5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen
5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§9Abs.1 Nr.1 BauGB)Allgemeines Wohngebiet:
Das Allgemeine Wohngebiet dient vordergründig dem Wohnen. Zudem sind Anlagen der Kinderbetreuung, die den Bewohnern des Gebietes dienen und Anlagen, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, zulässig (§ 3, Abs. 2 und 4 Baunutzungsverordnung-BauNVO). Aufgrund der geringen Gebietsgröße wurden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 3, Abs.3, Ziffer 3, 4 und 5, (Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Dafür bestehen weder die städtebaulichen und funktionellen Voraussetzungen im Gebiet, noch der Bedarf.
Das Wohngebiet schließt unmittelbar an ein allgemeines Wohngebiet an, so dass Konflikte aus Sicht der Nutzungsarten nicht wahrscheinlich sind.
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§9, Abs.1, Nr. 1 BauGB)
Das Maß der baulichen Nutzung wird für die größeren zusammenhängenden Flächen (WA 1…) auf eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und die kleineren nördlichen Flächen auf 0,3 festgesetzt. Damit entwickelt sich die im südlichen Bereich kompaktere Bebauung mit der festgesetzten Bauweise Doppelhäuser und Einzelhäuser zu einer offenen Einzelhausbebauung mit geringerer überbaubarer Fläche. Damit wird dem Charakter der anschließenden Bestandsbebauung mit im Südwesten kompakten und nach Nordosten auflockernden Strukturen Rechnung getragen und eine Durchgrünung ermöglicht. Damit soll dem locker bebaute Umfeld Rechnung getragen werden. Für die kleineren Grundstücke im Osten und Westen des Wohngebietes wurde eine höchstzulässige GRZ von 0,4 festgesetzt, um eine akzeptable Bebauung zu ermöglichen.
Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)
Die Definition von Vollgeschossen richtet sich nach § 20, Abs. 1, BauNVO nach der jeweiligen Landesbauordnung (SächsBO).
Die maximal mögliche Anzahl von Vollgeschossen entspricht der Umgebungsbebauung in Verbindung mit der Topografie. Die Definition von Vollgeschossen richtet sich nach § 20, Abs. 1, BauNVO nach der jeweiligen Landesbauordnung (SächsBO).
5.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche, Stellung baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1, Nr.2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO)
Bauweise
Die Bebauung mit Doppel- und Einzelhäusern entspricht in der Kubatur der südwestlich anschließenden Bebauung. s. Maß der baulichen Nutzung
Festsetzung von Baugrenzen
Die Baugrenzen wurden so festgesetzt, dass Baufelder entstehen, die eine städtebauliche Ordnung in der Einordnung der Gebäude, insbesondere zur Straße, erreichen. Der seitliche Abstand der Gebäude regelt sich über die Bauordnung. Der Abstand zur Straße lässt die notwendigen Zuwegungen und Stellflächen in den privaten Grundstücken zu, während die Begrenzung der Bebauungstiefe die Versiegelung durch Zuwegungen einschränkt und ausreichend Grünfläche zulässt.
Geringfügige Überschreitung der Baugrenzen
Eine geringfügige Überschreitung der Baugrenze durch Vordächer, Balkone etc. durch max. 1m ist zulässig. Damit soll etwas Spielraum in der baulichen Gestaltung, z.B. des Eingangsbereiches, hergestellt werden.
Zulässigkeit von Nebenanlagen
Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO sind untergeordnete Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen und seiner Eigenart nicht entgegenstehen. Das sind z.B. Anlagen für Kleintierhaltung, Gartengeräte usw.
Diese sind, da sie der Nutzung und auch der Eigenart der Umgebungsbebauung an der Reinsdorfer Straße entsprechen, zulässig.
5.1.4 Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (§ 9 Abs.1 Nr.11 BauGB)
Die Verkehrsflächen sind teilweise Bestand und gemäß der aktuellen und auch zukünftigen Nutzung mit den entsprechenden Planzeichen festgesetzt. Eine öffentliche Widmung wird angestrebt.
5.1.5 Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung
Rückhaltung von Niederschlagswasser
Neben der klimatischen Veränderung ist die zunehmende Versieglung mit der damit verbundenen verminderten Aufnahmefähigkeit der Böden ein Grund für zunehmendes Hochwasserrisiko. Mit der individuellen und zentralen Rückhaltung und gedrosselten Abführung und breitflächigen Versickerung von Teilmengen soll die Einleitung in die natürlichen Vorflut verzögert, vermindert und vergleichmäßigt werden.
Elektroenergie
Am Südrand des Plangebiets befindet sich eine Trafostation der ZEV, diese bleibt erhalten.
5.2 Grünordnerische Festsetzungen
5.2.1 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9, Abs. 1, Nr. 25 a BauGB)
Durch die Erhaltung eines Großteils der wertvolleren Landschaftsstrukturen soll der Eingriff in den Naturhaushalt vermindert bzw. für diese Bereiche vermieden werden.
Die mit „E“ bezeichneten Flächen sind zu erhalten, zu schützen und artgerecht zu pflegen.
Die neu anzulegenden Flächen „A“ dienen der Eingriffskompensation. Sie bilden einen grünen Rahmen um das Gebiet und vernetzen die vorhandenen Strukturen untereinander und nach außen.
Die mit Planeintrag festgesetzten Pflanzungen sind Teil des städtebaulichen und grünordnerischen Gesamtkonzeptes sowie kleinklimatisch und lufthygienisch wirksam und können sich zu Lebensräumen für Insektenarten und Vögeln entwickeln. Daher ist für die dauerhafte Vitalität und ggf. den Ersatz der Pflanzungen Sorge zu tragen.
Begrünung privater Grundstücke
Um eine zeitnahe Durchgrünung des Gebietes zu erreichen, werden die Anlage der Freiflächen in der Vegetationsperiode nach der Fertigstellung sowie deren dauerhafter Unterhalt im Interesse der Wohnqualität festgesetzt.
5.2.2 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 1a BauGB)
Breitflächige Versickerung von Niederschlagswasser
Das Niederschlagswasser der nicht mit hochbaulichen Anlagen bebauten Flächen soll breitflächig und über offene Fugen innerhalb des Baugebietes versickert werden. Damit soll einerseits die Belastung der öffentlichen Abwasseranlagen gemindert, andererseits durch die Versickerung Niederschlagswasser dem Grundwasser zugeführt werden.
Außerdem wird die Verdunstung erhöht, was sich wiederum positiv (Abkühlung, Erhöhung der Luftfeuchte) auf das Kleinklima auswirkt.
5.3 Hinweise zur Planung
Nachfolgende Hinweise zur Planung sind auf der Planzeichnung enthalten:
- Geodätische Festpunkte - Schutz des Mutterbodens - Bodenschutz
- Regenerative Energien - Sicherung Bepflanzung - Katasterpflichten
- Hinweise zur Plangrundlage
6. Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung
Die vorliegende Planung bewirkt bei Umsetzung einen Eingriff in Natur und Landschaft.
Mit der Umsetzung der Ziele des Bebauungsplans sind Veränderungen der Nutzung in großen Flächenteilen verbunden, die als Eingriff behandelt werden.
Die gesetzlichen Grundlagen für die Beurteilung eines Eingriffs sind dabei §1a Baugesetzbuch (BauGB) BauGB i.V.m. §§ 13 ff Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) und §§ 9 ff Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatschG).
Unvermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes sind nach § 15 ff BNatschG in Verbindung mit §1 und 1a des Baugesetzbuches durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu kompensieren. Eine Beeinträchtigung gilt als ausgeglichen, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes wieder hergestellt oder in gleichwertiger Weise ersetzt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist. Zur Beurteilung des Eingriffes werden die Flächen vor und nach dem geplanten Eingriff verglichen. Basis der Bilanzierung ist die „Überarbeitung der Handlungsempfehlung zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Freistaat Sachsen“ in der Fassung von 2017.
Mit dem Vollzug des Bebauungsplans wird unbebaute Fläche verbraucht und leistungsfähiger Boden versiegelt. Gleichzeitig sollen auch Flächen entsiegelt werden.
Die vorläufige Gegenüberstellung der Eingriffe und Ausgleichsmaßnahmen im naturschutzfachlichen Sinne sind gesondert in der Biotoptypen-Bilanzierung zusammengefasst und dargestellt (Anlagen 1-3). Dort wird der Planbereich vor dem
Eingriff in seinem Ist-Zustand und dem Zustand nach dem Eingriff betrachtet und verglichen.
In Auswertung der Bilanzierung ist durch die vorgesehenen Maßnahmen im Plangebiet ein Ausgleich des Eingriffs möglich. Allerdings erfolgt der Ausgleich zum Teil nicht innerhalb der durch den Eingriff bisher nicht vollständig möglich. Die Kompensation ist im Zuge des Bauleitverfahrens noch zu präzisieren. Damit verbleiben bisher am Standort voraussichtlich vorhabenbedingte Beeinträchtigungen.