Bebauungsplan Nr. 117 für das Gebiet Zwickau zwischen Reinsdorfer Straße und Golfplatz, Wohnungsbau Anlage zur frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange/Scoping

Bebauungsplan Nr. 117 für das Gebiet Zwickau zwischen Reinsdorfer Straße und Golfplatz, Wohnungsbau

Anlage zur frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange/Scoping

Auftraggeber: Wohnen am Golfplatz GmbH mit Sitz in Unterschleißheim, LK München

Bezirksstraße 15

85716 Unterschleißheim

Planer: Architektur Concept Pfaffhausen & Staudte GbR Scheringerstraße 3

08056 Zwickau

Dipl. Ing. Sylvia Staudte Dipl. Ing (FH) Frank Meyer

Zwickau 26.02.2020

Inhaltsverzeichnis

1. ALLGEMEINES ... 3

1.1 Angaben zum Plangebiet ... 3

1.2 Planungsanlass ... 4

1.3 Planerfordernis ... 4

1.4 Planungsziele ... 5

1.5 Planverfahren und erforderlicher Planinhalt nach Baugesetzbuch (BauGB) ... 5

2. PLANERISCHE VORGABEN ... 5

2.1 Planungsrechtliche Situation ... 5

2.2 Planerische Vorgaben ... 5

2.3 Begründung des Bedarfes für die Ausweisung eines Wohngebietes ... 7

3. BESTAND ... 8

3.1 Planunterlage ... 8

3.2 Eigentumsverhältnisse ... 8

3.3 Historische Entwicklung im und am Planbereich ... 8

3.4 Topographie ... 9

3.5 Nutzung des Plangebietes im Bestand ... 9

4. PLANUNG ... 10

4.1 geplante Bebauung ... 10

4.2 Verkehrsanlagen ... 10

4.3 Ver- und Entsorgungsanlagen ... 10

4.4 Umweltverhältnisse und Auswirkungen der Planung ... 11

5. BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN ... 14

5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ... 14

5.2 Grünordnerische Festsetzungen ... 15

5.3 Hinweise zur Planung ... 16 6. EINGRIFFS-AUSGLEICHS-BILANZIERUNG

Anlagen:

1. Ermittlung Ausgleichsbedarf 2. Lageplan Biotoptypen Bestand 3. Lageplan Biotopnummern Planung

1. Allgemeines

1.1 Angaben zum Plangebiet

Das Plangebiet befindet an der Reinsdorfer Straße unmittelbar an der Stadtgrenze zur Gemeinde Reinsdorf. Westlich schließen Bergbauhalden mit Waldbestand an, nördlich das Gelände der Kies+Sand GmbH mit dem Golfplatz. Östlich angrenzend auf dem Gebiet der Gemeinde Reinsdorf schließt landwirtschaftliche Nutzfläche (z.Z. Grünland) an. Im Süden befinden sich der Einschnitt der ehemaligen Kohlebahn und daran anschließend die Bebauung Reinsdorfer Straße. Auf dem Gelände befinden sich in einer ehemaligen Kiesgrube ein Gewerbebetrieb und ein Sendemast.

Geplanter räumlicher Geltungsbereich

Die Gesamtfläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 4,43 ha.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 1850; 1850/4, 1851 I, 1850/3 teilweise, 1851 b und 1852 teilweise. Angrenzende Flurstücke sind im Norden Flurstück Nr. 1863/5, im Osten die Flurstücke 916 c, 916/14 und 916/15 (Punkt) (alle Flur Reinsdorf). Im Süden grenzt das Plangebiet an das Flurstück 1850/3 (Gemarkung Zwickau) und das Flurstück 1820/4, ebenfalls Gemarkung Zwickau - hier Reinsdorfer Straße -, an.

Das Plangebiet ist von der Reinsdorfer Straße durch die Zufahrt zum bestehenden Gewerbebetrieb, früher Kiesgrube bereits erschlossen.

Flurkarte

Quelle: Sachsenatlas

Quelle: Google maps

1.2 Planungsanlass

Die Wohnen am Golfplatz GmbH, mit Sitz in Unterschleißheim, Landkreis München plant, das Planungsrecht für Eigenheime am Standort herzustellen.

Mit der Umsetzung des Vorhabens, zu der das Bebauungsplanverfahren der erste Schritt ist, kann nachgefragter Wohnraum geschaffen werden. Der Bedarf an Eigenheimstandorten ist, wie zahlreiche Vorhaben und Anfragen in der Stadt zeigen, vorhanden.

1.3 Planerfordernis

Bauleitpläne sind durch die Gemeinden aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB).

Das Plangebiet befindet sich im planungsrechtlichen Außenbereich. Eine Klarstellungssatzung für diesen Bereich gibt es nicht. Mit der Errichtung des Eigenheimstandortes ergeben sich folgende Auswirkungen:

- Erweiterung der Siedlungs- und Erschließungsstruktur - Entzug landwirtschaftlicher Nutzfläche

- Erhöhung der Bodenversiegelung

- Auswirkungen auf das Landschaftsbild und das Ortsbild

Damit kann die Notwendigkeit eines Bebauungsplans begründet werden.

1.4 Planungsziele

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die rechtliche Grundlage für die Umsetzung des Vorhabens, des Baus von Eigenheimen, geschaffen werden. Damit verbunden sind folgende Planungsziele:

- geordnete städtebauliche Entwicklung - stadttechnische Erschließung

- verkehrstechnische Erschließung - Grünordnung, Ausgleichsmaßnahmen

1.5 Planverfahren und erforderlicher Planinhalt nach Baugesetzbuch (BauGB)

Die Aufstellung des Plans erfolgt nach § 8 BauGB. Die erforderlichen Angaben in der Begründung richten sich nach den Bestimmungen des § 2 a Ziff. 1 BauGB. Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB wird eine Umweltprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse im Umweltbericht beschrieben werden.

Der Bebauungsplan enthält folgende Angaben für die Regelung der geordneten Entwicklung:

- Art der baulichen Nutzung, - Maß der baulichen Nutzung,

- überbaubare Grundstücksflächen und - örtliche Verkehrsflächen

2. Planerische Vorgaben

2.1 Planungsrechtliche Situation

Das Plangebiet befindet sich nördlich der bestehenden Bebauung im planungsrechtlichen Außenbereich. Westlich grenzen Wald auf einer Steinkohlehalde und das Landschaftsschutzgebiet „Am Röhrensteg“ an.

2.2 Planerische Vorgaben

Die Stadt Zwickau besitzt keinen rechtskräftigen Flächennutzungsplan (FNP). Der FNP-Entwurf wird derzeit überarbeitet. Im Entwurf 2013 ist das Plangebiet zum Großteil als Landwirtschaftliche Nutzfläche (LN) bzw. Grünfläche ausgewiesen. Nördlich des Plangebietes befindet sich das bergrechtlich gesicherte Kiesabbaufeld der Kies+Sand GmbH.

Die Stadt Zwickau überarbeitet derzeit den Entwurf des Flächennutzungsplans von 2013 und plant, diesen zur Rechtskraft zu bringen.

Der komplexe Prozess der Überarbeitung wird jedoch noch einige Zeit in Anspruch nehmen, da die vorhandenen Planungen den heutigen rechtlichen und sachlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen.

FNP Entwurf Stadt Zwickau 2013

Bebauungsplan

Gem. § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Gem. § 8 Abs. 3 kann mit der Aufstellung, Änderung und Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans gleichzeitig mit der Aufstellung des Flächennutzungsplans erfolgen (Parallelverfahren). Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt sein wird.

Die Nachfrage nach Eigenheimstandorten in der Stadt Zwickau ist in den letzten Jahren angestiegen. Mit dem Aufstellungsbeschluss vom 26.09.2019 bekräftigt der Stadtrat seinen Willen zur Umsetzung der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung.

Durch den Bebauungsplan werden keine Vorhaben zulässig, für die die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (gem. Gesetz über die Umwelt- verträglichkeitsprüfung – UVPG) oder nach Landesrecht, vorliegt.

Eine Ermittlung und Würdigung von Umweltschutzbelangen gemäß §1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sowie eine Würdigung der artenschutzrechtlichen Belange, insbesondere des

§ 44 Bundesartenschutzgesetz erfolgt im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes. Da sich das Plangebiet im planungsrechtlichen Außenbereich befindet, liegt nach § 9, Abs., 1 Ziffer 2 Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) ein Eingriff in Natur und Landschaft vor. Der Eingriff wird auf Basis der „Handlungsempfehlung zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Freistaat Sachsen“ bilanziert und das Ergebnis fließt in die Festsetzungen der Kompensationsmaßnahmen der Planung ein.

2.3 Begründung des Bedarfes für die Ausweisung eines Wohngebietes

Durch den Vollzug des Bebauungsplans erfolgt eine Erweiterung des Siedlungsgebietes der Stadt in Anschluss an vorhandene Bebauung.

Im Hinblick auf den immer noch erfolgenden, wenn auch verlangsamten Bevölkerungsrückgang, und der sich trotz dieser Entwicklung auf hohem Niveau bewegenden Nachfrage an Eigenheimgrundstücken, hat die Stadt Zwickau eine Wohnbedarfs- und Wohnbauflächenprognose in Auftrag gegeben (TIMOUROU WOHN- & STADTRAUMKONZEPTE: Wohnbedarfs- und Wohnbauflächenprognose der Stadt Zwickau vom 20. Dezember 2017.).

Die Ergebnisse der Prognose fließen u.a. in die Flächenausweisungen des 2. Entwurfs des Flächennutzungsplans der Stadt ein und dienen der Verplausibilisierung des Flächenbedarfs auf Bebauungsplanebene.

In der Prognose wurden Szenarien und Entwicklungsstrategien für die Stadt in den Marktsektoren Ein- und Zweifamilienhausbebauung sowie Mehrfamilienhausbebauung entwickelt.

Die Prognose wurde am 05.03.2018 im Bau- und Verkehrsausschuss sowie am 14.03.2018 im Wirtschafts-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt (BRV/002/2018). Unter Berücksichtigung der darin aufgeführten Rahmenbedingungen sind neue Standorte in einem Umfang von 365 bis 465 Wohneinheiten im Prognosezeitraum bis 2030 erforderlich.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der vordergründig durch demografische Faktoren bedingte, anhaltende leichte Schrumpfungsprozess zwar zur Verringerung der Einwohnerzahlen führt, aber erst mittelfristig (bis 2030) zur Verringerung der Haushalte um etwa 5 % (6. regionalisierte Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Sachsen, Var. 1). Dieser Umstand ist in veränderten Altersstrukturen und vermehrten Singlehaushalten (verringerte Haushaltgröße) begründet. Nach der Prognose werden Einfamilienhausbebauungen auch in Zukunft für die Stadt die dominierende Rolle im Wohnungsbau spielen.

„Je nach Variante der Wohnungsbauentwicklungsprognose wird von der Entstehung von 730 bis 915 Wohnungen im Zeitraum von 2017 bis 2030 ausgegangen. Dieser Nachfrage steht bis 2030 ein Angebot von rd. 720 Wohnungen gegenüber, inklusive Baulücken“ (Zitat Prognose).

Damit wird deutlich, dass unabhängig von der zugrundeliegenden Variante, schon bald, nämlich ab 2021 (lt. Prognose) ein Defizit an baureifen Wohnbauflächen entsteht.

Aufgrund der aktuellen demografischen Verhältnisse und Erhaltung der Wirtschaftskraft der Region durch die Deckung des Bedarfes an Arbeitskräften muss es aber Grundanliegen sein, möglichst viele Menschen in der Stadt zu halten und neue Einwohner hinzuzugewinnen. Damit ist eine zügige Ausweisung von Wohnbauflächen in allen Marktsegmenten essentiell, auch um der drohenden Abwanderung in Nachbarkommunen zu begegnen.

Der Bedarf an Wohnbauland wird auch aus der seit Jahren anhaltenden Nachfrage nach Baugrundstücken für Einfamilienhäuser und durch den, durch das verknappte Flächenangebot, zu verzeichnende Preisanstieg für Bauland begründet. Die großen Eigenheimgebiete Trillerberg (B 026.2) und Kreuzberg, die vor einigen Jahren noch erhebliche Flächenreserven besaßen, haben sich schneller als gedacht gefüllt, zumal hier im wesentlichen Einzelhausbebauung umgesetzt wurde.

Zurzeit befinden sich die Standorte Eckersbach Trillerstraße/Finkenweg (B-Plan Nr.

029, 30 Einfamilienhäuser und 60 Wohneinheiten Mehrfamilienhäuser), Cainsdorf „An der Feldstraße“ (B-Plan Nr. 112, 17 Einfamilienhäuser) und der B-Plan Nr. 115 südlich Werdauer Straße (B-Plan Nr. 115, 25 Einfamilienhäuser) in Planung.

Aktuell übersteigt der Bedarf an Flächen jedoch das Angebot. Insgesamt kam es in den letzten Jahren zunehmend zu einer (gewollten) Verdichtung im Innenstadtbereich (Bebauung Neumarkt) so dass auch hier eine Flächenverknappung erfolgt. Zudem weist das Stadtgebiet in zahlreichen Bereichen Restriktionen für eine Bebauung auf, z.B. durch festgesetzte Überschwemmungsgebiete, überflutungsgefährdete Bereiche,

Gebiet mit Bergbaufolgelandschaften, wie Steinkohlehalden und Kiestagebaue oder Industrie- und bergbaubedingte Altlastenflächen und Brachen, deren Aktivierung als Bauflächen nur langfristig oder gar nicht möglich, bzw. als Freiflächenreserve im Sinne einer gesunden Stadtentwicklung auch nicht sinnvoll ist. Dazu kommt, dass auch aus stadtklimatischer Sicht eine sehr hohe Verdichtung nicht sinnvoll ist und ein akzeptables Verhältnis zwischen bebauter Fläche und Frei(Grün)fläche in den verdichteten Bereichen für die Erhaltung der Wohnqualität essentiell ist.

3. Bestand

3.1 Planunterlage

3.2 Eigentumsverhältnisse

Die Fläche des Plangebietes steht zum Großteil im Eigentum des Auftraggebers. Die durch das Plangebiet in Anspruch genommene Fläche des Flurst. Nr.1850/3 befindet sich im Eigentum der Stadt Zwickau.

3.3 Historische Entwicklung im und am Planbereich

Das Plangebiet an der Nahtstelle zwischen Zwickau und Reinsdorf befindet sich in einer Landschaft, die durch viele Jahre Bergbau geprägt wurden. Nördlich des Plangebietes befand sich der 1874 abgetäufte und 1965 verwahrte Brückenbergschacht IV, heute Gebäude Golfclub. Die Abraumhalde des Steinkohlebergbaus befindet sich westlich des Plangebietes, das unmittelbare Schachtgelände ist Teil der Kies+Sand GmbH, wurde zum Teil ausgekiest und als Golfplatz rekultiviert. Der Kiesabbau bewegt sich nördlich des Golfplatzes und ist im Süden des Bergfeldes abgeschlossen. Im Plangebiet selbst befinden sich keine Halden sondern das noch größtenteils natürlich verlaufende Gelände welches landwirtschaftlich genutzt wird. Im Norden wurde ursprünglich Kies in einer kleinen Grube abgebaut. Die alte Kiesgrube hat sich mittlerweile begrünt und die verbliebenen Gebäude werden zurzeit gewerblich nachgenutzt. Südlich des Plangebietes verlief die Reinsdorfer Industrie- und Kohlebahn, deren Trasse im Westen auf einem Damm (ehemalige Brücke über die Reinsdorfer Straße) und im weiteren Verlauf als Einschnitt verläuft. Die Reinsdorfer Straße in diesem Bereich (Stadtlänge) wurde bereits Ende des 19.- und Beginn des 20. Jahrhunderts mit vorstädtischen Wohngebäuden bebaut an die neuere Eigenheimbebauung anschließt.

Luftbild 1992-93 Quelle: Stadt Zwickau

3.4 Topographie

Das Plangebiet befindet sich auf einer geographischen Höhe von ca. 323 m DHHN 92 am höchsten und 280,52 am niedrigsten Punkt an der Zufahrt von der Reinsdorfer Straße und ist in Richtung Süden zum Reinsdorfer Bach geneigt.

3.5 Nutzung des Plangebietes im Bestand

Der Planbereich selbst wird vorwiegend als Grünland genutzt. Im nördlichen Bereich befinden sich in einer ehemaligen Kiesgrube ein kleiner Gewerbebetrieb und ein Sendemast. Im westlichen Randbereich tangiert das Gebiet eine Halde mit Waldbestand lt. Sächsischem Waldgesetz (SächsWaldG). Im Bestand befinden sich außerdem die Zufahrtsstraße zur ehe-maligen Kiesgrube sowie kleinere Hangbereiche mit Feldgehölzen und Bäumen sowie eine aufgelassene Grünfläche östlich des Gewerbes.

Umgebung

Der Geltungsbereich wird im Osten durch die offene Feldflur, im Süden durch die Kohlebahn und angrenzende Wohnbebauung bzw. durch die Reinsdorfer Straße, im Westen durch die bewaldete Halde und im Norden durch den Golfplatz begrenzt.

4. Planung

4.1 geplante Bebauung

Nördlich der Reinsdorfer Straße soll die planungsrechtliche Möglichkeit für die Errichtung eines Allgemeinen Wohngebietes geschaffen werden. Entsprechend der im Südosten anschließenden offenen und durchgrünten Bebauung ist die Errichtung von Eigenheimen als Einzel- bzw. Doppelhäuser vorgesehen.

4.2 Verkehrsanlagen

Das Gebiet ist bereits über eine Zufahrtstraße teilweise erschlossen. Da diese eine problematische Anbindung an die Reinsdorfer Straße besitzt und unmittelbar am Haldenfuß verläuft, soll die Straße im unteren Bereich nur noch als Bedarfszufahrt für den Fall der Sperrung im Bereich der Hauptzufahrt dienen, da es aufgrund der vorhandenen Bebauung an der Reinsdorfer Straße keine Möglichkeit einer weiteren Bedarfszufahrt gibt. Die neue Zufahrt schließt rechtwinklig an die Reinsdorfer Straße an und verläuft in Abstand zum Haldenfuß und zum Wald in einem Bogen nach Norden.

Die Erschließung der Baugrundstücke erfolgt parallel zum Hang. Im Baugebiet werden Fußwege straßenbegleitend bzw. als Verbindung Reinsdorfer Straße-ÖPNV vorgesehen.

4.3 Ver- und Entsorgungsanlagen

Die Trinkwassererschließung erfolgt durch den Erschließungsträger über die Versorgungsleitung DN 125 PE (Versorgungsdruck 8 bar) in der Reinsdorfer Straße.

Die Löschwasserversorgung kann mit 48 m³/h Löschwasser über die Dauer von 2 Stunden aus dem öffentlichen Netz zur Verfügung gestellt werden. Der Hydrant befindet sich auf einer Leitung DN 150 GGG in der Nähe des Hausgrundstücks Straße der Befreiung 8, Gemeinde Reinsdorf. Weitere Abstimmungen bezüglich des Brandschutzes sind notwendig.

Entwässerung

Abwasserentsorgung

Die Abwasserentsorgung erfolgt im Trennsystem, das durch den Erschließungsträger realisiert wird.

Schmutzwasser

Die Schmutzwasserableitung erfolgt über das vorhandene System und ist mit dem Entsorgungsunternehmen abzustimmen.

Regenwasser

Die Einleitung des Regenwassers soll, in die natürliche Vorflut Reinsdorfer Bach erfolgen. Es wird davon ausgegangen, dass aufgrund der Erhöhung des Versiegelungsgrades eine Regenrückhaltung notwendig wird. Die genauen Rahmenbedingungen für die Genehmigungs-fähigkeit sind im Rahmen des Verfahrens noch abzustimmen.

Elektroenergie

Die Versorgung mit Elektroenergie kann von der vorhandenen Trafostation

„Stadtlänge“ erfolgen. Die genauen Trassenführungen sind im Rahmen des Verfahrens noch abzustimmen.

Im Plangebiet befindet sich zudem eine Freileitung, die auf dem Hang endet.

Gasversorgung

Zurzeit wird durch das Versorgungsunternehmen eine Gasversorgung aus Richtung Wildenfelser Straße geprüft.

4.4 Umweltverhältnisse und Auswirkungen der Planung

Das Plangebiet ist durch landwirtschaftliche Nutzung geprägt. An den Rändern und Böschungen der ehemaligen Kiesgrube, den Böschungen der Zufahrt und der Kohlebahn haben sich Feldgehölze und Bäume in Verbindung mit mageren Rasenflächen angesiedelt. Im nördlichen Bereich befindet sich eine ungenutzte Fläche die erste Sukzessionstendenzen aufweist. Der nördlich angrenzende Rand des Golfplatzes besitzt dichten Feldgehölzbestand.

Mit der Planung wird die Flächenversiegelung erheblich erhöht, da bisher unversiegelte Bereiche überbaut werden. Damit erhöht sich der Anfall abfließenden Oberflächenwassers.

Ziel ist es, den Eingriff in Boden und Naturhaushalt innerhalb des Plangebietes auszugleichen. Die Ausgleichsmaßnahmen, wie Rückbau und Entsiegelung, Neuanlage von Landschafts-strukturen in den Randbereichen und im Waldabstand sowie die Vermeidungsmaßnahmen (Erhalt vorhandener Strukturen) sollen mit der Planung gesichert werden.

Mit dem Abstand der Bebauung und der Zufahrt zum Haldenfuß wird möglichen Sicherungsmaßnahmen an der Halde sowie dem Waldabstand Rechnung getragen.

4.4.1 Schutzgebiete

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt östlich an das

Landschaftsschutzgebiet „Am Röhrensteg“ an. Naturschutz- und FFH-Gebiete sowie geschützte Biotope befinden sich weder im Gebiet noch in relevanter Entfernung.

4.4.2 Naturraum/Landschaftsbild

Das Stadtgebiet Zwickau wird großräumlich der Naturraumeinheit Erzgebirgsbecken zugeordnet. Die Landschaftstypik wird durch den breiten Talraum der Zwickauer Mulde teilweise sehr steilen Prallhängen und einem flach ansteigendem Westufer geprägt.

Südlich des Plangebietes verläuft der Reinsdorfer Bach in einem eingeschnittenen Tal, das teilweise künstlich durch die Aufschüttung von Halden aus dem Steinkohlebergbau verengt wurde. Das östliche Muldeufer ist hier als Hochufer ausgebildet und der Hang zur flachwelligen Höhenfläche durch Bergbauhalden überprägt. Die erosionsgefährdeten Ufer der Zwickauer Mulde, des Bachtals und die Haldenhänge sind zum Großteil mit Wald bestockt prägen das Bild der Bergbaufolgelandschaft maßgeblich. Zwischen den Halden und angrenzend befinden sich meist als Grünland genutzte Landwirtschaftsflächen.

Obwohl das Plangebiet nur ca. 1,3 km Luftlinie vom Stadtzentrum entfernt liegt, vermittelt das Gebiet den Eindruck einer dörflichen Lage.

4.4.3 Klima

Die Stadt Zwickau liegt im Klimabezirk Thüringisch-Sächsisches-Mittelgebirgsvorland.

Das gemäßigte, schwach kontinentale Klima der unteren Lagen (collin) ist gekennzeichnet durch durchschnittlich ca. 730 mm Niederschlag/Jahr und ein langjähriges Monatsmittel der Jahrestemperatur von 8,2 ° Celsius (Quelle REKIS).

Sporadisch auftretende Inversions- und Föhnwetterlagen im Winterhalbjahr sind für das Vorgebirgsklima kennzeichnend.

Hauptwindrichtung ist Südwest (35%) gefolgt von Nordosten, Süden und Nordwesten mit je 11% sowie Südwesten und Westen mit je 9%. Aus Norden kommt der Wind mit 7% und aus Osten mit 4% Häufigkeit. Windstille ist mit 3% vertreten. Das Plangebiet ist durch seine Lage und die höhenmäßige Einordnung als mäßig exponiert bis exponiert (oberes Drittel) einzuschätzen.

Zur stadtklimatischen Entwicklung liegen keine aktuellen Daten vor. Der klimatische Status der Stadt wurde 1993 durch die Fa. Spacetec Freiburg erfasst und analysiert.

In der Umgebung des Plangebietes gab es zu diesem Status Veränderungen vor allem im Bereich der Kiesgrube und der ehemaligen Landwirtschaftsbauten. Diese wurden z.T. abgerissen und der Kiestagebau ist nach Nordosten gewandert. Die Flächen zwischen Baugebiet und Tagebau wurden begrünt und werden als Golfplatz genutzt.

Zudem hat sich die Begrünung der leicht erwärmbaren, weil dunklen Haldenböden entwickelt. Somit dürfte sich die klimatische Situation (warmes Stadtklima) verbessert haben, zumal sich östlich Kaltluftentstehungsgebiete anschließen.

4.4.4 Vegetation

Die natürliche potentielle Vegetation (ohne anthropogene Beeinflussung) im und am Plangebiet ist im Wesentlichen als Zittergrasseggen-Eichen-Buchenwald mäßig nährstoffversorgter Standorte (Quelle iDA-Umweltportal Sachsen) zu charakterisieren.

Die Fläche wird seit längerer Zeit im Hauptteil als Grünland genutzt. Die Randbereiche, im Wesentlichen Böschungen der ehemaligen Kiesgrube und der Kohlebahn sowie der Straße sind mit gut strukturierten und artenreichen Feldgehölzhecken sowie Bäumen bewachsen. Die meist südexponierten Hangbereiche sind meist eher trockene Standorte. Östlich der ehemaligen Kiesgrube befindet sich ein landwirtschaftlich ungenutzter ruderalisierte Bereich. Die Strukturen sind insgesamt kleinräumig und vereinzelt, aber zum Großteil vernetzt mit dem Wald auf der Halde und den Feldgehölzpflanzungen im Randbereich des Golfplatzes.

4.4.5 Faunistischer Bestand

Standortscharfe faunistische Erhebungen für das Gebiet lagen zum Zeitpunkt der Bearbeitung nicht vor. Es ist aufgrund der Eigenart des Gebietes davon auszugehen, dass das Plangebiet im Wesentlichen nur in den strukturierten Randbereichen/Böschungen eine Habitatbedeutung, z.B. als Brutstätte für baum- und strauchbrütende Vögel, ggf. Reptilien hat. Im Regionalplan Südwestsachsen (RP 2008) Teil eines Aktionsraumes mit Sommerquartier/Wochenstube von Fledermausarten mit mittlerem bis hohem Gefährdungspotential ausgewiesen.

Allerdings sind Quartiere in Form von höhlenreichen Bäumen im Baugrundstück aufgrund des vergleichsweise jungen Baumbestandes nicht zu finden. Hier kommen die südlich der Reinsdorfer Straße und östlich an das Gebiet angrenzenden Halden- und Waldbereiche in Frage. Das Plangebiet kann aber als Nahrungshabitat (Insekten) dienen.

4.4.6 Boden und Geologie

Geologie

Regionalgeologisch befindet sich das Stadtgebiet im Bereich des Chemnitz-Beckens.

Der geologische Untergrund im Südteil des Gebietes wird durch Sedimentgesteine der Leukersdorf- Formation des Rotliegenden (Unterrotliegenden) gebildet. Im Nordteil befindet dich der Übergang zu den tertiären Quarzkiesen und Sanden des Kiesabbaufeldes.

Das Plangebiet befindet sich in der Erdbebenzone 1.

Boden

Parabraunerde-Pseudogley aus periglaziärem Schluff (Lösslehm) und Braunerde aus periglaziärem Kies führendem Schluff. Der Boden besitzt im Hauptteil der Fläche eine hohe natürliche Bodenfruchtbarkeit (Stufe IV). Am Nordrand ist die Bodenfruchtbarkeit gering und am Westrand sehr gering. Die Erodierbarkeit des Bodens ist mit mittel bis hoch einzustufen, im Norden sehr gering. Das Filter- und Puffervermögen für Schadstoffe wird als gering bis mittel, im Nordosten der Fläche hoch eingestuft, das Wasserspeichervermögen als hoch, lediglich im Norden gering.

Hohlräume

Das Plangebiet ist im sächsischen Geodatenportal (iDA) als ein Gebiet mit unterirdischen Hohlräumen gekennzeichnet.

Im Norden des Gebietes befand sich der Brückenbergschacht IV. Steinkohle wurde in einer Tiefe von 350-450 m abgebaut.

Altlasten

Laut Sächsischem Altlastenkataster SALKA ist das Plangebiet nicht als Altlastenverdachtsfläche registriert.

Natürliche Radioaktivität

Es liegen keine Erkenntnisse über erhöhte natürliche Radioaktivität im Plangebiet vor.

Auf Grundlage der EU-Richtlinie wurde mit dem 2017 verabschiedeten neuen Strahlenschutzgesetz erstmalig ein Referenzwert für Radon -222- Aktivitätskonzentrationen in der Luft von 300 Bq/m³

festgelegt. Der Referenzwert trat am 31. Dezember 2018 in Kraft. Werden Gebäude mit Aufenthaltsräumen errichtet, wie es hier geplant ist, sind grundsätzlich Maßnahmen zu ergreifen, die den Zutritt von Radon aus dem Baugrund unterbinden. Dies gilt als erfüllt, wenn die allgemein anerkannten technischen Regeln für Maßnahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden. Grundsätzlich wird empfohlen, auch bei Neubauten einen Radonschutz vorzusehen bzw. ein kompetentes Ingenieurbüro in der Planungsphase hinzu zu ziehen.

Bergbaubedingte Beeinträchtigungen

Die westlich außerhalb angrenzende Halde 16 ist in Teilen rutschungsgefährdet. Das betrifft insbesondere den unteren Bereich der Halde zur Reinsdorfer Straße.

4.4.7 Emissionen/Immissionen

Nördlich des Plangebietes befindet sich ein Golfplatz und daran nordöstlich in ca. 225 m (Stand 2016) anschließend der Kiestagebau, der sich in nördliche Richtung entwickelt. Vom Plangebiet selbst sind keine, die gesetzlichen Vorschriften überschreitenden Lärm- oder sonstigen Emissionen zu erwarten.

5. Begründung der Festsetzungen

5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

Allgemeines Wohngebiet:

Das Allgemeine Wohngebiet dient vordergründig dem Wohnen. Zudem sind Anlagen der Kinderbetreuung, die den Bewohnern des Gebietes dienen und Anlagen, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, zulässig (§ 3, Abs. 2 und 4 Baunutzungsverordnung-BauNVO). Aufgrund der geringen Gebietsgröße wurden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 3, Abs.3, Ziffer 3, 4 und 5, (Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Dafür bestehen weder die städtebaulichen und funktionellen Voraussetzungen im Gebiet, noch der Bedarf.

Das Wohngebiet schließt unmittelbar an ein allgemeines Wohngebiet an, so dass Konflikte aus Sicht der Nutzungsarten nicht wahrscheinlich sind.

5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§9, Abs.1, Nr. 1 BauGB)

Das Maß der baulichen Nutzung wird für die größeren zusammenhängenden Flächen (WA 1…) auf eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und die kleineren nördlichen Flächen auf 0,3 festgesetzt. Damit entwickelt sich die im südlichen Bereich kompaktere Bebauung mit der festgesetzten Bauweise Doppelhäuser und Einzelhäuser zu einer offenen Einzelhausbebauung mit geringerer überbaubarer Fläche. Damit wird dem Charakter der anschließenden Bestandsbebauung mit im Südwesten kompakten und nach Nordosten auflockernden Strukturen Rechnung getragen und eine Durchgrünung ermöglicht. Damit soll dem locker bebaute Umfeld Rechnung getragen werden. Für die kleineren Grundstücke im Osten und Westen des Wohngebietes wurde eine höchstzulässige GRZ von 0,4 festgesetzt, um eine akzeptable Bebauung zu ermöglichen.

Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)

Die Definition von Vollgeschossen richtet sich nach § 20, Abs. 1, BauNVO nach der jeweiligen Landesbauordnung (SächsBO).

Die maximal mögliche Anzahl von Vollgeschossen entspricht der Umgebungsbebauung in Verbindung mit der Topografie. Die Definition von Vollgeschossen richtet sich nach § 20, Abs. 1, BauNVO nach der jeweiligen Landesbauordnung (SächsBO).

5.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche, Stellung baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1, Nr.2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO)

Bauweise

Die Bebauung mit Doppel- und Einzelhäusern entspricht in der Kubatur der südwestlich anschließenden Bebauung. s. Maß der baulichen Nutzung

Festsetzung von Baugrenzen

Die Baugrenzen wurden so festgesetzt, dass Baufelder entstehen, die eine städtebauliche Ordnung in der Einordnung der Gebäude, insbesondere zur Straße, erreichen. Der seitliche Abstand der Gebäude regelt sich über die Bauordnung. Der Abstand zur Straße lässt die notwendigen Zuwegungen und Stellflächen in den privaten Grundstücken zu, während die Begrenzung der Bebauungstiefe die Versiegelung durch Zuwegungen einschränkt und ausreichend Grünfläche zulässt.

Geringfügige Überschreitung der Baugrenzen

Eine geringfügige Überschreitung der Baugrenze durch Vordächer, Balkone etc. durch max. 1m ist zulässig. Damit soll etwas Spielraum in der baulichen Gestaltung, z.B. des Eingangsbereiches, hergestellt werden.

Zulässigkeit von Nebenanlagen

Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO sind untergeordnete Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen und seiner Eigenart nicht entgegenstehen. Das sind z.B. Anlagen für Kleintierhaltung, Gartengeräte usw.

Diese sind, da sie der Nutzung und auch der Eigenart der Umgebungsbebauung an der Reinsdorfer Straße entsprechen, zulässig.

5.1.4 Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (§ 9 Abs.1 Nr.11 BauGB)

Die Verkehrsflächen sind teilweise Bestand und gemäß der aktuellen und auch zukünftigen Nutzung mit den entsprechenden Planzeichen festgesetzt. Eine öffentliche Widmung wird angestrebt.

5.1.5 Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung

Rückhaltung von Niederschlagswasser

Neben der klimatischen Veränderung ist die zunehmende Versieglung mit der damit verbundenen verminderten Aufnahmefähigkeit der Böden ein Grund für zunehmendes Hochwasserrisiko. Mit der individuellen und zentralen Rückhaltung und gedrosselten Abführung und breitflächigen Versickerung von Teilmengen soll die Einleitung in die natürlichen Vorflut verzögert, vermindert und vergleichmäßigt werden.

Elektroenergie

Am Südrand des Plangebiets befindet sich eine Trafostation der ZEV, diese bleibt erhalten.

5.2 Grünordnerische Festsetzungen

5.2.1 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9, Abs. 1, Nr. 25 a BauGB)

Durch die Erhaltung eines Großteils der wertvolleren Landschaftsstrukturen soll der Eingriff in den Naturhaushalt vermindert bzw. für diese Bereiche vermieden werden.

Die mit „E“ bezeichneten Flächen sind zu erhalten, zu schützen und artgerecht zu pflegen.

Die neu anzulegenden Flächen „A“ dienen der Eingriffskompensation. Sie bilden einen grünen Rahmen um das Gebiet und vernetzen die vorhandenen Strukturen untereinander und nach außen.

Die mit Planeintrag festgesetzten Pflanzungen sind Teil des städtebaulichen und grünordnerischen Gesamtkonzeptes sowie kleinklimatisch und lufthygienisch wirksam und können sich zu Lebensräumen für Insektenarten und Vögeln entwickeln. Daher ist für die dauerhafte Vitalität und ggf. den Ersatz der Pflanzungen Sorge zu tragen.

Begrünung privater Grundstücke

Um eine zeitnahe Durchgrünung des Gebietes zu erreichen, werden die Anlage der Freiflächen in der Vegetationsperiode nach der Fertigstellung sowie deren dauerhafter Unterhalt im Interesse der Wohnqualität festgesetzt.

5.2.2 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 1a BauGB)

Breitflächige Versickerung von Niederschlagswasser

Das Niederschlagswasser der nicht mit hochbaulichen Anlagen bebauten Flächen soll breitflächig und über offene Fugen innerhalb des Baugebietes versickert werden. Damit soll einerseits die Belastung der öffentlichen Abwasseranlagen gemindert, andererseits durch die Versickerung Niederschlagswasser dem Grundwasser zugeführt werden.

Außerdem wird die Verdunstung erhöht, was sich wiederum positiv (Abkühlung, Erhöhung der Luftfeuchte) auf das Kleinklima auswirkt.

5.3 Hinweise zur Planung

Nachfolgende Hinweise zur Planung sind auf der Planzeichnung enthalten:

- Geodätische Festpunkte - Schutz des Mutterbodens - Bodenschutz

- Altlasten

- Lagerstättengesetz - Munitionsfunde - Radonschutz - Altbergbau

- Regenerative Energien - Sicherung Bepflanzung - Katasterpflichten

- Hinweise zur Plangrundlage

6. Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung

Die vorliegende Planung bewirkt bei Umsetzung einen Eingriff in Natur und Landschaft.

Mit der Umsetzung der Ziele des Bebauungsplans sind Veränderungen der Nutzung in großen Flächenteilen verbunden, die als Eingriff behandelt werden.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Beurteilung eines Eingriffs sind dabei §1a Baugesetzbuch (BauGB) BauGB i.V.m. §§ 13 ff Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) und §§ 9 ff Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatschG).

Unvermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes sind nach § 15 ff BNatschG in Verbindung mit §1 und 1a des Baugesetzbuches durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu kompensieren. Eine Beeinträchtigung gilt als ausgeglichen, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes wieder hergestellt oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist. Zur Beurteilung des Eingriffes werden die Flächen vor und nach dem geplanten Eingriff verglichen. Basis der Bilanzierung ist die „Überarbeitung der Handlungsempfehlung zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Freistaat Sachsen“ in der Fassung von 2017.

Mit dem Vollzug des Bebauungsplans wird unbebaute Fläche verbraucht und leistungsfähiger Boden versiegelt. Gleichzeitig sollen auch Flächen entsiegelt werden.

Die vorläufige Gegenüberstellung der Eingriffe und Ausgleichsmaßnahmen im naturschutzfachlichen Sinne sind gesondert in der Biotoptypen-Bilanzierung zusammengefasst und dargestellt (Anlagen 1-3). Dort wird der Planbereich vor dem

Eingriff in seinem Ist-Zustand und dem Zustand nach dem Eingriff betrachtet und verglichen.

In Auswertung der Bilanzierung ist durch die vorgesehenen Maßnahmen im Plangebiet ein Ausgleich des Eingriffs möglich. Allerdings erfolgt der Ausgleich zum Teil nicht innerhalb der durch den Eingriff bisher nicht vollständig möglich. Die Kompensation ist im Zuge des Bauleitverfahrens noch zu präzisieren. Damit verbleiben bisher am Standort voraussichtlich vorhabenbedingte Beeinträchtigungen.