Deutsches Ärzteblatt
|
Jg. 108|
Heft 34|
29. August 2011 [110]B E R U F
PRAXISFINANZIERUNG
Eigentümergrundschuld als Kreditsicherheit
Eine nicht gelöschte Grundschuld kann bei der Planung einer mittel- oder langfristigen Finanzierung bares Geld wert sein.
T
rotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten plant Jörg-Peter W., ein Praxisinhaber aus Nordrhein-Westfa- len, den Bau eines neuen Gebäudes, in das er künftig seine Praxis ein- schließlich seiner Privaträume unter- bringen will. Zudem soll die Praxis technisch auf den neuesten Stand ge- bracht werden. Die baulichen Pla- nungen zu beiden Vorhaben sind weitgehend abgeschlossen; jetzt kümmert er sich um die Details der Finanzierung. Bei einem Investiti- onsvolumen von circa 450 000 Euro will er nichts dem Zufall überlas- sen und hat sich nicht nur an seine beiden Hausbanken, sondern auch an weitere Kreditinstitute vor Ort ge- wandt, um aus deren Angeboten und Konditionen die für ihn geeigne- te Finanzierung zusammenzustellen.Zielrichtung ist für den Arzt vor al- lem die möglichst langfristige Kalku- lierbarkeit der nach wie vor niedrigen Zinsen.
Nach Rücksprache mit seinem Steuerberater wird die Finanzie- rung des Gebäudes wahrscheinlich aus einem langfristigen Darlehen mit einer Gesamtlaufzeit von etwa zwölf Jahren bestehen. Das ist durchaus gewollt, da eine derart langfristige Verbindlichkeit in die gemeinsame Lebensplanung mit seiner Frau und dem Sohn passt, der die Praxis in einigen Jahren übernehmen soll. Somit können der Arzt und seine Frau ihre eigene Zu- kunft bereits heute weitgehend zu- verlässig planen. Darüber hinaus würde W. gerne einen Teil der Dar- lehenssumme mit öffentlichen För- derprogrammen finanzieren.
Die Höhe des Darlehens wird bei rund 370 000 Euro liegen, während der Praxiskredit für die Aktualisie- rung der Technik entsprechend et-
wa 80 000 Euro betragen wird. Die dem Arzt bisher vorliegenden Dar- lehensangebote der Bankinstitute unterscheiden sich nur minimal:
Wegen der stabilen Ertragslage und der damit verbundenen angemesse- nen Kreditwürdigkeit betragen die Unterschiede zwischen dem besten und dem schlechtesten Anbieter bei Effektivzinssätzen von jeweils etwa 4,5 Prozent per annum nur 0,25 Pro- zentpunkte. Dabei gehen sämtliche Banken davon aus, dass ihnen ein werthaltiges Grundpfandrecht auf der geplanten Immobilie als Kredit- sicherheit zur Verfügung gestellt wird. Einschließlich der öffentli- chen Fördermittel ist der Gebäude- bau damit so gut wie gesichert.
Kein Entgegenkommen der Banken ohne Sicherheiten Ein wenig Sorge bereitet W. dagegen die Finanzierung der Modernisie- rung. Hier gibt es bisher kein sonder- liches Entgegenkommen der Kredit- institute, die für den Betriebsmittel- kredit Zinssätze von etwa sieben Pro- zent per annum verlangen. Bei einem Darlehensbetrag von 80 000 Euro und den damit verbundenen Zins- und Tilgungsraten würde der Arzt zu- sammen mit den Kreditkosten des Gebäudes nahe an die Grenze seiner finanziellen Belastbarkeit kommen.
Die Verhandlungsspielräume sind für W. begrenzt: Nach ersten Gesprä- chen mit den Banken wurde ihm ver- deutlicht, dass andere Zinssätze bei der Beurteilung seiner Gesamtsitua - tion und seiner Kreditsicherheiten nicht möglich sind. Als Sicherheiten für den Praxiskredit kann W. ledig- lich die Verpfändung der neuen Pra- xis- und EDV-Ausstattung anbieten.
Darüber hinausgehende zusätzliche persönliche Sicherheiten, etwa durch
die Übernahme von Bürgschaften vonseiten seiner Frau oder seiner El- tern, lehnt er dagegen kategorisch ab.
Die Aufgabe der Trennung privater von betrieblichen Belangen wird für ihn auch künftig kein Thema sein.
W. besitzt dennoch gute Karten, den Zinssatz des Betriebsmittelkre- dits zu reduzieren. Denn für einen bereits vor einigen Jahren weitge- hend zurückgezahlten Baukredit, den er seinerzeit für den Kauf einer ebenfalls geschäftlich genutzten Im- mobilie in einer Nachbargemeinde aufnahm, hatte die Bank eine Grund- schuld als Sicherheit angenommen.
Dieses Gebäude, das er mittlerweile vermietet hat, ist nach wie vor in gutem Zustand und daher auch als Kreditsicherheit immer noch ge - eignet. Darüber hinaus hat W. die Grundschuld beim Amtsgericht bis heute nicht löschen lassen, so dass sie nach Prüfung durch den künfti- gen Kreditgeber ohne großen organi- satorischen und vor allem finanziel- len Aufwand erneut als Kreditsicher- heit eingesetzt werden kann. Kommt es auf dieser Basis zu einer Einigung mit einer der beteiligten Banken, dürfte die nun vorhandene Option ei- ner weiteren Kreditsicherheit auch im Zinssatz zum Ausdruck kommen:
Ein werthaltiges Grundpfandrecht lässt Zinssätze von derzeit wie er- wähnt etwa 4,5 Prozent per annum zu. Im Vergleich zu den zunächst genannten sieben Prozent Zinsen jährlich kann W. seine Zinsbelastung also erheblich verringern. Außerdem sollte es ihm gelingen, die Bank von einem Verzicht der ursprünglich geplanten Verpfändung seiner Pra- xisausstattung zu überzeugen. Die weiteren Kreditvertragsbestandteile dürften Form sache sein.
n
Michael Vetter
