Zu den sonstigen unbebauten Grundstücken werden Flächen, die besondere Ausprägungen des Grund-stücksmarktes aufweisen und keiner anderen Grundstücksart zuzuordnen sind, gezählt.
Hierunter fallen Abbauflächen, private Grünanlagen, Wasserflächen und Grundstücke mit besonderer Funktion, wie z. B. Lagerplätze, private Wege oder Deponien.
Des weiteren werden künftige Gemeinbedarfsflächen, aber auch jene, die im rückständigen Grunderwerb erworben wurden, den sonstigen unbebauten Grundstücken zugeordnet. Hierzu zählen Grundstücke für Verkehrseinrichtungen, für Ver- und Entsorgungseinrichtungen, öffentliche Grünanlagen und sonstige Grundstücke für den Gemeinbedarf. Sie sind einer dauerhaften öffentlichen Zweckbindung unterworfen und jeglichem privatem Gewinnstreben entzogen.
Bei den sonstigen unbebauten Grundstücken ist die Zahl der registrierten Verträge mit 51 um 59 % (Vor-jahr – 124 Verträge) im Vergleich zum Jahr 2004 gefallen. Insbesondere bei Gartenland sind die Kaufak-tivitäten stark zurückgegangen.
Einen deutlichen Anstieg der Vertragszahlen weisen die Gemeinbedarfsflächen mit 24 % mehr Verträgen als im Vorjahr auf.
Umsatzzahlen der sonstigen unbebauten Grundstücke und Gemeinbedarfsflächen
Anzahl der Kauffälle Geldumsatz (T€) Flächenumsatz (ha)
Grundstücksart 2004 2005 2004 2005 2004 2005
Abbauland 9 1 643,0 5,2 158,6 0,5
Private Grünanlagen 93 38 250,9 124,8 98,3 4,3
Wasserflächen 7 3 69,9 1,2 75,8 0,4
Grundst. mit besond. Funktion 13 8 22,3 20,3 1,6 1,6
sonstige Nutzung 2 1 13,8 10,5 4,3 2,1
Gemeinbedarfsflächen 148 183 214,8 126,5 23,4 7,1
Nachfolgend wird das Preisniveau ausgewählter Grundstücksarten, bei denen in den zurückliegenden Jahren mehrere Vertragsabschlüsse zu verzeichnen waren, näher analysiert.
7.1 Abbauland
Entsprechend § 3 Abs. 1 Bundesberggesetz (BBergG) sind Bodenschätze, mit Ausnahme von Wasser, alle mineralischen Rohstoffe in festem und flüssigem Zustand und Gase, die in natürlichen Ablagerungen oder Ansammlungen (Lagerstätten) in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser vorkommen.
In den neuen Bundesländern gilt seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Vereinheitlichung der Rechtsverhält-nisse bei Bodenschätzen am 23.4.1996 ihre allgemeine Einteilung in bergfreie und grundeigene Boden-schätze gemäß § 3 Abs. 3 und 4 BBergG.
Davon ausgenommen sind die zu diesem Zeitpunkt bereits vergebenen Bergbauberechtigungen und die betroffenen Bodenschätze, die nach diesem Gesetz Bestandsschutz genießen.
Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz sind fast alle vorkommenden oberflächennahen Bodenschätze, wie Kiese und Kiessande, Quarzsande und Gesteine als bergfrei eingestuft.
Die Verkaufszahlen bei Abbauland sind stark rückläufig. Im Jahr 2005 wurde nur noch ein derartiger Kaufvertrag (Vorjahr – 9 Kaufverträge) in der Kaufpreissammlung registriert. Es handelte sich um eine 0,5 ha große Ackerfläche zum Braunkohlenabbau.
Die Tabelle gibt einen Überblick über das Preisniveau für zum Teil auch im rückständigen Grunderwerb erworbenes Abbauland in den Jahren 2002 bis 2005.
Abbauland in den Jahren 2002 – 2005 (als bergfreie bzw. als bergfrei erklärte Bodenschätze) Bodenschatz
Nutzungsarten lt.
Liegenschaftskataster Nadelwald / Ackerland Kiese und Kiessande
(Werchow/Repten/Freienhufen) 5 1,09
(0,50 – 1,55) Nadelwald / Abbauland Quarzsande
(Hohenbocka/Guteborn)
6 0,56
(0,30 – 1,00)
0,1
(0,1 – 0,2) überwiegend Grünland Gesteine für Schotter und Splitt
(Großkoschen) 6 1,48
(1,12 – 2,33)
1,5 (0,1 – 4,3)
Waldfläche Nadelwald / Ackerland
7.2 Sportplätze
Im Berichtsjahr wurden keine Grundstücksverkäufe für Sportanlagen in der Kaufpreissammlung erfasst.
Bei den von 2000 bis 2004 registrierten 11 Kaufverträgen handelte es sich hauptsächlich um Flächenauf-käufe der Kommunen zur Bereinigung der Eigentumsverhältnisse bzw. zur Erweiterung vorhandener Sportplätze am Rande der Ortschaften.
Die Kaufpreise lagen zwischen 0,18 €/m² und 3,07 €/m². Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 1,20 €/m². Die verkauften Flächen waren zwischen 400 m² und 2,1 ha groß. Die durchschnittliche Flä-chengröße betrug 0,6 ha.
7.3 Lagerplätze
Für Gewerbetreibende ist die Möglichkeit zur Lagerung von Materialien von großer Bedeutung. Solche Flächen befinden sich meist am Ortsrand bzw. im Außenbereich.
Im Jahr 2005 konnten zwei Kaufverträge (Vorjahr – 3 Verträge) registriert werden, die derartige Grundstücke zum Vertragsgegenstand hatten. Die Preise betrugen 1,03 €/m² bzw. 4,00 €/m², bei Grund-stücksgrößen von 0,1 ha bzw. 0,7 ha. Die Preisunterschiede ergaben sich aus der Lage, Größe und Be-festigung der Flächen.
Im Zeitraum von 2002 bis 2005 wurden insgesamt sieben Lagerflächen veräußert. Die Preise bewegten sich zwischen 0,24 €/m² und 4,00 €/m². Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1,44 €/m². Die Grundstü-cke waren zwischen 400 m² und 4 ha groß.
7.4 Private Wege
Im Jahr 2005 wurden drei Kaufverträge (2004 – 8 Kaufverträge) registriert, bei denen Wege und Zufahr-ten an private Käufer veräußert wurden. Hierunter fallen ZufahrZufahr-ten zu Wohn-, GarZufahr-ten- aber auch Be-triebsgrundstücken, die nicht an eine öffentliche Straße angrenzen oder für die eine zusätzliche rückwär-tige Erschließung geschaffen werden soll.
Die Preisspanne reichte je nach Lage und vorheriger Grundstücksqualität von 0,70 €/m² bis 1,49 €/m².
Der Durchschnittspreis dieser Kaufverträge insgesamt betrug 0,99 €/m² (Vorjahr – 1,99 €/m²). Die ver-kauften Grundstücksflächen lagen zwischen 550 m² und 2.500 m².
7.5 Gartenland
Im Jahr 2005 wurden 31 Kaufverträge über Gartenland registriert, was im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 56 % bedeutet. Zur Datenerfassung erfolgte eine Unterteilung in 28 Zukäufe von Hausgär-ten, einen Einzelgarten sowie zwei Zukäufe zur Arrondierung bestehender Gärten in Einzellage.
In die Preisanalyse der Hausgärten wurden 23 geeignete Kauffälle (2004 – 57 Kauffälle), bei denen Gar-tenland zum bestehenden Grundstück zugekauft wurde, einbezogen.
Der mittlere Preis betrug 3,26 €/m² (2004 – 3,50 €/m²). Das durchschnittliche Verhältnis des Kaufpreises je m² Grundstücksfläche zum Bodenrichtwert (BRW) des angrenzenden Baulands lag bei 20 % (Vorjahr – 17 %).
Preisanalyse für Hausgärten 2005 Anzahl der
Eine Preisanalyse der verkauften Gärten an Einzelstandorten einschließlich der Arrondierungsflächen wurde aufgrund der zu geringen Zahl an Kauffällen nicht vorgenommen.
Grundstückskäufe in Gartensparten des Landkreises, die unter die Bestimmungen des Bundeskleingar-tengesetzes fallen, konnten im Berichtsjahr nicht registriert werden.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Verhältnis des Kaufpreises je m² Grundstücks-fläche für Hausgärten zum BRW des angrenzenden Baulands in den letzten zwei Jahren.
Verhältnis Kaufpreis für Hausgärten zum Bodenrichtwert des angrenzenden Baulands 2004 – 2005
7.6 Wasserflächen
Im Jahr 2005 wurden drei Kaufverträge (2004 – 7 Kaufverträge) registriert, bei denen Wasserflächen zur Veräußerung gelangten.
Dabei handelte es sich um private Gräben sowie um ein Fischereigrundstück, welches an den bisherigen Nutzer entsprechend Sachenrechtsbereinigungsgesetz verkauft wurde. Die Kaufpreise reichten vom symbolischen 1 € bis zu 2,08 €/m² und sind für Vergleichszwecke ungeeignet.
In den Jahren 2002 bis 2004 wurden insgesamt sieben Teiche und Seen im Landkreis verkauft. Neben einem Tagebaurestloch, einer ehemaligen Tongrube waren Teiche und Seen in unmittelbarer Dorfrand-lage vertreten.
Die Kaufpreise lagen zwischen 0,09 €/m² und 0,36 €/m². Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 0,18 €/m². Die verkauften Wasserflächen waren zwischen 0,9 ha und 69,8 ha groß.
7.7 Windenergieanlagen
Für die Errichtung von Windenergieanlagen waren im Jahr 2005 wie schon in den Jahren zuvor keine Flächenaufkäufe zu verzeichnen.
Bei den in den Jahren 2001/2002 registrierten fünf Kaufverträgen reichte die Preisspanne von 0,51 €/m² bis 1,83 €/m². Der Durchschnittspreis betrug 1,20 €/m². Die verkauften Flächen waren zwischen 2.500 m² und 124 ha groß und wurden bisher land- und forstwirtschaftlich genutzt.
Die Grundstücke wurden für die Errichtung von Einzelanlagen sowie für bis zu 13 Windenergienanlagen in sogenannten Windparks erworben. Neben dem Bodenwertanteil beinhalten einige Kaufpreise Aus-gleichszahlungen für die Ablösung von Pachtverträgen, anteilige Einnahmen aus der Vergabe von Jagd-rechten oder Zahlungen für den Aufwuchs.
7.8 Öffentliche Straßen
Im Jahr 2005 konnten 172 Kaufverträge (2004 – 138 Kaufverträge) über Flächen, die zu Verkehrzwecken bestimmt sind und von der öffentlichen Hand erworben wurden, in der Kaufpreissammlung registriert werden. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg um rd. 25 %. Die Bodenpreise lagen in einer Spanne von 0,09 €/m² bis 25,00 €/m².
Zur Auswertung der Kaufverträge erfolgte die Unterscheidung nach dem Erwerb von Flächen, die zukünf-tig als Straßenflächen (Bundesautobahnflächen, Landes- und kommunale Straßen) genutzt werden sol-len und dem rückständigen Grunderwerb derartiger Flächen zur Bereinigung der Eigentumsverhältnisse.
Im Berichtsjahr dominierten die Verträge im rückständigen Grunderwerb deutlich mit 74 % der Verträge.
Eine eindeutige Zuordnung der Kaufverträge war nicht immer möglich.
Die nachfolgenden Tabellen geben einen Überblick über das Preisniveau anhand ausgewählter Kaufver-träge.
1. künftige Gemeinbedarfsflächen (Straßenflächen)
Der Wert künftiger Gemeinbedarfsflächen bestimmt sich nach gefestigter Rechtssprechung qualitäts- und wertmäßig über das Institut der Vorwirkung, d. h. dem Ankaufspreis muss auch im freihändigen Erwerb die Qualität des Grundstücks zugrunde gelegt werden, die es zu dem Zeitpunkt besitzt, wenn es von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird.
In der Praxis des freihändigen Erwerbs wurden für künftige Straßenflächen, insbesondere für reine Flä-chen der Land- und Forstwirtschaft, auch im Landkreis Oberspreewald-Lausitz Kaufpreise gezahlt, die deutlich über den Bodenrichtwerten (siehe Punkt 9.4) derartiger Flächen liegen. Die nachfolgende Über-sicht verdeutlicht diese Vorgehensweise.
Zukünftige Straßenflächen (Neubau/Erweiterung) im Jahr 2005
Art der Verkehrsfläche Verträge Vorherige Nutzung Preis (€/m²) Fläche (m²) Bundesautobahn
einschl. Rastplätze 6 Ackerland / Grünland Ø 0,67 0,30 – 1,00
Ø 933 122 – 1.984 15 Ackerland / Grünland Ø 0,76
0,50 – 1,02
Ø 913 44 – 3.362 Bundes-, Landes- und
kommunale Straßen
20 Bauland Ø 8,74
1,51 – 25,00
Ø 329 5 – 3.011
2. rückständiger Grunderwerb von Straßenflächen
Die Kaufverträge zur Abwicklung des rückständigen Grunderwerbs von Straßenflächen werden entspre-chend den anzuwendenden Gesetzen unter der Maßgabe des Vorwirkungsgrundsatzes realisiert.
Da die damalige Qualität der Verkehrsflächen in den Kaufverträgen nicht immer erkennbar ist, wurde eine Unterscheidung nach der jeweiligen Lage der Verkehrsfläche innerhalb und außerhalb der Ortschaf-ten vorgenommen.
Verkehrsflächen aus dem Jahr 2005 (rückständiger Grunderwerb)
Art der Verkehrsfläche Verträge Lage der Verkehrsflächen Preis (€/m²) Fläche (m²) 8 in Randlagen bzw.
außer-halb der Ortschaften
Ø 0,16 0,09 – 0,50
Ø 390 42 – 1.696 Bundes-, Landes- und
kommunale Straßen
112 an bebaute Grundstücke angrenzend
Ø 1,85 0,50 – 5,00
Ø 159 2 – 2.332
Die Anwendung des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes – VerkFIBerG bei den Straßenflächen, die nach 1945 bis zur Wiedervereinigung in Anspruch genommen wurden und noch nicht im Eigentum der öffentlichen Hand standen, ging nur zu 28 % eindeutig aus den Kaufverträgen hervor.
7.9 Sonstige Grundstücke zur öffentlichen Nutzung
Für Grundstücke zur Bebauung mit Ver- und Entsorgungsanlagen (Trafostation, Mobilfunkstation) wur-den im Jahr 2005 drei Kaufverträge registriert. Die Preisspanne reichte je nach Lage von 7,18 €/m² bis 25 €/m², bei Grundstücksgrößen von 20 m² bis 982 m².
Des weiteren wurden der Kauf einer zukünftigen öffentlichen Grünfläche im Außenbereich sowie zwei Vertragsabschlüsse im rückständigen Grunderwerb für Hafen- bzw. Wasserflächen in der Kaufpreis-sammlung erfasst. Je nach Nutzung und Lage der Grundstücke bewegten sich die Preise zwischen 0,10 €/m² bis 1 €/m², bei Größen von 478 m² bis 2,8 ha. Ein Vergleich des Grünflächenpreises zum Bo-denrichtwert für Grünland ergab nur geringfügige Abweichungen.
Von 1994 bis 2004 wurden sieben Flächenaufkäufe der Kommunen zur Erweiterung vorhandener Fried-höfe am Rande der Ortschaften sowie zur Bereinigung der Eigentumsverhältnisse registriert.
Die Kaufpreise lagen zwischen 0,66 €/m² und 3,07 €/m². Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 1,85 €/m². Die Grundstücke waren zwischen 50 m² und 2.080 m² groß.
8 Bebaute Grundstücke