Institut Wohnen und Umwelt GmbH
Wohnungsmarktentwicklung in Hessen
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unter besonderer Berücksichtigung des preisgünstigen
Segments
Dr. Christian v. Malottki Institut Wohnen und Umwelt Institut Wohnen und Umwelt
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs und Immobilienverbände Hessen Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände Hessen
Institut Wohnen und Umwelt GmbH
Institut Wohnen und Umwelt GmbH
F h i i ht d L d H
Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt
Annastraße 15 64285 Darmstadt Annastraße 15, 64285 Darmstadt 06151 / 29 04-0
info@iwu.de
Merck-Villa
Geschäftsführer: LMR a.D. Rudolf Raabe
Wohnungsmarktanalysen, Prognosen, Mieterbefragungen, Stadtentwicklungskonzepte, Mietspiegel, Evaluierung von
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Institut Wohnen und
Demographischer Wandel
Umwelt GmbHDeutschland schrumpft
Deutschland schrumpft –
Institut Wohnen und
Demographischer Wandel
Umwelt GmbH
2008
2060
Institut Wohnen und
Sinkende Baufertigstellungen
Institut Wohnen und
Sinkende Baufertigstellungen
Umwelt GmbH45.000
Hessen
35.000
40.000
25 000
30.000
15 000
20.000
25.000
5 000
10.000
15.000
Bl Ei d0
5.000
1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007
Blau: Ein- und
Zweifamilienhäuser
Quelle: Statistisches Landesamt, Eigene Darstellung
Institut Wohnen und
Regionale Unterschiede
Umwelt GmbH H Hessen Rot: wachsend Blau: schrumpfendGelb / rosa: uneinheitlich Gelb / rosa: uneinheitlich
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Bevölkerungs- und Haushaltsprognose
Umwelt GmbH Einwohner-prognose Haushalts-prognose Wohnungs-bedarf Wohnungs-mangel Haushaltsprognose (IWU) Bevölkerungsprognose (HessenAgentur)
Institut Wohnen und
Wohnungsbedarf und Wohnungsmangel
Umwelt GmbH Einwohner-prognose Haushalts-prognose Wohnungs-bedarf Wohnungs-mangel
Baufertigstellungen minus Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf
Institut Wohnen und
Zeitliche Unterschiede
Umwelt GmbH
Institut Wohnen und
Marktstellung und Lebenszyklen
Umwelt GmbH
Neubau
PREISE
Neubau
Aufwertung ?
Filt
Filterung
nach unten
Sanierung
ZEIT
Institut Wohnen und
Wohnungsmarkt im Wandel: Die Aufsteiger
Umwelt GmbH
Institut Wohnen und
Wohnungsmarkt im Wandel: Die Beliebten
Umwelt GmbH
Institut Wohnen und
Wohnungsmarkt im Wandel: Die Fragezeichen
Umwelt GmbH
Große Einfamilienhäuser auf dem Land Großwohnsiedlungen
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Wohnungsmarkt im Wandel: Die Problemfälle
Umwelt GmbH
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Nachfrager nach preisgünstigen Wohnungen
Umwelt GmbH 8,048 Mio. HH im Niedrigeinkommensbereich SGB II g 20,2 % der HH Wohngeld Sonstige* SGB II 3,759 Mio. HH (9,5 %) Wohngeld 0,691 Mio. HH (1,7 %) Sonstige 2,983 Mio. HH (7,5 %) SGB XII 0,515 Mio. HH (1 3 %) (1,3 %) Asylbewerber 0 101 Mi HH 0,101 Mio. HH (0,3 %)
* Weitere HH unter der Armutsrisikogrenze (Niedriglohnempfänger, Rentner, ALG I, Studenten Quelle: BBSR / BMVBS / A&K 2010
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Das Angebot preisgünstiger Wohnungen
Umwelt GmbH
140
W d t i i f h
100 120
Wo endet ein einfaches Segment?
Geringe Bedeutung des
60 80
Geringe Bedeutung des gebundenen Wohnungsbestandes 20 40 0 20 40 50 90 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450 460 470 480 490 500 520 540 550 590 620 640 (Leer ) Mittelwert / Durchschnitt Arithmetisches Mittel Summe geteilt durch Fallzahl
Median: 50 % der Fälle über-und unterhalb
Modus der Dichtefunktion: Häufigste Klasse Spannenunterwert:
Hier das 17%-Perzentil (17% der Fälle unterhalb)
Spannenoberwert: Hier das 83%-Perzentil (83% der Fälle unterhalb)
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Mismatch auf dem Wohnungsmarkt
Umwelt GmbH
4 Personen 5 und mehr Personen
6 und mehr Räume* 90%
100%
3 Personen 4 Personen
5 Räume* 6 und mehr Räume*
70% 80% 2 Personen 4 Räume* 5 Räume 50% 60% 1 Person 3 Rä * 4 Räume 20% 30% 40% 1 Raum* 3 Räume* 2 Räume* 0% 10% N hf (B d f i h ft SGB II) A 2009 A b t (W h b t d) 2008 (* h di Kü h ählt l
Nachfrage (Bedarfsgemeinschaften SGB II) Aug 2009 Angebot (Wohnungsbestand) 2008 (* auch die Küche zählt als
Raum)
Einfache Wohnungen aus den 50er – 70er Jahren haben meist 2-4 Zimmer. Ü
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Warum überhaupt staatliche Eingriffe in den Markt?
Umwelt GmbH
• Filtereffekte allein erbringen nicht die
Filtereffekte allein erbringen nicht die
richtigen Wohnungen
• Wohnen als Grundbedürfnis und
• Wohnen als Grundbedürfnis und
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Wohnungspolitische Instrumente
Umwelt GmbH
Objektförderungj g Subjektförderungj g
= Subventionierung von Wohnraum = Zahlung an Bedürftige
(Sozialer Wohnungsbau) (Wohngeld, Kosten der Unterkunft)
• Kostengünstiger
• Standorte und Qualität sind
• Weitet Angebot direkt aus
• Keine Preissteigerung Standorte und Qualität sind
Marktentscheidung
• Freie Mittelverfügbarkeit durch Empfänger
Keine Preissteigerung
• Subvention fließt voll ins Wohnen
(Wohneigentumsförderung) Empfänger
(Wohneigentumsförderung)
• Geringer Förderbetrag pro
Wohnung
These: In angespannten Märkten ist Objektförderung effizienter, in entspannten Subjektförderung
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Wohnungspolitische Instrumente
Umwelt GmbH 16 18 SGB XII 14 16 10 12 p ro J a h r SGBII 6 8 Mr d . € p 2 4 0Kosten der Unterkunft (2007)
Wohngeld (Bund, 2007) Soziale
Wohnraumförderung Städtebauförderung (Bundesanteil 2010) ( ) g (Länder, 2007) ( )
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Thesen zur Gestaltung der KDU
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1. Räumlich differenzierter Angemessenheitsgrenzen
verhindern Ghettoisierungg
2. Bruttowarme Angemessenheitsgrenzen ermöglichen
energetische Sanierung und verhindern fuel poverty
3. Die Berücksichtigung der Verfügbarkeit von Wohnraum
(über die neue Festlegung angemessener Flächen in § 22 c SGB II) reduziert die Klageflut vor Sozialgerichten
reduziert die Klageflut vor Sozialgerichten
4. Eine vertiefte Diskussion zur Verhinderung von Mietwucher
ist notwendig. ist notwendig.
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