4.1. Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der erläuterten Zielsetzung, für bestehende Gewerbeflächen dauerhaft eine sinnvol-len Nachnutzung zu ermöglichen und dem Markt zur Verfügung zu stelsinnvol-len, sowie unter Berücksich-tigung der schalltechnischen Situation wird das Plangebiet als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt.
In den Gewerbegebieten sind Einzelhandelsbetriebe, mit Ausnahme des Kfz-Einzelhandels und Handwerksbetrieben und produzierenden Betrieben mit Verkaufsflächen für den Verkauf an End-verbraucher, wenn das Sortiment im unmittelbaren Zusammenhang mit der am Standort erfolgten Herstellung oder Weiterverarbeitung von Waren und Gütern steht und die Verkaufsflächen und der damit verbundene Verkauf an den Endverbraucher insgesamt von untergeordneter Größe ist, un-zulässig. Die Festsetzung dient dem Schutz der Einzelhandelseinrichtungen in den zentralen Orts-lagen der Samtgemeinde sowie Teilgemeinden von Marklohe sowie Wietzen und wirkt einem mög-lichen Bedeutungsverlust der kleinteiligen Geschäftsnutzungen in der zentralen Ortslage entgegen.
In den Gewerbegebieten sind auch Gewerbebetriebe, soweit diese der Prostitution dienen, und Versammlungsstätten die z.B. kirchlichen, kulturellen, sozialen oder gesundheitlichen Zwecken die-nen, unzulässig. Mit diesen Ausschlüssen wird sichergestellt, dass die hochwertigen Gewerbeflä-chen auch gewerbliGewerbeflä-chen Nutzungen vorbehalten bleiben.
Um negative Auswirkungen auf den Gewerbestandort zu vermeiden, werden gewerbliche Tierhal-tungsanlagen ausgeschlossen. Auch Gewerbebetriebe zur Be- und Verarbeitung von Abfällen (§ 3 (1) Satz 1 Kreislaufwirtschaftsgesetz) sind nicht zulässig.
Um negative Auswirkungen auf den Gewerbestandort zu vermeiden, werden in den Gewerbege-bieten auch Vergnügungsstätten ausgeschlossen.
Aufgrund der Lage des Plangebietes fern der Ortschaften und der schwerpunktmäßigen gewerbli-chen Nutzung wird der Ausschluss von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitli-che Einrichtungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sachgerecht angesehen.
In den Gewerbegebieten bleiben gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zulässig. Auf-grund der bislang ermittelten Emissionswerte wird für diese Nutzung kein wesentliches Konfliktpo-tenzial gesehen.
4.2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) gemäß
§ 16 BauNVO bestimmt. Unter Berücksichtigung des bestehenden Planrechts wird das in Gewer-begebieten zulässige Höchstmaß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO mit einer GRZ von 0,7 im geplanten Gewerbegebiet nicht voll ausgeschöpft. In Kombination mit der optionalen Über-schreitung für Garagen und Stellplätze gemäß § 12 BauNVO und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO wird eine maximale Versiegelungsrate von 80 % ermöglicht. Auf diese Weise wird eine intensive, flexible und bedarfsorientierte Ausnutzung des Baugrundstückes ermöglicht.
Die zulässige Gebäudehöhe wird bestandsorientiert mit 13 m Gesamthöhe festgesetzt, was dem bisherigen Planrecht entspricht. Mit diesem Maß sind die gewünschten gewerblichen Nutzungen weiterhin möglich ohne die benachbarten Wohnnutzungen an der Staffhorster Straße zu überfor-men.
Technische und untergeordnete Anlagen sind von dieser Höhenbegrenzung ausgeschlossen, um einer weiteren technischen Entwicklung der gewerblichen Betriebe nicht entgegenzustehen.
4.3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die Bauweise wird als abweichend definiert mit der Maßgabe von Gebäudelängen > 50 m. Das ermöglicht gewerbetypische Hallenbauten.
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die bestandsorien-tierte Festsetzung der Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 1 BauNVO so dimensioniert, dass auch den-noch eine sehr hohe Flexibilität bei der Ausnutzung der Grundstücke gewährleistet werden kann.
Die Abstände der überbaubaren Bereiche sind in einem Abstand von 5 m zu den geplanten Ver-kehrsflächen und bestehenden Hochbauten im Plangebiet eingetragen.
4.4. Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbe-seitigung sowie Ablagerungen; Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maß-nahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken
Aufgrund der Anregung des Wasserverbandes wurde der westliche Grundstücksabschnitt gemäß der gewünschten Entwicklungsabsichten als sog. „Versorgungsfläche für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung“ mit der Zweckbestimmung Wasser und Abwasser festgesetzt.
Die schlachthofspezifische Anlage zur Wasserbehandlung wird für die zukünftigen Nutzungen nicht mehr benötigt wird. Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt zukünftig über den vorhandenen
öffentlichen Trinkwasseranschluss. Die bisherige Versorgung mittels vorhandener Brunnen und Aufbereitungsanlagen wird vom Rechtsnachfolger nicht weiter betrieben.
Die Wasserrechte sowie die technischen Anlagen (Aufbereitungshalle, Brunnen und Rohwasser-leitungen) auf dem Grundstück sind an den Wasserverband übergeben worden, um die Trinkwas-ser-, als auch die Löschwasserversorgung innerhalb der SG Marklohe langfristig sicherzustellen.
Insbesondere stellt diese Maßnahme eine Druckverbesserung sowie die Erhöhung zurzeit fehlen-der Feuerlöschmengen in fehlen-der Gemeinde Wietzen sicher.
Innerhalb dieser Fläche ist die ergänzende Einrichtung und Installierung weiterer Anlagen neben der bereits vorhandenen Aufbereitungshalle, wie z. B. ein Reinwasserbehälter und ein Gebäude mit der entsprechenden Pumpentechnik zur Druckerhöhung, möglich. Die maximal zulässige Ge-bäudehöhe für neue bauliche Anlagen ist mit 11 m über Gelände begrenzt, so dass diesbezüglich keine Konfliktlage zu den umliegenden Nutzungen sowie keine Beeinträchtigungen des Land-schaftsbildes zu erwarten sind.
4.5. Festsetzungen zum Immissionsschutz
Zur Begrenzung der schalltechnischen Auswirkungen der Gewerbeentwicklung auf die im Umfeld gelegenen Wohnnutzungen wurden im Ursprungsbebauungsplan Emissionskontingente festge-setzt.
Durch die Festsetzung dieser Kontingente in der Planzeichnung wurde sichergestellt, dass die Im-missionsrichtwerte der TA Lärm an den benachbarten relevanten Immissionspunkten eingehalten werden. Diese Methode entspricht der Festsetzung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln und dient der Festlegung eines verbindlichen Rahmens für die durch den zu erwartenden Gesamtbetrieb verursachten Lärmimmissionen. Gemäß DIN 18005 gelten die folgen-den Richtwerte:
Wohngebäude im Außenbereich, Misch- oder Dorfgebiete 60/45 dB(A) tags/nachts
Allgemeine Wohngebiete 55/40 dB(A) tags/nachts.
Die Richtwerte der TA Lärm entsprechen zahlenmäßig auch den für die Bauleitplanung maßgebli-chen Orientierungswerten des Beiblattes 1 der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Für die nun vorliegende Angebotsbebauungsplanung werden keine immissionsschutzrechtlichen Festsetzun-gen getroffen. Das für das Plangebiet maßgebliche EmissionskontinFestsetzun-gent von 72/57 dB(A) ent-spricht vollumfänglich gewerbegebietstypischen Werten.
4.6. Grünplanerische Festsetzungen
Im nördlichen Randbereich des Grundstückes wird eine Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt, um eine ortsbildgerechte Eingrünung des Gewerbestandortes zu ermöglichen. Diese Fläche ersetzt die im Ursprungsbebauungsplan vorhandene Festsetzung von Einzelbäumen, die nicht realisiert wurde.
Die folgenden Gehölze können für diese Anpflanzung verwendet werden:
Gehölzliste
Baumarten Sträucher / niedere Bäume
Spitzahorn
5.1. Daten zum Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss (VA) 19.05.2020
Ortsübliche Bekanntmachung
Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB durch öffent-liche Auslegung
Beteiligung Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB mit Schreiben vom
Entwurfsbeschluss
Ortsübliche Bekanntmachung
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB Satzungsbeschluss
5.2. Städtebauliche Flächenbilanz
Das Plangebiet weist insgesamt eine Fläche von ca. 29.466 m² auf. Davon entfallen auf:
Flächengröße: 29.466 m²
- Gewerbegebiet 26.302 m²
- Fläche für die Ver- und Entsorgung 2.112 m²
davon Flächen zum Anpflanzen 1.052 m²
- Straßenverkehrsfläche 912 m²