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ährend Wohnraummiete diebei einer Höhe des Mietzinses nach oben durch die so ge- nannte Ortsüblichkeit be- grenzt ist, fehlt eine solche Regelung bei Gewerbemiet- und Pachtverträgen. Hierzu gehören auch Mietverträge für die Arztpraxis. Im Wohn- raummietrecht kann auf Mietwerttabellen und Miet- spiegel zurückgegriffen wer- den, aus denen sich die orts- übliche Vergleichsmiete er- gibt. Dagegen existieren für den Bereich der gewerblichen Vermietung keine vergleich- baren statistischen Werte.Als gegenseitiger Vertrag kann ein gewerblicher Miet- vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. I BGB sittenwidrig und daher nichtig sein, wenn zwi- schen Leistung und Gegenlei- stung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und ei- ne verwerfliche Gesinnung hervorgetreten ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die wirtschaftlich schwächere Position des Mie- ters ausgenutzt wird und sich der Mieter nur aufgrund sei- ner schwächeren Lage auf diese nachteiligen Mietver- tragsbedingungen eingelas- sen hat (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 82/94).
Zur Bestimmung einer an- gemessenen Miete, die dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung entspricht, wur- den für den gewerblichen Mietbereich verschiedene Me- thoden ermittelt. Sie orientie- ren sich an den Erträgen, die ein in einer bestimmten Bran- che tätiger Mieter durch- schnittlich erwirtschaften kann, und errechnen hieraus, unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Unterneh- merlohns, einen angemesse- nen Miet- oder Pachtzins. An- gemessen soll ein Miete dann sein, wenn es für den Mieter bei einer ordentlichen Führung seiner Geschäfte noch möglich ist, Gewinne zu erzielen. Ist die vereinbarte Miete hingegen so hoch, dass der Pächter bezie- hungsweise Mieter sich hier- durch erheblichen finanziellen Belastungen ausgesetzt sieht,
die seine wirtschaftliche Exi- stenz bedrohen, und er sein Geschäft faktisch nur noch fortführt, um den Pacht- oder Mietzins zu erwirtschaften, so soll die vertragliche Vereinba- rung über die Miete nichtig und damit unwirksam sein.
Diese weitverbreitete Me- thode (EOP Methode = Me- thode zur Ertragskraft orien- tierter Pachtwertfindung) hat der Bundesgerichtshof (Az.:
XII ZR 150/97) kürzlich für ungeeignet und nicht anwend- bar erklärt, da diese Handha- bung lediglich zu dem Ergeb- nis kommt, zu welcher Miete das fragliche Objekt rentabel betrieben werden kann. Ob aber ein Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenlei- stung besteht, lässt sich nur nach der „Vergleichsmetho- de“, also durch einen Ver- gleich der vereinbarten mit der marktüblichen Miete für ver-
gleichbare Räume, feststellen.
Der Marktpreis für die Miete richtet sich nach den Feststel- lungen des Bundesgerichtsho- fes so nicht nach betriebswirt- schaftlichen Rentabilitätser- wägungen aus, sondern nach Angebot und Nachfrage. Die- ses Ergebnis ist wohl auch sachgerecht, da sonst der Ver- mieter zur Kalkulation, welche Miete der Mieter noch ver- kraften kann, verpflichtet wä- re. Eine solche wirtschaftliche Rentabilitätsüberlegung kann und darf man aber vom Ver- mieter nicht erwarten.
Damit kann die mögliche Sittenwidrigkeit einer verein- barten Miete nicht nach einer schematischen Berechnung erfolgen. Eine mögliche Sit- tenwidrigkeit des Mietzinses muss vielmehr jeweils für den Einzelfall festgestellt werden.
Hierbei ist allgemein aner- kannt, dass ein auffälliges
Missverhältnis zwischen Lei- stung und Gegenleistung im- mer dann anzunehmen ist, wenn die vertraglich verein- barte Miete die Gegenlei- stung um etwa 100 Prozent überschreitet. Dieser Maß- stab des „Doppelten“ ist aber nicht als starrer Wert zu be- trachten (Oberlandesgericht München, Az.: 25 U 1817/98) und kann gerade im Einzelfall nach oben oder unten abwei- chen. Die 100-Prozent-Marke stellt lediglich einen Orientie- rungswert dar. Zu beachten ist insbesondere, dass eine iso- lierte Betrachtung allein der Miete bei der Prüfung der Sit- tenwidrigkeit stets unzurei- chend ist. Neben der Miete müssen alle zwischen Vermie- ter und Mieter vereinbarten Leistungen und Belastungen in die Bewertung mit einbe- zogen werden. Nur dann lässt sich die Miete objektiv bewer- ten. RA Reinhard Hahn
P.E.G.
Gutes Ergebnis
Die P.E.G. Einkaufs- und Be- triebsgenossenschaft e.G., München, meldet für das Ge- schäftsjahr 2000 ein erfolgrei- ches Geschäftsergebnis. Der Gesamtumsatz stieg um 15,4 Prozent auf 875 Millionen DM. Überdurchschnittliche Zuwachsraten erzielten die Teilbereiche Kardiologie (+33,9 Millionen DM), Le- bensmittel (+26,9 Millionen DM), Diagnostika (+13,9 Millionen DM) und Verband- mittel (+11,4 Millionen DM).
Der Genossenschaft waren im vergangenen Jahr 718 Mit- glieder geschäftlich verbun- den (1999: 710). Mit der P.E.G kooperierten 1 563 Kli- niken und Einrichtungen aus dem Akutbereich, Rehabili- tations- und Geriatriebereich (Bettenzahl: 262 866). Im Ge- schäftsjahr 2000 konnten 122 neue Mitgliedseinrichtungen hinzugewonnen werden. Für das Geschäftsjahr 2001 wird ein Gesamtumsatzvolumen von einer Milliarde DM ange-
peilt. EB
V A R I A
Deutsches Ärzteblatt½½½½Jg. 98½½½½Heft 26½½½½29. Juni 2001 AA1765
Arztpraxen
Teilweise Mietwucher
Ob die Praxismiete zu hoch ist, lässt sich nur nach der „Vergleichsmethode“ beurteilen.
Blindencomputer
Kosten sind voll absetzbar
Blinde können die Kosten für einen Spezialcomputer, der mit einer besonderen Software zur akustischen Wiedergabe von geschriebenen Texten ausgestattet ist, als außergewöhn- liche Belastung absetzen. Das gilt nach einem Urteil des Sächsischen Finanzgerichts (Az.: 5 K 1777/98) dann, wenn das komplette Gerät in einem Fachgeschäft für Blindenbe- darf erworben wird und der Computer sehr viel teurer als ein marktüblicher normaler PC ist. Das Gericht hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Aufteilung in „normale“ Com- puterbestandteile und spezielle Blindenhard- und -software nicht notwendig ist.
Im Urteilsfall hatte ein blinder Mann ein Gerät erworben, das aus handelsüblichen Hardwarekomponenten und einer speziellen Softwareausstattung bestand. Der Computer er- möglichte es ihm, sich Druckerzeugnisse vorlesen zu lassen.
Das Gerät hatte er in einem Fachgeschäft für Blindenbedarf erworben. Der Blindencomputer war in seiner Zusammen- stellung und Ausstattung ausschließlich als Vorlesemaschine verwendbar. Ein Sehender hätte sich diese Anlage auch we- gen des hohen Preises nicht angeschafft. Der Abzug der Ko- sten ist auch neben dem erhöhten Pauschbetrag für Blinde in
Höhe von 7 200 DM zulässig. SIS
Wirtschaft
