Gemäß § 7 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.
Juni 2002 (BGBl. I S. 2562) ist der Gutachterausschuss verpflichtet, Gutachten über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Erholungs- bzw. Garagengrundstücke zu erstatten und auf Verlangen in anonymisierter Form Auskunft über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte zu erteilen.
Die Erstattung derartiger Gutachten sowie die Erteilung von Auskünften, insbesondere für Erholungs-grundstücke, spielt im Landkreis eher eine untergeordnete Rolle. So wurden im Jahr 2005 lediglich drei schriftliche Anträge zur Auskunftserteilung gestellt. Zwei Auskünfte dienten der Begründung der Entgelt-erhöhung bei Garagengrundstücken gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV.
Maßgebend sind die nach dem 02. Oktober 1990 auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) frei vereinbarten Entgelte. Zu diesem Zweck führt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Datensammlung über derartige Entgelte. Die vorliegenden Daten resultieren überwiegend aus Be-fragungen der Kommunen, vereinzelt auch von privaten Verpächtern bzw. Pächtern.
Nutzungsentgelte für unbebaute und bebaute Erholungsgrundstücke
Die im Jahr 2005 in einzelnen Kommunen frei vereinbarten Nutzungsentgelte bestätigen das Entgeltni-veau der Vorjahre (siehe Grafik). So liegen die seit dem Jahr 2003 frei vereinbarten Entgelte für Einzel-gärten, Gärten in Gartenkomplexen sowie für Hausgärten je nach Lage in einer Spanne von 0,08 €/m² bis 0,61 €/m² im Jahr.
Während die Pachten im unteren bis mittleren Preisniveau im gesamten Landkreis zu finden sind, wur-den die Spitzenwerte in wur-den Städten Senftenberg einschließlich der angrenzenwur-den Ortsteile am Senften-berger See und Lübbenau/Spreewald erreicht.
Nutzungsentgelte für Garagengrundstücke
Die jährlichen Nutzungsentgelte für Garagengrundstücke blieben im Berichtjahr unverändert. Sie liegen, wie im Vorjahr, in einer Spanne von 20 €/Stellplatz bis 60 €/Stellplatz.
In den Städten Calau, Lauchhammer, Lübbenau/Spreewald, Vetschau/Spreewald und in Senftenberg (bestimmte Lagen) wurden überwiegend Entgelte zwischen 40 €/Stellplatz und 50 €/Stellplatz im Jahr vereinbart.
Nutzungsentgelte / Pachten für Erholungsgrundstücke 2003-2004
Ø 350 m² Sp. 80 - 960 m²
Ø 0,22 €/m²/Jahr, Spanne 0,08-0,50
Ø 0,30 €/m²/Jahr, Spanne 0,15-0,61 Ø 370 m²
Sp. 50 - 880 m² 16
21 bebaut
unbebaut
Entgelt/Pacht gepachtete Fläche Anzahl Verträge
10.2 Mieten
Nach § 5 Abs. 4 b) der GAV kann der Gutachterausschuss Mietwertübersichten erstellen. Zu diesem Zweck führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte eine Mietensammlung als Teil der Kaufpreis-sammlung, die nicht mit einer Mietdatenbank im Sinne des § 558e Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) gleichzusetzen ist. Es kann kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben werden.
Die Erstellung eines Mietspiegels gemäß §§ 558c, 558d BGB ist allein Aufgabe der Gemeinden, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.
Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz liegen bisher keine Mietspiegel über ortsübliche Vergleichsmieten im Sinne des BGB vor. Die Stadt Lauchhammer beabsichtigt im Jahr 2006 als erste Kommune im Land-kreis einen einfachen Mietspiegel erstellen zu lassen.
10.2.1 Wohnraummieten
Die nachfolgende Mietwertübersicht wurde auf Basis der Befragungen der Wohnungsunternehmen und Hauseigentümer sowie durch Auswertung von Wohnungsanzeigen im Jahr 2004 erstellt und für das Jahr 2005 fortgeschrieben.
Es wird ein Überblick über das örtliche Mietpreisniveau in den Städten und Gemeinden des Landkreises, für die Mietpreisspannen abgeleitet werden konnten, gegeben.
Eine Rechtsverbindlichkeit im Sinne von § 558c BGB besteht nicht.
Die Mietpreise beziehen sich auf frei finanzierte Woh-nungen in sanierten und neu gebauten Mehrfamilien-häusern. Die Wohnungen haben eine durchschnittliche Wohnungsgröße von ca. 60 m².
Abweichungen innerhalb der Mietpreisspannen sind durch Lage und Ausstattung begründet.
10.2.2 Gewerbemieten
Die Höhe der Miete für Gewerberäume richtet sich nach Angebot und Nachfrage und ist frei verhandel-bar. Sie wird anders als bei Wohnraumvermietungen lediglich reglementiert durch das Verbot der Miet-preisüberhöhung bzw. des Mietwuchers gemäß den Bestimmungen des § 138 BGB.
Die Übersicht soll eine Orientierung zum derzeitigen Mietpreisniveau für Gewerberäume im Landkreis geben. Die dargestellten Mietpreisspannen haben eine große Streuungsbreite und tragen keinen rechts-verbindlichen Charakter. Die Angaben resultieren aus Befragungen einzelner Mietparteien.
Weitere Informationen finden Sie auch in der Broschüre „Gewerbemieten-Service 2004“, die von der Industrie- und Handelskammer Cottbus herausgegeben wurde und kostenlos zur Verfügung gestellt wird.
Eine Aktualisierung für das Jahr 2006 ist in Arbeit.
Wohnraummieten 2004/05
Gemeinde, Stadt Nettokaltmiete (€/m² Wohnfläche) Gemeinde Altdöbern 3,50 – 5,00
Stadt Calau 4,00 – 4,80
Stadt Großräschen 4,00 – 4,50 Stadt Lauchhammer 4,00 – 4,50 Stadt Lübbenau/Spreewald 3,80 – 5,60
Stadt Ortrand 4,00 – 4,80
Stadt Ruhland 4,10 – 4,75
Gemeinde Schipkau 3,50 – 4,70 Stadt Schwarzheide 4,00 – 4,80 Stadt Senftenberg 4,10 – 5,30 Stadt Vetschau/Spreewald 4,00 – 5,00
Gewerbemieten 2004/05
Geschäftslage Art des Gewerberaumes
im gesamten Landkreis / Stadt 1a-Lage 1b-Lage 2er-Lage
Ladenflächen – Stadt Senftenberg 5,00 – 15,00 4,00 – 10,00 3,00 – 7,00 Ladenflächen – Stadt Lübbenau/Spreewald 5,00 – 12,00 5,00 – 8,00 3,00 – 6,00 Ladenflächen – ohne Städte Senftenberg u. Lübbenau 4,50 – 9,00 3,00 – 8,00 2,50 – 6,00
Büroräume 4,00 – 8,00 3,00 – 7,00 3,00 – 5,00
Lagerhallen 0,50 – 3,00
Freiflächen 0,10 – 1,00
10.3 Pachten
10.3.1 Pachten für landwirtschaftliche Nutzflächen
Das Amt für Planung und Wirtschaft, Sachgebiet Landwirtschaft, teilte dem Gutachterausschuss die zum Stichtag 31.12.2005 in den Gemarkungen durchschnittlich gezahlten Pachten für landwirtschaftliche Nutzflächen mit. Basis waren die am 09. März 2005 rd. 6.480 registrierten Landpachtverträge.
Ca. 61 % der Landwirtschaftsfläche im Landkreis wird im Rahmen von Pachtverträgen bewirtschaftet, was eine Fläche von rd. 26.000 ha ausmacht. Darüber hinaus sind rd. 721 ha Landkreisfläche anderer Nutzungsarten, wie z.B. Forsten und Holzungen, Unland, Ödland und Abbauland verpachtet.
Die Laufzeiten der Pachtverträge betragen in der Mehrzahl 12 Jahre. Derartige langfristige Pachtverträge sind Voraussetzung für die Förderung größerer Investitionen.
Für den gesamten Landkreis einschließlich der aus den Nachbarkreisen zugepachteten Flächen in Grö-ße von rd. 1.270 ha, konnte eine nach der Fläche gewichtete durchschnittliche Jahrespacht (alle Nut-zungsarten einbegriffen) in Höhe von 45 €/ha ermittelt werden.
Die im Jahr 2005 in den Gemarkungen durchschnittlich gezahlten Pachten bewegten sich bei Acker- und Grünland zwischen 1 €/ha und 142 €/ha und Jahr und betrugen im Durchschnitt wie im Vorjahr 46 €/ha.
Die Tabelle gibt einen Überblick über das derzeitige Pachtpreisniveau bei Acker- und Grünland in den Zonen 1 bis 4 (siehe Punkt 6.1.3). Hierzu wurden die durchschnittlichen Jahrespachten der Gemarkun-gen zonal gemittelt.
Wie diese Flächen in der Örtlichkeit tatsäch-lich genutzt werden, ist nicht bekannt. An-pflanzungen und Dau-erkulturen konnten nicht berücksichtigt werden.
Bei im Jahr 2005 getätigten Neuabschlüssen, Verlängerungen und Änderungen von Pachtverträgen wei-sen z.B. Gemarkungen, wie Bolschwitz, Ogrowei-sen, Groß Beuchow, Freienhufen und Stradow durch-schnittliche Pachten von 72 bis 83 €/ha und Jahr auf. In diesen Gemarkungen wurden ca. 8 bis 20 ha Ackerland zu neuen Konditionen verpachtet. Die durchschnittlichen Ackerzahlen dieser Gemarkungen liegen zwischen 29 und 40.
Insgesamt sind kaum Veränderungen im Preis-niveau im Vergleich zum Vorjahr erkennbar.
Neben einem leichten Anstieg der durchschnittli-chen Pacht in der Zone 1 gab es einen geringen Rückgang in der Zone 4.
durchschnittliche Jahrespachten für Acker- und Grünland (Stand: 31.12.2005)
Ackerland Grünland
Bereich
durchschnittliche Pachten für Acker- und Grünland 2003 - 2005
10.3.2 Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau / Kleingartenpachten
Die zulässige Höhe der Pacht für Kleingärten ist im § 5 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376, 2398) geregelt.
Der § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG besagt:
„Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage, verlangt werden.“
Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau - Gutachten des Gutachterausschusses
Auf Antrag einer Vertragspartei hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 5 Abs. 2 BKleingG ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberspreewald-Lausitz ermittelte von 1996 bis 2002 im Rahmen von beantragten Gutachten ortsübliche Pachtpreise für insgesamt acht Städte und zwei Gemeinden. In den Folgejahren wurden keine derartigen Wertermittlungen beantragt.
Die ermittelten Pachtpreise der Jahre 2001 und 2002 sind in der nachfolgenden Übersicht dargestellt.
Ermittelte Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau 2001/02
Gemarkung Großräschen Lauchhammer Ortrand Ruhland Schipkau Senftenberg Wertermitlungs-
stichtag 05.11.2001 30.09.2002 05.11.2001 05.11.2001 30.09.2002 30.09.2002 Ortsübliche Pacht
(€/ha u. Jahr)
153 DM/ha/Jahr
ger.78,23 81
156 DM/ha/Jahr ger. 79,76
152 DM/ha/Jahr
ger. 77,72 67 98
Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau - Pachtverträge
Beispielhaft bestätigt werden die in den Gutachten ermittelten Pachten durch aktuelle Daten, die eben-falls das Amt für Planung und Wirtschaft, Sachgebiet Landwirtschaft, zum Stichtag 31.12.2005 zur Verfü-gung gestellt hat.
In die Analyse wurden nur Flächen der Nutzungsarten Obst- und Weinbauanlagen sowie Baumschulen einbezogen. Damit ist keine Vollständigkeit gewährleistet, da Flächen der Nutzungsarten Acker- und Grünland ebenfalls dem Anbau von Obst- und Gemüse dienen können. Die tatsächliche Nutzung der Flächen in der Örtlichkeit ist nicht bekannt.
Pachtland in dieser Nutzungsart konnte in den Gemarkungen Raddusch, Kalkwitz, Saßleben und Goll-mitz mit einer Fläche von insgesamt 6,2 ha ermittelt werden. Die durchschnittlichen Pachten liegen in einer Spanne von 60 €/ha bis 92 €/ha und Jahr und betragen im Mittel 76 €/ha. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Pachten für Ackerland in diesen Gemarkungen überschreiten sie diese bis auf eine Ausnahme um 52 % bis 84 %.
Kleingartenpachten
Die Pachten, die von den Kleingartenvereinen an die Grundstückseigentümer gezahlt werden, haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert und betragen im Landkreis Oberspreewald-Lausitz je nach Lage zwischen 0,025 €/m² und Jahr und 0,051 €/m² und Jahr.
In der Mehrzahl der Pachtverträge basieren die Pachtpreishöhen immer noch auf den durch den Gutach-terausschuss von 1996 bis 2002 ermittelten ortsüblichen Pachten im erwerbsmäßigen Obst- und Gemü-seanbau.
11 Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses