Landkreis Nienburg
Bebauungsplan Nr. 23
„Gewerbestandort Holte“
Begründung mit Umweltbericht
Entwurf
(§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) 09. Oktober 2020 Gemeinde Wietzen Rathausstr. 1431608 Marklohe
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Planung und Forschung
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TEIL I: ZIELE, ZWECKE, INHALTE UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER
PLANUNG ... 1
1. EINLEITUNG ... 1
1.1. Anlass der Planung ... 1
1.2. Rechtsgrundlagen ... 1
1.3. Geltungsbereich des Bebauungsplans ... 1
1.4. Beschreibung des Plangebietes ... 2
1.5. Planungsrahmenbedingungen ... 2
1.6. Bodenschutzklausel und Umwidmungssperrklausel ... 4
2. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG ... 6
3. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG: GRUNDLAGEN UND ERGEBNISSE DER ABWÄGUNG ... 8
3.1. Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ... 8
3.1.1. Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ... 8
3.1.2. Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ... 8
3.1.3. Ergebnisse der öffentlichen Auslegung ... 8
3.1.4. Ergebnisse der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ... 8
3.2. Relevante Abwägungsbelange ... 8
3.2.1. Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) ... 9
3.2.2. Wohnbedürfnisse, Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) ... 13
3.2.3. Soziale, kulturelle Bedürfnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB) ... 14
3.2.4. Belange der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) ... 14
3.2.5. Belange von Baukultur, des Denkmalschutzes, Ortsbild (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) .. 15
3.2.6. Belange von Kirchen, Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 6 Nr. 6 BauGB) ... 15
3.2.7. Belange des Umweltschutzes (Schutzgüter Mensch, Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und deren Wechselbeziehungen) (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) ... 15
3.2.8. Belange der Wirtschaft, der Versorgung (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) ... 18
3.2.9. Belange des Verkehrs (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB) ... 20
3.2.10. Belange der Verteidigung, des Zivilschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 10 BauGB) ... 20
3.2.11. Belange städtebaulicher Entwicklungskonzepte (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) ... 21
3.2.12. Belange des Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge (§ 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB) ... 21
3.2.13. Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und deren Unterbringung (§ 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB) ... 21
4. INHALTE DER FESTSETZUNGEN ... 21
4.1. Art der baulichen Nutzung ... 21
4.2. Maß der baulichen Nutzung ... 22
4.3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ... 22
4.4. Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie Ablagerungen; Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken ... 22
4.5. Festsetzungen zum Immissionsschutz ... 23
4.6. Grünplanerische Festsetzungen ... 23
5. ERGÄNZENDE ANGABEN ... 24
5.1. Daten zum Verfahrensablauf ... 24
5.2. Städtebauliche Flächenbilanz ... 24
TEIL II: UMWELTBERICHT ... 26
1. EINLEITUNG ... 26
1.1. Inhalte und Ziele des Bauleitplanes ... 26
1.2. Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung bei der Planung ... 26
1.3. Ziele des speziellen Artenschutzes – Artenschutzprüfung (ASP) ... 29
1.3.1. Relevante Arten, Situation im Plangebiet ... 30
1.3.2. Prüfung der Verbotstatbestände ... 30
1.3.3. Fazit zum Artenschutz ... 31
2. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN ... 31
2.1. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und der voraussichtlichen Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung (Basisszenario) ... 32
2.1.1. Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ... 32
2.1.2. Fläche und Boden ... 32
2.1.3. Wasser ... 32
2.1.4. Klima und Luft ... 33
2.1.5. Landschaft ... 33
2.1.6. Mensch ... 34
2.1.7. Kultur- und sonstige Sachgüter ... 34
2.1.8. Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern ... 34
2.2. Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung ... 35
2.2.1 Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ... 35
2.2.2 Auswirkungen auf Fläche und Boden ... 35
2.2.3 Auswirkungen auf das Wasser ... 35
2.2.4 Auswirkungen auf Klima und Luft ... 36
2.2.5 Auswirkungen auf die Landschaft ... 36
2.2.6 Auswirkungen auf den Menschen ... 36
2.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltwirkungen sowie Überwachungsmaßnahmen ... 36
2.4. Geplante Maßnahmen zur Überwachung ... 36
2.5. Anderweitige Planungsmöglichkeiten ... 37
2.6. Schwere Unfälle und Katastrophen ... 37
3. ZUSÄTZLICHE ANGABEN ... 37
3.1. Verfahren und Schwierigkeiten ... 37
3.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung ... 38
Anlage 1: Anhang zum Umweltbericht ... 39
Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und
wesentliche Auswirkungen der Planung
1. Einleitung
1.1. Anlass der Planung
Die gewerbliche Nutzung am Standort nördlich der Staffhorster Straße in der Gemeinde Wiet- zen im Ortsteil Holte wurde noch vor der planungsrechtlich möglichen Betriebserweiterung des Schlachtbetriebes vollständig aufgegeben. Die Produktionshallen stehen funktionsfähig und ungenutzt leer. Aufgrund des Vorhabenbezugs des Ursprungsbebauungsplanes Nr. 18 „Ge- flügelverarbeitung Holte“ ist eine Wiederbelebung mit weiteren bzw. sonstigen gewerblichen Nutzungen am Standort nur schwerlich bis nicht möglich. Mit der Standortaufgabe des Unter- nehmens ist zudem die Rechtsgrundlage für den Bebauungsplan entfallen, so dass ein Plan- erfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB entstanden ist.
Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung möchte die Gemeinde Wietzen den Ursprungsbe- bauungsplan im gesamten Geltungsbereich aufheben und für einen reduzierten Flächenanteil nörd- lich der Staffhorster Straße einen Angebotsbebauungsplan mit dem Ziel einer allgemeinen gewerb- lichen Entwicklung planungsrechtlich ermöglichen.
Die Planung wird in einem zweistufigen Planverfahren mit Umweltbericht durchgeführt. Die Aufhe- bung des Ursprungsbebauungsplanes Nr. 18 erfolgt in einem separaten Planverfahren im verein- fachten Planverfahren gemäß § 13 BauGB.
Mit Datum vom 19.05.2020 wurde der Aufstellungsbeschluss für die vorliegende Bauleitplanung gefasst.
1.2. Rechtsgrundlagen
Rechtliche Grundlagen des Bebauungsplanes Nr. 23 sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Inhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV) und das Niedersächsische Kommunalverfassungsgesetz, jeweils in der zurzeit gel- tenden Fassung.
1.3. Geltungsbereich des Bebauungsplans
Das Plangebiet liegt in der Gemeinde Wietzen im Ortsteil Holte und umfasst die Flurstücke 26, 27/1, 28 und eine Teilfläche von 19/1 in der Flur 17 in der Gemarkung Holte, mit einer Größe von ca. 2,95 ha.
Die konkrete Abgrenzung des Plangebietes kann der Planzeichnung des Bebauungsplanes ent- nommen werden. Die Lage im Gemeindegebiet ergibt sich aus dem Übersichtsplan auf dem Titel- blatt.
1.4. Beschreibung des Plangebietes
Im Plangebiet bestehen die hochbaulichen Anlagen eines ehemals als Schlachtbetrieb genutz- ten Betriebes. Die vorhandenen Stellplätze für die Mitarbeiter und Besucher sind auf der östli- chen Seite der Gebäude angeordnet; im nördlichen Bereich befinden sich ein Blockheizkraft- werk sowie eine Kläranlage. Westlich der Betriebshallen befindet sich ein Wohnhaus, das als Betriebswohnung genutzt wurde.
Das Plangebiet wird im südlichen Bereich von der Staffhorster Straße begrenzt. In der Nach- barschaft des Plangebietes befinden sich landwirtschaftliche Flächen, Waldflächen, verein- zelte Wohngebäude und landwirtschaftliche Hofstellen.
Östlich der Stellplatzanlage grenzen landwirtschaftliche Ackerflächen sowie eine Obstbaum- plantage an.
Unmittelbar östlich des Plangebiets verläuft die Holter Straße (K 34). Hier befinden sich an der Kreuzung mit der Staffhorster Straße mehrere Wohngebäude, teilweise von ehemaligen landwirt- schaftlichen Hofstellen. Diese Grundstücke sind als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB ein- zustufen.
Im Süden grenzen Ackerflächen an das Plangebiet.
1.5. Planungsrahmenbedingungen Regionale Raumordnung
Im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Nienburg (RROP) 2003 wird die Samtgemeinde Marklohe als Grundzentrum ausgewiesen.
Ein Grundzentrum muss die grundlegenden Versorgungsfunktionen für die örtliche Bevölkerung vorweisen. Hierzu gehören Handwerks- und Gewerbebetriebe, Schulen, einfache Sporteinrichtun- gen und Angebote sozialer Dienste. Als Grundsatz wird unter Punkt D 3.1 aufgeführt, dass die bestehenden Arbeitsstätten im produzierenden Gewerbe durch geeignete Maßnahmen zu sichern sind.
Durch die Lage des Landkreises im ländlichen Raum sind verhältnismäßig viele Arbeitsplätze im primären Sektor (z.B. Land- und Forstwirtschaft) vorhanden. Weitere Betriebszweige, die der Inno- vation und Forschung zugerechnet werden, haben noch ein Ausbaupotenzial aufzuweisen. Die Standorte für derartige Betriebe sind zwingend über eine gute Verkehrsanbindung und eine Pla- nungssicherheit zu begleiten. Die Nähe zur Bundesstraße 6 bietet einen guten Standortvorteil.
Die Bestandsflächen wurden hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung bereits einer Abwägung un- terzogen und sollen durch die aktuelle Neuplanung und Nutzungsänderung wettbewerbsfähig und dauerhaft am Standort abgesichert werden.
Für das Plangebiet selbst werden im RROP keine flächenhaften Darstellungen getroffen.
Abb. 1: Auschnitt aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm Landkreis Nienburg 2003 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Marklohe wird das Plangebiet sowie der südöstlich angrenzende Bereich als gewerbliche Baufläche dargestellt:
Abb. 2: Auschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan Nr. A4 der Samtgemeinde Marklohe, 15.06.2011, Geltungsbereich B-Plan Nr. 23 in rot gekennzeichnet.
Bebauungsplan
Für das Plangebiet besteht seit dem Jahr 2011 Rechtskraft über den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 „Geflügelverarbeitung Holte“, der in mehreren Teilbereichen eine Absi- cherung und wesentliche Produktionserweiterung des bestehenden Schlachtbetriebes als Ziel formuliert hatte. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen wurden vorhabenbezogen konzipiert und ermöglichen darüber hinaus keine anderweitigen gewerblichen Produktionsli- nien. Aus diesem Grund wird das Planrecht an diesem Standort für weitere inhaltliche Nutzun- gen geöffnet. Mit dem bestehenden Planrecht ist ein Gewerbebetrieb zur Geflügelverarbeitung zulässig. Für das maßgebliche Teilgebiet 2 wurden eine Grundflächenzahl von 0,7, eine Bau- massenzahl von 6,0 in einer abweichenden Bauweise sowie Immissionskontingente festge- setzt. Entlang der östlichen Grenze existiert ein Anpflanzgebot für Einzelbäume, welches je- doch nicht realisiert wurde.
Abb. 3: Auschnitt aus dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 „Geflügelverarbeitung Holte“
2011, Geltungsbereich B-Plan Nr. 23 in rot gekennzeichnet.
1.6. Bodenschutzklausel und Umwidmungssperrklausel
Das BauGB enthält in § 1a Abs. 2 BauGB Regelungen zur Reduzierung des Freiflächenver- brauchs. Dies soll im Wesentlichen über zwei Regelungsmechanismen erfolgen:
• Nach § 1a Abs. 2 S. 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden (Bodenschutzklausel).
• § 1a Abs. 2 S. 2 BauGB bestimmt, dass landwirtschaftlich, als Wald und für Wohnzwecke genutzte Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden sollen (Umwidmungs- sperrklausel).
Nach § 1a Abs. 2 S. 3 BauGB sind die Bodenschutzklausel und die Umwidmungssperrklausel in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Damit handelt es sich bei beiden Ziel- setzungen nicht um Planungsleitsätze, sondern um abwägungsrelevante Regeln. Nach der Recht- sprechung des Bundesverwaltungsgerichtes kommt ihnen kein Vorrang vor anderen Belangen zu, sie sind aber in der Abwägung zu berücksichtigen, wobei ein Zurückstellen der in § 1 a Abs. 2 S. 1, 2 BauGB genannten Belange einer besonderen Rechtfertigung bedarf. Faktisch ist der Belang der Reduzierung des Freiflächenverbrauchs damit in den Rang einer Abwägungsdirektive gehoben worden. § 1 a Abs. 2 S. 1,2 BauGB enthält kein Verbot der Bauleitplanung auf Freiflächen. § 1 a Abs. 2 S. 1,2 BauGB verpflichtet die Gemeinde, die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaft- licher Flächen zu begründen. Dabei sollen Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden.
Die im Plangebiet gelegenen Flächen werden ausnahmslos bereits gewerblich genutzt. Die mit der Ursprungsplanung ermöglichte Flächenerweiterung wird zugunsten des Bestandes nördlich der Staffhorster Straße zurückgenommen und wieder dem Außenbereich zugeordnet. Somit wird kein neues Gewerbegebiet geschaffen mit der Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Nutzflächen.
Alternative Flächen in § 30 und § 34 BauGB-Gebieten für die geplante Errichtung eines hochwerti- gen Gewerbegebietes sind in der Gemeinde Wietzen nicht vorhanden. Zudem geht es bei der vor- liegenden Planung vielmehr um die Nachnutzung eines bereits bestehenden Gewerbegebietes, welches planungsrechtlich mit einer anderen Rechtsgrundlage abgesichert werden soll. Zudem wird in einem parallel durchgeführten Planverfahren die potenzielle Erweiterungsfläche des Ur- sprungsbebauungsplanes wieder aufgehoben und planungsrechtlich dem Außenbereich zugeord- net.
Eine Neuausweisung von gewerblichen Flächen erfolgt nicht.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Plangebiet im wirksamen Flächennutzungsplan der Samt- gemeinde Marklohe bereits als gewerbliche Baufläche dargestellt ist und somit die grundsätzliche Standortentscheidung einer Abwägung unterzogen wurde.
2. Ziele und Zwecke der Planung
Die Gemeinde Wietzen beabsichtigt, das Bestandsgrundstück eines ehemaligen Schlachtbe- triebes einer gewerblichen Nutzung zuzuführen, ohne einen bestimmten Vorhabenbezug zu präferieren. Aktuell besteht der Ansiedlungswunsch eines Unternehmens, welches sich schwerpunktmäßig mit der Herstellung von Produktionsreihen von Medizin-Produkten, Desin- fektionsmitteln Körperpflege und Kosmetika sowie Düngemitteln und Nahrungsergänzungs- mitteln beschäftigt. Die bestehenden Produktionshallen sollen erhalten bleiben und der Nach- nutzung zur Verfügung stehen. Durch interne Umbaumaßnahmen sind die bestehenden Hal- len sehr gut an veränderte Produktionslinien anpassbar.
Die Gemeinde Wietzen ist daran interessiert, dass nach Aufgabe des Schlachtbetriebes eine sinn- volle Nachnutzung der großflächigen Gewerbeimmobilien erfolgen kann und somit keine Gewer- bebrache im ansonsten landwirtschaftlich geprägten Raum entsteht.
Es wird ausschließlich ein Gewerbegebiet festgesetzt. Diese Gebietstypik ermöglicht die Ansied- lung von Gewerbebetrieben aller Art, die nicht erheblich belästigend sind. Mit dem Ursprungsbe- bauungsplan (VHB 18) wurde die planungsrechtliche Absicherung einer erheblichen Betriebserwei- terung des ehemaligen Schlachtbetriebes mit intensiven Verkehrsmengen im Zu- und Abfahrtsver- kehr ermöglicht. Die mit dieser ursprünglichen Planerweiterung ermöglichten Verkehrsbewegungen sind mit der Umplanung nicht mehr erforderlich – die immissionsschutzrechtliche Situation wird sich mit der allgemeinen Gewerbegebietsausweisung verbessern.
Die mit der Ursprungsplanung festgesetzte Emissionskontingentierung wird zum Vorentwurfsstand übernommen, da diese einen uneingeschränkten Gewerbebetrieb ermöglichen. Im weiteren Ver- fahren werden die bestehenden Fachgutachten hinsichtlich des Lärms und Geruchs überprüft und sofern erforderlich an die geänderten Planungsziele angepasst.
Zum Schutz der in der Umgebung des Plangebietes gelegenen Außenbereichswohnnutzungen ist eine Begutachtung hinsichtlich der zulässigen gewerblichen Emissionen aus dem Plangebiet her- aus notwendig. Aufgrund der ursprünglich ermittelten Emissionskontingente für das Teilgebiet 2 (Bestandsgelände) in Höhe von 72 /57 dB(A) tags/nachts werden uneingeschränkt nutzbare Flä- chen planungsrechtlich bereitgestellt. Daher wird eine Übernahme bzw. Festsetzung von immissi- onsschutzrechtlichen Regelungen (Emissionskontingente und der bestehende Richtungssektor) nicht für erforderlich gehalten. Eine interne Gliederung der gewerblichen Flächen ist unter Berück- sichtigung nur eines Grundstückes nicht erforderlich. Eine externe Gliederung der gewerblichen Flächen der Gemeinde entfällt entsprechend.
Exkurs:
Gemäß der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes ist für die interne Gliederung eine Teilfläche erforderlich für die keine Beschränkung festgesetzt ist. Das heißt, im Gewerbegebiet ist eine Teilfläche erforderlich, die jeden nach § 8 BauNVO zulässigen Gewerbebetrieb bzw. bei der Festsetzung von Industriegebieten jeden nach § 9 BauNVO zulässigen Industriebetrieb zulässt (BVerwG, Urteil vom 7. Dezember 2017). Wird ein Industriegebiet/Gewerbebetrieb in Teilgebiete mit verschieden hohen Emissionskontingenten gegliedert, ist die Gliederung nur von § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO gedeckt, wenn ein Teilgebiet von einer Emissionsbeschränkung ausgenom- men wird (BVerwG, 07.03.2019).
In dem o.g. Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes 2017 wird über die plangebietsinterne Gliede- rungsmöglichkeit hinaus, die Option einer baugebietsübergreifenden Gliederung gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO aufgezeigt, wonach neben dem emissionskontingentierten Gewerbegebiet oder Industriegebiet noch (mindestens) ein Gewerbegebiet oder Industriegebiet als Ergänzungsgebiet im Gemeindegebiet vorhanden sein muss, in welchem keine Emissionsbeschränkungen gelten.
Dies hat die Gemeinde Wietzen ebenfalls überprüft und hat festgestellt, dass sie über keine Ge- werbegebiete ohne Emissionsbeschränkungen verfügt.
Im Bebauungsplan Nr. 23 werden aufgrund der ermittelten Emissionskontingente des Ursprungs- bebauungsplanes von 72/57 dB(A) Werte ermittelt, die einen uneingeschränkten gewerblichen Be- trieb ermöglichen, die der Gebietstypik eines GE entsprechen. Demzufolge wird auf eine weitere Festsetzung dieser Kontingente verzichtet.
In Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO bleibt ein breiter Katalog an Gewerbebetrieben zulässig.
Zulässig sind auf der Grundlage von § 8 BauNVO Gewerbetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lager- plätze und öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke.
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 23 ist die Schaffung von Baurechten für die Entwick- lung eines Gewerbegebiets, mit dem flexibel auf die Anforderungen der möglichen Betriebe an die zulässigen Nutzungen reagiert werden kann. Dabei stehen die Nachnutzung der bestehenden bau- lichen Anlagen sowie der geringe Aufwand zur Umnutzung des Geländes im Vordergrund der Pla- nung. Die Erschließungssituation bleibt ohne weitere Umbaumaßnahmen bestehen.
Ein besonderer Wert wird auch auf eine Randeingrünung des Plangebietes gelegt. Dieses wird bereits im bestehenden VHB Nr. 18 als Planziel aufgenommen; diese wurde jedoch nicht umge- setzt. Dementsprechend wird auch in der aktualisierten Planung ein Anpflanzgebot vorgesehen, um die massive Wirkung des großvoluminösen Hallengebäudes optisch einzufangen und das Plan- gebiet von den angrenzenden Freiflächen und den in der Umgebung vorhandenen Außenbereichs- wohnnutzungen abzugrenzen.
Die Baugrenzen werden modifiziert und auf 3 m bzw. 5 m, gemessen ab Grundstücksgrenze fest- gesetzt. Das ermöglicht unter Beachtung der festgesetzten GRZ noch kleinräumige bauliche Er- gänzungen.
Der für den bisherigen Betriebsablauf erforderliche geschlossene Wasserkreislauf mit Wasserwerk wird zukünftig nicht mehr benötigt. Demnach wurde das anfallende Oberflächenwasser vollständig dem Produktionsprozess zugeführt. Eine Kläranlage sorgte für die Vorklärung und Reinigung des Produktionswassers. Zukünftig wird das Plangebiet vollständig an die örtlichen Ver- und Entsor- gungsleitungen angeschlossen. Zur Sicherung der erforderlichen Anlagen werden plangebietsin- tern die benötigten Flächen gesichert.
3. Wesentliche Auswirkungen der Planung:
Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung
3.1. Ergebnisse der Beteiligungsverfahren
Um die konkurrierenden privaten und öffentlichen Belange fach- und sachgerecht in die Ab- wägung gemäß § 1 (7) BauGB einstellen zu können, werden gemäß §§ 3 und 4 BauGB Betei- ligungsverfahren durchgeführt.
3.1.1. Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
Im Zuge der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden keine Stellungnahmen vorgebracht.
3.1.2. Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Seitens der Träger öffentlicher Belange wurden Hinweise zum Grundwasserschutz, der Ver- und Entsorgung des Plangebietes mit Schmutzwasser und Trinkwasser sowie Angaben auf ein Kulturdenkmal und eine Fernmeldeleitung gegeben.
Zugleich wurden seitens des Wasserverbandes der Ankauf des westlichen Grundstücksberei- ches angeregt, um die derzeitige Wasserversorgung neu zu ordnen. Dieser Anregung wurde durch Aufnahme einer Fläche für Versorgungsanlagen entsprochen. Die Angaben zur Ver- und Entsorgung und einer geordneten Wasserversorgung wurden in die Begründung und die Planzeichnung ergänzt. Wesentliche inhaltliche Stellungnahmen, die zu einer Anpassung der Ziele der städtebaulichen Planung geführt hätten, wurden nicht vorgebracht.
3.1.3. Ergebnisse der öffentlichen Auslegung
Die Ergebnisse aus dem Beteiligungsverfahren werden nach Vorlage ergänzt.
3.1.4. Ergebnisse der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Die Ergebnisse aus dem Beteiligungsverfahren werden nach Vorlage ergänzt.
3.2. Relevante Abwägungsbelange
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 23 wird das bestehende Planrecht für einen Teilbereich des Ursprungsplanes den aktuellen Nutzungsanforderungen angepasst und neu beordnet. Bei der Aufstellung bzw. der Änderung von Bauleitplänen sind öffentliche und private Belange gegeneinander und auch untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB).
Nachfolgende Belange werden von der Planung im Wesentlichen berührt.
3.2.1. Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB)
Lärmemissionen
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ zu berück- sichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Ori- entierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sach- verständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung der §§ 50 BImSchG und 1 Abs. 5 BauGB. Im Sinne der DIN 18005 sind folgende Orientierungswerte für den Bebauungsplanbereich an der Grenze der überbaubaren Grundstücksfläche im jeweiligen Baugebiet anzuhalten. Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm, sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. Diese Orientierungswerte stellen keine DIN-Werte im engeren Sinne dar, da diese Werte ausdrücklich im Beiblatt zur DIN 18005 veröffentlicht wurden, so dass in be- gründeten Fällen durchaus Abweichungen möglich sind.
Durch die geplante gewerbliche Nutzung sind bezogen auf den Menschen insbesondere auf die benachbarte Wohnbevölkerung im Außenbereich mögliche Auswirkungen in Form von Immissio- nen zu betrachten. Das Emissionsverhalten des ehemaligen Betriebes sowie der geplanten Erwei- terung wurden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 bereits gutachterlich betrachtet. In- folge dessen wurden Emissionskontingente für drei Teilgebiete festgesetzt. Durch diese Festset- zung von Lärmkontingenten in Kombination mit einem Richtungssektor wurde sichergestellt, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm unter Beachtung der betrieblichen Erfordernisse an den be- nachbarten relevanten Immissionspunkten eingehalten werden. Die Richtwerte der TA Lärm ent- sprechen zahlenmäßig auch den für die Bauleitplanung maßgeblichen Orientierungswerten des Beiblattes 1 der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“.
Die Immissionspunkte der unmittelbaren Planumgebung (IO1-8) haben aufgrund der Lage im Au- ßenbereich einen Schutzanspruch von 60/45 dB(A) bzw. ein Immissionsort (IO9) in Höhe von 55/40 dB(A). Da es sich bei dem ursprünglichen Vorhaben des Geflügelschlachtbetriebes um einen durchgehenden Tag- und Nachtbetrieb handelte, wurde der störempfindliche Nachtzeitraum für die Höhe der möglichen Lärmkontingente maßgeblich betrachtet. Den damaligen Berechnungen 1 ist zu entnehmen, dass „die Einhaltung der Richtwerte durch die Festsetzung der Lärmkontingente gewährleistet ist“. Nach Aussage des Gutachtens sind in unmittelbarer Nachbarschaft sowie in westlicher, südlicher und östlicher Richtung in der Nachbarschaft des Plangebiets keine weiteren Betriebe vorhanden, sodass unzulässige Überschreitungen der Richtwerte auch aus einer theore- tischen Gesamtbelastung nicht zu erwarten sind.
Die mit der aktuellen Planaufstellung verbundene Reduzierung der gewerblichen Fläche auf das ehemalige Teilgebiet 2 und die Reduzierung auf die Bestandsflächen führt auch zu einer erhebli- chen Reduzierung der zu betrachtenden Emissionsquellen. So vermindert sich das Verkehrsauf- kommen erheblich, sh. Punkt 3.2.9 Belange des Verkehrs, durch eine Veränderung der Produkti- onslinien in Richtung allgemeinem Gewerbe. An dem berücksichtigten 3-Schicht-Betrieb ergeben
1 Schalltechnischer Bericht Nr. LL5679.1/01 über die Geräuschsituation (Gewerbe- und Verkehrslärm) im Be- reich des Bebauungsplangebietes Nr. 18 in Wietzen, Zech-Ingenieurgesellschaft 06.11.2011
sich keine Veränderungen. Dieser soll als Maximalbelastung weiterhin in die Betrachtung einflie- ßen.
Das für das Plangebiet ermittelte und damals festgesetzte Emissionskontingent von 72/57 dB(A) im Teilgebiet 2 im Ursprungsbebauungsplan Nr. 18 entspricht vollumfänglich gewerbegebietstypi- schen Werten. Demzufolge wird für den Bebauungsplan Nr. 23 auf eine weitere Festsetzung ver- zichtet.
Exkurs Geräuschemissionskontingentierung / Rechtsprechung
In seiner Entscheidung vom 7.12.2017 hat das BVerwG ausgeführt, dass die Gliederung eines Baugebiets nach § 1 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauNVO voraussetze, dass das Gebiet in einzelne Teilge- biete mit verschieden hohen Emissionskontingenten zerlegt wird. Dies entspricht der früheren Rechtsprechung des Gerichts. Zum anderen hat das Gericht eine neue Voraussetzung für eine sol- che Gliederung entwickelt: § 1 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauNVO ermögliche nur eine räumliche Zuteilung von Emissionsrechten, aber keine das gesamte Baugebiet erfassende Beschränkung. Es müsse daher gewährleistet bleiben, dass in einem gegliederten Gebiet „vom Typ her nicht erheblich beläs- tigende Gewerbebetriebe aller Art (...) ihren Standort finden können“. Es müsse somit „ein Teilge- biet ohne Emissionsbeschränkung“ geben oder ein Teilgebiet, „das mit Emissionskontingenten be- legt ist, die jeden nach § 8 BauNVO zulässigen Betrieb ermöglichen.“ Dies ergebe sich daraus, dass auch bei Anwendung des § 1 Abs. 4 BauNVO „die allgemeine Zweckbestimmung der Bauge- biete zu wahren ist“. Die notwendige Wahrung der Zweckbestimmung eines Gebiets auch bei einer Gliederung nach § 1 Abs. 4 BauNVO ist zwar keine neue Erkenntnis, anderes gilt aber für die For- derung nach einem Teilgebiet ohne Emissionsbeschränkung.
Nach § 1 Abs. 4 S. 2 BauNVO können die Festsetzungen nach S. 1 dieser Vorschrift auch für mehrere Gewerbe- oder Industriegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen wer- den. Für andere Gebiete ist eine solche übergreifende Gliederung nicht möglich.
Hinsichtlich einer solchen baugebietsübergreifenden Gliederung nach § 1 Abs. 4 S. 2 BauNVO hatte das BVerwG schon zuvor entschieden, dass mindestens in einem Gebiet im Ergebnis alle gewerblichen Nutzungen allgemein zulässig sein müssen, so wie sie in § 8 BauNVO vorgesehen sind. Dies wurde durch die Entscheidung vom 07.12.2017 bestätigt.
Die Brisanz der Entscheidung des BVerwG liegt darin, dass das Gericht die Festsetzung von Lärm- kontingenten in einem GE (und folglich auch einem GI) nicht nur unter dem Prüfkriterium des § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO bewertete, sondern die durchaus berechtigte Frage aufwirft, ob denn ein dergestalt durch Lärmkontingente eingeschränktes Gewerbegebiet noch ein Gewerbegebiet i.S.v. § 8 BauNVO ist. Denn auch für § 1 Abs. 4 BauNVO gelte, dass die Zweckbestimmung des Baugebietes zu wahren ist. Die Zweckbestimmung des Gebietes definiert sich dabei sicher nicht an einzelnen Nutzungsarten des jeweiligen Nutzungskataloges, jedoch an solchen, welche eben für den Typus bestimmend sind.
Dabei ist zunächst festzuhalten, dass das BVerwG keine Aussage dazu getroffen hat, wie hoch die Lärmkontingente sein müssen, um die Zweckbestimmung des Baugebietes zu wahren. Es gibt keine Vorschrift, welche verbindlich definiert, wie hoch das Lärmkontingent für ein GE/GI sein muss, damit dort die Zweckbestimmung gewahrt wird.
Möglicher Ansatz:
Die DIN 18005-1: 2002-07 gibt als Orientierungshilfe einen einheitlichen flächenbezogenen Schall- leistungspegel tagsüber und nachts für Gewerbegebiete von LWA/m²= 60 dB(A) und für Industrie- gebiete von LWA/m² = 65 dB(A) vor. In der Regel sind jedoch in Gewerbegebieten Hotels und Beherbergungsstätten zulässig. Somit ergibt sich nach der Systematik der TA Lärm nachts eine um 15 dB(A) geringere zulässige Lärmemission. Das erscheint vertretbar. Auch wenn ein flächenbe- zogener Schallleistungspegel und ein Lärmkontingent nicht dasselbe Lärmverhalten definieren, können diese Bezugsgrößen hilfsweise als gleichwertig angesehen werden.
Für die aktuelle Planung des Gewerbegebietes werden daher die bislang ermittelten Werte heran- gezogen und wieder festgesetzt. Die Reduzierung des Nachwertes wird aufrechterhalten, da eine schützenswerte allgemeine Wohnnutzung im Plangebiet zwar ausgeschlossen aber das betriebs- bezogene Wohnen zulässig ist. Dem betriebsbezogenen Wohnen ist jedoch ein verminderter Schutzanspruch zuzuordnen. Aufgrund der veränderten städtebaulichen Zielsetzung eines allge- meinen Gewerbegebietes wird kein Erfordernis zur Festsetzung des Richtungssektors gesehen, so dass die Immissionsorte IO8 und 9 nicht weiter zusätzlich mit 4 dB belastet werden müssen und auf die Festsetzung verzichtet wird.
Die Festsetzung der Emissionswerte (Tagwert von 72 dB(A) sowie Nachtwert von 57 dB(A)) ent- sprechen vollumfänglich gewerbegebietstypischen Werten, so dass letztendlich auf eine Festset- zung verzichtet wird.
Einteilung GE oder GI:
Es gibt keine Vorschrift, welche verbindlich definiert, wie hoch das Lärmkontingent für ein GE/GI sein muss, damit dort die Zweckbestimmung gewahrt wird.
Mögliche Ansätze:
a) Die DIN 18005-1: 2002-07 gibt als Orientierungshilfe einen einheitlichen flächen-bezogenen Schallleistungspegel tagsüber und nachts für Gewerbegebiete von U/A/m* = 60 dB(A) und für In- dustriegebiete von LWA/m² = 65 dB(A) vor.
In der Regel sind jedoch in Gewerbegebieten Hotels und Beherbergungsstätten zulässig. Somit ergibt sich nach der Systematik der TA Lärm nachts eine um 15 dB(A) geringere zulässige Lärmemission. Das erscheint vertretbar.
Auch wenn ein flächenbezogener Schallleistungspegel und ein Lärmkontingent nicht dasselbe Lärmverhalten definieren, können diese Bezugsgrößen hilfsweise als gleichwertig angesehen wer- den.
b) Der Abstandserlass NRW (Abstände zwischen Industrie- bzw. Gewerbegebieten und Wohngebieten im Rahmen der Bauleitplanung und sonstige für den Immissionsschutz bedeutsame Abstände (Abstandserlass) RdErl. des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz - V-3 - 8804.25.1 vom 06.06.2007) gibt Abstandsempfehlungen zur An- wendung bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen ¡.S.v. §50 Bundes-Immissions- schutzgesetz (BImSchG) in Bauleitplanverfahren vor.
Sie gilt nach Maßgabe der folgenden Ausführungen sowohl für die bauplanungs-rechtliche Auswei- sung von Industrie- und Gewerbegebieten als auch von reinen und allgemeinen Wohngebieten sowie Kleinsiedlungsgebieten, sofern sie an vorhandene oder geplante Gewerbe- und
Industriegebiete heranrücken. Die Abstände beziehen sich auf die Einhaltung der Nachtrichtwerte in einem reinen Wohngebiet. In dem Abstandserlass werden im Wesentlichen Anlagen und Be- triebsarten aufgeführt, die in der 4. BImSchV enthalten sind.
Die höchste Abstandsklasse I gibt einen Abstand von 1.500 Meter vor. Bei einer typischen Größe von 250.000 m² wird bei einem flächenbezogenen Schallleistungspegel von LWA/m² = 60 dB(A) und eine Quell- und Immissionsorthöhe von 5 m über Grund ein Beurteilungspegel von etwa 35 dB(A) verursacht. Dieser Wert entspricht dem Immissionsrichtwert nachts in einem reinen Wohn- gebiet.
Fazit:
Somit könnte folgender Ansatz in Form von flächenbezogenen Schallleistungspegeln (FSP) heran- gezogen werden:
Gewerbegebiet (nach DIN 18005 und TA Lärm):
Tagsüber: LWA/m² = 60 dB(A) Nachts: LWA/m² = 45 dB(A) Industriegebiet:
Tagsüber: LWA/m² = 65 dB(A) Nachts: LWA/m² = 60 dB(A)
Somit ergeben di im Ursprungsbebauungsplan ermittelten Kontingente für das Plangebiet (eh. Teil- gebiet 2) mit 72/57 dB(A) vollumfänglich wirksame gewerbegebietstypische Werte.
Verkehrslärm:
Die Verkehrsanbindung des Plangebietes erfolgt über die Staffhorster Straße zur Holter Straße (K 34). Dort teilt sich der Verkehr nach Norden und Süden auf. Die Holter Straße verbleibt als Haupt- zufahrt zum Plangebiet. Insbesondere die unmittelbar an der Holter Straße angrenzende Wohnbe- bauung kann durch den planbedingten Verkehr belastet sein. Aufgrund des Abstandes des neuen und somit reduzierten Plangebietes zur Holter Straße mit mehr als 220 m ist nicht mit Beeinträchti- gungen hinsichtlich des öffentlichen Verkehrslärms zu rechnen.
Im Rahmen des ursprünglichen Lärmgutachtens (Bericht Nr. LL5679.1/01) wurde neben dem Ge- werbelärm, der von dem Betriebsgrundstück selbst ausgeht, auch der auf der öffentlichen Straßen- verkehrsfläche zu erwartende zusätzliche Verkehrslärm, sowie eventuell erforderliche Schutzmaß- nahmen untersucht.
Für die geplante Erweiterung des Schlachtbetriebes wurde eine Mehrbelastung (240 PKW - Fahr- ten und 56 LKW - Fahrten pro Tag) berücksichtigt, die sich auf die beiden Richtungen verteilt. Hin- sichtlich der Verkehrslärmbelastung der Wohngebäude an der K 34 ergab sich danach folgende Situation. Die Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) sowie die Orientie- rungswerte der DIN 18005 wurden in der Nachtzeit bereits durch den bestehenden Verkehr (ohne Erweiterungsplanung) überschritten. Diese Überschreitungen entstehen, trotz der für eine Kreis- straße relativ geringen Verkehrsbelastung, insbesondere bei den Immissionsorten 2, 3 und 5, im Wesentlichen durch die ungewöhnlich dicht an der Straße stehenden Gebäude.
Der vorliegende Schalltechnische Bericht kommt nach den ermittelten Werten zu folgender Beur- teilung des zusätzlich zu erwartenden Verkehrs: „Zur Tageszeit wird der vorhandene Beurteilungs- pegel um ≤ 1 dB(A) und zur Nachtzeit um ≤ 2 dB(A) erhöht. Im Sinne der TA Lärm gilt eine derartige Erhöhung als nicht relevant, da der vorhandene Beurteilungspegel um weniger als 3 dB(A) erhöht wird. Somit ergibt sich durch die Aufstellung des Bebauungsplanes und die Umsetzung des geplan- ten Projektes keine unzulässige oder relevante Erhöhung der Verkehrslärmsituation im Bereich der an den Erschließungsstraßen liegenden Wohnnutzungen. Die bereits vorhandenen Überschreitun- gen der Grenzwerte der 16. BImSchV werden daher nicht durch eine untypisch hohe Verkehrs- menge, sondern vielmehr durch die ausgesprochen dicht angrenzende Lage der betroffenen Wohngebäude an der Kreisstraße verursacht. Beurteilungspegel, die im Bereich von Sanierungs- werten liegen oder nach den Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung sogar Gesundheitsbeein- trächtigungen erwarten ließen, werden allerdings deutlich unterschritten.“ (Siehe Anlage: Bericht Nr. LL5679.1/01, Kap.6)
Auch soweit sich durch das ursprüngliche Vorhaben, eine deutliche Steigerung des Verkehrs auf der Holter Straße um ca. 17 bzw. 30 % (PKW bzw. LKW) ergeben hätte, wurde die Verkehrslärm- zunahme nach der Beurteilung des Fachgutachtens als nicht relevant, das heißt als gering bzw.
kaum wahrnehmbar, eingestuft. Die zukünftige Verkehrsbelastung an der Holter Straße hätte auch nach Realisierung der Planung der einer üblichen Kreisstraße entsprochen.
Mit der aktualisierten Gewerbegebietsplanung geht erwartungsgemäß eine Reduzierung der An- und Abfahrtsmengen einher. Die damaligen gutachterlichen und auf das Vorhaben ausgelegten Aussagen werden im weiteren Verfahren hinsichtlich der Zulässigkeit von nicht störenden Gewer- bebetrieben aktualisiert.
Geruchs- und Staubemissionen
Im Umfeld des Plangebiets bestehen keine Nutzungen, von denen weitere potentiell die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigende Emissionen ausgehen können. Landwirtschaft - aktive landwirtschaftliche Hofstellen liegen in solcher Entfernung, dass keine erheblichen Immissi- onen (insb. Gerüche aus landwirtschaftlicher Tierhaltung) zu erwarten sind. Die Geruchsbelastun- gen, die durch die ordnungsgemäße landwirtschaftliche Flächenbewirtschaftung entstehen, sind als gebiets- und ortstypisch im Außenbereich hinzunehmen.
Mit der veränderten Nutzungsanforderung an das Plangebiet verändern sich auch die Aussagen zu möglichen Geruchs- und Staubemissionen aus dem Plangebiet heraus. Ohne einen bestimmten Vorhabenbezug sind Gewerbebetriebe zulässig, die nicht erheblich belästigend sind. Das schließt sowohl die Lärmemissionen als auch mögliche Geruchs- und Staubemissionen ein.
3.2.2. Wohnbedürfnisse, Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB)
Das Plangebiet stellt aufgrund der planerischen Vorprägung und tatsächlicher Gewerbenutzungen kein Areal mit hoher Bedeutung für die Wohnbevölkerung dar. Das bestehende Gewerbegrund- stück hat mit Ausnahme der eigenen Betriebswohnungen keine Bedeutung für die Wohnfunktion oder für Erholungsfunktionen. Die Naherholungsfunktion des unmittelbar an die Kreisstraße an- grenzenden und überwiegend ackerbaulich genutzten Gebietes ist von geringer Bedeutung.
Mit der Planung werden die bestehenden Festsetzungen im Geltungsbereich aktualisiert. Anstatt der vorhabenbezogenen gewerblichen Gebietsfestsetzungen werden nunmehr allgemein formu- lierte gewerbliche Festsetzungen getroffen mit der Maßgabe der Zulässigkeit des betriebsbezoge- nen Wohnens. In einem Gewerbegebiet ist das allgemeine Wohnen aus Gründen der Absicherung gebietstypischer und somit gewerblicher Nutzungen nicht zulässig. Zugleich bewirkt dieser Nut- zungsausschluss der sensiblen Wohnnutzungen auch einen gegenseitigen Schutz vor unzumut- baren Beeinträchtigungen.
Die Belange der Wohnbedürfnisse sowie der Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen werden berücksichtigt.
3.2.3. Soziale, kulturelle Bedürfnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB)
Mit der Planung werden die bestehenden gewerblichen Festsetzungen im Geltungsbereich aktua- lisiert. Anstatt der vorhabenbezogenen gewerblichen Gebietsfestsetzungen werden nunmehr all- gemein formulierte Festsetzungen getroffen. Die Gemeinde erhält somit eine höhere Varianz in der Ansiedlung möglicher potenzieller Gewerbebetriebe.
Aus Sicht der sozialen und kulturellen Bedürfnisse ergibt sich hieraus jedoch kein wesentlicher An- passungsbedarf. Bereits heute sind allgemeine Wohnnutzungen im Gebiet unzulässig. Die Versor- gung mit sozialen und kulturellen Angeboten bedarf in Folge der Planänderung keiner Anpassung und ist ausreichend dimensioniert.
3.2.4. Belange der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung vorhan- dener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) Die Planaufstellung wird mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung begründet. Der beste- hende planungsrechtlich abgesicherte Gewerbestandort hat einen großen Schlachtbetrieb mit Er- weiterungsflächen ermöglicht. Diese Nutzung ist mit der erfolgten Betriebsaufgabe obsolet, so dass die bereits bestehenden Gewerbeanlagen nunmehr bestandssichernd ohne wesentliche Flächen- erweiterung festgesetzt werden sollen. Somit sichert die Gemeinde Wietzen eine sachgerechte Nachnutzung der gewerblichen Immobilie und verhindert die mögliche Entstehung einer großflächi- gen Gewerbebrache im Außenbereich.
In den textlichen Festsetzungen wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsflächen in einen funktiona- len und räumlichen Zusammenhang mit der betrieblichen Nutzung gestellt. Somit ist die Entwick- lung von größeren auch agglomerierten kleineren Einzelhandelsbetrieben z.B. im Einzelhandel ausgeschlossen.
Die Gemeinde Wietzen geht davon aus, dass nach Aufstellung des Plans zeitnah eine Nachnut- zung des Areals erfolgt. Die Planaufstellung dient somit der Aktivierung von Flächenpotentialen im Bestand. Sie trägt zum sparsamen Umgang mit dem Schutzgut Boden/Fläche ebenso bei, wie zu einer zeitgemäßen und nachfrageorientierten Weiterentwicklung des Ortsteils Holte. Die Belange der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile werden berück- sichtigt.
3.2.5. Belange von Baukultur, des Denkmalschutzes, Ortsbild (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB)
Im Umfeld des Plangebiets sind keine denkmalgeschützten Gebäude oder Objekte bekannt.
Im Plangebiet sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine archäologischen Fundstellen bekannt.
Da die Mehrzahl archäologischer Funde und Befunde jedoch nicht obertätig sichtbar ist, können Funde nie ausgeschlossen werden. Ein Hinweis auf die Meldepflicht bei ur- oder frühgeschichtli- chen Bodenfunden wurde in den Plan aufgenommen.
Das Plangebiet beschreibt ein langjährig durch Bebauung geprägtes gewerbliches Grundstück. Der Umgebungsbereich ist landwirtschaftlich geprägt mit einzeln stehenden Hofstellen und wenigen Wohngebäuden entlang der Erschließungsstraßen.
Im Südwesten befindet sich südlich der Staffhorster Straße eine Waldfläche, so dass das Grund- stück von dieser Seite aus sehr gut eingefasst ist. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen befinden sich überwiegend in einer ackerbaulichen Nutzung; vereinzelt kommen Obstplantagen vor.
Die Bautypologien sind als einheitlich und weitgehend traditionell zu beschreiben. Es handelt sich mehrheitlich um typische Hofstrukturen mit Nebengebäuden sowie Einfamilienhäuser mit geneigten Dächern und gestalteten Hausgärten.
Die angrenzenden Wege werden durch die örtliche Bevölkerung auch für Erholungszwecke ge- nutzt. Einrichtungen der Naherholung sind im Plangebiet und in der unmittelbaren Umgebung nicht vorhanden.
3.2.6. Belange von Kirchen, Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 6 Nr. 6 BauGB)
Die Belange werden von der Planung nicht berührt.
3.2.7. Belange des Umweltschutzes (Schutzgüter Mensch, Tiere, Pflanzen, Fläche, Bo- den, Wasser, Luft, Klima und deren Wechselbeziehungen)
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB)
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist weitgehend bebaut und mit gewerblichen Hal- lenbauten und einem Wohngebäude sowie Funktionsgebäude (Wasserwerk) bestanden. Pla- nungsrechtlich ist die Fläche als Gewerbegebiet mit einer Versiegelungsrate von 70 % maxi- mal 80 % (GRZ von 0,7 plus Überschreitung auf 0,8) einzustufen.
Im Bestand befinden sich im westlichen Grundstücksbereich noch unversiegelte Gartenflächen mit markanten Einzelbäumen. Die nördliche Grundstücksgrenze wird von einem niedrigen, bepflanzten Wall eingegrenzt.
Die derzeit unbebauten und weitgehend mit Rasenflächen und Gehölzen bestandenen Bereiche bleiben auch bei der geplanten Umnutzung des Betriebsgrundstückes erhalten. Die Baugrenzen
umfassen den baulichen und versiegelten Bestand; wesentliche Erweiterungen der Versiegelungen sind über das festgesetzte Maß einer Grundflächenzahl von 0,7 nicht möglich.
➢ Erhaltungsziele von Gebieten gemeinschaftlicher Bedeutung (§1 (6) Nr. 7 b BauGB) Natura 2000 Verträglichkeit
Das nächstgelegene FFH-Gebiet „Marklohe“ (EU-Kennzahl 3320-331) befindet sich östlich vom Plangebiet in einer Entfernung von ca. 6,3 km. Direkte Auswirkungen auf das FFH Gebiet sind durch diese Planung und eventuell kumulierende Planungen ausgeschlossen. Von nachteiligen Auswirkungen des Vorhabens auf das Natura 2000-Gebiet ist nicht auszugehen.
Schutzgebiete
Ein Naturschutzgebiet befindet sich in ca. 2,5 km westlicher Richtung (NSG Speckenbachtal [HA 00192]). In ca. 600 m östlicher Richtung befindet sich ein Landschaftsschutzgebiet (LSG Herren- hassel – Harberger Heide NI 00057). Die Schutzzwecke und –ziele dieser Gebiete werden von der Planung nicht beeinflusst.
➢ Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen (§ 1 (6) Nr. 7 c BauGB)
Mit dem Planvorhaben werden keine erheblichen umweltbezogenen Auswirkungen auf den Men- schen ausgelöst. Die hierzu vorgenommenen Abschätzungen sind im Umweltbericht dargestellt.
Beeinträchtigungen treten nicht auf.
➢ Umweltbezogene Auswirkungen auf Sach- und Kulturgüter (§ 1 (6) Nr. 7 d BauGB)
Besonders geschützte Sach- und Kulturgüter kommen nach derzeitigem Kenntnisstand innerhalb des Plangebiets nicht vor.
➢ Vermeidung von Emissionen, sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwasser (§ 1 (6) 7 e BauGB)
Mit der getroffenen Festsetzung eines Gewerbegebietes (GE) werden keine Nutzungen vorbereitet, die besondere Emissionen wie Stäube, Abfälle oder Abwässer erwarten lassen. Die bestehenden Entsorgungssysteme auf dem Grundstück (Klärbecken, Wasserwerk) sind bereits unter den inhalt- lichen Maßgaben des Ursprungsbetriebes genehmigt. Sie sind zudem für die Größe des Gewerbe- gebietes ausreichend dimensioniert.
Je nach Abwasseranfall und Abwasserzusammensetzung sind die bestehenden wasserwirtschaft- lichen Voraussetzungen und Bedingungen für die Abwasservorbehandlung sowie die entsprechen- den Genehmigungen ggf. anzupassen.
➢ Nutzung erneuerbarer Energie sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie (§ 1 (6) Nr. 7 f BauGB)
Mit der Entwicklung des Plangebietes werden keine besonderen energiepolitischen Ziele verknüpft.
Es ist jedoch zu erwarten, dass die Gebäude im Neubaustandard modernen energetischen Anfor- derungen entsprechen. Es werden keine Festsetzungen oder Gestaltungsregelungen im Plan ge- troffen, die der Nutzung regenerativer Energien entgegenstehen; z. B. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie werden häufig auch ohne gesonderte Festsetzungen realisiert. Der Nutzung
erneuerbarer Energie sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie wird damit hinläng- lich entsprochen.
➢ Darstellung von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts (§ 1 (6) Nr. 7 g BauGB)
Für das Plangebiet sind keine diesbezüglichen Darstellungen getroffen worden. Im Landschafts- rahmenplan des Landkreises Nienburg/ Weser (Entwurf 2018) ist die Fläche entsprechend dem Bestand bereits als Gewerbegebiet berücksichtigt.
➢ Einhaltung der bestmöglichen Luftqualität in festgelegten Gebieten der Europäischen Union (§ 1 (6) Nr. 7 h BauGB)
Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb eines festgelegten Gebiets zur Einhaltung der best- möglichen Luft-qualität der Europäischen Union.
➢ Wechselwirkungen zwischen den Belangen (§ 1 (6) Nr. 7 i BauGB)
Die Planung kann mit naturschutzfachlichen und landschaftsbildbezogenen Belangen in Einklang gebracht werden.
Eingriffsregelung
Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes wird bei dieser Planung nicht beein- trächtigt. Es werden keine naturschutzrelevanten Bebauungs- oder Versiegelungsmaßnahmen auf den Bestandsflächen durchgeführt. Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgen somit nicht.
Artenschutz
Es sind aktuell keine artenschutzrechtlichen Konflikte ersichtlich, die der Umsetzung der Planung dauerhaft entgegenstehen würden.
➢ Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind (§ 1 (6) Nr. 7 j BauGB)
Mit den getroffenen Festsetzungen werden keine Vorhaben ermöglicht, die eine besondere Anfäl- ligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen erwarten lassen. Die Zulässigkeit der gewerblichen Betriebe ist an die Verträglichkeit hinsichtlich des Immissionsschutzes sowie des Nachbarschutzes geknüpft. Im erforderlichen Genehmigungsverfahren ist die Vereinbarkeit des Betriebes mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes nachzuweisen.
➢ Klimaschutz und Klimawandel
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den Klima- wandel dienen, Rechnung getragen werden. Der Grundsatz nach Satz 1 ist in der Abwägung nach
§ 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.
Die klimarelevanten Biotopstrukturen des Plangebietes wie die einrahmenden Gehölzbestände als Grünflächen werden weitgehend erhalten. Die Versiegelungsrate ist auf 80 % maximal begrenzt, was in etwa dem Bestand vor Ort entspricht. Zudem werden die Ränder des Gebietes in Richtung Norden durch eine Gehölzeingrünung gefasst.
Zudem bieten sich die großvolumigen Hallenbauten zur Installation von Solarthermie-Anlagen an.
Das bestehende Blockheizkraftwerk sowie die bestehenden Wasserkreislaufsysteme reduzieren den Stromverbrauch und Frischwasserverbrauch für das Produktionswasser.
3.2.8. Belange der Wirtschaft, der Versorgung (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB)
➢ Belange der Wirtschaft (§ 1 (6) Nr. 8a BauGB)
Belange der Wirtschaft werden mit der Planänderung nur am Rande berührt. Im Zuge der Umset- zung ist von positiven Auswirkungen für die lokale Wirtschaft auszugehen. Die Bestandsgebäude stellen sich in einem guten Zustand dar, die ggfl. durch innere Neuorganisation für die unterschied- lichsten Produktionslinien weitergenutzt werden können. Wesentliche Baumaßnahmen sind nicht vorgesehen, so dass keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bauwirtschaft erwartet werden.
➢ Land- und Forstwirtschaft (§ 1 (6) Nr. 8b BauGB)
In der Planumgebung befindet sich eine, im Regionalen Raumordnungsprogramm und im Flächen- nutzungsplan dargestellte Waldfläche, das Plangebiet selbst ist waldfrei. Die festgesetzten Gewer- begebietsflächen haben bereits der planerischen Abwägung unterlegen. Das Regionale Raumord- nungsprogramm Nienburg (2003) beschreibt zum Schutz des Waldes, zur Sicherung von abwechs- lungsreichen Landschaftsbildern, für die Erholung und als ökologisch vielfältiger Lebensraum für Tiere und Pflanzen kommt Waldrändern eine besondere Bedeutung zu. Aufgrund dieser Funktio- nen, aus Gründen der Gefahrenabwehr bei Sturmwurf und zum Schutze des Waldes vor Brandge- fahr sind Waldränder grundsätzlich in einem Abstand von 100 m von Bebauung und sonstigen störenden Nutzungen freizuhalten. Sofern im begründeten Einzelfall eine Unterschreitung dieses Abstandes unumgänglich ist, ist mit den zuständigen Forstbehörden ein Einvernehmen über einen geringeren Abstand herzustellen, der jedoch in jedem Falle an dem Gefahrenbereich umstürzender Bäume orientiert sein sollte.
Dieser verringerte Waldabstand ist mit der rechtskräftigen Bauleitplanung gegeben. Innerhalb des Kippbereiches der Bäume befinden sich keine sensiblen Nutzungen.
Ein Teil der gewerblichen Festsetzungen aus dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 wird ergänzend wieder aufgehoben, so dass die Abstandsflächen zum Wald für den südlichen Ab- schnitt wieder hergestellt und somit dem heutigen bestand entsprechen. Die verbliebenen Gewer- begebietsflächen bleiben bestehen. Somit sind die Belange des Waldes nicht berührt.
➢ Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen (§ 1 (6) Nr.8c BauGB)
Durch die Nachnutzung der gewerblichen Immobilie werden Arbeitsplätze geschaffen und im We- sentlichen aus dem örtlichen Arbeitsmarkt heraus generiert.
➢ Post- und Telekommunikationswesen (§ 1 (6) Nr. 8d BauGB)
Das Plangebiet ist über die bestehenden Leitungstrassen bereits angeschlossen.
➢ Versorgung / Energie und Wasser / Infrastruktur (§ 1 (6) Nr. 8e BauGB)
Die Grundversorgung mit Energie (Strom / Gas) besteht durch den Anschluss an das öffentliche Netz. Die Stromversorgung erfolgt durch E.ON-Avacon. Die bestehende Gasversorgung ist ausrei- chend.
Die ursprünglichen Festsetzungen ermöglichten zudem den Bau eines Blockheizkraftwerks, das zur Steigerung der Energieeffizienz neben der Stromerzeugung auch eine Nutzung der Abwärme vorsah. Als Primärenergie wäre dabei auch die Nutzung von Gas aus Biogasanlagen, die sich au- ßerhalb des Plangebiets befinden, möglich.
Die Müllentsorgung erfolgt durch die Abfallwirtschaftsgesellschaft mbH des Landkreises Nienburg.
Die nachfolgenden Aussagen zum Belang der Wasserwirtschaft entstammen dem Ursprungsbe- bauungsplan Nr. 18 und sind bereits Ergebnis der Abwägung. Aufgrund der verringerten Fläche für das Gewerbegebiet werden die Aussagen aufrecht gehalten.
Oberflächenwasser
Das im Gewerbegebiet anfallende Oberflächenwasser wird zentral im ehemaligen Klärbecken ge- sammelt. Hierzu gehört auch das auf den Dach- und Außenflächen anfallende und als unbelastet einzustufende Regenwasser.Das Klärbecken erfüllt die Funktion eines Regenrückhaltebeckens, so dass die anfallenden Oberflächenwasser gedrosselt in den Vorfluter „Speckenbach“ weiterge- leitet werden.
Bei evtl. Neu- oder Umbauten ist die bestehende wasserrechtliche Erlaubnis ggf. anzupassen. Da- bei ist zu beachten, dass von der Direkteinleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer aus wasserwirtschaftlicher Sicht eher abzusehen ist. Niederschlagswasser ist vorzugsweise auf dem Grundstück über die belebte Bodenzone zu versickern.
Schmutzwasser
Das bisherige Verfahren zur Schmutzwasserbeseitigung über die Vorreinigung wird für die neue Nutzung nicht mehr benötigt. Die Reinigung des Schmutzwassers erfolgt im Klärwerk.
Je nach Abwasseranfall und Abwasserzusammensetzung sind die bestehenden wasserwirtschaft- lichen Voraussetzungen und Bedingungen für die Abwasservorbehandlung und Abwassereinlei- tungen sowie die entsprechenden Genehmigungen ggf. anzupassen.
Wasserversorgung
Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt zukünftig über den vorhandenen öffentlichen Trinkwasser- anschluss. Die bisherige Versorgung mittels vorhandener Brunnen und Aufbereitungsanlagen wird vom Rechtsnachfolger der Fa. Wiesenhof nicht weiter betrieben.
Durch die Flächenreduzierung ist der ursprünglich hohe Wasserbedarf zudem nicht mehr erforder- lich. Die im Jahre 2016 erteilte wasserrechtliche gehobene Erlaubnis (vom 12.07.2016, Az.: 727/14) über die Entnahme von 590.000 m³/a, derzeit befristet reduziert auf 295.000 m³/a, ist daher zeitnah (hinsichtlich der Entnahmemenge und des Entnahmezweckes) anzupassen.
Brandschutz / Löschwasserbedarf
Aus Sicht des vorbeugenden Brandschutzes wird ein Löschwasserbedarf von 192 m³/H (3200 l /min) als erforderlich angesehen. Diese ist mindestens über einen Zeitraum von zwei Stunden sicherzustellen.
Der geforderte Löschwasserbedarf kann je nach Nutzung im Einzelfall die über das Trinkwasser- netz bereitgestellte Menge übersteigen. In diesen Fällen sind zur Vorhaltung bestimmter Lösch- wassermengen alternative Möglichkeiten vorzusehen, wie z.B. Löschwasserbrunnen, -teiche, -be- hälter, etc. Die weitere Abstimmung erfolgt im Baugenehmigungsverfahren mit der Gemeinde.
Altlasten
Nach dem online-Auskunftssystem des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt und Klima- schutz Niedersachsen (http://numis.niedersachsen.de/kartendienste) sind Altlasten und/oder altlas- tenverdächtige Flächen sowie Rüstungsaltlasten im Geltungsbereich nicht bekannt. Auch der Ge- meinde liegen keine entsprechenden Informationen vor. Sollten sich bei der weiteren Planung oder bei Bau- oder Erdarbeiten konkrete Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten ergeben, so ist dieses der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde des Landkreises Nienburg unverzüglich mitzuteilen. Ein Hinweis auf die Meldepflicht bei etwaigen Bodenfunden ist in die Plan- zeichnung aufgenommen.
➢ Sicherung von Rohstoffvorkommen (§ 1 (6) Nr. 8f BauGB) Vorkommen von Rohstoffen sind derzeit nicht bekannt.
3.2.9. Belange des Verkehrs (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB)
Die verkehrliche Erschließung des Gewerbegebiets erfolgt ausschließlich von der Staffhorster Straße aus. Die Haupterschließung des Grundstückes ist im Südosten des Grundstückes vorhan- den. Drei LKW-Laderampen befinden sich im südlichen Bereich der Hallen und sind somit soweit wie möglich von den unmittelbar benachbarten Wohngebäuden abgewandt.
Die erforderlichen Stellplätze für PKW und LKW sind im Bestand im Osten des Grundstückes vor- handen. Diesbezüglich sind keine Erweiterungsflächen erforderlich.
3.2.10. Belange der Verteidigung, des Zivilschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 10 BauGB)
Aus der Umgebung und im Plangebiet selbst sind bisher keine Funde bzw. keine erhöhte Wahr- scheinlichkeit auf das Auftreten von Kampfmitteln bekannt. Kampfmittelfunde können jedoch nie gänzlich ausgeschlossen werden. Das LGLN, Regionaldirektion Hannover, Kampfmittelbeseiti- gungsdienst, empfiehlt in Planverfahren daher regelmäßig Maßnahmen der Gefahrenerforschung.
Dies kann eine historische Erkundung sein, bei der alliierte Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet werden (Luftbildauswertung). Privaten Vor- habenträgern wird im Vorfeld von Baumaßnahmen die Durchführung dieser oder andere geeignete Maßnahmen empfohlen, um einen ausreichenden Schutz vor möglichen Kampfmittelfunden sicher- zustellen. Ein allgemeiner Hinweis auf das Verhalten bei Funden von Rüstungsaltlasten ist in die Planzeichnung aufgenommen.
3.2.11. Belange städtebaulicher Entwicklungskonzepte (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) Dieser Belang ist für die Planung nicht relevant.
3.2.12. Belange des Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge (§ 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB)
Das Plangebiet befindet sich nicht in einem festgesetzten Überschwemmungsbereich. Belange des Hochwasserschutzes sind daher nicht gesondert zu berücksichtigen.
3.2.13. Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und deren Unterbringung (§ 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB)
Es werden keine Regelungen für die Schaffung von z. B. Flüchtlingsunterkünften oder vergleichba- ren Einrichtungen getroffen, auch sind im Plangebiet keine konkreten Projekte vorgesehen.
Anlagen für soziale Zwecke sind im Plangebiet ausnahmsweise zulässig. Die Belange von Flücht- lingen und Asylbegehrenden werden damit hinreichend berücksichtigt.
4. Inhalte der Festsetzungen
4.1. Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der erläuterten Zielsetzung, für bestehende Gewerbeflächen dauerhaft eine sinnvol- len Nachnutzung zu ermöglichen und dem Markt zur Verfügung zu stellen, sowie unter Berücksich- tigung der schalltechnischen Situation wird das Plangebiet als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt.
In den Gewerbegebieten sind Einzelhandelsbetriebe, mit Ausnahme des Kfz-Einzelhandels und Handwerksbetrieben und produzierenden Betrieben mit Verkaufsflächen für den Verkauf an End- verbraucher, wenn das Sortiment im unmittelbaren Zusammenhang mit der am Standort erfolgten Herstellung oder Weiterverarbeitung von Waren und Gütern steht und die Verkaufsflächen und der damit verbundene Verkauf an den Endverbraucher insgesamt von untergeordneter Größe ist, un- zulässig. Die Festsetzung dient dem Schutz der Einzelhandelseinrichtungen in den zentralen Orts- lagen der Samtgemeinde sowie Teilgemeinden von Marklohe sowie Wietzen und wirkt einem mög- lichen Bedeutungsverlust der kleinteiligen Geschäftsnutzungen in der zentralen Ortslage entgegen.
In den Gewerbegebieten sind auch Gewerbebetriebe, soweit diese der Prostitution dienen, und Versammlungsstätten die z.B. kirchlichen, kulturellen, sozialen oder gesundheitlichen Zwecken die- nen, unzulässig. Mit diesen Ausschlüssen wird sichergestellt, dass die hochwertigen Gewerbeflä- chen auch gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben.
Um negative Auswirkungen auf den Gewerbestandort zu vermeiden, werden gewerbliche Tierhal- tungsanlagen ausgeschlossen. Auch Gewerbebetriebe zur Be- und Verarbeitung von Abfällen (§ 3 (1) Satz 1 Kreislaufwirtschaftsgesetz) sind nicht zulässig.
Um negative Auswirkungen auf den Gewerbestandort zu vermeiden, werden in den Gewerbege- bieten auch Vergnügungsstätten ausgeschlossen.
Aufgrund der Lage des Plangebietes fern der Ortschaften und der schwerpunktmäßigen gewerbli- chen Nutzung wird der Ausschluss von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitli- che Einrichtungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sachgerecht angesehen.
In den Gewerbegebieten bleiben gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zulässig. Auf- grund der bislang ermittelten Emissionswerte wird für diese Nutzung kein wesentliches Konfliktpo- tenzial gesehen.
4.2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) gemäß
§ 16 BauNVO bestimmt. Unter Berücksichtigung des bestehenden Planrechts wird das in Gewer- begebieten zulässige Höchstmaß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO mit einer GRZ von 0,7 im geplanten Gewerbegebiet nicht voll ausgeschöpft. In Kombination mit der optionalen Über- schreitung für Garagen und Stellplätze gemäß § 12 BauNVO und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO wird eine maximale Versiegelungsrate von 80 % ermöglicht. Auf diese Weise wird eine intensive, flexible und bedarfsorientierte Ausnutzung des Baugrundstückes ermöglicht.
Die zulässige Gebäudehöhe wird bestandsorientiert mit 13 m Gesamthöhe festgesetzt, was dem bisherigen Planrecht entspricht. Mit diesem Maß sind die gewünschten gewerblichen Nutzungen weiterhin möglich ohne die benachbarten Wohnnutzungen an der Staffhorster Straße zu überfor- men.
Technische und untergeordnete Anlagen sind von dieser Höhenbegrenzung ausgeschlossen, um einer weiteren technischen Entwicklung der gewerblichen Betriebe nicht entgegenzustehen.
4.3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die Bauweise wird als abweichend definiert mit der Maßgabe von Gebäudelängen > 50 m. Das ermöglicht gewerbetypische Hallenbauten.
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die bestandsorien- tierte Festsetzung der Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 1 BauNVO so dimensioniert, dass auch den- noch eine sehr hohe Flexibilität bei der Ausnutzung der Grundstücke gewährleistet werden kann.
Die Abstände der überbaubaren Bereiche sind in einem Abstand von 5 m zu den geplanten Ver- kehrsflächen und bestehenden Hochbauten im Plangebiet eingetragen.
4.4. Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbe- seitigung sowie Ablagerungen; Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maß- nahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken
Aufgrund der Anregung des Wasserverbandes wurde der westliche Grundstücksabschnitt gemäß der gewünschten Entwicklungsabsichten als sog. „Versorgungsfläche für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung“ mit der Zweckbestimmung Wasser und Abwasser festgesetzt.
Die schlachthofspezifische Anlage zur Wasserbehandlung wird für die zukünftigen Nutzungen nicht mehr benötigt wird. Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt zukünftig über den vorhandenen
öffentlichen Trinkwasseranschluss. Die bisherige Versorgung mittels vorhandener Brunnen und Aufbereitungsanlagen wird vom Rechtsnachfolger nicht weiter betrieben.
Die Wasserrechte sowie die technischen Anlagen (Aufbereitungshalle, Brunnen und Rohwasser- leitungen) auf dem Grundstück sind an den Wasserverband übergeben worden, um die Trinkwas- ser-, als auch die Löschwasserversorgung innerhalb der SG Marklohe langfristig sicherzustellen.
Insbesondere stellt diese Maßnahme eine Druckverbesserung sowie die Erhöhung zurzeit fehlen- der Feuerlöschmengen in der Gemeinde Wietzen sicher.
Innerhalb dieser Fläche ist die ergänzende Einrichtung und Installierung weiterer Anlagen neben der bereits vorhandenen Aufbereitungshalle, wie z. B. ein Reinwasserbehälter und ein Gebäude mit der entsprechenden Pumpentechnik zur Druckerhöhung, möglich. Die maximal zulässige Ge- bäudehöhe für neue bauliche Anlagen ist mit 11 m über Gelände begrenzt, so dass diesbezüglich keine Konfliktlage zu den umliegenden Nutzungen sowie keine Beeinträchtigungen des Land- schaftsbildes zu erwarten sind.
4.5. Festsetzungen zum Immissionsschutz
Zur Begrenzung der schalltechnischen Auswirkungen der Gewerbeentwicklung auf die im Umfeld gelegenen Wohnnutzungen wurden im Ursprungsbebauungsplan Emissionskontingente festge- setzt.
Durch die Festsetzung dieser Kontingente in der Planzeichnung wurde sichergestellt, dass die Im- missionsrichtwerte der TA Lärm an den benachbarten relevanten Immissionspunkten eingehalten werden. Diese Methode entspricht der Festsetzung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln und dient der Festlegung eines verbindlichen Rahmens für die durch den zu erwartenden Gesamtbetrieb verursachten Lärmimmissionen. Gemäß DIN 18005 gelten die folgen- den Richtwerte:
Wohngebäude im Außenbereich, Misch- oder Dorfgebiete 60/45 dB(A) tags/nachts
Allgemeine Wohngebiete 55/40 dB(A) tags/nachts.
Die Richtwerte der TA Lärm entsprechen zahlenmäßig auch den für die Bauleitplanung maßgebli- chen Orientierungswerten des Beiblattes 1 der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Für die nun vorliegende Angebotsbebauungsplanung werden keine immissionsschutzrechtlichen Festsetzun- gen getroffen. Das für das Plangebiet maßgebliche Emissionskontingent von 72/57 dB(A) ent- spricht vollumfänglich gewerbegebietstypischen Werten.
4.6. Grünplanerische Festsetzungen
Im nördlichen Randbereich des Grundstückes wird eine Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt, um eine ortsbildgerechte Eingrünung des Gewerbestandortes zu ermöglichen. Diese Fläche ersetzt die im Ursprungsbebauungsplan vorhandene Festsetzung von Einzelbäumen, die nicht realisiert wurde.
Die folgenden Gehölze können für diese Anpflanzung verwendet werden:
Gehölzliste
Baumarten Sträucher / niedere Bäume
Spitzahorn Sandbirke Hainbuche Rotbuche Stieleiche
Acer platanoides Betula pendula Carpinus betulus Fagus sylvatica Quercus robur
Feldahorn Hasel Weißdorn Heckenkirsche Schlehe Faulbaum Hundsrose Eberesche Schneeball
Acer campestre Corylus avellana Craetaegus monogyna Lonicera periclymenum Prunus spinosa Rhamnus frangula Rosa canina Sorbus aucuparia Viburnum opulus
5. Ergänzende Angaben
5.1. Daten zum Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss (VA) 19.05.2020
Ortsübliche Bekanntmachung
Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB durch öffent- liche Auslegung
Beteiligung Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB mit Schreiben vom
Entwurfsbeschluss
Ortsübliche Bekanntmachung
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB Satzungsbeschluss
5.2. Städtebauliche Flächenbilanz
Das Plangebiet weist insgesamt eine Fläche von ca. 29.466 m² auf. Davon entfallen auf:
Flächengröße: 29.466 m²
- Gewerbegebiet 26.302 m²
- Fläche für die Ver- und Entsorgung 2.112 m²
davon Flächen zum Anpflanzen 1.052 m²
- Straßenverkehrsfläche 912 m²
Aufgestellt:
NWP P l a n u n g s g e s e l l s c h a f t m b H G e s e l l s c h a f t f ü r r ä u m l i c h e
P l a n u n g u n d F o r s c h u n g Escherweg 1 • 26121 Oldenburg
Oldenburg, den
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Die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 23 „Gewerbestandort Holte“ ist der Planzeichnung als Anlage beigefügt.
Wietzen, den
Bürgermeister
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