Wohnungsmarkt Krefeld:

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Wohnungsmarkt Krefeld

Ergebnisse der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung 2006

Stadt Krefeld, Der Oberbürgermeister, VI/Referat für Stadtentwicklung und Regionalpolitik

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Herausgeber:

Der Oberbürgermeister

VI - Geschäftsbereich Planung, Bau und Umwelt Referat Stadtentwicklung und Regionalpolitik Hans-Walter Hülser

Heike Schlangen

Stadthaus, Konrad-Adenauer-Platz 17 47803 Krefeld

Telefon: 02151 / 86 –1350 Fax: 02151 / 86 –1325

e-Mail: h-w.huelser@krefeld.de e-Mail: heike.schlangen@krefeld.de

Mitwirkende städtische Dienststellen an diesem Bericht:

Fachbereich Bürgerservice Fachbereich Soziales

Fachbereich Zentraler Finanzservice und Liegenschaften Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht

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Vorwort

Der tief greifende Wandel vieler Lebensberei- che hat auch zu Veränderungen im Sektor Wohnen geführt. In dieser Lage sind aktuelle und umfassende Informationen über den Krefelder Wohnungsmarkt für die Akteure des Wohnungsmarktes wichtig und hilfreich.

Mit diesem Marktüberblick wird zugleich die Souveränität der Akteure gestärkt.

Die Stadt Krefeld informiert mit dem vorlie- genden Bericht zur kommunalen Wohnungs- marktbeobachtung im vierten Jahr in Folge über das aktuelle Geschehen auf dem Krefel- der Wohnungsmarkt. Sie macht so das Markt- geschehen transparent.

Als „Frühwarnsystem“ soll die Wohnungs- marktbeobachtung die verschiedenen und verstreuten Marktinformationen zusam- menstellen und rechtzeitig auf neue Trends und sich abzeichnende Problemfelder hin- weisen, um so die Grundlagen für eine vor- beugende und bedarfsgerechte Wohnungs- politik zu schaffen. Die kommunale Woh- nungsmarktbeobachtung ist somit ein Bei- trag zu einer ausgewogenen Entwicklung der Stadt Krefeld.

Dieser Bericht ist durch die Kooperation zahlreicher kommunaler, staatlicher und privater Stellen möglich geworden. Die zur Verfügung gestellten Daten decken ein breites Spektrum des Wohnungsmarktge- schehens ab. Andererseits sind wir von dem Leistungsstand noch entfernt, der uns in die Lage versetzte, alle Wohnungsteil- märkte auch ausreichend zu beschreiben.

Am Kommunalen Wohnungsmarktbeobach- tungssystem (KomWoB), das von der Woh- nungsbauförderungsanstalt Nordrhein- Westfalen und der Universität Dortmund begleitet wird, nehmen neben der Stadt Krefeld über 30 weitere Städte Nordrhein- Westfalens teil.

Ich danke allen, die die Erarbeitung dieses Berichtes mit ihren Daten und/oder Dis- kussionsbeiträgen möglich gemacht haben.

Gregor Kathstede Oberbürgermeister der Stadt Krefeld

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Inhaltsverzeichnis

Seite

Auf einen Blick 5

1. Schlüsseldaten zum Wohnungsmarkt Krefeld 6

2. Grundstücksmarkt 7

2.1. Bodenumsätze und Preisentwicklung 7 2.2. Immobilien in der Region 10 2.3. Entwicklung des Hypothekenzinses 12

3. Wohnungsangebot 13

3.1. Entwicklung des Wohnungsbestandes 13 3.2. Bautätigkeitsentwicklung 16 3.3. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 18

3.4. Wohnungsleerstand 20

4. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage 21 4.1. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 22 4.2. Stadt – Umland – Wanderung 24 4.3. Nachfrageindikatoren 25

4.3.1. Einkommen und Beschäftigung 25 4.3.2. Entwicklung der Arbeitslosen 27 4.3.3. Entwicklung der Wohnungssuchenden 28 4.3.4. Entwicklung des Wohnflächenkonsums 28 5. Indikatoren der Marktanspannung 29

5.1. Generelle Indikatoren 29 5.2. Ergebnisse der Zeitungsanalyse 32 6. Wohnungsmarktbarometer 2006 36

Anhang 41

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Auf einen Blick

• Der Grundstücksmarkt war im Jahre 2005 infolge größerer Umsätze bei den unbebauten Flächen belebter als im vorauf gegangenen Jahr. Die Preise sind stabil geblieben.

• Das Zinsniveau hat in 2005/06 ganz leicht angezogen, es verharrt aber immer noch auf niedrigem Niveau. Das für das Bauen günstige Zinsniveau reichte nicht zur Stimulation der Bautätigkeit.

• In der regionalen Betrachtung haben sich die Immobilienpreise weiter angeglichen. So liegen in Kempen die m²-Preise höher als in Krefeld. Die Preise für Gebrauchtimmobilien sind in Krefeld konstant geblieben, dagegen im Umland häufig gesunken.

• Der Wohnungsmarktbericht enthält erstmals Ergebnisse der Wohnungsleer- standsuntersuchung. 3,3 % des Wohnungsbestandes sind dauerhaft leerstehend, d. h. sie stehen länger als 6 Monate leer. Ca. ²/₃ des Leerstandes liegt im Zentrum und in citynahen Bereichen.

• Die Neubautätigkeit war in 2005 sehr gering. Die meisten Neubauten waren Einfamilienhäuser.

• Der Bestand an Sozialwohnungen hat sich um ca. 600 Wohnungen auf gut 14.900 Sozialwohnungen verkleinert.

• 2005 war eine stabile Einwohnerentwicklung zu verzeichnen. Das Zu- und Fortzugsvolumen hat sich bei positivem Wanderungssaldo verringert. Dabei entwickelte sich die Zahl der Haushalte sehr positiv. Sie wuchs um mehr als 3.000 Haushalte. Die Durchschnittsgröße sank auf 2,02 Personen je Haushalt.

• Ungünstig für die Nachfrageseite ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf gut 82.000 Personen gesunken und die der Arbeitslosen angewachsen.

• Die Entwicklung des Wohnflächenverbrauchs war 2005 stabil; 40,6 m² entfie- len in 2005 durchschnittlich auf jede Person und 78,9 m² auf die durchschnittliche Wohnung.

• Nicht nur das Wanderungsvolumen über die Stadtgrenzen hat sich verringert, sondern auch das innerstädtische. Die innerstädtische Umzugsrate ist auf 6,9 umziehende Personen je Einwohner gefallen. Damit wurde weiter Druck vom Markt genommen.

• Die Analyse der Zeitungsannoncen ergibt hinsichtlich der Mietpreisangebote eine stabile bis sinkende Tendenz. Im Frühjahr 2006 verkleinerte sich das An- gebot an 3-Raum-Wohnungen; das Angebot an 1-Raum-Wohnungen, Apart- ments und Häusern ist dagegen gegenüber dem Vorjahr angestiegen.

• Die Wohnungsnebenkosten haben sich in 2005 zu einem weiter steigenden Problem entwickelt. Überdurchschnittliche Kostensteigerungen belasten auch nach Auffassung der Wohnungsmarktexperten die Vermietungssituation.

• Neben den steigenden Wohnungsnebenkosten sorgen sich die Wohnungs- marktexperten für den Wohnungsmarkt um die Einkommensentwicklung der Nachfrager und einen wachsenden Teil sozial problematischer Mieter.

• Das Investitionsklima ist vor allem im Neubau- und Mietwohnungsbau schlecht. Perspektivisch erwarten die Wohnungsmarktexperten allenfalls im Bestandsbereich Besserung.

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1. Schlüsseldaten zum Wohnungsmarkt Krefeld

Wohnungsbestand

Anzahl Wohngebäude 44.200

davon Mehrfamilienhäuser 12.900

davon Ein- und Zweifamilienhäuser 31.300

Anzahl Wohnungen 121.100

Bautätigkeit fertiggestellte Wohnungen (Wohnungsbau) 380

darunter in Ein- und Zweifamilienhäusern 270

genehmigte Wohnungen (Wohnungsbau) 270

darunter in Ein- und Zweifamilienhäusern 200

Bevölkerung

Einwohner 239.900

darunter unter 18 Jahre 42.100

in % 18

darunter 65 Jahre und älter 48.000

in % 20

Zahl der Haushalte 118.600

Wanderungen

Zugezogene Personen 8.200

Fortgezogene Personen 6.200

innerhalb Krefelds Umgezogene 16.500

Stand: 31.12.2005 /gerundet

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2. Grundstücksmarkt

Veränderungen auf dem Grundstücks- und Kapitalmarkt wirken sich auch auf dem Woh- nungsmarkt aus. Der Umfang der Geschäfte und der erzielten Preise sowie die Zinsentwick- lung auf dem Kapitalmarkt verändern auch das Angebot des Wohnungsbestandes. Ebenso beeinflusst die Verfügbarkeit von Grundstücken und die Zahl der Alternativen der Käufer das Wohnungsmarktgeschehen.

2.1. Bodenumsätze und Preisentwicklung

Auch wenn der Krefelder Grundstücksmarkt im Jahre 2005 erstmals seit 2001 wieder in der Anzahl der Fälle, beim Umsatz und der Fläche gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist, unter dem Blickwinkel des Wohnungsmarktes sind nur wenige Impulse zu erwarten. Das Kaufinteresse (Fälle) ist um 9 % auf wieder über 2.000 Kauffälle insgesamt gestiegen. Der Flächenumsatz ist auf 200 ha infolge Eigentümerwechsel großer nicht bebauter Grundstücke um 72 % angewachsen (im Jahre 1999 letztmalig Grenze von 200 ha überschritten). Der Geldumsatz ist um 22 % auf 431 Mio. EUR gestiegen, dabei ist der Anteil des Baulandes von 6 % auf 10 % angewachsen.

Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Krefeld, eigene Berechnungen

Bebaute Grundstücke haben mit 71 % (Umsatz) den dominierenden Marktanteil, gefolgt von Wohneigentum (18 % Umsatz), Bauland für Wohnen und Gewerbe (10 %) und Landwirtschaft (1 %). Bei den Kauffällen liegen das Wohneigentum mit 39 % und die Ein-/Zweifamilienhäuser mit 33 % in der Spitze der Käufergunst. Die Ein-/Zweifamilienhäuser verteilen sich zu 44 % auf Reihenhäuser, zu 36 % auf Doppelhaushälften und zu 20 % auf freistehende Häuser. 22 % der Ein-/Zweifamilienhäuser sind neu und 78 % sind alt.

Die Preisentwicklung im Jahre 2005 war stabil. Die Preise von baureifen Grundstücken sind leicht gestiegen (0,5 %); beim Wohnungseigentum besteht noch immer eine starke Tendenz zu älteren bzw. umgewandelten Objekten (92 % der Fälle), die den Durchschnittspreis bei Alt- und Neubauten drückt. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern überwiegt der Anteil der Alt- bauten sehr deutlich. Die Preise von Gewerbebauland und landwirtschaftlichen Flächen stag- nieren auch im Jahre 2005.

Folgerichtig ist der Bodenpreisindex für Einfamilienhausgrundstücke in Krefeld im Jahre 2005 wieder auf den Vorjahreswert gestiegen. Er verharrt seit 2001 etwa auf dem gleichen Niveau.

Anzahl der Kauffälle

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Fläche in ha

0 50 100 150 200 250

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Umsatz in Mio. Euro

0 100 200 300 400 500 600 700

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

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Die zeitliche Entwicklung der typischen Baulandpreise baureifer Grundstücke zeigt nur gering- fügige Veränderungen an. Der hohe Anteil bebauter Grundstücke im Grundstücksmarktver- kehr (71 % beim Geldumsatz) drückt auf die Preise, insbesondere bei Eigentumswohnungen und freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Nachfrage beim Wohnbauland ist (An- stieg gegenüber 2004 um 16 auf 137 Fälle unbebauter Grundstücke) insgesamt sehr gering.

Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Krefeld

Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in Krefeld - mittlere Lage - in Euro/m²

100 150 200 250 300 350

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Individueller W ohnungsbau 1) Geschosswohnungsbau 2) Mietwohnungen in Mischnutzung 3) Eigentumswohnungen 4)

1) freistehende Ein- und Zw eifamilienhäuser Grundstücksfläche: 350 - 800 m²

2) Mietw ohnungen oder Mischnutzungen mit einem gew erblichen Anteil bis 20 % des Rohertrages GFZ* ca. 1,2, Geschosse 3-5

3) Mietw ohnungen oder Mischnutzungen mit einem gew erblichen Anteil von über 20 bis 80 % des Rohertrages, GFZ* ca. 1,2, Geschosse3-5

4) GFZ* ca. 1,2, Geschosse 3-5

* Geschossflächenzahl (Bruttogeschossfläche zu Grundstücksfläche) Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Krefeld

Bodenpreisindex für Einfamilienhausgrundstücke in Krefeld (1995 = 100)

100 105 110 115 120 125 130 135

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

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Der Grundstücksverkehr wird von natürlichen Personen beherrscht. Baugesellschaften sind starke Konkurrenten beim Verkauf von Wohneigentum und Wohnbauland. Die öffentliche Hand spielt im Jahre 2005 auf dem Grundstücksmarkt eine kleine Rolle (10 % Anteil am Flä- chenumsatz mit Verkauf von Bauland und Ankauf von Ausgleichsflächen. Auswärtige haben wie in den Vorjahren eine starke Marktposition (44 % Geldumsatz beim Erwerb). Sie kaufen vorwiegend teure, meist bebaute Objekte, z. B. neue Eigentumswohnungen als Kapitalanlage.

Der Ausländeranteil gegenüber dem Vorjahr ist leicht gestiegen und (mit 6 % Geldumsatz beim Erwerb) relativ unbedeutend.

Bei den bebauten Grundstücken haben in 2005 wie 2004 knapp 700 Ein- und Zweifamilien- hausobjekte den Eigentümer gewechselt. Im Segment unbebaute Grundstücke hat es dagegen mehr Veränderungen gegeben. Die Baulandverkäufe im Geschosswohnungsbau haben sich 2005 zwar nur geringfügig gegenüber 2004 verändert, dagegen ist im Einfamilienhausbereich die Zahl wieder von 112 auf 129 gestiegen. Ein Signal für vermehrte Bautätigkeit zur Vergrö- ßerung des Wohnungsbestandes ist das nicht. Allerdings ist die stabile Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Jahre 2005 für die Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt eine güns- tige Entwicklung. Die verkaufte Fläche unbebauter Grundstücke ist im Bereich Wohneigentum nahezu auf null zurückgegangen, bei den Miet- und Einfamilienhäusern jedoch wieder gewachsen.

Verkaufte Flächen in m² von unbebauten Grundstücken in Krefeld

Kauffälle von Baugrundstücken in Krefeld

0 50 100 150 200 250 300

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Einfamilienhäuser Geschosswohnungsbau

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 m²

Einfamilienhäuser

7 m²

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 m ²

W ohnungseigentum Miethäuser

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Die planrechtliche Sicherung und Erschließung von Wohnbauflächen ist das wichtigste kommunale Steuerungsinstrument für die Bautätigkeit. Das planerische Angebot ist groß und viel- fältig.

In Krefeld sind im derzeit gültigen Flächennutzungsplan 2.669 ha Wohnbauflächen planungs- rechtlich gesichert, in denen nach Schätzungen der städtischen Fachverwaltung ca. 4.200 Wohneinheiten (aus dem Flächennutzungsplan, aus Bebauungsplänen, die zwischen 1990 und 2001 rechtskräftig wurden, sowie aus Bebauungsplänen, die zur Zeit im Aufstellungsver- fahren sind) noch nicht realisiert sind.

Seit dem 1. Januar 2005 sind folgende Bebauungspläne rechtskräftig geworden:

B-Plan Nr. 637 C - Süchtelner Straße/Ortmannsheide – (ca. 80 WE), Stadtteil Benrad-Nord

B-Plan Nr. 647 - nördlich Uerdinger Straße zwischen Bremer Straße und Oldenburger Weg -

(Bestandssicherung und ca. 25 neue WE), Stadtteil Uerdingen

B-Plan Nr. 681 - Schreberstraße/Hirschfelderstraße/Wilhelmshofallee/An Kleinhütten - (nur Bestandssicherung, bis auf Baulückenschließung keine weitere Wohnbebauung möglich), Stadtteil Bockum

B-Plan Nr. 695 - westlich Nauenweg/südlich Engländerstraße -

(ca. 15 WE im MI möglich), Stadtteil Kempener Feld/Baackeshof

B-Plan Nr. 281/I (V) - Tackheide, im Bereich nordöstlich der Häuser Nr. 73 – 81 – (23 WE), Stadtteil Benrad-Süd

B-Plan Nr. 689 - südlich Kütterweg

(ca. 160 WE), Stadtteil Fischeln

B-Plan Nr. 74 2. Änderung 1. Ergänzung - Gladbacher Straße/Lehmheide; nördlich Lehmheide im Bereich zwischen den Häusern Lehmheide Nr. 27 und 51–

(Bestandssicherung und ca. 20 neue WE), Stadtteil Dießem/Lehmheide

Gleichwohl sind die Potentiale nicht gleichzusetzen mit dem tatsächlichen Baulandangebot, da aus unterschiedlichen Gründen einzelne private Flächen nicht auf den Markt gelangen oder Planungen nicht realisiert werden.

Folgende Preise wurden 2005 nach den Auswertungen des Gutachterausschusses für die gän- gigsten Objekte in Krefeld erzielt: Eigentumswohnungen in der Preislage 100.000 bis 200.000 Euro bei Neubauten und 75.000 bis 175.000 Euro bei Altbauten; Reihenhäuser in der Preisla- ge um 210.000 Euro für Neubauten und 175.000 Euro für Altbauten; Doppelhaushälften in der Preislage um 245.000 Euro (Neubauten) und 215.000 Euro (Altbauten); für freistehende Häu- ser wurden gern Preise um 250.000 Euro gezahlt und für Bauplätze in der Preislage 100.000 Euro.

2.2. Immobilien in der Region

Die Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes schreitet voran, d.h. es bilden sich Teilmärkte nach Regionen und nach Nutzergruppen. Diese Teilmärkte gehen oftmals fließend ineinander über. Gleichwohl sind für Analysen Abgrenzungen erforderlich. So ist Krefeld Teil des Immobi- lienmarktes Niederrhein, der nach Angaben des Rings Deutscher Makler Bezirksverband Düs- seldorf zum Teil auch wegen des Wegfalls der Eigenheimzulage stagniert.

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Dagegen spürt die Immobilienbörse Niederrhein im ersten Quartal 2006 einen Aufschwung nach einem schwachen Jahr 2005, wie es auch der Gutachterausschuss in Krefeld für 2005 feststellte. LBS-Immobilien hat wieder Daten zum Markt für Wohnimmobilien von weit über 500 Städten vorgelegt. Die Preisermittlungen von LBS-Immobilien unterscheiden sich von den Preisermittlungen des Krefelder Gutachterausschusses nur geringfügig.

Die Kommentierung der Daten basiert auf dem Preisspiegel 2006 für den Neubaumarkt sowie für den Gebrauchtwohnungsmarkt. Auf dem Neubaumarkt werden die Preise für Baugrundstü- cke für Eigenheime, für schlüsselfertige Reiheneigenheime und für die Quadratmeterpreise schlüsselfertiger Eigentumswohnungen angegeben. Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt werden die zurzeit häufigsten Preise bei freistehenden Eigenheimen, Reiheneigenheimen und Eigentumswohnungen untersucht. Es erschien sinnvoll fünf Regionstypen zu bilden, die in unterschiedlicher Entfernung zu Krefeld liegen und möglichen Orientierungen (z. B. nach Düs- seldorf, Mönchengladbach oder Krefeld) der Wohnungssuchenden Rechnung tragen.

Ausgewählte Städte der Wohnungsmarktregion Krefeld

Die Baugrundstückspreise für Eigenheime liegen in den Großstädten nicht mehr wie in frühe- ren Jahren generell über den Grundstückspreisen ihrer Nachbargemeinden, denn in Kempen liegen sie in 2005 erstmals höher als in Krefeld. In Mönchengladbach (seinerseits teurer als Krefeld) liegen sie deutlich höher als in den Nachbarstädten, und in Düsseldorf liegen die Preise ca. 10 % höher als im Umland. Im Vergleich zum Raum Düsseldorf, Neuss und Mön- chengladbach war Krefeld in 2005 preiswerter. Im Grenzraum der Kreise Heinsberg, Viersen und Kleve liegen die Grundstückspreise bis zu 50 % unter den Krefelder Preisen.

Schlüsselfertige Eigenheime und Eigentumswohnungen in den an Krefeld angrenzenden Städ- ten sind preislich ähnlich wie in Krefeld. Die Preise im Grenzraum, ob Richtung Kleve oder Heinsberg sind deutlich niedriger. Im rechtsrheinischen und Neusser Raum liegen die Preise, abgesehen von Duisburg, deutlich (20 % und mehr) über den Krefelder Preisen.

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Neubaumarkt Gebrauchtwohnungsmarkt REGION ^Baugrund-stücke für

Eigenheime (€/m²)

Reihen- eigenheime in €

(€/m² Wohn- fläche) Eigentums- wohnungen

Freistehende Eigenheime in €

Reihen- eigenheime in €

(€/m² Wohn- fläche) Eigentums- wohnungen

Krefeld 250 200.000 1.900 240.000 180.000 .950 Tönisvorst 230 190.000 1.750 250.000 190.000 1.000 Kempen 260 190.000 1.950 260.000 170.000 1.100 Willich 230 190.000 1.750 260.000 185.000 1.100

Nettetal 160 175.000 1.650 230.000 150.000 1.050

Viersen 195 190.000 1.900 220.000 150.000 1.200

Geldern 145 170.000 1.500 240.000 130.000 1.200

Mönchenglad- bach

260 205.000 1.700 335.000 190.000 1.300 Wegberg 130 165.000 1.750 220.000 130.000 1.000 Erkelenz 160 170.000 1.800 220.000 120.000 1.200

Duisburg 210 170.000 1.600 250.000 155.000 1.100 Ratingen 350 280.000 2.300 480.000 280.000 1.800 Düsseldorf 380 270.000 2.350 460.000 230.000 1.500

Meerbusch 360 260.000 2.550 425.000 245.000 1.600 Kaarst 310 250.000 2.000 270.000 230.000 1.500 Korschenbroich 230 230.000 2.200 390.000 190.000 1.600

Erklärung: Veränderungen der Preise von 2004 nach 2005 gestiegen gefallen unverändert Quelle: LBS, Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen

Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt haben sich die Unterschiede zwischen den jeweiligen Oberzentren und ihrem Umland angeglichen. Freistehende Einfamilienhäuser wurden nicht unter 220.000 Euro verkauft. Bei den gebrauchten Reiheneigenheimen liegen die Preise in den Umlandgemeinden teilweise höher als im Oberzentrum. Bei der Gebrauchtimmobilie Ei- gentumswohnung sind in Krefeld nach LBS-Research die Quadratmeterpreise als einzige unter den ausgewählten Städten unter 1.000 €/m² gefallen und damit in der Region am günstigs- ten.

Im Vergleich zum Vorjahr hat es am Niederrhein in 2005 erheblich mehr Preisbewegungen gegeben. Die meisten Preissteigerungen gab es in Kempen, wo 4 der 6 Kategorien Steigerun- gen zu verzeichnen hatten, und Mönchengladbach bzw. Duisburg, wo 4 der 6 Kategorien Preisrückgänge zu verzeichnen hatten. Keine Bewegungen gab es nur in Ratingen.

2.3. Entwicklung des Hypothekenzinses

Zur Finanzierung der Grundstücksgeschäfte oder Bauvorhaben ist der Hypothekenzins eine einflussreiche Komponente. Die Berichterstattung der Deutschen Bundesbank gibt die Effek- tivverzinsung für Wohnungsbaukredite im Neugeschäft bei vier verschiedenen Laufzeiten an:

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*Jahresdurchschnittswerte

Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Berechnungen

Seit den 90er Jahren ist das Zinsniveau kontinuierlich gesunken. Seit dem Jahre 2003 sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite zwar auf einem niedrigen Niveau, aber seit Mai 2005 steigt das Zinsniveau allgemein. Die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite sind je nach Laufzeit bis Mai 2006 zwischen 0,16 und 0,50 %-Punkte angestiegen.

Die niedrigen Zinsen und die damit zusammenhängenden günstigen Finanzierungsbedingun- gen auf dem Wohnungsmarkt Krefelds stellen nach Einschätzung der Wohnungsmarktexper- ten kein Hemmnis für den Wohnungsmarkt und das Investitionsverhalten dar. Sie können ihm aber im Jahre 2005/06 auch keine neuen Impulse verleihen.

Resümee zum Kapitel Grundstücksmarkt:

Der Grundstücksmarkt war in 2005 in den meisten Teilbereichen schwach ausgeprägt. Das wirkte preisstabilisierend. In Kombination mit günstigen Hypothekenzinsen und vielfältigen Wohnbauflächenangeboten werden für den Wohnungsmarkt in Krefeld insgesamt günstige Rahmenbedingungen festgestellt. In der regionalen Betrachtung gleicht sich das Preisniveau auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt an, auf dem Neubaumarkt liegt das Preisniveau in Krefeld in Teilbereichen noch über dem Niveau der Region. Anhaltende geringe Marktaktivitäten trotz guter Rahmenbedingungen in diesem dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Bereich deuten darauf hin, dass dafür strukturelle Veränderungen verantwortlich sind. Auf Grund der inter- kommunalen Wettbewerbssituation richtet sich der kommunale Handlungsspielraum in diesem Bereich verstärkt auf den Bestand und die verbesserte Marktfähigkeit von unbebauten Grundstücken.

3. Wohnungsangebot

Die Angebotsseite des Wohnungsmarktes wird mit den Indikatoren der Bestandsentwicklung, der Bautätigkeit, dem Segment der öffentlichen Förderung und der Leerstandssituation be- schrieben.

3.1. Entwicklung des Wohnungsbestandes

Der Wohnungsbestand hat sich im Jahre 2005 um 408 Wohnungen auf 121.127 in Krefeld er- höht.

Entwicklung

des Hypothekenzinses für die Jahre 1996 bis Mai 2003 der Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite

an private Haushalte (Neugeschäfte) ab 2003

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00

1996

* 1997

* 1998

* 1999

* 200

0*

2001* 2002*

Mai 2003 2003

* Mai 2004

2004

* Mai 2005

200 5*

Mai 20 06

%

10 Jahre über 10 Jahre über 5 bis 10 Jahre

über 1 bis 5 Jahre bis 1 Jahr

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Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen

Die jährliche Vergrößerung des Wohnungsbestandes liegt deutlich unter 1 %, und zwar sowohl bei den Mehrfamilienhäusern als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei letzte- ren ist letztmalig im Jahre 2003 der Bestand um über 1 % gestiegen. Der Anteil der Wohnun- gen in Ein- und Zweifamilienhäusern an allen Wohnungen ist innerhalb der vergangenen 10 Jahre um insgesamt 1,0 %-Punkte auf 31,2 % des Gesamtwohnungsbestandes angewachsen.

Quelle: Fachbereich Bürgerservice, Abteilung Statistik und Wahlen, eigene Berechnungen

Die Vergrößerung des Wohnungsangebotes ergibt sich aus dem Reinzugang, der eine Kombi- nation aus Wohnungsneubau und Veränderungen durch Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ist. Durch die gesunkene Zahl der Neubaufertigstellungen wird deutlich, dass sich die Investitionen in den Bestand gehalten haben und der Reinzugang gegenüber dem Jahre 2004 leicht erhöht hat.

Über die Struktur des Krefelder Wohnungsangebotes liegen nicht alle Angaben vor, die wün- schenswert sind; darüber hinaus leiden zahlreiche aktuelle Werte daran, dass die letzte statistische Vollerhebung im Jahre 1987 durchgeführt wurde.

Entwicklung des Wohnungsbestandes in Krefeld

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 in Mehrfamilienhäusern in Ein- und Zweifamilienhäusern

Reinzugang an Wohnungen in Krefeld

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 in Ein- und Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern Insgesamt

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Im Jahre 1987 ermittelte die Statistik ca. 34.000 Wohnungen in der Gebäudealtersgruppe „vor 1948 errichtet“. Die Altersgruppen der Gebäude/Wohnungen nach ihrer Baufertigstellung gibt nachfolgende Grafik wieder:

Baualtersgruppen nach Fertigstellungszeitraum* in Krefeld

vor 1950

bis 1959 1950 bis 1969 1960

bis 1979 1970 bis 1989 1980

bis 1999 1990 bis 2005 2000

*Anzahl der Wohnungen

Die Altersstruktur des Gebäude- und Wohnungsbestandes macht den kontinuierlichen Rück- gang der Wohnungsneuzugänge deutlich. Im aktuellen Jahrzehnt, von dem die Hälfte verstri- chen ist, wurde nicht einmal ein Viertel von dem gebaut, was in den 50er oder 60er Jahren an Wohnungen gebaut wurde. Auf Grund des demografischen Wandels ist nicht davon auszuge- hen, dass sich noch einmal eine Umkehrung vollziehen wird. Es wird zu strukturellen Verände- rungen kommen, zumal die Wohnungsbaualtersgruppen der 50er und 60er Jahre in die Mo- dernisierungsphase hinein wachsen. Dieser Gebäude- und Wohnungsbestand ist mit über 36 % des Gesamtwohnungsbestandes sehr groß. Er entspricht zunehmend in der Bautechnik nicht allen modernen Standards, wie Heiztechnik, Wärmeisolierung, Wohnungszuschnitte etc.

Darüber hinaus weist dieser Bestand - durch hohe Verkehrsdichte bedingt - oft Lage- und Standortnachteile auf.

Wohnungen 2005 in Krefeld mit...

1 Raum

2 Räume

3 Räume

4 Räume 5 Räume

6 Räume 7 und mehr

Räume

(16)

Wohnungen mit drei und weniger Räumen gehören zu den kleinen Wohnungen (die Küche zählt in der Wohnungsstatistik als eigener Raum). Der große Anteil von 38 % am Gesamtbe- stand ist im dritten Jahr in Folge in 2005 leicht gesunken. Dies ist als Reaktion des Marktes auf steigenden Wohnflächenkonsum und auf Probleme in diesem Teilbestand zu werten.

Die zunehmende Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes rückt immer mehr auch die Be- trachtung des Krefelder Wohnungsmarktes unterhalb der Gesamtstadtebene in den Blick. Die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in NRW hat zu dieser Thematik eine Arbeitsgruppe MirkroWob eingerichtet. Für eine teilräumige Gliederung Krefelds bietet sich die statistische Gebietsgliederung an, die für alle Bezirke über Jahre eine Vielzahl von Daten zur Verfügung hat. Für eine wohnungsmarkteigene Typisierung sind die zur Verfügung stehenden Daten jedoch nicht aktuell genug. Bereits die letzten Volks- und Wohnungszählungen bestätigten, dass grundlegende Lagekriterien eine preisbeeinflussende Wirkung haben; so haben Woh- nungen mit gleicher Ausstattung bei unterschiedlicher Lage auch unterschiedliche Mieten und Grundstückspreise. Bei Zugrundelegung der Typisierung der Hypovereinsbank Expertise GmbH ergab eine Zuordnung des Wohnungsbestandes durch das Referat für Stadtentwicklung und Regionalpolitik auf diese Typen folgendes Ergebnis: 2 % des Wohnungsbestandes liegen in sehr guter Lage, 20 % in guter Lage, 21 % in mittlerer Lage und 56 % in einfacher Lage. Ein Rest von 1 % fällt unter sonstige/aufwendig zuordbare Wohnungen.

3.2. Bautätigkeitsentwicklung

Die deutschland- und landesweit geringe Wohnungsbautätigkeit ist auch in Krefeld im zweiten Jahr in Folge zu verzeichnen. Im Jahre 2005 ist sogar die niedrigste Bautätigkeit der vergangenen 10 Jahre zu beobachten, und zwar absolut als auch im Verhältnis zum Wohnungsbe- stand, was mit dem Indikator der Bauintensität angegeben wird.

* Zahl der fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vorjahres Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnungen

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erreichte im Jahre 2005 in Krefeld nur noch 448 fertiggestellte Wohnungen. Die Baugenehmigungen sind gegenüber dem Jahre 2004 nochmals um 15 % auf unter 300 gefallen. Der Bauüberhang wurde weiter abgebaut, so dass auch im kommenden Jahr nicht mit einer besseren Wohnungsneubaukonjunktur gerechnet werden kann.

Bauintensität*

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Krefeld NRW

(17)

Der leichte Rückgang bei den Fertigstellungen um 2 % resultiert aus einem Rückgang der Neubautätigkeit um über 12 % und einem entsprechenden Anstieg der Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Auch der mehrgeschossige Wohnungsbau hat sich gegenüber dem Vorjahr auf niedrigem Niveau leicht erholt. Die Neubaumarktnachfrage wird zu mehr als 73 % vom Ein- und Zweifamilienhausbau getragen.

Die räumliche Verteilung der fertiggestellten Wohnungen war bezogen auf den Bestand der Wohnlagen anteilig/gleichmäßig verteilt, d.h. die Anteile der Lagen am Gesamtbestand haben sich 2005 nicht verändert (siehe auch Kapitel 3.2).

Die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen und die Einschätzung der Experten lassen für 2006 keine Trendwende (vgl. Kapitel 6 Wohnungsmarktbarometer 2006) erwarten.

Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Krefeld

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen

Verteilung der fertiggestellten Wohnungen in Krefeld

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

%

in Einfamilienhäusern in Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern

(18)

Ein Totalabgang einer Wohnung liegt vor, wenn der Eigentümer für das Gebäude eine Ab- bruchgenehmigung erhalten hat. In diesem Sinne ist der Totalabgang an Wohnungen im Jahre 2005 gegenüber 2004 erheblich zurückgegangen. Die Zahl der vom Markt genommenen Ge- bäude ist jedoch nicht bekannt und ist nur durch eine Erhebung feststellbar. Dagegen ist die Anzahl der durch Umbaumaßnahmen weggefallenen Wohnungen wieder auf das Niveau von 2003 angestiegen. Diese Baumaßnahmen werden zu neuen sanierten Wohnungen führen. Die leichte Belebung der Grundstücksmarktaktivitäten und der Maßnahmen an bestehenden Ge- bäuden wirkt stabilisierend auf die Wohnungsangebotsentwicklung.

3.3. Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Im Jahre 2005 ist der Bestand an Sozialwohnungen bereits im neunten Jahr rückläufig. Die ca.

14.900 Sozialwohnungen entsprechen noch einem Anteil von knapp 18 % am mehrgeschossi- gen Wohnungsbau.

* öffentlich geförderte Wohnungen

Quelle: Wohnungsbauförderungsanstalt NRW

Wohnungsabgänge in Krefeld

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Totalabgang Abgang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden

neu

Bestand an Sozialwohnungen* in Krefeld

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Mietwohnungen selbst genutztes Wohneigentum

(19)

Die öffentlich geförderte Wohnung als selbstgenutztes Wohneigentum hat für den Gesamt- markt nur noch eine eher nachrangige Bedeutung. Die Sozialwohnungsbestände werden auf Grund planmäßiger Tilgung und vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel und infolge der geringeren Förderzahlen auch zukünftig schrumpfen. Die Anzahl der bereits in der Nach- wirkungsfrist liegenden Wohnungen umfasst mit knapp 7.900 Wohnungen mehr als 50 % des Gesamtbestandes.

* öffentliche geförderte Wohnungen Quelle: Wohnungsbauförderungsanstalt

Wie die Bewilligungen im öffentlich geförderten Bereich zeigen, ist die Investorennachfrage nach neuen Wohngebäuden im sozialen Wohnungsbau fortgesetzt sehr schwach.

Quelle: Fachbereich Soziales

Seit dem Jahre 2000 hat die Förderung von Mietwohnungen drastisch nachgelassen; die Zahl der Eigentumsmaßnahmen hat wieder leicht zugenommen. In den Jahren 2004 und 2005 war die Förderlage etwa gleich, was wie im freifinanzierten Wohnungsbau als deutliche Investiti- onszurückhaltung im Mietwohnungsbau überhaupt interpretiert werden muss.

**Sozialwohnungen* in der Nachwirkungsfrist in Krefeld**

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Bewilligungen öffentlich geförderter Wohnungen in Krefeld

0 50 100 150 200 250 300 350 400

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mietwohnungen Eigentumsmaßnahmen

(20)

Die schwache Konjunktur ist kein Krefelder Spezifikum, sondern ist gegenwärtig ein weit ver- breitetes Phänomen, das häufig darauf zurückgeführt wird, dass die Rendite in diesem Be- reich nicht ausreichend ist.

3.4. Wohnungsleerstand

Der Wohnungsmarktbericht greift die Thematik des Wohnungsleerstandes im Kapitel Woh- nungsangebot auf. Leerstehende Wohnungen sind in Krefeld i. d. R. eine Frage der Qualität des Wohnungsangebotes und (siehe Kapitel Wohnungsnachfrage) keine Frage der Haushalts- oder Einwohnerentwicklung.

Im Jahre 1987 fand im Rahmen der Volkszählung in Krefeld letztmalig eine vollständige Erhe- bung der leerstehenden Wohnungen statt. Im Jahre 2006 haben die Stadt Krefeld und die Städtischen Werke Krefeld gemeinsam eine Stromzählerauswertung vorgenommen, die auf der Annahme basiert, dass Wohnungen ohne oder mit nur sehr geringem Stromverbrauch un- bewohnt sind bzw. leerstehen. Das Resultat dieser Untersuchung ergab 6.434 leerstehende Wohnungen. Das entspricht 5,3 % des Wohnungsbestandes.

Das empirica Institut in Bonn ermittelt über die Firma Techem und deren Wärmeverbrauchsda- ten einen Leerstandsindex für ganz Deutschland, also auch für Krefeld. Dieser Index legt den Teilbereich der Krefelder Wohnungen zugrunde, die vermietet werden und von der Firma Te- chem betreut werden. Im Gegensatz zur Stromzählermethode bezieht sich der empirica Leer- standsindex also nur auf marktaktive Wohnungen, während die Stromzählermethode auch solche Wohnungen als leerstehend registrieren kann, die vom Eigentümer gar nicht am Markt angeboten werden, weil es sich z. B. um ein ehemaliges Zweifamilienhaus handelt, in dem beide Wohnungen vom Besitzer genutzt werden. Der empirica Leerstandsindex gibt für das Jahr 2004 für Krefeld einen Wert von 4 bis 7 % an; das entspricht hochgerechnet maximal ca. 5.900 Wohnungen; das Ergebnis ist aber nur in der Gesamtzahl ähnlich der städtischen Untersuchung. Die städtische Untersuchung liefert zusätzliche Ergebnisse u. a. nach der Leer- standsdauer und der innerstädtischen Verteilung.

Eine Leerstandsdauer von mehr als 6 Monaten kann als Dauerleerstand angesehen werden, da eine kürzere Leerstandsdauer für die Fluktuation am Wohnungsmarkt und die Abwicklung der Umzüge erforderlich ist. Somit sind in Krefeld 4.125 Wohnungen oder 3,3 % des Woh- nungsbestandes dauerhaft leerstehend.

Leere Wohnungen

nach Dauer des Leerstandes (in Monaten)

%

30 bis unter 36 12,4

24 bis unter 30 9,0

18 bis unter 24 8,0

6 bis unter 12 12,8

12 bis unter 18 8,8 unter 6

35,9 36 und mehr

13,1

6 433

(21)

Die Karte veranschaulicht, dass sich der Leerstand auf die Innenstadt und die vom Struktur- wandel betroffenen und angrenzenden Stadtquartiere konzentriert. In diesen Quartieren sind mit rd. 63 % fast 2/3 aller Leerstände konzentriert. In der Innenstadt sind zudem teilweise mehr als 30 % der Wohngebäude vom Leerstand betroffen. In diesen Quartieren handelt es sich überwiegend um alte Bebauung, in der die Sanierung nicht wie gewünscht fortschreitet.

Daher ist dort die Qualität des Wohnungsangebotes dem modernen Standard nicht ange- passt.

Resümee zum Kapitel Wohnungsangebot:

Das Wohnungsangebot hat sich in Krefeld in 2005 nur geringfügig vergrößert. Die Investoren bedienen spezielle Teilmärkte, wie z. B. den Eigenheimbereich. Die geringe Neubautätigkeit bei Mietwohnungen kann jedoch zu Angebotsrückständen führen. Darüber hinaus lässt der Wohnungsleerstand auf gravierende Qualitätsmängel im Wohnungsbestand schließen. Die Verbesserung Krefelds als Wohnstandort wird nicht nur über die Bestandssanierung, sondern auch über die Anpassung an neue, weitere urbane Wohnformen (z. B. Wohnen mit mehreren Generationen, Wohnen für Singles, barrierefreies Wohnen, Wohnen mit Service) zu erreichen sein. Den größten Handlungsspielraum eröffnet dabei die Kooperation der Akteure.

4. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage

Die demografische Entwicklung bildet eine wesentliche Komponente der Wohnungsnachfra- geseite. Neben der Einwohner- und Haushaltsentwicklung werden die Indikatoren Einkommen und Beschäftigung, die Entwicklung der Arbeitslosen und Sozialhilfeempfänger sowie die Entwicklung der Wohnungssuchenden und des Wohnflächenkonsums dargestellt. Aus den sich daraus ergebenden Entwicklungen wird auf das mögliche Nachfrageverhalten geschlos- sen.

(22)

4.1. Bevölkerungs − und Haushaltsentwicklung

Die Entwicklung der Bevölkerung im Allgemeinen und der Zahl der Haushalte im Besonderen sind der Rahmen, in dem sich die Wohnungsnachfrage und der Bedarf an Wohnungen bewe- gen.

Krefelds Einwohnerzahl ist seit Beginn des Jahrzehnts stabil; die amtliche durch das Lan- desamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (LDS) publizierte Einwohnerzahl ist leicht rückläufig, die krefeldeigene Bevölkerungsfortschreibung vermeldet leicht steigende Einwoh- nerzahlen. In beiden Systemen hält die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung an. Im Jahre 2005 wurden erstmals seit langer Zeit wieder deutliche Wanderungsgewinne registriert, so dass Ende 2005 für Krefeld 239.900 Einwohner gezählt wurden. Die Wanderungsgewinne kamen in 2005 dadurch zustande, dass sich die Fortzüge aus Krefeld um fast 23 % verminder- ten, aber die Zuzüge nach Krefeld nur um 10 % rückläufig waren.

Ein ähnlich rückläufiges Wanderungsvolumen ist auch beim LDS zu verzeichnen. Denn die im Jahre 2004 erstellte Bevölkerungsprognose des LDS ist mit der im Frühjahr 2006 publizierten Bevölkerungsprognose für Krefeld korrigiert worden: Danach wird erst für das Jahr 2025 eine Bevölkerung von 220.000 Einwohnern für Krefeld erwartet. Für das Jahr 2010 werden rd.

233.000 Einwohner, im Jahre 2015 rd. 229.000 Einwohner und für 2020 rd. 225.000 Einwoh- ner vom LDS vorausberechnet.

Bevölkerungsprognose des LDS NRW für Krefeld nach Altersgruppen bis 2025

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

0 - 10 10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50 50 -60 60 - 70 70 - 80 80 u.m.

2005 2010 2015 2020 2025

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnungen

Auch wenn das Eintreffen der regionalisierten/kleinräumigen Bevölkerungsprognose wegen der Wanderungsentwicklung unsicher ist, muss von deutlichen Altersstrukturveränderungen in den nächsten 10 bis 20 Jahren ausgegangen werden. Die Altersgruppen über 60 Jahre werden absolut und relativ erheblich zunehmen. Laut LDS-Prognose werden die regionalen Un- terschiede in den einzelnen Altersgruppen groß sein. Die stellt sich für Krefeld im regionalen Vergleich wie folgt dar:

(23)

Prozentuale Veränderungen der Altersgruppen von 2005 bis 2025

-40,0 -20,0 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0

unter 3 3 - 6 6 - 10 10 - 16 16 - 20 20 - 40 40 - 60 60 - 80 80 und mehr

insgesamt

Kreis Viersen

Düssel- dorf

Krefeld

Mönchengladbach NRW

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW

Die Nachfrage nach Eigenheimen durch die Altersgruppe der 30- bis 40jährigen wird daher in den nächsten 20 Jahren kontinuierlich nachlassen. Hinzu kommt ein struktureller Effekt: Die Familienbildung verschiebt sich langsam nach hinten. Für den Wohnungsmarkt aber ist nicht allein die Einwohnerzahl, sondern maßgeblich ist die Entwicklung der Haushalte. In Krefeld verkleinert sich die Durchschnittsgröße der Haushalte fortgesetzt und ihre Gesamtzahl nimmt zu. Im Jahre 2005 hat die Zahl der Haushalte in Krefeld um gut 3.000 oder 2,6 % zugenommen:

Zahl der Haushalte in Krefeld

95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000

1987 2000 2001 2002 2003 2004 2005

(24)

Diese starke Zunahme gegenüber dem Vorjahr hängt möglicherweise mit den Auswirkungen der Hartz IV-Reform zusammen; denn die Zahl der Einpersonenhaushalte ist um über 4.200 angestiegen und die Kosten der Wohnung der Erwerbsfähigen übernimmt die Kommune bzw.

die Stadt Krefeld. Im Jahre 1987 (Volkszählungsjahr) lebten in einem Haushalt in Krefeld durchschnittlich 2,21 Personen und Ende des Jahres 2005 waren es nur noch 2,0 Personen.

Eine Haushaltsprognose liegt z. Z. nicht vor.

4.2. Stadt – Umland – Wanderung

Die Wanderungen über die Stadtgrenze hinweg und die innerstädtischen Umzüge bilden einen bedeutenden Faktor für das Wohnungsmarktgeschehen überhaupt. Das besondere der Zu- und Fortzugsentwicklung in 2005 in Krefeld sind die deutlich niedrigeren Volumina: Zuzüge minus 10,0 % und Fortzüge minus 22,8 %. Das Außenwanderungsvolumen ist um gut 2.700 Personen gesunken. Das bedeutet, dass bei 1.826 Wenigerfortzügen ca. 900 Wohnungen weniger als 2004 frei geworden sind. Die Wanderungsentwicklung der letzten 10 Jahre zeigt die folgende Grafik:

Der Wanderungsaustausch mit dem Krefelder Umland ist für Krefeld seit Jahren negativ. Doch der 5-Jahres-Durchschnitt ist kontinuierlich rückläufig und in den beiden vergangenen Jahren deutlich unter 500 Personen gesunken. Im Vergleich dazu überwiegen aus den benachbarten Großstädten Düsseldorf, Duisburg und dem Ruhrgebiet die Zuzüge nach Krefeld. Als Beson- derheit ist gegenüber dem Kreis Viersen und da insbesondere gegenüber Kempen, Tönisvorst und Willich festzustellen, dass die Fortzüge aus Krefeld in diese Nachbarstädte seit 1998 kontinuierlich rückläufig sind. Die Zuzüge sind im 5-Jahres-Mittelwert leicht angestiegen.

Zu - und Fortzüge (Krefeld)

-2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo

(25)

Der Rückgang der Zuzüge verteilte sich 2005 zu gleichen Anteilen auf Deutsche und Auslän- der, während der Rückgang der Fortzüge vollständig den Deutschen zuzurechnen ist und die Zahl der ausländischen fortgezogenen Einwohner unverändert blieb.

Der positive Wanderungssaldo Krefelds, insbesondere nicht durchgeführte Fortzüge kann keinesfalls mit dem Schlagwort der „Ende der Stadtflucht“ belegt werden; allenfalls die sich verändernde Stadt-Umland-Wanderung könnte sich dahin entwickeln. Eine Bevorzugung der Krefelder Innenstadt ist damit aber auch noch nicht verbunden.

4.3. Nachfrageindikatoren

Die auf dem Wohnungsmarkt nachfragenden Personen und Haushalte werden in ihrem woh- nungsmarktrelevanten Handeln von qualitativen und quantitativen, lang-, mittel- und kurzfris- tigen Zielvorstellungen und Rahmenbedingungen geleitet. Es ist daher auf die Entwicklung von vier quantitativen Indikatoren einzugehen, die für die Nachfrage am Wohnungsmarkt generell und in Teilsegmenten bedeutungsvoll sind. Durch die Umstellungen der Hartz IV-

Reformen stehen in diesem Jahr keine Sozialhilfeempfänger bzw. Arbeitslosen II – Empfänger- daten zur Verfügung.

4.3.1. Einkommen und Beschäftigung

Die Höhe, die Art der Entstehung und die Entwicklung des Einkommens der Bevölkerung be- stimmt nachhaltig die Art der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Die regionalen Einkom- mensdaten einschließlich die für Krefeld haben jedoch nicht den gewünschten Aktualitäts- grad.

Jährlicher Wanderungsaustausch mit dem Umland (Durchschnitt 2000 - 2004)

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 Meerbusch

Kreis Neuss Neukirchen-Vluyn Moers Kreis Wesel Kempen Willich Tönisvorst Kreis Viersen Mönchengladbach Duisburg

Zuzüge aus Fortzüge nach

(26)

Das verfügbare Einkommen aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung stellt die umfas- sendste Einkommensbeschreibung dar. Andere Einkommensbegriffe wie das steuerpflichtige Einkommen decken nur Teile von Bevölkerungsgruppen ab. Das verfügbare Einkommen je Einwohner gibt die Summe aller Einkommen aus Erwerbstätigkeit, aus Vermögen und aus Transferleistungen des Staates dividiert durch die in Krefeld lebenden Einwohner an. Im Ver- ständnis der Einkommensrechnung sind Sozialhilfeleistungen, Arbeitslosenunterstützungen, Rentenzahlungen und Kindergeldzahlungen Transfereinkommen, die im Allgemeinen den Durchschnittswert des verfügbaren Einkommens für die Stadt senken. Dagegen erhöhen den Durchschnitt im Allgemeinen Einkommen aus Erwerbs- und Vermögenstätigkeit.

*einschließlich der privaten Organisationen ohne Erwerbscharakter Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW

Das verfügbare Einkommen je Einwohner hat sich in Krefeld in den vergangenen 10 Jahren ungünstiger als der Landesdurchschnitt von NRW entwickelt. Vor allem das Wegbrechen der Arbeitsplätze im verarbeitenden Gewerbe und damit dem Wegfall relativ hoher Gehälter um die Jahrhundertwende, hat zu einem Einkommensunterschied pro Person gegenüber dem Lan- desdurchschnitt von mehr als 800 Euro je Einwohner und Jahr geführt. Im Jahre 2002 und 03 ist diese Differenz leicht gesunken und in 2004 wieder leicht auf 840 Euro je Einwohner gestiegen. Bei einem Jahreseinkommen von 17.543 € je Einwohner in 2004 entspricht das einem durchschnittlichen Rückstand auf NRW von knapp 5 %. Andererseits betrug das Wachstum von 2003 nach 2004 3,7 %, was auch einem realen Einkommenszuwachs von knapp 2 % entspricht. Es ist zu vermuten, dass erhebliche Teile dieses Zuwachses von steigenden Wohnne- benkosten und 2004 auch schon von Energiepreissteigerungen verzehrt wurden, so dass von der allgemeinen Einkommensentwicklung kaum zusätzliche Impulse auf den Wohnungsmarkt ausgegangen sind.

Verfügbares Einkommen in Euro je Einwohner*

in Krefeld

12.000 13.000 14.000 15.000 16.000 17.000 18.000 19.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Krefeld NRW

(27)

4.3.2. Entwicklung der Arbeitslosen

Die teilweise gute konjunkturelle Lage hat sich auf dem Krefelder Arbeitsmarkt noch nicht positiv ausgewirkt. Besondere Ereignisse, die dem Abbau der Arbeitslosigkeit in der Stadt dienen, haben sich nicht zugetragen. Die Zahl der Arbeitslosen ist gegenüber 2004 gestiegen.

Die Veranschaulichung dieser Entwicklung in einer Grafik wird verstärkt durch methodische Veränderungen in der Zählweise der Arbeitslosen (z. B. Hartz IV-Reformen).

* Ab 2001 Änderung der Systematik: Arbeitslosenquoten nicht mehr auf der Basis abhängiger ziviler Erwerbspersonen, sondern auf der Basis aller zivilen Erwerbspersonen

Quelle: Agentur für Arbeit Krefeld

Unverändert gegenüber den vorhergehenden Wohnungsmarktberichten liegt die Arbeitslosig- keit in Krefeld über dem Landes- und Bundesdurchschnitt:

**Arbeitslosenquote* im Juni**

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0

2001 2002 2003 2004 2005

%

Krefeld NRW BRD

* auf der Basis aller zivilen Erwerbspersonen

Gesetzliche Änderung der Arbeitslosenstatistik seit Januar 2004 Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Arbeitslose in Krefeld am 30. Juni

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000

1996 1997 1998 1999 2000 2001* 2002 2003 2004 2005 0 2 4 6 8 10 12 14 16

%

Arbeitslose Arbeitslosenquote

(28)

Dies ist einerseits auf die im Vergleich zu Land und Bund ausgeprägtere industrielle und Ein- zelhandelsstruktur der Stadt zurückzuführen. Es handelt sich um zwei Wirtschaftsbereiche, die von sehr starkem strukturellen Wandel betroffen sind; d. h. Arbeitsplatzverlagerungen und -abbau sowie Kostensenkungsanstrengungen sind in diesen Wirtschaftsbereichen im Hinblick auf die Beschäftigung sehr ausgeprägt. Andererseits erleben die oberzentralen Stär- ken (z. B. im Dienstleistungsbereich) wenig Aufschwung.

Die Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt wirken sich insbesondere auf dem Teilwohnungs- markt „Erwerb von Wohneigentum“ aus, da Unsicherheiten in der Einkommenserwartung die Zurückhaltung bei langfristigen Finanzierungsverpflichtungen nach sich ziehen.

4.3.3. Entwicklung der Wohnungssuchenden

Als Indikator für die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen ist die Zahl der beim städtischen Fachbereich Soziales registrierten wohnungssuchenden Haushalte aussagekräftig. Die als wohnungssuchend registrierten Haushalte haben sich im Jahre 2005 bereits im sechsten Jahr reduziert:

Quelle: Fachbereich Soziales

Dennoch ist die absolute Zahl der vermittelten wohnungssuchenden Haushalte gegenüber 2005 konstant geblieben. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum ist also weiterhin da.

Die hier erfassten Wohnungssuchenden benötigen einen Wohnberechtigungsschein (WBS).

Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine ist im Jahre 2005 gegenüber 2004 um 1,6% auf 2.501 WBS gesunken.

4.3.4. Entwicklung des Wohnflächenkonsums

Generell wurde bereits festgestellt, dass die Wohnungsnachfrage nicht nur vom Einkommen der Nachfrager und der jeweiligen Haushaltsgröße abhängig ist, sondern auch von den Ein- stellungen der Bevölkerung zur Wohnungsqualität, -lage und -größe. Dieser Zusammenhang kann durch die Entwicklung des Wohnflächenkonsums dargestellt werden:

Wohnungssuchende Haushalte in Krefeld

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

(29)

In den letzten 10 Jahren hat sich die durchschnittliche Wohnungsgröße auf über 78 m² ver- größert. Mit dem Rückgang der Nachfrage nach Ein-Raum-Wohnungen und der sinkenden durchschnittlichen Haushaltsgröße bedeutet dieses, dass der Wohnflächenkonsum je Ein- wohner zwischen 1996 und dem Jahre 2005 um 3,9 m² (über 10 %) angestiegen ist. Diese Werte liegen tatsächlich noch höher, da sie die Werte der nicht marktaktiven und der leerstehenden Wohnungen mit einschließen.

Resümee zum Kapitel Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage:

Krefelds Einwohnerzahl ist 2005 durch Zuwanderung gestiegen. Die erheblich gewachsene Zahl der Haushalte wirkte ebenfalls stabilisierend auf den Wohnungsmarkt. Das innerstädti- sche Wanderungsvolumen stagnierte. Die ökonomischen Rahmenbedingungen der Nachfrager haben sich stabilisiert. Der Handlungsspielraum von Stadt und Wohnungswirtschaft ist auf der Nachfrageseite gering.

5. Indikatoren der Marktanspannung

Komplexe Indikatoren zur Einschätzung der Wohnungsmarktlage ergeben sich vor allem aus der Mietenentwicklung und Wohnkostenbelastung. Die Mietpreise bilden das Zusammenspiel von Wohnungsmarktangebot und Wohnungsmarktnachfrage ab. Wegen der großen Unter- schiede in den einzelnen Teilmärkten kann die Marktlage nicht allein mit einem Indikator be- schrieben werden. Im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung wird auf unterschiedliche Mietpreise aus verschiedenen Datenquellen eingegangen. Ein aussagekräftiger und repräsen- tativer Mietspiegel steht für Krefeld nicht zur Verfügung. Ein wichtiges Beobachtungsinstru- ment stellt die Zeitungsanalyse dar.

5.1. Generelle Indikatoren

Die Entwicklung der Verbraucherpreise der privaten Haushalte stellt der Verbraucherpreisin- dex NRW dar. Die Kosten der Lebenshaltung haben sich im Jahre 2005 um durchschnittlich 1,8 % verteuert.

Wohnflächenverbrauch/-inanspruchnahme in Krefeld

30 40 50 60 70 80 90

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 m ²

Wohnfläche je Wohnung Wohnfläche je Bewohner

(30)

Die Nettomieten und Mietnebenkosten bilden Untergruppen der Lebenshaltungskosten, deren Teuerung sich unter bzw. über dem Durchschnitt entwickelt hat: Die Nettomieten sind landesweit um 0,9 % gestiegen, während die Nebenkosten im Jahre 2005 mit 1,8 % überdurch- schnittlich stark gestiegen sind.

Sowohl die Erhebungen des Ring Deutscher Makler (RDM) bei den Neuvertragsmieten als auch die Bewilligungsmieten für den öffentlich geförderten Wohnungsbau haben sich im Jahre 2003/2004 nicht verändert.

Quelle: Wohnungsbauförderungsanstalt NRW

Neuvertragsmieten des RDM in Euro/m² in Krefeld

7,16 7,16

6,65 6,65 6,65 6,65 6,65

7,00 7,00 7,00

6,3 6,4 6,5 6,6 6,7 6,8 6,9 7 7,1 7,2

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Verbraucherpreisindex NRW 2000 = 100

80 85 90 95 100 105 110 115

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Gesamtlebenshaltung Nettomieten Nebenkosten

(31)

Bewilligungsmieten im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Euro/m² in Krefeld

4,14 4,35 4,47 4,52 4,55

5,42

5,88 6,01 6,06

5,65

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

ab 01.08.1992 ab 01.03.1993 ab 01.07.1995 ab 01.08.1996 ab 01.01.2002 Einkommensgruppe A (1. Förderweg) Einkommensgruppe B (2. Förderweg) Quelle: Fachbereich Zentraler Finanzservice und Liegenschaften

Die vorgenannten Mietstatistiken weisen somit auf eine insgesamt moderate Mietpreisent- wicklung hin, die den Nachfragern zugute kommt. Die Spielräume für Preisanhebungen erwei- sen sich als gering.

Die Umzugstätigkeit der Krefelder ist im Jahre 2005 gegenüber dem Vorjahr auf niedrigem Niveau ganz leicht gefallen. Dieses niedrige Niveau bestätigt die vorjährige Einschätzung der anhaltenden ökonomischen Unsicherheiten bei den Wohnungsnachfragern. Sie ist somit zugleich Ausdruck von im Teilmarkt preiswerter Wohnraum vorhandenen Anspannungen:

* Umzüge innerhalb Krefelds je 100 Einwohner

Mit 16.497 umgezogenen Personen lagen die Umzugszahlen 2005 leicht unter dem niedrigen Vorjahresniveau.

**Wohnmobilität* in Krefeld**

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

%

(32)

Da sich im vergangenen Jahr der Gesamtwohnungsbestand Krefelds durch Neubautätigkeit nur geringfügig vergrößert hat, ist der rechnerische Leerwohnungsbestand bei kräftigem Haushaltszahlenwachstum deutlich zurückgegangen. Die Versorgung der Haushalte mit Wohnraum kann somit als stabil gegenüber dem vergangenen Jahr bezeichnet werden.

5.2. Ergebnisse der Zeitungsanalyse

Seit dem Herbst 2003 führt das Referat Stadtentwicklung und Regionalpolitik in Anlehnung an die Zeitungsanalyse der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW im halbjährlichen Abstand in Krefeld eine Zeitungsanalyse zur Auswertung von Wohnungsangeboten und -gesuchen des Mietwohnungsmarktes durch. Diese Untersuchung wird an je zwei Wochenenden im Herbst und im Frühjahr durchgeführt. Die Angebote und Gesuche der Ausgaben von zwei Tageszei- tungen (Rheinische Post und Westdeutsche Zeitung) sowie eines Anzeigenblattes (Extra Tipp) werden mit zahlreichen Merkmalen festgehalten. Durch diese Primärerhebung sollen be- stimmte Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt wie etwa Entspannungstendenzen oder Ver- änderungen der Mietpreise frühzeitig und noch ehe sie sich in amtlichen Datenquellen nieder- schlagen, erkannt werden.

In die Analyse gingen Angebote und Gesuche aus dem Internet, direkte Angebote oder Gesu- che von Wohnungsbaugesellschaften oder Makler sowie rein private oder persönliche Ver- mittlungen (z. B. Kontaktanzeigen in Einkaufsmärkten oder Nachmietersuche) nicht ein. Eine gesonderte Internetauswertung erscheint zurzeit noch entbehrlich, da die Menge der Zei- tungsinserate für eine fachgerechte Auswertung ausreichend hoch erscheint und die Zeitun- gen die Angebote und Gesuche i. d. R. auch ins Internet stellen.

Gleichwohl hat sich die Stichprobe seit dem Herbst 2003 kontinuierlich um insgesamt 20 % verringert. Die sehr geringe Anzahl von Mietgesuchen ist weiter gesunken. Die sich daraus ergebende Nachfrage-Angebots-Relation von 0,04 spricht insgesamt für eine entspannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt.

Erhebung Anzahl Miet- angebote

Kaltmiete in €/m²

Angebotene Wohnfläche in m²

Anzahl Mietgesu- che

Quotient aus Mietgesuchen und -angeboten

Herbst 2003 1.325 5,85 69,31 67 0,05

Frühjahr 2004 1.288 5,90 68,72 58 0,05

Herbst 2004 1.224 5,97 70,65 42 0,03

Frühjahr 2005 1.202 5,74 72,37 41 0,03

Herbst 2005 1.116 5,82 71,79 30 0,03

Frühjahr 2006 1.078 5,71 73,45 47 0,04