Wohnungsmarktbarometer 2006 – Einschätzung der Wohnungsmarkt- Wohnungsmarkt-situation durch Experten

Ein Bericht zur Wohnungsmarktsituation darf nicht nur messbare Tatbestände berücksichti-gen, der Wohnungsmarkt wird auch von der Einschätzung und den Verhaltensweisen der Ak-teure geprägt. Zum 4. Mal in Folge haben Krefelder Experten ihre Einschätzung abgegeben.

Die Ergebnisse sind im Wohnungsmarktbarometer 2006 zusammengefasst.

In den Sommermonaten des Jahres 2006 haben 45 von 64 angeschriebenen Krefelder Exper-ten (Rücklaufquote von 70 %) den Fragebogen ausgefüllt zurückgesandt. Nicht jeder Experte hat zu allen Teilmärkten eine Einschätzung abgegeben.

Zu beachten ist, dass die Einschätzung der Marktlage jeweils aus der Perspektive der Nach-frage erfolgte: „Anspannung“ bedeutet danach geringes Angebot und „Entspannung“ ein ho-hes Angebot. Wie sich die Tätigkeitsbereiche der antwortenden Experten aufgliedern, zeigt nachfolgende Grafik:

Quelle: Expertenbefragung 2006

Im Jahre 2004 haben Krefelds Wohnungsmarktexperten die heutige Marktlage in zwei von sechs abgefragten Marktsegmenten (Eigenheim und preisgebundenes Mietwohnungsseg-ment) so eingeschätzt, wie sie sie auch heute, also in 2006 einschätzen. In den drei anderen Mietwohnungssegmenten waren sie in ihren damaligen Einschätzungen hinsichtlich ihrer er-warteten Entspannungstendenzen eher zu vorsichtig; d.h. für die Nachfrager hat sich aus der Sicht der Anbieter die Situation im Jahre 2006 noch mehr entspannt als im Jahre 2004 erwar-tet. Im Segment Eigentumswohnung hat sich die heutige Situation erheblich gegenüber der erwarteten Situation angespannt. Das Wohnungsmarktbarometer 2006 stuft die Expertenmei-nung daher als vorsichtig und moderat ein.

Seit dem Sommer 2005 hat sich die Marktlage in den einzelnen Segmenten leicht verändert.

Auf dem Eigentumsmarkt hat sie sich leicht entspannt und im Mietwohnungsbereich in 2006 ein wenig angespannt. Auf der Skale von sehr entspannt bis sehr entspannt liegt die durch-schnittliche Einschätzung der Experten in fünf Segmenten zwischen ausgewogen und ent-spannt, im Segment Eigentumswohnung zwischen entspannt und sehr entspannt. Als Erklä-rung für das leichte Anziehen des Mietwohnungsbereiches kann die im vergangenen Jahr ge-stiegene Anzahl der privaten Haushalte herangezogen werden (siehe Kapitel 4).

Alle Experten sehen in Krefeld zurzeit Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt.

Tätigkeitsbereiche der Experten

Makler 13,3%

Projektentwickler, Bauträger, Baubetreuer

11,1%

Architekt 11,1%

Sachverständige 8,9%

Kommunal-verwaltung / Kommunalpolitik

8,9%

Bauwirtschaft/

Bauunternehmen 4,4%

Interessenverbände 4,4%

Wohnungs-unternehmen, Genossenschaften

8,9%

Baufinanzierung/

Finanzierungsinstitut 13,3%

Haus- und Objektverwaltung

8,9%

soziale Einrichtung oder deren Verband

6,7%

Quelle: Expertenbefragung 2006

Zwei Drittel der Experten halten unverändert seit 2003, also auch im Jahre 2006 drei Problem-kreise auf dem Mietwohnungsmarkt für die wichtigsten: die Nebenkostenentwicklung, die Einkommenssituation der Mieter und die anwachsende Zahl sog. „schwieriger Mieter“.

Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Anzahl der Nennungen steigende Nebenkosten

Einkommenssituation der Wohnungssuchenden/Mieter

immer mehr "schwierige Mieter" wg. Ihres Verhaltens als Mieter

Mieter haben zu hohe Ansprüche an Wohnung/Wohnumfeld

Segregation nimmt zu und führt überwiegend zu sozialen Problemen in der Nachbarschaft

Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen

Segregration nimmt zu und führt auch zu großen wohnungswirtschaftlichen Problemen

Wohnungsbauförderung ist mangelhaft konzipiert/geht am Bedarf vorbei Spezielle Schwierigkeiten von Ausländern und Aussiedlern bei der Wohnungssuche

Widerstand von Nachbarn/Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben

zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor

andere Probleme

Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände

steigende Nettokaltmieten

Leerstände, zunehmende Vermietbarkeitsprobleme

Diese Einschätzungen schlagen auch bei der Frage durch, welche Faktoren das Investitions-verhalten hemmen oder fördern. Der entscheidende hemmende Faktor beim Mietwohnungs-bau ist die soziale Struktur der Mieter und ihre Zahlungsfähigkeit. Dies gilt auch für das Inves-titionsverhalten in den Bestand oder den Erwerb von Wohnraum. Die Anreize sind sehr gering;

unter den wenigen Nennungen erhält die öffentliche Förderung die meisten.

Im Bereich Eigentum gilt die Einkommensentwicklung der Nachfrager nicht als großes, aber doch als häufigst genanntes Hemmnis. Als Anreiz werden die Finanzierungsbedingungen mit weitem Abstand vor Kosten, Planungspraxis oder Wohnungspolitik genannt. Fast alle Beurtei-lungen des Jahres 2006 betonen die hemmenden Faktoren und nur geringfügig die Anreizfak-toren.

In der kurzfristigen Einschätzung der Marktentwicklung bleiben alle Teilmärkte bis auf das preisgebundene Segment entspannt, wo verstärkte Anspannungstendenzen vorausgesagt werden. Ursachen werden jedoch nicht benannt.

* Durchschnittswerte

1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt Quelle: Expertenbefragung 2006

Mittelfristig sehen viele Experten - wie in der Grafik anschaulich gemacht - sich die Marktlage zwar in Richtung mehr Ausgewogenheit verändern. Ab dem mittleren Preissegment preisab-wärts führt dies jedoch zunehmend in den nächsten Jahren zu einer angespannten Situation.

Dies lässt eine weitere sehr zurückhaltende Investitions-und Bautätigkeit erwarten und er-schwert die Bemühungen die Eigentumsquote zu steigern; was ja nicht zwingend mit der Er-weiterung des Gesamtangebotes verbunden ist.

Die Einschätzung des Investitionsklimas im Wohnungsbau ist eher schlecht. Im Eigentumsbe-reich sowie bei Bestandsmaßnahmen und dem Erwerb von Wohnraum gibt es eine leichte Verbesserung, im Bereich Neubau von Mietwohnungen ist das Klima in 2006 unverändert ge-genüber 2005.

Wohnungsmarktlage*

1,0 2,0 3,0 4,0 5,0

Eigenheim Eigentums-wohnung

Miete - oberes Preissegment

Miete - mittleres Preissegment

Miete - unteres Preissegment

Miete -preisgebundenes

Segment heute in 2 Jahren in 3 - 5 Jahren

* Durchschnittswerte heute:

1 = sehr gut, 2 = eher gut, 3 = weder gut noch schlecht, 4 = eher schlecht, 5 = sehr schlecht in 1 - 3 Jahren:

1 = sehr verbessern, 2 = verbessern, 3 = nicht verändern, 4 = verschlechtern, 5 = sehr verschlechtern Quelle: Expertenbefragung 2006

Eine Verbesserung des Investitionsklimas wird sich in den Urteilen der Experten in den nächs-ten Jahren im Neubaubereich nicht einstellen. Im Bestandsbereich wird sich das Investitions-klima nach Meinung der Experten weiterhin verbessern. Dies wird dem Abbau von Leerstän-den bzw. der Vermeidung von weiterem Wohnungsleerstand zugute kommen (siehe auch Ka-pitel 3.4 Wohnungsleerstand).

Resümee zum Kapitel Wohnungsmarktbarometer:

Der Markt wird von den Experten als insgesamt schwach eingeschätzt. Eine leichte Belebung des Marktes ist im Bestand erkennbar. Die monetären Einflussfaktoren des Investitionsverhal-tens wie z. B. Einkommen und Rendite stellen in allen Teilmärkten das bedeutende Hemmnis dar. Die günstigen Finanzierungsbedingungen für Immobilien reichen für die Marktbelebung nicht aus. Der Stadt Krefeld bleibt als Handlungsspielraum, gemeinsam mit den Investoren Strukturverbesserungen auf dem Wohnungsmarkt durchzuführen und Qualitätsverbesserun-gen im Wohnungsbestand durch Kooperationen anzureQualitätsverbesserun-gen und zu begleiten.

Die Antworten und Einschätzungen der Experten ergeben sich aus den Tabellen im Anhang, die auch die Nennungen zu den einzelnen Fragen enthalten.

Investitionsklima*

1,0 2,0 3,0 4,0 5,0

Neubau Eigenheim Neubau Eigentumswohnung

Neubau von Mietwohnungen

Bestandsmaßnahmen Erwerb von bestehendem

Wohnraum heute in 1 - 3 Jahren

Im Dokument Wohnungsmarkt Krefeld: (Seite 36-41)