Ortsferne Waldflächen

6.3.1.1 Preisniveau ortsferner Waldflächen

Im Jahr 2005 wurden 60 Verträge über ortsferne Waldflächen mit einem Flächenumsatz von 204,4 ha in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Die Anzahl der registrierten Verträge ist gegenüber dem Jahr 2004 um 10 % gefallen. Der Flächenumsatz ist mit rd. 40 % weniger als im Vorjahr weiter rückläufig.

Die Preise für ortsferne forstwirtschaftlich genutzte Flächen bewegten sich im gesamten Landkreis in einer Bandbreite von 0,005 €/m² bis 0,41 €/m². Der mittlere Preis lag bei 0,09 €/m². Die Größe der ver-kauften Wälder variierte zwischen 616 m² und 21,5 ha und betrug im Mittel 3,4 ha.

Betrachtet man die Preisverteilung und die Verteilung nach der Flächengröße, ergibt sich folgendes Bild:

Entsprechend dieser Verteilung ergibt sich ein Zentralwert für den mittleren Preis in Höhe von 0,08 €/m² und ein Zentralwert für die mittlere Flächengröße von rd. 2,0 ha.

Anmerkung:

Die Kaufpreise setzen sich aus dem Bodenanteil und dem Wert des Aufwuchses zusammen. In den no-tariellen Verträgen sind diese Anteile nicht im Einzelnen ausgewiesen, so dass in dieser Hinsicht keine differenzierte Auswertung möglich ist.

Weiterhin ist zu beachten, dass der Wert des Aufwuchses durch Baumart, Baumartmischung, Alter des Bestandes, Bonität, Bestockungsgrad, Pflegezustand und andere Faktoren beeinflusst wird.

Angaben zum Bestand konnten nicht erhoben werden. Dadurch ist ein Vergleich der Kauffälle nur be-dingt möglich.

Zonale Grundstückspreise für ortsferne Waldflächen

Für die Analyse nach der naturräumlichen Gliederung wurden die Kauffälle den entsprechenden Zonen zugeordnet. Die Tabelle gibt Auskunft über die Untersuchungsergebnisse.

Der Mittelwert wurde kursiv dargestellt, um darauf aufmerksam zu machen, dass keine Aussage darüber gemacht werden kann, ob die forstwirtschaftlich genutzten Flächen bezüglich ihrer Bestandesdaten mit-einander vergleichbar sind.

Zonale Grundstückspreise für ortsferne Waldflächen im Jahr 2005

Lage Anzahl der

Die Anzahl der Kauffälle war in fast allen Zonen ähnlich wie im Vergleichszeitraum. Die Zahl der verkauf-ten Waldflächen in der Zone 1 ist seit einem größeren Zeitraum sehr niedrig. Der überwiegende Teil die-ser Zone gehört zum „Biosphärenredie-servat Spreewald“.

Das mittlere Preisniveau ging bis auf die Zone 3 leicht zurück. Ursachen hierfür können nicht angegeben werden. Einzig die Maximalpreise liegen in drei Zonen deutlich unter denen des Vorjahres. Wie auch bei den landwirtschaftlichen Flächen ist das Preisniveau in den Zonen 1 und 2 etwas höher als in den Zonen 3 und 4.

Besonders auffällig ist der Rückgang des Flächenumsatzes in der Zone 2 um mehr als die Hälfte. Auch in der Zone 3 ist ein Rückgang des Flächenumsatzes um rd. 20 % zu verzeichnen. Die durchschnittlichen Flächengrößen in den Zonen 2 und 3 haben sich dadurch erheblich reduziert.

Zur Erhöhung der statistischen Sicherheit ist es sinnvoll, eine Untersuchung über einen größeren Zeit-raum durchzuführen. Deshalb wurden die Kauffälle der Jahre 2001 bis 2005 zusammengefasst und den naturräumlichen Zonen zugeordnet.

Da keine Aussagen zu den Bestandesdaten vorliegen, können keine Untersuchungen bezüglich einer wertmäßigen Entwicklung durchgeführt werden.

Ableitung zonaler Werte für ortsferne Waldflächen 2001 – 2005

Lage Anzahl der

Das Preisniveau im südlichen Bereich war auch über einen größeren Beobachtungszeitraum wesentlich niedriger als im nördlichen Bereich.

6.3.1.2 Preisentwicklung ortsferner Waldflächen

In diesem Diagramm ist die Entwicklung der Vertragszahlen über ortsferne Waldflächen dargestellt.

Entw icklung der Vertragszahlen über ortsferne Waldtflächen seit 1994

60

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Jahr

Anzahl

Seit 1994 wurden insgesamt 376 Kauffälle über ortsferne Waldgrundstücke in der Kauf-preissammlung registriert.

Im Jahr 2004 wurde der bishe-rige Höchststand bei den Ver-tragszahlen erreicht.

Im nachfolgenden Diagramm sind die jährlichen Bandbreiten der Preise pro Quadratmeter Bodenfläche sowie die arithmetischen Mittelwerte ablesbar.

Die Durchschnittwerte geben jedoch keine Auskunft über die Ertragsfähigkeit der verkauften Waldflä-chen, da bei der Berechnung die zuvor erwähnten wertrelevanten Einflussmerkmale des Bestandes kei-ne Berücksichtigung fanden.

Preisspannen für ortsferne Waldflächen

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Jahr

Vergleichspreis (€/m²)

mittl. P reis

Allerdings kann man erkennen, dass das mittlere Preisniveau seit 1998 relativ gleichbleibend ist, wobei sich die Spannweite der Vergleichspreise in den letzten Jahren kontinuierlich vergrößert hat. Allerdings täuschen die Maximalwerte. Wie aus der Verteilungsuntersuchung unter Punkt 6.3.1.1 ersichtlich, findet der Markt derzeit im Niedrigpreissektor statt.

6.3.1.3 Einflussgrößen und Umrechnungskoeffizienten

Welche Umstände die Preisfindung am Markt beeinflussen, ist im Moment nicht eindeutig feststellbar.

Wird die Datenmenge auf einen Einfluss der Grundstücksgröße untersucht, ergibt sich ein sonderbares Bild.

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 220000

Fläche (m ²)

Vergleichspreis (€/m²)

< 10,0 ha

> 10,0 ha

P o tenziell (< 10,0 ha)

Das Diagramm veranschaulicht die Verteilung der Vergleichspreise in Bezug auf die Fläche. Bis zu einer Fläche von 10 ha scheint die Größe einen Einfluss auf den Preis zu haben. Was jedoch bei größeren Flächen den Preis beeinflusst, ist momentan nicht bekannt.

0,21

po lyno misch 2. Grades po lyno misch 4. Grades

Dieses Diagramm zeigt die mittleren Prei-se (€/m²) innerhalb von GrößenklasPrei-sen.

Sehr deutlich zu erkennen ist die Abnahme des mittleren Preises bei Wäldern mit einer Größe bis zu 5,0 ha.

Bei größeren Waldflächen tragen neben der Fläche noch andere Einflussfaktoren zur Preisfindung am Markt teil.

Diese Aussage wird durch die blaue Trendlinie, die eine ausgleichende poly-nomische Funktion 4. Grades darstellt, bestätigt. Das bedeutet, dass sich mehrere Einflussfaktoren überlagern.

Eine Untersuchung des Preises auf eine Abhängigkeit vom Zustand des Aufwuchses und seiner Ertrags-fähigkeit, u.a. abhängig vom Alter des Bestandes und der Baumart, kann wegen fehlender Daten nicht durchgeführt werden.

Als eine weitere Einflussgröße könnte die Lage angenommen werden. Die Angaben aus den Tabellen der zonalen Einteilung könnten diesen Schluss zu lassen.

6.3.2 Ortsnahe Waldflächen auf gewachsenem Boden