Grundstücksmarktbericht 2005 Landkreis Oberspreewald-Lausitz

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte

im Landkreis Oberspreewald-Lausitz

Grundstücksmarktbericht 2005

Landkreis Oberspreewald-Lausitz

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Impressum

Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberspreewald-Lausitz Parkstraße 4-7

03205 Calau

Telefon: 0 35 41 / 870 53 91 - 94 Telefax: 0 35 41 / 870 53 10 eMail: gaa@osl-online.de

Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/OSL/index.htm Bezug: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

(Anschrift usw. siehe oben)

Gebühr: nach Gutachterausschuss-Gebührenordnung

Titelfoto: Matzmühle in Ruhland

Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit Genehmigung des Herausge- bers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.

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Inhaltsverzeichnis Seite

1 Der Grundstücksmarkt in Kürze 7

2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 7

3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 8

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen 8

3.1.1 Geografische Daten 8

3.1.2 Verkehr, Infrastruktur 9

3.1.3 Regionalplanung 10

3.1.4 Verwaltungsstrukturen 11

3.1.5 Bevölkerung 11

3.2 Wirtschaftliche Entwicklung, Stadtentwicklung 13

3.2.1 Wirtschaftsstruktur 13

3.2.2 Ausgewählte Industrie- und Gewerbeflächen im Landkreis 13

3.2.3 Tourismus 14

3.2.4 Stadtumbau, Wohnen und Bautätigkeit 15

3.2.5 Weitere ausgewählte Strukturdaten 16

4 Übersicht über die Umsätze 17

4.1 Vertragsvorgänge 18

4.2 Geldumsatz 19

4.3 Flächenumsatz 19

4.4 Marktteilnehmer 20

4.5 Regionale Verteilung 21

4.6 Zwangsversteigerungen 22

5 Bauland 24

5.1 Allgemeines 24

5.2 Individueller Wohnungsbau 27

5.2.1 Preisniveau 28

5.2.1.1 Ländliche Wohnlagen 28

5.2.1.2 Städtische Wohnlagen 28

5.2.1.3 Wohngebiete 29

5.2.1.4 Verteilungsuntersuchung 29

5.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen 30

5.2.3 Umrechnungskoeffizienten 32

5.3 Geschosswohnungsbau 33

5.4 Gewerbliche Bauflächen 33

5.4.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen 34

5.5 Bauerwartungs- und Rohbauland 34

5.6 Sonstiges Bauland 35

5.6.1 Arrondierungsflächen 35

5.6.2 Erholungsgrundstücke 36

5.6.3 Grundstücke mit landwirtschaftlichen Produktionsgebäuden 36

5.7 Erbbaurechte 37

6 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 38

6.1 Allgemeines 38

6.1.1 Die Agrarstruktur des Landkreises 38

6.1.2 Die Forststruktur des Landkreises 38

6.1.3 Rahmenbedingungen für die Marktanalyse 39

6.1.4 Umsatzzahlen und Marktteilnehmer 41

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6.2 Landwirtschaftliche Flächen 47

6.2.1 Ortsferne landwirtschaftliche Nutzflächen 47

6.2.1.1 Preisniveau ortsferner landwirtschaftlicher Nutzflächen 47

6.2.1.2 Preisentwicklung und Bodenpreisindexreihen 49

6.2.1.3 Einflussgrößen und Umrechnungskoeffizienten 50

6.2.2 Ortsnahe landwirtschaftliche Nutzflächen 53

6.2.2.1 Preisniveau ortsnaher landwirtschaftlicher Nutzflächen 53 6.2.2.2 Preisentwicklung ortsnaher landwirtschaftlicher Nutzflächen 53

6.2.2.4 Beziehungen zu ortsfernen landwirtschaftlichen Grundstücken 55 6.2.3 Rekultivierte und nicht beanspruchte Bergbauflächen 55

6.2.4 Naturschutzflächen 56

6.3 Forstwirtschaftliche Flächen 56

6.3.1 Ortsferne Waldflächen 56

6.3.1.1 Preisniveau ortsferner Waldflächen 56

6.3.1.2 Preisentwicklung ortsferner Waldflächen 58

6.3.2 Ortsnahe Waldflächen auf gewachsenem Boden 60

6.3.2.1 Preisniveau ortsnaher Waldflächen 60

6.3.2.2 Preisentwicklung ortsnaher Waldflächen 60

6.3.2.4 Beziehung zu ortsfernen Waldflächen 62

6.3.3 Waldflächen auf nicht beanspruchtem und rekultiviertem Bergbauland 62

6.3.4 Waldflächen unter Naturschutz 62

7 Sonstige unbebaute Grundstücke 63

7.1 Abbauland 63

7.2 Sportplätze 64

7.3 Lagerplätze 64

7.4 Private Wege 64

7.5 Gartenland 65

7.6 Wasserflächen 65

7.7 Windenergieanlagen 66

7.8 Öffentliche Straßen 66

7.9 Sonstige Grundstücke zur öffentlichen Nutzung 67

8 Bebaute Grundstücke 68

8.1 Allgemeines 68

8.1.1 Kriterien für eine qualifizierte Auswertung 68

8.1.2 Allgemeiner Überblick über das Marktgeschehen 69

8.2 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser 72

8.2.1.1 Freistehende Einfamilienhäuser 72

8.2.1.2 Zweifamilienhäuser 74

8.2.1.3 Übergroße Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern und Bauernhäusern 75

8.2.2 Preisentwicklung 76

8.2.3 Marktanpassungsfaktoren 77

8.2.3.1 Modellbeschreibung 77

8.2.3.2 Marktanpassungsfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser 78

8.2.3.3 Entwicklung der Marktanpassungsfaktoren 80

8.2.3.4 Einflussgrößen auf den Marktanpassungsfaktor 81

8.2.4 Vergleichsfaktoren 82

8.2.5 Entwicklung der Vergleichsfaktoren 83

8.3 Doppelhaushälften, Reihenhäuser 84

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8.3.1.1 Doppelhaushälften 84

8.3.1.2 Reihenhäuser 85

8.3.3 Marktanpassungsfaktoren 87

8.3.3.1 Doppelhaushälften und Reihenhäuser der Baujahresklasse nach 1990 87 8.3.3.2 Doppelhaushälften und Reihenhäuser der Baujahresklassen vor 1990 87

8.3.5 Entwicklung der Vergleichsfaktoren 90

8.4 Wohnungseigentum 91

8.4.1.1 Erstverkäufe 92

8.4.1.2 Weiterveräußerungen 93

8.4.4 Liegenschaftszinssätze 94

8.5 Teileigentum 95

8.6 Mehrfamilienhäuser 96

8.6.3 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren 98

8.7 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 98

8.7.1.1 Wohn- und Geschäftshäuser 98

8.7.1.2 Büro- und Verwaltungsgebäude 99

8.7.1.3 Geschäftsgebäude 100

8.7.3 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren 100

8.7.4.1 Vergleichsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser 100

8.7.4.2 Vergleichsfaktoren für Geschäftsgebäude 100

8.8 Gewerbe- und Industrieobjekte 101

8.8.1 Gaststätten und Hotels 101

8.8.2 Produktions- und Lagergebäude 101

8.9 Sonstige bebaute Objekte - Wochenendhäuser 101

9 Bodenrichtwerte 102

9.1 Gesetzlicher Auftrag 102

9.2 Bodenrichtwerte für Bauland (Beispiele, Übersichten) 103

9.2.1 Bodenrichtwerte für Gewerbebauland 104

9.2.2 Bodenrichtwerte für neue Wohngebiete 104

9.2.3 Übersichten über Bodenrichtwerte 106

9.3 Besondere Bodenrichtwerte 108

9.4 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke 109

10 Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten 110

10.1Nutzungsentgelte 110

10.2Mieten 111

10.2.1Wohnraummieten 111

10.2.2Gewerbemieten 111

10.3Pachten 112

10.3.1Pachten für landwirtschaftliche Nutzflächen 112

10.3.2Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau / Kleingartenpachten 113

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11 Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses 114

11.1Rechtliche Grundlagen 114

11.2Die regionalen Gutachterausschüsse 114

11.2.1Aufgaben der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen 114 11.2.2Die Mitglieder des Gutachterausschusses im Landkreis Oberspreewald-Lausitz 115 11.2.3Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landkreis OSL 116

11.3Der Obere Gutachterausschuss im Land Brandenburg 116

Anhang 1 Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg 117

Anhang 2 Anschriften der Gemeindeverwaltungen 118

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1 Der Grundstücksmarkt in Kürze

Der Grundstücksmarkt im Landkreis Oberspreewald-Lausitz entwickelte sich im Jahr 2005 insgesamt leicht rückläufig, jedoch auf den einzelnen Teilmärkten recht unterschiedlich.

Trotz Verringerung der Anzahl der Kaufverträge um fast 11 % auf insgesamt 1.196 konnte im Berichts- jahr wieder ein Anstieg des Geldumsatzes um 30 % auf 51,4 Mio. € verzeichnet werden. Der Flächen- umsatz fiel um 43 % des Vorjahreswertes auf rd. 2.308 ha ab.

Einzelne Tendenzen auf den Teilmärkten:

• Im individuellen Wohnungsbau ist die Nachfrage an Baugrundstücken um 4 % gefallen. Für eine Baustelle bezahlte man im ländlichen Raum rd. 14 €/m² und im städtischen Raum rd. 30 €/m². In den neuen Wohngebieten kostete ein Baugrundstück rd. 46 €/m². Insgesamt war das durchschnittliche Preisniveau bei Wohngrundstücken rückläufig.

• Auf dem Gewerbebaulandmarkt war wieder nur wenig Kaufinteresse zu finden, welches sich über- wiegend auf Standorte in den Städten Großräschen, Senftenberg und Lauchhammer konzentrierte.

Das durchschnittliche Bodenpreisniveau für erschlossenes Gewerbebauland im Landkreis in Höhe von 10 €/m² blieb relativ konstant.

• Die land- u. forstwirtschaftlichen Nutzflächen weisen insgesamt fallende Umsatzzahlen auf. Die Durchschnittspreise für reine Flächen der Landwirtschaft erhöhten sich von 0,15 €/m² auf 0,17 €/m² und fielen für Waldflächen von 0,11 €/m² auf 0,09 €/m² ab.

• Die Vertragszahlen der bebauten Grundstücke stiegen gegenüber dem Vorjahr um 4 % an. Deutli- che Zuwächse verzeichneten freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälf- ten sowie Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 25 mehr verkauften Objekten.

• Für Wohnungseigentum besteht inzwischen ein konstantes Interesse. Die Vertragszahlen des Vor- jahres wurden mit 34 Kaufverträgen um 3 % leicht überschritten. Die meisten Eigentumswohnun- gen konnten in den Städten Senftenberg und Lübbenau/Spreewald bei Wohnflächenpreisen um durchschnittlich 1.300 €/m² erstmals verkauft werden.

• Vom Stadtumbau sind im Landkreis sieben Kommunen betroffen. Im Jahr 2005 wurden 852 Woh- nungen rückgebaut. Im Mietwohnungsbestand wird derzeit ein Leerstand von 18,1 % beziffert. Das Mietpreisniveau (Nettokaltmiete) liegt aktuell überwiegend zwischen 3,50 €/m² und 5,60 €/m² Wohnfläche.

• Der Gewerbeimmobilienmarkt ist geprägt von einer starken Streuung der Mietpreise. Die Spann- breite beträgt bei den Ladenmieten ca. 5 €/m² bis 15 €/m², bei den Büromieten ca. 3 €/m² bis 8 €/m² Nutzfläche.

2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes ist es, der interessierten Öffentlichkeit, insbesondere den Grundstücksmarktteilnehmern und Fachleuten auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung, einen aktuellen und transparenten Einblick in die Grundstücksmarktsituation des Landkreises Oberspreewald- Lausitz zu vermitteln.

Grundlage für die vorliegende Veröffentlichung sind die im Programmsystem "Automatisiert geführte Kauf- preissammlung" (AKS) zeitnah und in anonymisierter Form erfassten Kauffall-, Miet- und Pachtdaten, die durch umfassende Auswertungen entsprechend den Vorgaben der Wertermittlung aufbereitet und den Grundstücksarten zugeordnet wurden.

Die Ergebnisse der Analysen des örtlichen Grundstücksmarktes, insbesondere die Umsatz- und Preis- entwicklungen, werden für das Berichtsjahr 2005, teilweise auch für zurückliegende Jahre, umfassend dargestellt. Für einen flächendeckenden Überblick zum Marktgeschehen wurden die verschiedensten Teilmärkte analysiert und Aussagen zum Preisniveau für die einzelnen Grundstücksarten getroffen.

Darüber hinaus werden Informationen über die Rahmenbedingungen im Landkreis Oberspreewald- Lausitz mitgeteilt, die auf Ursachen für die aktuelle Entwicklung auf dem örtlichen Grundstücksmarkt schließen lassen.

Die durch den Gutachterausschuss abgeleiteten sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne der §§ 9, 10 WertV, wie z. B. Bodenpreisindexreihen für baureifes Land und für landwirtschaftliche Flächen sowie Marktanpassungsfaktoren für Wohngrundstücke, ergänzen das veröffentlichte Datenmate- rial. Informationen über Erbbauzinssätze, Bodenrichtwerte, Nutzungsentgelte, Mieten und Pachten sind weitere Bestandteile des Grundstücksmarktberichtes.

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3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen

3.1.1 Geografische Daten

Der Landkreis Oberspreewald-Lausitz befindet sich im Süden des Bundeslandes Brandenburg. Er ent- stand im Zuge der Kreisgebietsreform im Land Brandenburg im Jahr 1993 aus den ehemaligen Landkrei- sen Calau und Senftenberg.

Verwaltungsübersicht des Landes Brandenburg

Der Landkreis Oberspreewald- Lausitz liegt im äußeren Entwick- lungsraum Brandenburg.

Er grenzt an die Landkreise Elbe- Elster, Dahme-Spreewald, Spree- Neiße und an den Freistaat Sachsen an.

Gesamtfläche: 1.216,65 km²

Höhenlage: 49 bis 201 Meter über dem Meeresspiegel

Längste Ausdehnung: Nord – Süd: ca. 63 km, Ost – West: ca. 33 km Prozentuale Verteilung der Flächennutzung

Flächen anderer Nutzung

5,5 %

Erholungsfläche 0,8 %

Betriebsfläche 9,4 %

Landw irtschafts- fläche 35,0 % Gebäude- und

Freifläche 5,4 % Wasserfläche

3,0 %

Waldfläche 36,5 %

Verkehrsfläche 4,4 %

Den Hauptteil der Nutzungsart „Be- triebsfläche“ bildet das Abbauland.

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Das Landschaftsbild des Landkreises wurde zum Einen durch die Einwirkungen der letzten Eiszeit und zum Anderen durch die Braunkohlengewinnung im Tagebaubetrieb geprägt.

Im Norden des Landkreises Oberspreewald- Lausitz befindet sich der Spreewald, dessen Niederungsgebiet einzigartig in Mitteleuropa ist.

Über 300 Kanäle und Fließe verbinden die Hauptarme der Spree mit einer Gesamtlänge von ca. 970 km, ein Teil davon fließt in unse- rem Landkreis.

Der Spreewald genießt als Biosphärenreser- vat besonderen Schutz und ist Bestandteil des Brandenburger Netzes von Großschutz- gebieten.

Quelle:

Kartenausschnitt Biosphärenreservat Spreewald

Neben zahlreichen Naturschutzgebieten, Parks, Teichlandschaften und Seen gibt es großflächige Alt- bergbaugebiete. Ca. 30 % der Kreisfläche wurden in den letzten 150 Jahren bergbaulich beansprucht.

Die Folge davon sind u.a. 122 Restlöcher und zahlreiche Kippengelände, die zum großen Teil rekultiviert sind.

Der Senftenberger See ist Teil einer Bergbaufolgelandschaft und gehört mit ca. 1.300 ha Fläche zu den größten künstlich angelegten Seen Europas. Er ist ein hervorragendes Beispiel für eine gelungene Re- kultivierung.

In den nächsten 20 Jahren soll aus den eins- tigen Tagebauen das Lausitzer Seenland, die größte künstlich geschaffene Seenland- schaft Europas, in Brandenburg und Sachsen entstehen.

Den Kern wird die Lausitzer Seenkette zwischen Senftenberg und Hoyerswerda bilden.

Hier werden neun Seen mit einer Wasserflä- che von ca. 5.500 ha durch schiffbare Kanäle miteinander verbunden.

Quelle:

Kartenausschnitt Lausitzer Seenland Ferien- journal

3.1.2 Verkehr, Infrastruktur

Der Landkreis besitzt eine günstige verkehrstechnische Anbindung und bietet damit ein großes Potential für wirtschaftliche Entwicklung und Ansiedlung.

Durch das Kreisgebiet verlaufen wichtige Verkehrsadern, wie die Bundesautobahn A 13/E 55 mit zehn ausgebauten Anschlussstellen in Nord-Süd-Richtung, die Bundesautobahn A 15/E 36 mit zwei ausgebauten Anschlussstellen in Nord-Ost-Richtung und die Bundesstraßen B 96, B 156 und B 169.

Mehrere Eisenbahnstrecken führen durch den Landkreis. Hierzu gehören die Strecken Berlin-Cottbus, Cottbus-Leipzig und Cottbus-Dresden, die gemäß Bahnkonzept in der Planungskategorie A (SPNV- Strecke mit maßgebender Bedeutung für den Gesamtraum Berlin-Brandenburg) und die Strecken Els- terwerda-Ruhland-Hoyerswerda, Lübben-Calau-Hohenbocka und Großräschen-Finsterwalde in der Pla- nungskatagorie B eingestuft sind.

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3.1.3 Regionalplanung

Der Landkreis liegt gemäß § 3 des Gesetzes zur Regionalplanung und zur Braunkohlen- und Sanie- rungsplanung (RegBkPlG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Dezember 2002 (GVBl. I / 03 [Nr. 01] S.2) in der Planungsregion „Lausitz-Spreewald“ (siehe Grafik).

Der „äußere Entwicklungsraum“ der Region Lausitz- Spreewald ist Modellregion für das Modellvorhaben

„Anpassungsstrategien für ländliche/periphere Regio- nen mit starkem Bevölkerungsrückgang in den neuen Bundesländern“, initiiert vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen sowie dem Bun- desamt für Bauwesen und Raumordnung.

Projektziele:

• Überarbeitung des Regionalplanentwurfs

• Optimierung der Bildungsangebote

• Strategien zur Sicherung der med. Versorgung Die Weiterentwicklung der Regionalen Agenda und die Etablierung eines neuen Gemeinschaftsverkehrs sind weitere Aufgaben.

Quellen:

Regionale Planungsgemeinschaft Lausitz-Spreewald, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH

Im sachlichen Teilregionalplan I "Zentralörtliche Gliederung", genehmigt am 28.4.1997, sind die Städ- te Senftenberg, Lübbenau/Spreewald und Lauchhammer als Mittelzentren und die Städte Calau und Großräschen als Grundzentren mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums ausgewiesen.

Neue Modelle der zentralörtlichen Gliederung wurden im Rahmen der Teilnahme der Region am Modell- vorhaben der Raumordnung (MORO) im Jahr 2004 aufgezeigt.

Nach den bisherigen Vorstellungen des Landes sollen die Zentralen Orte in der Region auf insgesamt 18 reduziert werden. Die regionale Planungsgemeinschaft positionierte sich zu einem erweiterten Zentrale- Orte-System mit 23 Zentren und für die Festlegung der Nahbereichszentren auf der Ebene der Regional- planung.

Vorschläge der regionalen Planungsgemeinschaft für den Landkreis:

Mittelzentren: Senftenberg, Lauchhammer/Schwarzheide

Nahbereichszentren: Calau, Vetschau/Spreewald, Lübbenau/Spreewald, Großräschen

Der sachliche Teilregionalplan III "Windkraftnutzung", veröffentlicht am 14.07.2004, legt mit dem Ziel einer Konzentrationswirkung, Eignungsgebiete ge- mäß § 7 Abs. 4 Nr. 3 Raumordnungsgesetz (ROG) für Windnutzung für die Region Lausitz-Spreewald fest.

Insgesamt sind 74 Eignungsgebiete mit einer Gesamtfläche von 7.166 ha (ca. 1 % der Regionsfläche) ausgewiesen.

Für den Landkreis Oberspreewald-Lausitz wurden 14 Vorrangflächen festgelegt.

Nach Auskunft des Amtes für Planung und Wirtschaft konnten bis Ende 2005 insgesamt 68 Windkraftanlagen im Landkreis installiert werden.

13 Anzahl der Windkraftanlagen am Standort

Quelle:

Windkraftanlagenstandorte (Stand: 10.01.2006) Regionale Planungsgemeinschaft Lausitz-Spreewald

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3.1.4 Verwaltungsstrukturen

Der Landkreis Oberspreewald-Lausitz gliedert sich verwaltungsorganisatorisch in acht amtsfreie Ge- meinden (davon 7 Städte) und in drei Ämter mit amtsangehörigen Gemeinden (2 Städte und 15 Gemein- den). Kreisstadt ist die Stadt Senftenberg.

Der Landkreis

Oberspreewald-Lausitz seit 26.10.2003

Zum Tag der Kommunalwahl am 26.10.2003 wurden die Ämter Ca- lau, Lübbenau/Spreewald und Vetschau aufgelöst und die drei Städte mit den neuen Ortsteilen amtsfrei.

Der Sitz der Verwaltung des Landkreises ist in der Kreisstadt Senftenberg.

Hausanschrift:

Dubinaweg 1 01968 Senftenberg

Eine Übersicht über die Anschriften der Äm- ter und amtsfreien Gemeinden ist im An- hang dargestellt.

3.1.5 Bevölkerung

Bevölkerung am 30.09.2005: 132.604 Einwohner

Bevölkerungsdichte am 30.09.2005: 109 Einwohner/km² ( 31.12.2004: 110 Einwohner/km²)

Landesdurchschnitt: 87 Einwohner/km²

Bundesdurchschnitt: 231 Einwohner/km²

Bevölkerung in den Gemeinden (Personen), Stand: 30.09.2005

Altdöbern 2.970 Hohenbocka 1.185 Ruhland, Stadt 4.115

Bronkow 695 Kroppen 768 Schipkau 7.678

Calau, Stadt 9.269 Lauchhammer, Stadt 18.817 Schwarzbach 786

Frauendorf 805 Lindenau 776 Schwarzheide, Stadt 6.575

Großkmehlen 1.288 Lübbenau/Spreewald, Stadt 17.873 Senftenberg, Stadt 28.867

Großräschen, Stadt 11.403 Luckaitztal 959 Tettau 885

Grünewald 637 Neu-Seeland 923 Vetschau/Spreewald, Stadt 9.638

Guteborn 623 Neupetershain 1.619

Hermsdorf 924 Ortrand, Stadt 2.526

Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg, Gebietsstand: 30.09.2005

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Bevölkerungsentwicklung 2004 Personen Einwohner am 31.12.2004 134.025

Lebendgeborene 838

Gestorbene 1.593

natürlicher Saldo - 755

Zuzüge insgesamt 4.344

darunter über die Landesgrenze 1.487

Fortzüge insgesamt 5.823

darunter über die Landesgrenze 2.828

Migrationssaldo - 1.479

Bevölkerungsrückgang insgesamt - 2.234

1) Verhältnis der Personen im Alter zwischen 0 bis unter 20 Jahren zu denen im Alter zwischen 20 bis unter 65 Jahren

2) Verhältnis der Personen im Alter ab 65 Jahre zu denen im Alter zwischen 20 bis unter 65 Jahren

Quelle: LDS

Jugend- und Altenquotient 2004 Jugendquotient ¹⁾ Altenquotient ²⁾

LK OSL 27,3 34,7

Land Bbg. 28,9 29,9

Die Bevölkerungsprognose, die durch den Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik (LDS) in enger Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) alle 2 Jahre erstellt wird, lässt für den Landkreis Oberspreewald-Lausitz einen rapiden Bevölkerungsrückgang bis zum Jahr 2030 um mehr als 20 % der Bevölkerung des Jahres 2004 erwarten.

Bevölkerungsentwicklung in den Verwaltungseinheiten im Jahr 2030 gegenüber 2004

Die hohen Geburtendefizite und der Abwanderungsverlust führen langfristig zu einer Überalterung der Be- völkerung im Landkreis.

Der Sterbeüberschuss wird bis 2020 auf ca. 19.000 Personen und der Mi- grationsverlust auf ca. 4.400 Perso- nen im Landkreis geschätzt.

Quelle: LDS

Dem Landkreis wird prognostiziert, dass sich bis zum Jahr 2030 die Zahl der 20 bis 65jährigen von 82.710 Personen im Jahr 2004 auf 51.480 Personen verringert.

Von 2004 bis 2030 werden für die heutigen Mittelzentren des Landkrei- ses, die Städte Lauchhammer, Lüb- benau/Spreewald und Senftenberg, Bevölkerungsrückgänge zwischen 24 und 30 % erwartet.

Quelle: LDS

Neben dem Rückgang der Bevölkerung vollziehen sich in der Altersstruktur bedeutende Veränderungen.

Bereits im Jahr 2004 lag der Altenquotient im Landkreis (siehe oben) deutlich über dem Landeswert. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung steigt. So wird erwartet, dass die Zahl der Bevölkerung im Alter über 65 Jahre und älter voraussichtlich von 28.700 Personen im Jahr 2004 auf 35.950 Personen im Jahr 2030 ansteigt.

Entwicklung der Bevölkerung von 1990 bis 2030

< 107.220 115.636

132.209 134.025

136.251

139.062 164.971

105.000 115.000 125.000 135.000 145.000 155.000 165.000 175.000

31.12.1990 31.12.2002 31.12.2003 31.12.2004 30.11.2005 Prognose 2020

Prognose 2030 Stichtag/Jahr

Personen

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3.2 Wirtschaftliche Entwicklung, Stadtentwicklung

3.2.1 Wirtschaftsstruktur

Seit der Beendigung des jahrzehntelangen Braunkohlenabbaus sind der Landkreis und die Region vom Strukturwandel stark betroffen.

In den letzten Jahren konnte sich die Wirtschaftsstruktur im Landkreis zu einer ausgewogenen Mischung von leistungs- und wettbewerbsfähigen klein- und mittelständischen Unternehmen im gewerblich produ- zierenden Bereich sowie dem Dienstleistungssektor entwickeln.

Langfristig gesicherte industrielle Kerne befinden sich in den Städten Lauchhammer, Schwarzheide, Senftenberg, Großräschen, Ortrand, Lübbenau/Spreewald und Vetschau/Spreewald.

Als regionaler Wachstumskern wurden die Städte Finsterwalde (LK EE)/Lauchhammer/Schwarzhei- de/Senftenberg/Großräschen ("Westlausitz") durch die Landesregierung festgelegt.

Wichtige Branchenkompetenzfelder zur gezielten Förderung in der Region sind: Energie, Chemie, Me- tall/Elektro und Tourismus-Gesundheit-Ernährung.

Darüber hinaus existieren zahlreiche dynamische Unternehmensnetzwerke in der Lausitz, die der Koope- ration von Unternehmen dienen und so einen entscheidenden Standortvorteil bilden.

Diese strategischen Kooperationen von Unternehmen werden von regionalen Forschungseinrichtungen, den Industrie- und Handelskammern, den Handwerkskammern und den Wirtschaftsförderungsgesell- schaften unterstützt.

Der größte Arbeitgeber im Landkreis ist die BASF-Schwarzheide GmbH mit über 2.000 Mitarbeitern. Das Chemieunternehmen von europäischem Format besteht am Standort Schwarzheide seit über 10 Jahren und hat sich von Anfang an mit betrieblichen Erweiterungen und Investitionen klar zur Region bekannt.

Ausgewählte Beispiele für Neuinvestitionen, die weitere Investitionen an ihren Standorten planen, sind:

• RAPID GmbH Maschinenbau Automatisierung, Standort Gewerbegebiet Calau Nord

• Gebr. Kümmel & Co. KG, Betrieb einer Schälmühle, Standort Vetschau/Spreewald

• B & B Bioenergie GmbH, Herstellung von Energieholzpellets, Standort Calau

• Thermoholz Spreewald GmbH, Holzveredlung, Standort Lübbenau/Spreewald

• Cyclics Europe GmbH Schwarzheide, Herstellung eines neuartigen Kunststoffs

Mit der Ansiedlung der VESTAS Deutschland GmbH in Lauchhammer wurde auch die regenerative E- nergiewirtschaft in der Region zu einer tragenden Säule.

Die im Landkreis angesiedelten 301 Landwirtschaftsbetriebe, die im Jahr 2005 einen Antrag auf Förder- mittel stellten, haben wesentlichen Anteil am Wirtschaftsvolumen und trugen zur Erhaltung der Arbeits- plätze im ländlichen Bereich bei. Die Anwendung umwelt- und tierschutzgerechter Verfahren bei der Her- stellung qualitätsgerechter Erzeugnisse gewinnt im Landkreis immer mehr an Bedeutung.

3.2.2 Ausgewählte Industrie- und Gewerbeflächen im Landkreis

Nach Angaben des Amtes für Planung und Wirtschaft existieren im Landkreis neben weiteren Gewerbe- und Industrieflächen 32 Industrie- und Gewerbegebiete mit einer Gesamtnettofläche von rd. 1.280 ha. An diesen ausgewählten Standorten siedelten sich 310 Investoren an, die insgesamt 6.743 Arbeitsplätze erhalten bzw. neu schaffen konnten.

Die flächenmäßige Auslastung beträgt 48,01 %. Zukünftigen Investoren stehen noch 664 ha erschlossene Bauflächen zur Ansiedlung zur Verfügung, die sich in den nachfolgend aufgeführten Gebieten befinden.

Im Internet stellt der Landkreis Oberspreewald-Lausitz unter www.lausitz.de einige ausgewählte Industrie- und Gewerbegebiete vor, in denen noch Flächen für Neuansiedlungen zur Verfügung stehen.

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Nicht geförderte Industrie- und Gewerbegebiete (Stand: 31.12.2005)

Nettofläche Auslastung der Fläche

Bezeichnung ha %

GE Boblitz 4,5 100,0

Brieske, Bau- u. Gartenmarkt 3,2 21,9

GI u. GE „Calau-Süd” 32,0 100,0

GE Göritz 10,6 96,2

GE Groß Beuchow 9,0 33,3

GI u. GE Groß Klessow „Am Spreewalddreieck“ BRW 77,0 71,1

GI u. GE Großräschen Ost, Woschkower Weg 50,0 23,6

GE Lauchhammer West BRW 20,5 14,4

Lübbenau/Spreewald, Gewerbepark 10,0 41,0

Ortrand, GE Burkersdorf 6,2 4,8

Schipkau, Hauptwerkstatt BRW 13,4 39,9

Senftenberg, GE „Grünstraße“ 3,7 35,1

Senftenberg, GE „Impuls“ BRW 13,9 91,8

BRW – Bodenrichtwerte siehe Punkt 9.2.1

Geförderte Industrie- und Gewerbegebiete (Stand: 31.12.2005)

Nettofläche Auslastung der Fläche

Bezeichnung ha %

GE „Altdöbern-Schöllnitz“ BRW 11,6 54,6

Brieske, Industriepark „Marga“ BRW 56,7 23,8

Gewerbepark „Calau-Nord“ BRW 25,0 18,4

GE „Calau-Ost“ 8,6 73,4

Freienhufen, Industrie- und Gewerbegebiet „Sonne“ BRW 48,6 63,1 Großräschen, GI u. GE „Am Räschener Laug“ BRW 28,7 80,7 Lausitz Industriepark Kittlitz/Lübbenau BRW 20,1 19,2

Lauchhammer-Süd, Industriepark BRW 106,8 40,2

GE Meuro/Klettwitz 11,0 17,3

GE Raddusch BRW 19,3 40,6

Ruhland, GE „Große Wiesen“ BRW 17,4 27,1

Schwarzheide, Verarbeitungs- u. Industriezentrum (VIZ) 9,4 41,2

GE Schwarzheide-Mitte 6,2 82,3

GE Schwarzheide-Süd BRW 51,0 69,2

GE Lindenau BRW 5,4 5,3

Senftenberg, GE „Grubenstraße“ BRW 5,4 63,1

Senftenberg, GE „Laugkfeld“ BRW 11,4 94,0

Schipkau, EuroSpeedway Lausitz, Sondergebiet 500,0 41,0

Vetschau, IST Spreewald BRW 100,0 60,5

BRW – Bodenrichtwerte siehe Punkt 9.2.1

3.2.3 Tourismus

Der Tourismus wird zunehmend zu einem Wirtschaftsfaktor im Landkreis. So wurden laut Auskunft des Amtes für Planung und Wirtschaft per 31.12.2005 im Territorium des Landkreises 477.020 Übernachtun- gen in statistisch abrechnungspflichtigen Hotels, Pensionen, Ferienhäusern und Campingplätzen gemel- det. Das ist gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 5,2 % und zugleich seit 1998 die höchste Zahl an Gästeübernachtungen.

Die bekanntesten Fremdenverkehrsgebiete sind der Spreewald und der Senftenberger See. Darüber hinaus bieten das Erholungsgebiet „Grünewalder Lauch“ bei Lauchhammer, die Wandergebiete

„Buck´sche Schweiz“ bei Hohenbocka und „Calauer Schweiz“ bei Calau sowie die Kmehlener Berge bei Ortrand zahlreiche Möglichkeiten für eine aktive Erholung.

(15)

Eine Vielzahl von touristischen Objekten und Investitionsvorhaben bereichern die Region, wie z.B.:

• Kahnfährhafen in Lübbenau/Spreewald

• EuroSpeedway Lausitz in Schipkau

• die Slawenburg Raddusch als Aussichtsplattform mit Regionalgeschichtsmuseum

• die Indoor-Skipiste „Snowtropolis“ in Senftenberg als erste ostdeutsche Skihalle

• der Familienpark Großkoschen am Senftenberger See, Landessieger „Vorbildlicher Camping- platz“ 2005

• das Wassersportzentrum in Großkoschen am Senftenberger See

• zahlreiche Campingplätze in den Erholungsgebieten, zum Teil mit bester Einstufung

Auch das Radwandern ist ein touristisches Markenzeichen des Landkreises. Ebenso kommen Wanderer und Skater auf ihre Kosten. Das gesamte Territorium mit seinen touristischen Angeboten ist durch ein Rad- und Wanderwegesystem vernetzt und mit den Landkreisen Spree-Neiße, Elbe-Elster, Dahme- Spreewald sowie mit Sachsen verbunden. Das kreisliche Radwanderwegenetz beträgt insgesamt 650 km, davon sind 233 km Neubaustrecke. In den nächsten Jahren wird es ergänzt durch Radwege im Lausitzer Seenland und durch straßenbegleitende Neubaustrecken.

Die Entwicklung des entstehenden Seenlandes stellt die zukunftsfähigste Chance zur touristischen Ver- marktung der Lausitz dar und prägt schon heute die touristischen Angebote.

Als ein Baustein der Internationalen Bauausstellung IBA Fürst-Pückler-Land wurden im Jahr 2004 die IBA-Terrassen in Großräschen eröffnet. Es handelt sich um ein 270 m langes, unmittelbar am Tagebau Meuro bzw. am künftigen Ilse-See gelegenes Bauwerk, welches als zentrales Kultur- und Ausstellungs- terrain dient. Im Jahr 2005 wurde mit dem Bau eines Absetzerauslegers – die Seebrücke – als weiterer Grundstein für die Entwicklung des zukünftigen Ilse-Sees begonnen.

Zur touristischen Entwicklung und Vermarktung der Reisegebiete im Landkreis arbeiten der Landkreis mit seinen Kommunen sowie die Tourismusverbände „Spreewald e.V.“ und „Niederlausitz e.V.“ und vier Fremdenverkehrsvereine eng zusammen.

3.2.4 Stadtumbau, Wohnen und Bautätigkeit

Die kontinuierlich abnehmende Bevölkerungszahl und der damit verbundene Wohnungsleerstand erwei- sen sich immer mehr als entscheidende Faktoren bei der Stadtentwicklung und dem zu bewältigenden Stadtumbau.

Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz gibt es zehn bestätigte Sanierungsgebiete. Städtebauliche Sanie- rungsmaßnahmen finden in den Stadtkernen bzw. Innenstädten von Calau, Lübbenau/Spreewald, Groß- räschen, Lauchhammer, Ortrand, Ruhland, Senftenberg und Vetschau/Spreewald statt (BRW - siehe Punkt 9.3). Darüber hinaus wurden zwei Wohnsiedlungen, die Gartenstadt „Marga“ in Brieske und die Glaswerksiedlung in Annahütte, als Sanierungsgebiete förmlich festgelegt.

Im Rahmen des Bund/Länder-Programms „Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen“ erfolgte im Jahr 2005 die Bewilligung von Fördermitteln in Höhe von fast 3 Mio. € für die Weiterführung der Maßnahmen.

Einschließlich des kommunalen Mitleistungsanteils konnten damit Mittel in Höhe von rd. 4,3 Mio. € in die Sanierungsgebiete fließen.

Vom Stadtumbau sind die Städte Calau, Großräschen, Lauchhammer, Lübbenau/Spreewald, Senften- berg und Vetschau/Spreewald sowie die Gemeinde Schipkau betroffen. Schwerpunkte im Rückbau von Wohneinheiten laut dem kommunalen Entwicklungskonzept sind die Städte Senftenberg mit über 5.000 WE, Lauchhammer mit 4.665 WE, Lübbenau/Spreewald mit 3.190 WE sowie Großräschen mit 2.043 WE.

Im Jahr 2005 wurden mit den im Teilprogramm „Rückbau“ bewilligten Fördermitteln im Landkreis insgesamt 852 WE abgerissen. Bis 2015 ist laut Stadtumbaukonzept ein Rückbau von rd. 12.000 WE geplant.

Im Mietwohnungsbestand beziffert sich der derzeitige Leerstand (2005) auf 18,1 %, das sind 6.852 Woh- nungen. Das Mietpreisniveau (Nettokaltmiete) liegt überwiegend zwischen 3,50 €/m² und 5,60 €/m² Wohnfläche.

Für die Errichtung neuer Wohngebäude konnten im Jahr 2005 insgesamt 81 Baugenehmigungen erteilt werden. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein weiterer Rückgang der Bautätigkeit um rd. 48 %.

Baufertigstellungen wurden im Berichtsjahr für insgesamt 145 neue Wohngebäude, 14 % weniger als im Jahr 2004, angezeigt.

(16)

Kennziffern im Bereich Bautätigkeit und Wohnen

Baufertigstellungen insgesamt im Jahr 2005 (Gebäude/Baumaßnahmen) 280

darunter neue Wohngebäude Anzahl 145

neue Nichtwohngebäude Anzahl 19

Baugenehmigungen insgesamt im Jahr 2005 (Gebäude/Baumaßnahmen) 165

darunter neue Wohngebäude Anzahl 81

neue Nichtwohngebäude Anzahl 11

Wohngebäudebestand insgesamt im Jahr 2004 Anzahl 28.666

davon mit einer Wohnung Anzahl 18.639

mit zwei Wohnungen Anzahl 4.619

mit drei und mehr Wohnungen Anzahl 5.408

Wohnungsbestand im Jahr 2004 Anzahl 69.081

Wohnfläche insgesamt im Jahr 2004 100 m² 49.907

Wohnungsbestand der Mietwohnungen am 31.12.2005 Anzahl 37.832

darunter Leerstand % 18,11

Quellen: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg und Landkreis OSL, Amt für Planung und Wirtschaft

3.2.5 Weitere ausgewählte Strukturdaten

Ausgewählte Strukturdaten des Landkreises Beschäftigtenstruktur und BIP

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Landkreis am 31.12.2004 Anzahl 34.780 davon im Wirtschaftsabschnitt Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Anzahl 764

Produzierendes Gewerbe Anzahl 12.984

Handel, Gastgewerbe und Verkehr Anzahl 8.031

Sonstige Dienstleistungen Anzahl 12.977

Bruttoinlandprodukt (BIP) je Einwohner in den jeweiligen Preisen im Land Branden-

burg im Jahr 2003 € 16.040

Arbeitsmarkt

Arbeitslose im Landkreis am 31.12.2005 Anzahl 16.106

Arbeitslosenquote bezogen auf alle zivile Erwerbspersonen am 31.12.2005 % 23,5

– Geschäftsstelle Lübbenau % 20,6

– Geschäftsstelle Senftenberg % 24,9

Kaufkraft der Bevölkerung

Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte absolut – 2003 Mio. € 1.831,3 Verfügbares Einkommen der privaten Haushaltet je Einwohner – 2003 € 13.441 Öffentliche Finanzen

Umsatzsteuerpflichtige – 2003 (Unternehmer im Sinne § 2 Abs. 1 UStG) Anzahl 3.228 Steuerbarer Umsatz insgesamt im Jahr 2003 (gemäß § 1 UStG) 1.000 € 1.786.615

darunter Lieferungen und Leistungen 1.000 € 1.738.832

Hebesatz Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe) % 200 - 300 Hebesatz Grundsteuer B (für sonstige bebaute u. unbebaute Grundstücke) % 300 - 400

Gewerbesteuer % 200 - 400

Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg

(17)

4 Übersicht über die Umsätze

Die Analyse des Grundstücksmarktes 2005 stützt sich auf die Kaufverträge, die im Zeitraum vom 01.01.2005 bis 31.12.2005 abgeschlossen wurden und in der Geschäftsstelle bis zum 15.02.2006 ein- gingen. Nach dem Stichtag eingehende Kaufverträge werden zwar Bestandteil der Kaufpreissammlung im jeweils zugehörigen Vertragsjahr, stehen aber für die Jahresanalyse nicht zur Verfügung.

Die Umsatzentwicklung im Landkreis Oberspreewald-Lausitz gestaltete sich im Jahr 2005 recht unterschiedlich. Die Vertragszahlen waren weiter rückläufig und erreichten den bisher tiefsten Stand seit 1991.

Der Flächenumsatz verringerte sich um ca. 1.749 ha, nachdem er im Vorjahr noch angestiegen war.

Trotz dieser gefallenen Umsatzzahlen erhöhte sich der Geldumsatz um fast 12 Mio. €. Die Ursache liegt im deutlichen Anstieg der Verkaufszahlen bei den Ein- und Mehrfamilienhäusern.

Umsatzentwicklung 2001 - 2005

1833

4057 3412

2308 4620

518

394 514 742 579

1196 1444 1334

1386 1316

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000

2001 2002 2003 2004 2.005

Jahr

Umsätze

Flächenumsatz (ha) Geldumsatz (100 T€ ) Anzahl der Verträge

Gesamtumsätze und Veränderungen zum Vorjahr

Anzahl der Kaufverträge Flächenumsatz (Hektar) Geldumsatz (Mio. €) 2005 % zu 2004 2005 % zu 2004 2005 % zu 2004

1.196 - 10,3 2.307,5 - 43,1 51,4 + 30,0

Kaufverträge, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind und ungewöhnli- che und persönliche Verhältnisse aufweisen, hatten im Berichtsjahr einen Anteil von 16,1 % (192 Kauf- verträge). Sie wurden überwiegend nur für mengenstatistische Auswertungen herangezogen.

Hierunter zählen u.a. 52 Verträge zwischen Verwandten, 12 nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum und 23 nach der Flächenerwerbsverordnung bzw. dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz zur Privatisierung von Agrarflächen.

Zur Führung der Kaufpreissammlung werden die Kaufverträge, unterschieden nach den folgenden Grundstücksarten, entsprechend der Erfassungsrichtlinie – KPSErf-RL für das Land Brandenburg in die AKS-Datenbank übernommen:

„unbebaute Baufläche" (ub),

„bebautes Grundstück" (bb),

„Wohnungs- und Teileigentum" (ei),

„land- und forstwirtschaftliche Fläche" (lf),

„Gemeinbedarfsfläche" (gf),

„sonstige Fläche" (sf).

Auf dieser Basis erfolgt in den nachfolgenden Gliederungspunkten die Analyse einzelner Kennziffern des Grundstücksmarktes, wie die Anzahl der Vertragsvorgänge, der Flächen- und Geldumsätze, der Markt- teilnehmer, der territorialen Verteilung sowie der Zwangsversteigerungen im Landkreis.

(18)

4.1 Vertragsvorgänge

Für das Berichtsjahr 2005 wurden insgesamt 1.196 Datensätze in die Kaufpreissammlung aufgenom- men. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein weiterer Rückgang um 138 Kaufverträge (10,3 %).

Verteilung der Grundstücksarten im Jahr 2005

sonstige Flächen 5 %

unbebaute Bauflächen 18 %

bebaute Grundstücke 34 %

Wohnungs- und Teileigentum

3 % land- und forstw.

Nutzflächen 29 % Gemeinbedarfs-

flächen 11 %

Die Anteile der einzelnen Grundstücksarten am gesamten Grundstücksmarkt des Landkreises Ober- spreewald-Lausitz veränderten sich im Jahr 2005 nur geringfügig.

Die bebauten Grundstücke verzeichneten einen Anstieg der Vertragszahlen um rd. 4 % und steigerten damit ihren Marktanteil von 30 % auf 34 %. Bei den Gemeinbedarfsflächen hat sich die Anzahl der Ver- träge deutlich um 58 % und damit der Marktanteil um 5 % erhöht.

Alle übrigen Grundstücksarten weisen gefallene Vertragszahlen auf. Betrachtet man die absoluten Zah- len, so konnten insbesondere bei den land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen 63 Verträge und bei den sonstigen Grundstücken 77 Verträge weniger als im Vorjahr registriert werden.

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

Anzahl

2001 2002 2003 2004 2005

Jahr

Anteile der Grundstücksarten an den Umsatzzahlen

sonstige Flächen Gemeinbedarfsflächen land- und forstw. Nutzflächen Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen Kauffälle in den Jahren 2004/2005

Grundstücksarten 2004 2005

Kauffälle gesamt 1.334 1.196

unbebaute Bauflächen 268 218

bebaute Grundstücke 397 412

Wohnungs- und Teileigentum 50 39

land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen 404 341

Gemeinbedarfsflächen 83 131

sonstige Flächen 132 55

(19)

4.2 Geldumsatz

Im Jahr 2005 wurden auf dem Grundstücksmarkt im Landkreis nach einem starken Einbruch im Jahr 2004 wieder 51,4 Millionen € umgesetzt, was einen Anstieg um 30 % bedeutet. Der Geldumsatz des Jahres 2003 konnte wieder annähernd erreicht werden.

Nur die bebauten Grundstücke sowie die Gemeinbedarfsflächen verzeichneten im Berichtsjahr aufgrund erhöhter Vertragszahlen einen Anstieg des Geldumsatzes um rd. 53 % bzw. 13 %.

Bei allen anderen Grundstücksarten, insbesondere bei den land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen sowie bei den sonstigen Flächen, verringerten sich die Geldumsätze aufgrund rückläufiger Vertragszah- len und Flächenumsätze gegenüber dem Jahr 2004 zum Teil erheblich.

Wie schon in den Vorjahren hatten die bebauten Grundstücke mit fast 80 % den größten Umsatzanteil.

Die unbebauten Bauflächen, Wohnungs- und Teileigentum sowie die land- und forstwirtschaftlichen Nutz- flächen erreichten rd. 5 % bis 7 % des Geldumsatzes insgesamt.

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000

Geldumsatz (T€)

2001 2002 2003 2004 2005

Jahr

Anteil der Grundstücksarten am Geldumsatz

sonstige Flächen Gemeinbedarfsflächen land- und forstw. Nutzflächen Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen

4.3 Flächenumsatz

Im Berichtsjahr wurden im Kreisgebiet rd. 2.308 ha Grundstücksfläche veräußert, das entspricht nur noch einem Anteil von 1,9 % an der gesamten Fläche des Landkreises. Damit verringerte sich der Flächenum- satz gegenüber dem Vorjahr um 43,1 %.

Nahezu bei allen Grundstücksarten sind die Flächenumsätze im Vergleich zum Jahr 2004 gefallen.

Prozentual gesehen sank der Flächenumsatz bei den sonstigen Flächen am meisten. Hier waren groß- flächige Verkäufe von Wasserflächen, Gartenland oder Grundstücken für eine zukünftige Erholungsnut- zung, die im Vorjahr verzeichnet waren, nicht mehr vertreten.

Geldumsätze in den Jahren 2004/2005 (T€)

Kauffälle gesamt 39.374 51.362

unbebaute Bauflächen 4.274 3.845

bebaute Grundstücke 26.700 40.929

Wohnungs- und Teileigentum 3.800 3.673

land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen 3.469 2.690

Gemeinbedarfsflächen 31 35

sonstige Flächen 1.100 190

(20)

In absoluten Zahlen betrachtet, verringerte sich der Flächenumsatz bei den land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen mit rd. 1400 ha weniger verkaufter Fläche am stärksten. Sie waren im Berichtsjahr Hauptverursacher für den deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes insgesamt.

Die land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen haben nach wie vor mit 89 % den größten Anteil am Ge- samtflächenumsatz im Landkreis, gefolgt von den bebauten Grundstücken mit rd. 9 %.

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Flächenumsatz (ha)

2001 2002 2003 2004 2005

Jahr

Anteile der Nutzungsarten am Flächenumsatz

sonstige Flächen Gemeinbedarfsflächen land- und forstw. Nutzflächen bebaute Grundstücke unbebaute Bauflächen

4.4 Marktteilnehmer

Auf dem Grundstücksmarkt des Jahres 2005 dominierten wie schon in den Vorjahren zahlenmäßig die natürlichen Personen als Vertragspartner. Ihr Marktanteil als Veräußerer ist im Vergleich zum Jahr 2004 noch um 8 % gestiegen, jedoch als Erwerber um 3 % gefallen.

Veräußerer 2004/2005

16 % 19 %

65 %

18 % 25 %

57 %

sonst. jurist. Personen öffentliche Hand natürliche Personen

2004 2005

Erw erber 2004/2005

14 % 16 %

70 %

15 % 12 %

73 %

sonst. jurist. Personen öffentliche Hand natürliche Personen

2004 2005

Die öffentliche Hand erhöhte ihren Anteil als Erwerber um 4 % aufgrund gestiegener Vertragszahlen bei den Gemeinbedarfsflächen.

Flächenumsätze in den Jahren 2004/2005 (ha)

Kauffälle gesamt 4.056,2 2.307,6

unbebaute Bauflächen 51,1 37,7

bebaute Grundstücke 198,4 205,5

Wohnungs- und Teileigentum -

land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen 3.450,4 2.051,6

Gemeinbedarfsflächen 10,4 3,7

sonstige Flächen 345,9 9,1

(21)

4.5 Regionale Verteilung

Die Entwicklung der Anzahl der Kauffälle gestaltete sich, wie schon in den Vorjahren, in den einzelnen Kommunen des Landkreises Oberspreewald-Lausitz sehr unterschiedlich.

Das Amt Altdöbern war mit 152 verzeichneten Kauffällen, das sind 39 mehr als im Vorjahr, führend im Landkreis. Dicht gefolgt von den Städten Lübbenau/Spreewald und Senftenberg, die jedoch im Vergleich zum Jahr 2004 insgesamt 116 Verträge weniger aufweisen.

Darüber hinaus konnten in der Stadt Schwarzheide 63 % mehr Kauffälle registriert werden.

Regionale Verteilung der Umsätze im Jahr 2005

Amt, Gemeinde, Stadt Anzahl der Kauffälle Geldumsatz (Mio. €) Flächenumsatz (ha)

Amt Altdöbern 152 ⇑ 2,6 ⇓ 374,2 ⇓

Stadt Calau 95 ⇑ 2,8 ⇑ 194,8 ⇓

Stadt Großräschen 88 ⇓ 2,6 ⇓ 166,7 ⇓

Stadt Lauchhammer 126 ⇓ 4,1 ⇓ 64,7 ⇓

Stadt Lübbenau/Spreewald 149 ⇓ 14,0 ⇑ 91,1 ⇓

Amt Ortrand 98 ⇓ 0,9 ⇓ 149,4 ⇓

Amt Ruhland 104 ⇓ 2,0 ⇓ 94,6 ⇓

Gemeinde Schipkau 54 ⇓ 1,7 ⇓ 40,3 ⇓

Stadt Schwarzheide 91 ⇑ 3,3 ⇑ 301,6 ⇑

Stadt Senftenberg 141 ⇓ 11,3 ⇑ 353,8 ⇑

Stadt Vetschau/Spreewald 98 ⇓ 6,0 ⇑ 476,2 ⇓

Trotz gefallener Vertragszahlen ist der Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr in der Stadt Lübbe- nau/Spreewald um fast das Doppelte auf 14 Mio. € sowie in den Städten Senftenberg und Vet- schau/Spreewald jeweils um rd. 3 Mio. € gestiegen. In den übrigen Kommunen waren jeweils geringere Veränderungen in beiden Richtungen registriert worden.

Der Flächenumsatz brach im Berichtsjahr zum Teil erheblich ein. So weisen die Ämter Altdöbern und Ruhland sowie die Städte Calau und Großräschen gefallene Umsätze um 61 % bis 86 % des Vorjahres- umsatzes auf.

Einen überdurchschnittlichen Anstieg hatten dagegen die Städte Schwarzheide und Senftenberg mit insgesamt 605 ha mehr verkaufter Fläche zu verzeichnen. Verursacht wurde dies hauptsächlich durch einzelne Verkäufe größerer land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke.

Regionale Verteilung der Kauffälle in den Grundstücksarten im Jahr 2005

Amt / Gemeinde / Stadt ub bb ei lf gf sf gesamt

Amt Altdöbern 11 31 1 70 31 8 152

Stadt Calau 26 32 4 24 2 7 95

Stadt Großräschen 12 31 3 29 11 2 88

Stadt Lauchhammer 28 66 1 16 9 6 126

Stadt Lübbenau/Spreewald 39 50 10 40 6 4 149

Amt Ortrand 22 11 - 50 14 1 98

Amt Ruhland 17 34 1 41 4 7 104

Gemeinde Schipkau 13 28 - 6 4 3 54

Stadt Schwarzheide 7 28 1 6 48 1 91

Stadt Senftenberg 28 77 17 13 1 7 141

Stadt Vetschau/Spreewald 15 26 1 46 1 9 98

(22)

4.6 Zwangsversteigerungen

Grundlage der Auswertungen sind die von den Amtsgerichten Lübben (für den Bereich der Stadt Lübbe- nau/Spreewald) und Senftenberg (für den übrigen Landkreis) mitgeteilten, vollzogenen Zwangsversteige- rungen einschließlich ihrer Verkehrswerte, die im Rahmen von Gutachten durch Sachverständige ermit- telt wurden. Somit können auch die Steigpreise (SP) im Verhältnis zum Verkehrswert (VW) untersucht werden.

Die Anzahl der Zwangsversteigerungen ging mit 46 erfolgreichen Geboten im Jahr 2005 gegenüber dem Vorjahr um 23 % weiter zurück. Dabei wurde im Berichtsjahr ein Volumen von 3.409 T€ umgesetzt.

Den wesentlichen Anteil hatten die bebauten Grundstücke mit einem Geldumsatz in Höhe von 3.135 T€

(entspr. 92 %).

Entsprechend der räumliche Verteilung befinden sich 35 % der Objekte im nördlichen Teil des Landkrei- ses und 65 % im südlichen Bereich.

Anzahl der realisierten Zw angsversteigerungen seit 1994

2 4 11

5 3

4 1 3 6 4 1

3 5 3 9 8 1

6 1 4 6

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Anzahl

Bebaute Immobilien waren mit 76 % Anteil an der Gesamtzahl der Versteigerungen die am häufigsten versteigerten Objekte, gefolgt von unbebauten Flächen mit einem Anteil von 17 %. Darüber hinaus wurden zwei Eigentumswohnungen und eine forstwirtschaftliche Nutzfläche versteigert.

Entw icklung der realisierten Zw angsversteigerungen ausw ählter Grundstücksarten 2001 - 2005

7

25

2 0

23

11

1 6

12

34

6

29

13 13

8

35

1 2

2

27

0 5 10 15 20 25 30 35 40

unbebaute Flächen bebaute Flächen land- und fo rstwirt.

Nutzflächen

Wo hnungs- und Teileigentum Grundstücksarten

Anzahl

2001 2002 2003 2004 2005

Unbebaute Grundstücke

Im Berichtsjahr konnten acht Versteigerungen von unbebauten Grundstücken registriert werden. Vier Grundstücke lagen in zwei neu erschlossenen Wohngebieten. Die Steigpreise bewegten sich in einer Spanne von rd. 13 €/m² bis 36 €/m².

Bei den anderen Grundstücken handelte es sich um Baulücken bzw. Rohbauland, deren Steigpreise überwiegend nahe bei der Hälfte der ausgewiesenen Verkehrswerte lagen.

(23)

Bebaute Flächen

Die Zahl der versteigerten bebauten Grundstücke hat in den letzten drei Jahren stetig zugenommen. Im Auswertezeitraum wurden 35 Immobilien versteigert. Darunter fielen 11 Einfamilienhäuser, eine Villa, vier Reihenhäuser, ein Zweifamilienhaus, sieben Wohn- und Geschäftshäuser, fünf Produktions- und Lager- gebäude, drei Gaststätten bzw. Hotels, zwei kulturelle Einrichtungen und ein Grundstück, dessen Bebau- ung eine untergeordnete Rolle spielt.

Die Kreisstadt Senftenberg (6) sowie die Städte Großräschen (4) und Schwarzheide (4) verzeichneten die meisten Versteigerungen.

In der nachfolgenden Grafik sind die Ergebnisse von 30 ausgewählten Objekten zusammengestellt. Die Einfamilienhäuser zusammen mit den Reihenhäusern bilden mit 46 % den größten Marktanteil bei den Zwangsversteigerungen.

kulturelle Einrichtungen Ø SP 47 % vo m VW

(44 % bis 50 %) A nteil: 7%

gastro no mische Einrichtungen Ø SP 51 % vo m VW

(40 % bis 70 %) A nteil: 10%

gewerbliche Gebäude Ø SP 45 % vo m VW

(8 % bis 89 %) A nteil: 17%

Wo hn- und Geschäftshäuser Ø SP 49 % vo m VW

(38 % bis 60 %) A nteil: 20%

Reihenhäuser Ø SP 42 % vo m VW

(32 % bis 50%) A nteil: 13%

Einfamilienhäuser Ø SP 51 % vo m VW

(29 % bis 70 %) A nteil: 33%

Zur Versteigerung gelangten unterschiedliche Immobilien. Die Einfamilien- und Reihenhäuser wurden in den Jahren zwischen 1910 und 1997 errichtet. Je nach Baualter, Bau- und Unterhaltungszustand bewegten sich die Steigpreise zwischen 16,5 T€ und 97,5 T€. Die höheren Gebote wurden für Häuser abgege- ben, die ein Baujahr nach 1990 besaßen.

Bei den Wohn- und Geschäftshäusern betrug der durchschnittliche Steigpreis rd. 90 T€. Diese Immobi- lien hatten fast alle ein Baujahr vor 1945 und wurden nach 1990 bereits teilweise saniert. Die Gebote, die den Zuschlag erhielten, reichten von 83 T€ bis 122 T€.

Für gewerbliche Immobilien konnten Steigpreise zwischen 10 T€ und 95 T€ verzeichnet werden.

Die gastronomischen und kulturellen Einrichtungen wurden zwischen den Jahren 1890 und 2000 errichtet. Ihre Steigpreise streuten in einer Bandbreite von 76 T€ bis 725 T€ je nach Alter, Größe und Zustand.

Wohnungseigentum

Im Jahr 2005 spielte Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung kaum noch eine Rolle. Im Berichts- jahr wurden zwei Eigentumswohnungen in den Städten Großräschen und Vetschau/Spreewald versteigert. Die Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1999 und 1995. Die Steigpreise betrugen 70 % und 14 % des Verkehrswerts.

Land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen

Im Berichtsjahr konnte die Versteigerung einer 36 ha großen Waldfläche registriert werden. Der Steig- preis betrug 50 % des Verkehrswerts.