1983
420
,1.984
336
Wohnungsbau-Boom
Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen in 1 000
Westdeutschland,
••
1985 ,,
252
1986-
219
198T,
191
1988.
214
276
1989990.,
391 Deutschland
.... ...
1991,
401 406
19
459 4
11993
1820 Quelle: Statistisches Bundesamt'?
524
607+DGobus
Nach Angaben des Statistischen Bun- desamtes wurden im vergangenen Jahr 607 000 Woh- nungen zum Bau genehmigt. Das wa- ren rund ein Viertel mehr als im Jahr zuvor. 542 000 Wohnungen sollen durch Neubau und 65 000 durch Bau- maßnahmen an be- stehenden Gebäu- den (also zum Bei- spiel durch den Ausbau von Dach- geschossen) entste-
hen. ❑
VARIA WIRTSCHAFT
Finanzierung
Mit Bedacht umschulden
Noch vor einem halben Jahr waren die Zinsen für Anleihen und Bankkredite auf Talfahrt. In den vergange- nen Monaten kletterten sie jedoch wieder spürbar.
Grund zur Panik besteht frei- lich noch nicht.
Gerade die jüngste Ent- wicklung sollte jedoch zum Anlaß genommen werden, die eigenen Darlehen zu überprüfen und — wenn dies möglich ist und sinnvoll er- scheint — auf eine preiswer- tere Finanzierungsvariante umzusteigen. Einfach haben es Darlehenskunden, deren Verträge entweder keiner Zinsfestschreibung unterlie- gen oder deren Zinsbin- dungsfrist gerade ausläuft:
Sie können in der Regel pro- blemlos die neuen Konditio- nen von ihrem Institut verlan- gen oder aber zu einem ande- ren Kreditgeber umschulden.
Wurde hingegen eine Zinsfestschreibung verein- bart, entscheidet sich durch die konkreten Vertragsbedin- gungen, ob eine vorzeitige Umschuldung oder Rückzah- lung möglich ist. Zwar wird im Regelfall eine Sondertil- gung für die Dauer der Zins- festschreibung ausgeschlos- sen. Es gibt jedoch auch Ver- träge, bei denen zumindest Kleinbeträge — meist bis zu 20 000 DM — vorzeitig getilgt werden können. Ist dies nicht der Fall, lohnt sich das Ver- handeln: Im Interesse einer guten Kundenbindung zeigen sich einige Kreditinstitute großzügig und gewähren auf Nachfrage zumindest etwas günstigere Konditionen.
Eine Sondertilgung oder Umschuldung wird jedoch meist nur akzeptiert, wenn der Kunde eine sogenannte
„Vorfälligkeitsentschädi- gung" bezahlt. Hier lohnt sich das Nachrechnen mit spitzem Bleistift: In vielen Fällen ent- spricht diese Vorfälligkeits- entschädigung der Zinsdiffe- renz, die durch die Umschul-
dung gewonnen wird. Aber auch dann, wenn sie niedriger ausfallen sollte, müssen die Konsequenzen für ein even- tuell vereinbartes Disagio be- achtet werden: Dieser Aus- zahlungsverlust steht bei vor- zeitiger Tilgung zwar grund- sätzlich anteilig dem Darle- hensnehmer zu, sofern es sich um keine einmalige Bearbei- tungsgebühr gehandelt hat.
Einige Geldhäuser haben sich jedoch bei der Darlehensver- gabe einen entsprechenden Verzicht unterschreiben las- sen. Dies ist zwar rechtlich umstritten und bedarf erst ei- ner endgültigen Klärung. Är- ger ist damit jedoch immer vorprogrammiert. Auch dann, wenn das Disagio nach den vertraglichen Regelungen be- reits aufgebraucht ist, besteht im übrigen kein Anspruch auf Disagio-Rückerstattung.
Schließlich sind bei einer Umschuldung auch die ent- stehenden Nebenkosten zu berücksichtigen: Wird der Gläubiger gewechselt, muß
die eingetragene Grund- schuld zumindest an das neue Institut abgetreten werden.
Oftmals wird auch eine Neu- bestellung verlangt — und dies kostet erhebliche Gebüh- ren. Auch die Institute selbst verlangen nicht selten Bear- beitungs- und' Schätzungsge- bühren, wenn Darlehen um- geschuldet werden. Das be- deutet: Eine Umschuldung lohnt nur dann, wenn daraus erhebliche Vorteile erwartet werden können. Dies gilt ins- besondere in Fällen, in denen die Zinsbindung erst in eini- gen Jahren ausläuft: Da das Zinsniveau dann möglicher- weise höher ist als heute, soll- te spätestens bei einem deut- licheren Zinsanstieg umge- schuldet werden.
Diskutiert wird auch die Wahl der neuen Zinsfest- schreibungsdauer. Derzeit kann davon ausgegangen wer- den, daß Darlehen zumindest mittel- bis langfristig eher wieder teurer werden als nochmals wesentlich billiger.
Dies bedeutet, daß derzeit ei- ne eher längerfristige Zins- festschreibung interessant ist:
Da bei einer fünfjährigen Zinsbindung die Gefahr sehr groß ist, daß das Zinsniveau am Ende dieser fünf Jahre wesentlich höher ist als heute, erscheint heute eine Fest- schreibung der Konditionen für mindestens zehn Jahre vertretbarer als noch vor we- nigen Monaten — selbst wenn hierfür die Zinsen um rund 0,4 Prozentpunkte hö- her sind.
Eine wichtige Rolle sollte hierbei stets die persönliche Situation spielen: Handelt es sich um ein vergleichsweise niedriges Darlehen, bei dem Zinssteigerungen kaum spür- bar zu Buche schlagen, ist ei- ne kürzere Zinsfestschrei- bung allemal ausreichend.
Handelt es sich hingegen um einen vergleichsweise hohen Darlehensbetrag, bei dem Zinserhöhungen möglicher- weise sogar existenzbedro- hend werden könnten, ist ei- ne längerfristige Festschrei- bung nahezu unverzichtbar.
Besonderheiten gelten bei anderen Kreditformen. Han- delt es sich bei einem Kredit lediglich um eine Überzie- hung des Girokontos, sind Probleme selten: Die Institu- te passen die Konditionen der aktuellen Marktlage an — wenn auch bei sinkenden Zin- sen meist zögerlicher als bei steigenden Sätzen. Im Zwei- felsfall sollte über Verhan- deln versucht werden, den Zins zu drücken oder aber den Gesamtbetrag in einen Ratenkredit umzuwandeln, wenn dafür günstigere Effek- tivzinsen verlangt werden.
Zusätzliche Sicherheiten die- nen dabei zur nochmaligen Verbesserung der Konditio- nen.
Bei Ratenkrediten mau- ern viele Institute bei einer vorzeitigen Rücknahme des verliehenen Geldes:. Kündi- gungsfristen müssen einge- halten werden, und die Rück- zahlung anteiliger Kosten wird verweigert. Auch hier sind Verhandeln und Nachrechnen besser als der Weg zum Rechtsanwalt. Peter Jobst A-1552 (78) Deutsches Ärzteblatt 91, Heft 21, 27. Mai 1994
