wie bei dem direkten Erwerb von Rentenwerten die Sicherheit vor Kursverlu- sten durch Ertragseinbußen erkaufen. Alles hat seinen Preis. Aber er ist vergleichs- weise gering. Der Deutsche Rentenfonds K des DIT brachte in den letzten zehn Jahren einen Wertzuwachs von 90,7 Prozent. Er ist einer der wenigen Kurzläufer- fonds, für die solche Angaben vorliegen. Zahlreiche her- kömmliche Rentenfonds er- zielten auch nicht mehr – die besten allerdings über 100
Prozent. AL
